淺談土地整理融資新模式——土地整理基金

嵇龍鳳

摘要：土地在整理的過程中需要對土地效益、土地資源以及耕地總量進(jìn)行合理配置。我國近幾年來對土地整理工作取得的成績還是較為可觀的，但是在土地整理的事業(yè)中資金短缺已經(jīng)成為了一個重要的問題。土地開發(fā)整理工作中重要的保障就是資金問題。本文從銀行貸款、聯(lián)合經(jīng)營以及政府撥款等方面進(jìn)行闡述土地整理的資金來源問題。

關(guān)鍵詞：土地整理;融資;土地利用

土地整理是一種系統(tǒng)的工程，他的任務(wù)、目的都是根據(jù)社會的發(fā)展進(jìn)行推進(jìn)的，不一樣的社會背景下對于土地整理都有著不一樣的含義。最初土地整理的依據(jù)是土地利用率可以提高，土地在經(jīng)營過程中規(guī)模得以實(shí)現(xiàn)，隨后促進(jìn)城市化得以提高。在1980年以后，土地整理的目的更多用以景觀的改造以及改善城鄉(xiāng)生態(tài)環(huán)境為主要目的?，F(xiàn)如今我國土地整理的目的是以農(nóng)用為重點(diǎn)，其目的是增加中低產(chǎn)田的改良、耕地面積的增加等。

1.國內(nèi)、外土地整理融資主要途徑

1.1國外融資途徑

在國外，土地整理資金一般都是通過地方、中央和土地所有者一起承擔(dān)，資金在管理過程中需要通過市場化運(yùn)作得以實(shí)現(xiàn)。如德國在土地整理中州政府投資25%，聯(lián)邦政府投資51%，土地所有者投資24%;日本在土地整理中都道府縣承擔(dān)15%，農(nóng)業(yè)省負(fù)責(zé)49%，農(nóng)民承擔(dān)36%，美國是有專門規(guī)范化的土地銀行，主要負(fù)責(zé)向人民提供貸款、金融等項(xiàng)目用于土地整理。

1.2國內(nèi)募資主要途徑

我國在對土地整理進(jìn)行工作的時候大多都是通過土地整理部門以及政府部門直接經(jīng)營管理和投資建設(shè)?，F(xiàn)如今我國在對土地整理進(jìn)行融資的時候主要是通過政府，其他資金來源于：第一，對于新增的建設(shè)用地需要進(jìn)行賠償，這筆費(fèi)用用來當(dāng)做土地整理的專項(xiàng)資金。第二，非農(nóng)業(yè)占地的時候需要繳納相應(yīng)的費(fèi)用，這筆費(fèi)用專門用來開墾新的土地。對此，我國在土地整理時融資的渠道還是比較單一，資金也有限制，對于我國土地整理發(fā)展造成了嚴(yán)重的限制。因此對于這方面需要加入國外的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，在依照我國的國情形勢，建立不同的土地整理融資模式。

2.土地整理資金的概念、性質(zhì)

2.1土地整理基金的概念

理論上基金是不同的類型：第一種就是興辦或發(fā)展一項(xiàng)事業(yè)而進(jìn)行的專門撥款或資金，主要是為了社會上一些公益項(xiàng)目而進(jìn)行設(shè)置的，資金的方向主要是通過集資和政府撥款，基金在利用的時候，需要在標(biāo)準(zhǔn)的范圍內(nèi)進(jìn)行利用，如紅十字會基金、教育基金等。這種形式都叫做公益基金。第二種是指許多人共同出資建成的，比較穩(wěn)定，投資者由于想要都達(dá)到某種目的而進(jìn)行的一種投資行為。其主要成因是為了獲得收益，經(jīng)濟(jì)利益得到增加，投資者在資金上的積累就叫做基金來源，基金的投向和使用是以投資風(fēng)險減少為原則，這種行為屬于投資基金。

2.2土地整理基金的性質(zhì)

土地基金主要是以土地資源為重要依據(jù)的，對土地的結(jié)構(gòu)、方法進(jìn)行重新調(diào)整和規(guī)劃的時候，需要提高土地的使用率，實(shí)現(xiàn)土地集中利用的目標(biāo)，達(dá)到土地資源的合理利用和開發(fā)設(shè)定的基金。從土地基金的內(nèi)容上來，土地基金包含了土地整理相關(guān)的基金，主要的原因是為了對土地整理資金進(jìn)行融資拓寬，促進(jìn)土地整理行業(yè)的發(fā)展。

3.我國建立土地整理基金的可行性

3.1法律保障

我國的法律上相繼推出了土地整理專項(xiàng)資金的法律政策，土地在轉(zhuǎn)讓的時候和讓出的時候其機(jī)制都已經(jīng)有效形成，這就為土地整理基金提供了堅實(shí)的法律依據(jù)。與此同時土地整理的基金處置上需要在社會上不斷加深，業(yè)內(nèi)也有一些以土地基金形式存在的，因此需要對一些地方進(jìn)行深入探索，如山西的土地整理資金等，這都是較好的土地整理基金的模板。

3.2基金合理的管理機(jī)制

基金在不斷運(yùn)行中的原則是保管和管理需要分開處理，對此基金的托管人和管理人需要分開。其中管理人的工作是對基金平時的管理和具體投資操作進(jìn)行負(fù)責(zé)的，主要由投資專業(yè)的專家共同組成，也需要對基金資產(chǎn)的經(jīng)營進(jìn)行責(zé)任，但是本身不允許對基金資產(chǎn)進(jìn)行接觸。而基金的托管人正常情況下都是由主管單位認(rèn)可的金融機(jī)構(gòu)人員進(jìn)行擔(dān)任，主要的工作內(nèi)容就是對基金進(jìn)行保管，根據(jù)基金管理機(jī)構(gòu)的安排對基金資產(chǎn)進(jìn)行處置，并且需要對管理人在運(yùn)作中進(jìn)行監(jiān)管，保證其合法性。托管人和管理人其中一方有違法違規(guī)的情況，對方的工作人員都需要進(jìn)行制止，只有違規(guī)方得到更換。這種相互制約的運(yùn)行機(jī)制，是對資產(chǎn)最大的保護(hù)。因此，在土地整理中，需要保障任何一個環(huán)節(jié)都是公開的，防止出現(xiàn)腐敗的現(xiàn)象，避免專項(xiàng)資金出現(xiàn)違規(guī)性質(zhì)的流失。

3.3土地整理收益為其提供了必要的條件

我國在對土地整理工作進(jìn)行開展的時候，從農(nóng)村上看，主要是對水、田、路等綜合整理，提高土地的耕地利用率和使用面積;對于低產(chǎn)田進(jìn)行建設(shè)，提高耕地產(chǎn)出率和土地質(zhì)量。同時對相應(yīng)的設(shè)施進(jìn)行加強(qiáng)建設(shè)，增強(qiáng)旱澇災(zāi)害的抵御能力等。在城鎮(zhèn)，主要是舊城進(jìn)行改造，對土地資產(chǎn)進(jìn)行盤盈，對城區(qū)黃金地段的土地進(jìn)行整理。根據(jù)數(shù)據(jù)表明。第一，農(nóng)村可以在耕地環(huán)節(jié)增加4%到11%，隨之提高6%到16%的產(chǎn)量。對城鎮(zhèn)土地進(jìn)行整理的時候，由于地價上升，環(huán)境比較好，隨之經(jīng)濟(jì)效益也比較可觀。第二，我國現(xiàn)在植被的覆蓋面積比較高、水土流失的面積比較小，對此生態(tài)環(huán)境也比較可觀。因此，土地整理趨于穩(wěn)定和可觀，這也是我國土地整理基金越來越好的原因之一。在建立土地整理基金的時候，不能只依靠政府貸款和撥款，還需要通過社會的資金對土地整理?，F(xiàn)在我國有許多儲蓄存款都需要通過渠道進(jìn)行投資，只要宣傳得到，通過儲蓄存款對土地整理是完全可以的?，F(xiàn)在社會上的銀行都發(fā)揮著自己的優(yōu)勢對土地整理進(jìn)行融資幫助，并且還有專門經(jīng)驗(yàn)和知識的專家運(yùn)作管理，通過規(guī)范行為、組織協(xié)調(diào)、科學(xué)管理必然會給受益人帶來可觀的收益。

4.結(jié)束語

通過對土地整理的數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)，土地整理工作在開展的過程中資金的穩(wěn)定是關(guān)鍵。通過對設(shè)定土地整理的基金，需要對土地不同時間的積累或收益進(jìn)行歸總，并且還可以通過基金的管理模式對資本進(jìn)行運(yùn)作。同時，需要注意國家的投入只是占據(jù)土地資金來源的一部分，還需要依據(jù)社會資金對土地整理。這樣，可以方便土地資金的利用和管理。

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