中國房價持續(xù)上漲的真正原因

盛松成

二十幾年來的中國房地產(chǎn)，并不存在典型意義上的周期，而是始終在波動上升。今年以來，我國一線城市房價呈現(xiàn)加速上漲趨勢。5月份全國70個大中城市中，環(huán)比上漲的城市有62個。其中，一線城市的漲幅更高，同比增速達到了6.0%，較上年末提高了2.1個百分點，為2017年三季度以來的最大值。

我國的高房價，有土地供給的原因，也有土地制度、政策的原因。2015年后，大城市土地成本占住房價格的比例平均已達40%。而長期以來，我國房地產(chǎn)市場側(cè)重于需求調(diào)控，調(diào)控效果并不具有可持續(xù)性，一度形成了房價單邊上漲的預(yù)期。

目前大城市需求端調(diào)控手段幾乎已經(jīng)用到極致。房地產(chǎn)調(diào)控需要結(jié)合我國經(jīng)濟發(fā)展的特征和規(guī)律，采用系統(tǒng)性的方法。所謂“堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，應(yīng)當從房地產(chǎn)與經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的角度來定位。

今年新出版的《房地產(chǎn)與中國經(jīng)濟》一書，論證了房地產(chǎn)與中國經(jīng)濟緊密而復(fù)雜的關(guān)系，并從全局出發(fā)，對我國住房問題提出建議。

我國房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性特征

我國城市土地大量供應(yīng)在商業(yè)和工業(yè)，這與地方政府的GDP考核有密切關(guān)系——商業(yè)用地、工業(yè)用地會帶來持續(xù)的稅收收入和GDP增長。

中國的住宅土地供應(yīng)占全部土地供應(yīng)的比例在主要國家當中是最低的。2016年，我國一線城市居住用地占城市建設(shè)用地面積的比例平均約為27%，而紐約則超過40%。

在提出“去庫存”戰(zhàn)略時，我國商品住宅的去化周期約為4.4個月（按照2013-2017年商品住宅年均銷售規(guī)模12.31億平米測算），目前約為1.7個月。

目前，一線城市住宅幾乎沒有庫存，新房都需要搖號排隊。而商辦用房庫存高企。上海的商辦用房去化周期高達110個月左右;北京、深圳相對低一點，但也有30個月、50個月上下。

我國一線城市不合理的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，造成了商業(yè)用房銷售的巨大壓力。所以城市用地結(jié)構(gòu)有待改善。

城市間的分化也很明顯。由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口遷徙，以及醫(yī)療、教育、養(yǎng)老條件比較好，一二線城市，尤其是一線核心城市，這些年房價都漲得比較高。引用2018年12月21日中國家庭金融調(diào)查與研究中心公布的《2017中國城鎮(zhèn)住房空置分析》的調(diào)研數(shù)據(jù)來做估計測算，2017年全國住房空置率為21.4%，較2011年提高了3個百分點。

從不同級別城市來看，一線城市住房空置率呈現(xiàn)下降趨勢，2017年為16.8%，較2011年下降了1.1個百分點;二線城市和三四線城市均呈現(xiàn)上漲趨勢，2017年二者的空置率分別為22.2%和21.8%，較2011年分別提高了4.4和2.8個百分點（圖1）。

此外，我國同一城市房價分化加劇。以上海為例，2020年，黃浦區(qū)以均價15萬/平米位居各區(qū)榜首，青浦區(qū)等外環(huán)外區(qū)域均價則在3萬～6萬元上下;2015年房價大幅上漲前，兩個區(qū)域的均價分別在5萬和2萬上下。住房需求端結(jié)構(gòu)也有所變化。由于二胎的放開以及對高品質(zhì)居住條件的追求等原因，商品住宅市場改善性需求強烈，100～140㎡面積段產(chǎn)品集中熱銷。

房價上漲的根本原因在于供需失衡

有觀點認為，房價上漲是因為貨幣發(fā)行過多。事實上，貨幣發(fā)行量是房價上漲的必要條件，而不是充分條件。貨幣數(shù)量影響所有商品的價格。貨幣一旦發(fā)行，流向并不確定。

實際情況是，目前物價指數(shù)CPI并不高。特定商品的價格高，主要是該商品的供求關(guān)系引起的，房地產(chǎn)價格也是如此。目前，有些城市的房價還在下跌。顯然，這不是貨幣發(fā)行造成的。

所以，不能通過收緊貨幣來抑制房價上漲。收縮貨幣供應(yīng)反而會傷及中小企業(yè)。有關(guān)監(jiān)管部門現(xiàn)在出臺一系列政策，嚴防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)，這是比較有效的宏觀審慎管理政策。

供需失衡是房價持續(xù)上漲的主要原因。上海2500萬常住人口，土地面積6340平方公里，其中包括按要求不能做開發(fā)的1000多平方公里的崇明島;北京16000多平方公里，僅平原部分就跟整個上海差不多，但常住人口比上海少300多萬。所以總體講，房價高并不是土地面積較少，而是居民住宅用地供給占比較低。包括中國香港，也有很多土地沒開發(fā)利用。

由于居民收入增長、舊城改造拆遷等，我國住房需求不停增加，而供給相對來說少得多。超配房地產(chǎn)是中國家庭的一大特色。這有兩個原因：一是我們投資渠道匱乏;二是和中國的傳統(tǒng)文化有關(guān)，都希望居有定所，不少家庭還擁有兩套及以上住房，這是觀念問題。

針對房地產(chǎn)業(yè)長期以來的結(jié)構(gòu)性問題，我國也出臺了多項措施進行調(diào)控。但長期以來，我國房地產(chǎn)市場側(cè)重于需求調(diào)控，長期效果并不明顯。

我早在2016年11月初就在《中國金融》發(fā)表文章《房價調(diào)控的有效方法是供需并重》。需求調(diào)控的效果主要在于短期，供給調(diào)控則更加側(cè)重于中長期，且供給調(diào)控有助于穩(wěn)定公眾預(yù)期。公眾對房價的預(yù)期是決定房價的一個重要因素。所以，我一直呼吁要穩(wěn)定房價預(yù)期。

今年《政府工作報告》對房地產(chǎn)供給調(diào)控是歷次政府工作報告中最突出的：“解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應(yīng)、安排專項資金、集中建設(shè)等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難?！?/p>

應(yīng)繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策向供需調(diào)控相結(jié)合轉(zhuǎn)變：一方面在需求端通過各種手段嚴厲調(diào)控;另一方面，在供給端增加土地供應(yīng)。

基于城市間分化情況，優(yōu)化土地供應(yīng)制度和結(jié)構(gòu)

過去十幾年，供地的方法是拍賣，價高者得，所以土地價格越拍越高，“地王”頻現(xiàn)。2月26日，自然資源部有關(guān)負責(zé)人表示，重點城市要對住宅用地集中公告、集中供應(yīng)，全年供地將不超過3次。該政策的主要目的是，通過穩(wěn)地價來穩(wěn)房價。

上海最近發(fā)布第一批52塊住宅用地集中出讓公告，新競價規(guī)則主要是：在房價地價聯(lián)動機制下，合理設(shè)定地塊起始價、中止價和最高報價。報價低于中止價時，為價高者得;若高于中止價，進入一次性書面報價環(huán)節(jié)，一次書面報價不得超過最高報價，并以最接近一次書面報價平均價的原則確定競得人。本批次商品住宅用地最高報價一般限定在起始價的110%。這是對地價的一種限制。這一措施可能有效，我多年前就提出過類似的方法。

未來土地的出讓，應(yīng)該與該城市的人口、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)等指標掛鉤，并且做動態(tài)的調(diào)整和監(jiān)測。在人口流入的城市，應(yīng)該加大土地的供應(yīng)，尤其是居住用地的供應(yīng);在人口流出的城市，應(yīng)該減少居住用地的供應(yīng)。并且，居住用地指標可以在全國范圍內(nèi)調(diào)整。

各地均設(shè)置自己的土地“紅線”，在一定程度限制了政府土地調(diào)控的空間，地方政府也缺乏跨區(qū)域協(xié)調(diào)土地資源的能力，因此，需要更高一級的部門在全國范圍內(nèi)來協(xié)調(diào)。

以“擠泡沫”而非“刺破泡沫”的方式解決高房價問題

看待房地產(chǎn)與經(jīng)濟的關(guān)系，一定要一分為二：一方面， 房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟增長中仍然發(fā)揮著重要的作用。去年初由于疫情影響，房地產(chǎn)投資和銷售都受到?jīng)_擊，但隨后房地產(chǎn)投資和銷售額均逐月改善。對比基建、制造業(yè)等投資，房地產(chǎn)投資具有很強的韌性，仍然發(fā)揮著穩(wěn)定經(jīng)濟的作用。

另一方面，高房價會帶來多方面的負面效應(yīng)。第一，削弱經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿?。因為所有的?jīng)濟活動都需要土地配套，地價漲成本就上升。而且，高房價會提高包括人力資源成本在內(nèi)的所有發(fā)展成本;第二，如果資源集中在房地產(chǎn)業(yè)，就有可能造成產(chǎn)業(yè)空心化;第三，高房價導(dǎo)致貧富差距擴大，成為社會問題。

從房價與實體經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的角度來看，房價上漲1%會帶動工資水平上漲0.07%，工業(yè)企業(yè)的利潤會下降0.01%，居民消費下降0.05%。地價持續(xù)上漲會導(dǎo)致房價的持續(xù)上升，實體企業(yè)的利潤空間越來越小，居民消費也受到擠壓，因此，實體經(jīng)濟會陷入困境，這是土地財政不可持續(xù)的原因。

房地產(chǎn)已經(jīng)成為我國居民財富的主要形式，從這個意義上講，通過“拐點”的方式把房價打壓下去，并不可取。因為由此帶來的房價下跌會降低居民實際儲蓄，削弱內(nèi)需，增加金融風(fēng)險。

正確的方法應(yīng)該是，在控制房價的同時，通過發(fā)展經(jīng)濟，不斷提高居民收入水平，使得居民收入的增長長期超過房價的上漲，不斷縮小房價收入比，通過“擠泡沫”而非“刺破泡沫”的方式，從根本上解決我國房價過高的問題，避免美國、日本和我國香港曾經(jīng)發(fā)生的房價暴跌式調(diào)整。