解析房地產(chǎn)金融風(fēng)險的三個視角

高廣春

房地產(chǎn)金融風(fēng)險無疑是我國金融乃至經(jīng)濟風(fēng)險隱患中，最有殺傷力的一顆“地雷”。相應(yīng)的，對該風(fēng)險識別、把控的智慧和力度直接關(guān)系到其能否引爆、何時引爆或引爆后對金融經(jīng)濟體系的沖擊程度。本文基于三個視角對房地產(chǎn)金融風(fēng)險進行解析，以期對該風(fēng)險的防控提供些許助力。文中相關(guān)數(shù)據(jù)如無特殊說明均基于Wind資訊、中國人民銀行網(wǎng)站和國家統(tǒng)計局網(wǎng)站。

房融泡沫：配置比和貢獻度視角

意即金融資源對房地產(chǎn)業(yè)的配置比重與該產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻度的匹配關(guān)系。借助該視角可以觀察配置比與貢獻度的匹配度，進而發(fā)現(xiàn)是否存在融資泡沫，還可進一步分析其背后的機理并找出有效的應(yīng)對之策。

高配置比與低貢獻度

我國金融資源主要經(jīng)由四個配置渠道，即信貸、信托、股票和債券，進入包括非金融企業(yè)在內(nèi)的各個領(lǐng)域，通過觀察和分析這四個渠道的資金流向，基本可以把握金融資源的配置走向和結(jié)構(gòu)。如圖1所示，近十年來金融資源對于非金融企業(yè)中的房地產(chǎn)業(yè)的配置比例呈現(xiàn)持續(xù)上升的趨勢。從增量配置看，多數(shù)年份的配置比在20%以上，最高年份接近35%。近五年波動加劇，特別是近兩年連續(xù)走低，但從波動的形態(tài)看，2018年在經(jīng)歷了2017年明顯的走低以后呈現(xiàn)比2016年更大程度的升勢，由此尚難以判斷近兩年的走低是否是對上升走勢的反轉(zhuǎn)。余額配置的走勢則是明確顯示了金融資源對房地產(chǎn)業(yè)的配置基本保持持續(xù)升勢，其中2013～2019年連續(xù)七年攀升至近22%的階段性高點，2020年僅微降0.57個百分點至21.08%。

但房地產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻度卻顯示出與金融資源對房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)高比例配置之極不相稱的走勢。房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)高位吸金，但其對GDP的貢獻度卻是持續(xù)在低位徘徊，兩者走勢顯示出明顯的差距，而且每年兩者的差距超過11個百分點。2016～2019年，兩者的差距持續(xù)拉大，最大差距接近19個百分點。2020年新冠肺炎疫情因素對經(jīng)濟體系的打擊相對強化了對房地產(chǎn)業(yè)的影響程度，致使該年房地產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻度強勁反彈，但兩者差距仍然高達11.7個百分點。由此金融資源對房地產(chǎn)業(yè)高配置比與房地產(chǎn)業(yè)對GDP低貢獻度之間形成明顯的扭曲關(guān)系。

房融權(quán)重與其對GDP貢獻度的嚴重背離表明，房企融資顯而易見存在泡沫問題。而房融泡沫很難不催生房價泡沫。圖2以房價收入比衡量的房價走勢顯示，房價泡沫清晰可見，一線城市尤甚。該圖顯示，我國的房價收入比已經(jīng)大大高于全球視野下6～8倍的眾數(shù)區(qū)間。經(jīng)由百度搜尋署名為互金圈的一篇財經(jīng)類文章《世界“房價收入比”排名：中國數(shù)據(jù)太搶眼，揭房奴們的心酸》給出的個別城市的房價收入比更是高得離譜，如2020年香港的房價收入比是46.3倍，深圳是43.7倍，北京是41.7倍，天津是35.6倍，廣州是34.1倍。

圖3則給出了房企融資泡沫和房價泡沫之間明顯的相關(guān)性。通過計算Pearson相關(guān)系數(shù)可得出，房融余額同比增幅和百城價格指數(shù)同比增幅的相關(guān)系數(shù)高達0.7188，并且在5%的顯著性水平下顯著，兩者顯示出很強的正相關(guān)性。

房融泡沫和房價泡沫的共振對房地產(chǎn)市場、金融市場，進而經(jīng)濟體系的破壞性沖擊早已經(jīng)是以往不斷上演的熟悉場景，最近的一次則是余波仍在的由美國次貸危機引爆的全球性金融和經(jīng)濟危機。我國多年來不斷累積的房融和房價雙泡沫自然毋庸置疑地成為埋于我國金融和經(jīng)濟體系下面的隨時可能會引爆的“地雷”。

主線邏輯：房地產(chǎn)業(yè)角色定位失當

金融資源如此非理性地涌入房地產(chǎn)領(lǐng)域的背后原因五花八門，諸如坊間“房價永遠上漲”幻象，“高堂防通脹資金池”構(gòu)設(shè)，“丈母娘推高房價”奇論，“（溫州浙商、山西煤老板）炒房團炒高房價”之說，等等。筆者認為，主線邏輯則是2003年對房地產(chǎn)在經(jīng)濟增長和發(fā)展中的不當定位。關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的角色定位，高層眾多的決策文件中最值得關(guān)注的有兩個：其一是1998年發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)〔1998〕23號），即所謂的23號文。該文件基于1994年《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國發(fā)〔1994〕43號）所提出的兩大住房供應(yīng)體系，即“以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用住房供應(yīng)體系”和“以高收入家庭為對象的商品房供應(yīng)體系”，明確房地產(chǎn)業(yè)關(guān)于住房的角色即“建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”。顯然，這是一個具有明顯民生導(dǎo)向的定位。其二是2003年發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，即所謂的18號文。該文件放棄23號文的經(jīng)濟適用房為主體的住房定位，普通商品房被定位為住房供應(yīng)主體，23號文中的經(jīng)濟適用房被重新定位為保障性質(zhì)的政策性商品房。此外，18號文將房地產(chǎn)業(yè)明確為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。如此變化，意味著住房的民生導(dǎo)向代之以GDP導(dǎo)向。房價和房融也正是自此開始幾乎是連年高位齊頭飆漲（見圖4，鑒于數(shù)據(jù)的可獲得性和房貸在房融中的絕對高權(quán)重，本圖房融用房貸代替）。圖4顯示，房貸和房價雖然波動較為明顯，但多數(shù)年份均居高位，顯示出較為明顯的共振性。進一步聚焦2003年18號文出臺的政策效應(yīng)，可以說是立竿見影，2003～2005年，房貸同比漲幅連續(xù)大幅猛漲，漲幅均超過45%;房價則是在2004年和2005年連續(xù)兩年大幅上漲，漲幅超過15%。由此，2003年的18號文可以定性為房價泡沫和房融泡沫相互催發(fā)的主因。

住房角色重構(gòu)要點

既然前述雙泡沫的根在18號文，根本之策就是廢除該文所給出的房地產(chǎn)業(yè)關(guān)于GDP導(dǎo)向下國民經(jīng)濟支柱地位的定位，重構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)的民生導(dǎo)向。為此，至少要重構(gòu)三大體系。

立法保障體系。明確廢除18號文，同時頒行《住房保障法》，以國際通行的居者有其屋為基本立法原則，重構(gòu)住房的民生導(dǎo)向。

政策落地支持體系。諸如土地資源配置規(guī)定明晰的滿足民生導(dǎo)向住房供給所需要的最小規(guī)模土地供應(yīng)底線;住房建設(shè)環(huán)節(jié)財政杠桿有效介入以求得開發(fā)商合理的利潤、住房應(yīng)有的質(zhì)量和購房者基于收入的可支付房價之間的平衡;在住房消費環(huán)節(jié)，通過明晰購房者準入標準、嚴格購房者信息披露規(guī)則、實行購房者失信從重懲戒制度等確保合格購房者的購房權(quán)益。

金融支持體系。即在土地供應(yīng)、住房建設(shè)和住房購買等環(huán)節(jié)有機融合財政、商業(yè)性金融和政策性金融的功能，合力支持民生導(dǎo)向住房制度的有效推進。

集中度風(fēng)險：直融和間融結(jié)構(gòu)視角

房企直融和間融結(jié)構(gòu)即房企融資結(jié)構(gòu)中直接融資和間接融資之間的關(guān)系?；谠撘暯强梢杂^察房企融資結(jié)構(gòu)組合的均衡性，識別房企融資結(jié)構(gòu)集中度風(fēng)險及其成因和求解方案。

長期失衡下的債務(wù)和信貸集中度風(fēng)險

根據(jù)圖5所示，總的來看，直接融資和間接融資組合下的房企融資細分結(jié)構(gòu)持續(xù)存在間接融資比重遠遠高于直接融資比重的問題。無論是總額還是增額，間接融資在房企融資中的占比多數(shù)年份高出幅度超過75個百分點。進一步觀察，2013～2016年，增額曾明顯抬升，兩者之間出現(xiàn)差距收縮的趨勢，2016年兩者差距縮小至61個百分點，但2017年以后重回放大的走勢，2020年兩者差距放大至78.9個百分點。總額之間的差距則是在2017年達到最低點76.54后，近三年持續(xù)微幅擴大，2020年升至76.98個百分點。

如果將兩種類型融資結(jié)構(gòu)進一步拆解，可以有兩個發(fā)現(xiàn)：一個是房企直接融資和間接融資結(jié)構(gòu)的失衡主要體現(xiàn)在房企直接融資和房企信貸融資之間的失衡。圖6顯示房企銀行信貸余額在房企間接融資余額中的權(quán)重持續(xù)在96%以上的高位運行。由此，房企間接融資中的信貸高度集中在銀行信貸。另一個是，直接融資本身的結(jié)構(gòu)也存在債券融資比例遠高于股票比例的失衡。圖7顯示，在房企直接融資中，房企債券融資與房企股票融資之間的剪刀差近幾年持續(xù)拉大，2020年拉大到近60個百分點。

上述直融和間融關(guān)系的失衡意味著房企融資結(jié)構(gòu)存在融資集中度風(fēng)險。首先是房企融資債務(wù)集中度風(fēng)險。上述房企直接融資中的債券融資與間接融資（包括銀行貸款、信托貸款和信托債券）可以歸總為債務(wù)融資。由此，以直接融資和間接融資衡量的房企融資結(jié)構(gòu)的失衡表明，絕大部分的金融資源通過債務(wù)渠道進入房地產(chǎn)領(lǐng)域，房企債務(wù)融資占比常年高居96%以上，房企股票融資占比最高年份也不足4%，房企融資過度集中于債務(wù)融資，這意味著房企融資存在明顯的債務(wù)集中度風(fēng)險（見圖8）。

進一步觀察，在如此高配的房企債務(wù)融資中，銀行貸款渠道遠大于其他債務(wù)渠道（包括信托貸款、信托債券和直接融資中的債券融資，見圖9）。銀行貸款占比在2015年以前高達90%以上，2016年以來只是出現(xiàn)微降，各年占比均在88%以上，2020年較2019年微微抬升。而房企間融中的非銀行貸款即其他債務(wù)融資持續(xù)低位，占比最高的年份也不足12%。這表明，房企債務(wù)集中度風(fēng)險的典型特征是信貸集中度風(fēng)險。房企融資集中度風(fēng)險對金融體系和經(jīng)濟體系的沖擊同樣不可小覷，典型的案例就是20世紀80年代美國儲貸機構(gòu)危機。

以銀行為聚光點的房企融資不僅會累積集中度風(fēng)險，還存在以五花八門的方式圍繞銀行機構(gòu)隨意延長信用鏈條，抬高融資成本，并在房價只漲不降的幻像下在一定時期內(nèi)形成所謂“高成本—高收益”的虛幻且高風(fēng)險的信用場景，影子銀行的運作就是其中典型的一幕。

緩釋房貸集中度的一個重要途徑是所謂的房貸資產(chǎn)證券化技術(shù)，以分散房貸集中度風(fēng)險。但2007年美國次貸危機及其引發(fā)的全球性金融和經(jīng)濟危機表明，一方面，房貸資產(chǎn)證券化只能分散個體風(fēng)險并不能消除系統(tǒng)性風(fēng)險;另一方面，濫用這一技術(shù)會將房貸集中度風(fēng)險傳染至整個金融體系乃至經(jīng)濟體系。

主因：間接融資主導(dǎo)的融資體系

在房融結(jié)構(gòu)中，直接融資和間接融資之間關(guān)系的失衡及其所致的債務(wù)和信貸集中度風(fēng)險背后的主線邏輯，是間接融資主導(dǎo)的融資體系。圖10表明，在由非金融業(yè)領(lǐng)域的信貸、信托、股票和債券組合而成的融資體系中，間接融資（非金融業(yè)貸款+非金融業(yè)信托貸款）權(quán)重顯示出持續(xù)緩步走低的態(tài)勢，特別是自2012年開始，走低速度似在加快，2017～2019年連續(xù)三年跌至70以下，這樣的走勢似乎顯示間接融資的地位在逐漸弱化。但從權(quán)重比較看，間接融資弱化的趨勢并不明顯，多數(shù)年份的間融權(quán)重依然高達70%以上，持續(xù)居于明顯的主導(dǎo)地位。特別值得關(guān)注的是，最近的一個年份即2020年的間接融資權(quán)重大幅反彈至73.36%以上，這似乎預(yù)示著間融主導(dǎo)的融資體系的特征重新得到強化。

從政府高層出臺的一系列金融業(yè)相關(guān)政策文件看，決策層較早的就意識到，間接融資主導(dǎo)的融資體系存在集中度風(fēng)險，并試圖從政策層面加以緩釋。較為明顯的政策文件是2012年頒行的《金融業(yè)發(fā)展和改革“十二五”規(guī)劃》，該規(guī)劃提出在“十二五”期間顯著提高直接融資比例的目標，這與前述間融權(quán)重加速走低的時間段恰好形成因果關(guān)系，而且這一因果關(guān)系在“十三五”期間依然延續(xù)。但客觀而言，直融權(quán)重提升的顯著程度還不夠，間融權(quán)重的主導(dǎo)地位依然較為明顯，而且在2020年得到強化。

間融主導(dǎo)的融資特點在房企融資中更加凸顯。圖11顯示，房企間融并沒有顯示出圖10中非金融業(yè)間融那樣的走低態(tài)勢，房企直融也沒有向非金融業(yè)直融那樣在2012～2019年呈現(xiàn)出較為明顯的抬升。相反的，房企間融權(quán)重持續(xù)維持在90%，比非金融業(yè)間融權(quán)重高出近20個百分點，房企直融權(quán)重則充其量維持在10%的低位，同樣低于非金融業(yè)直融權(quán)重近20個百分點。

之所以是如此的背后邏輯，在于監(jiān)管層對房企直融特別是房企股票融資長期維持打壓態(tài)勢。資本市場IPO自2014年開始提速，但從中受益的多為非房企，房企IPO依然處于近乎休眠狀態(tài)。表1顯示，自2014年資本市場IPO提速開始至2020年，非金融企業(yè)IPO幾乎每年都有二三百家，2017年近500家，2014～2020年非金融企業(yè)IPO總數(shù)達1691家，而同期房企IPO僅有8家。

房企融資集中度風(fēng)險緩釋策略

顯然，房企融資集中度風(fēng)險的緩釋需要標本兼治。

“本”就是整個融資結(jié)構(gòu)體系的優(yōu)化。綜上所述，房企直融和間融結(jié)構(gòu)的失衡深層的原因是我國間融主導(dǎo)的融資體系。由此，治本之策是縮小整個融資體系中直融和間融的比例差幅，從2020年的權(quán)重關(guān)系看，間接融資至少有近20%的收縮空間。為此，首先是持續(xù)釋放非金融企業(yè)資本市場融資空間，其次不妨考慮對重要行業(yè)和企業(yè)的債務(wù)和信貸規(guī)模設(shè)置類似于對于房企的監(jiān)管紅線及落地時間表，以有效降低非金融企業(yè)的間接融資比重，特別是信貸比重。

房企融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化重心是做實紅線。首先是真實落地已經(jīng)出臺的房企債務(wù)紅線和銀行房貸紅線。其次還應(yīng)再增加兩條紅線，即房企債務(wù)中的信貸紅線和房企資金來源中的信貸紅線。

適度為房企IPO開門。首先是監(jiān)管層適度融化對房企IPO近乎冰封的政策，特別是對正在或即將運營政策性保障房、中低價位房的房企的IPO、增發(fā)、配股等資本市場融資開閘放行。

提速房企信貸證券化。2007年以來，對于次貸危機所暴露的對證券化技術(shù)的濫用，全球已經(jīng)有較為明晰的認知和應(yīng)對。2012年以來，我國逐漸擺脫對資產(chǎn)證券化的恐懼并重啟資產(chǎn)證券化試點，但實際運行中的推進力度還不夠。截至2020年，歷年按揭貸款證券化總額在按揭貸款余額中的占比僅為8.92%。提速房貸證券化需要在政策層面進一步釋放空間，如降低基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量等發(fā)行門檻，適當提高風(fēng)險容忍度等。

按揭貸償付風(fēng)險：季供比視角

季供比即按揭貸債務(wù)人每季度償付的本息與其同期可支配收入之間的比例，用于測量按揭債務(wù)的償付風(fēng)險，季供比高意味著償付風(fēng)險大。由于按揭貸款是房企融資結(jié)構(gòu)組合中權(quán)重最高的板塊，透析該指標對于有效把控房地產(chǎn)金融風(fēng)險意義重大。

高季供比下按揭貸償付壓力山大

業(yè)界多以月供比（每月用于償付按揭貸款本息的數(shù)量與同期可支配收入之間的比值）來衡量償債風(fēng)險，基于數(shù)據(jù)的可得性和易處理性，本文以季供比（每季用于償付按揭貸款本息的數(shù)量與同期可支配收入之間的比值）來衡量償債風(fēng)險。國際慣例以30%為限，高于30%就意味著存在償付壓力，超過40%意味著償付壓力很大，50%以上的比例則意味著償付壓力達到不堪承受的地步。

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)可以測算我國居民家庭的住房債務(wù)償付壓力狀況。假設(shè)貸款償付是每年等額償付，貸款期限為20年、利率為5年期以上個人住房貸款加權(quán)利率、貸款首付比例為20%、房價是以全國住宅銷售額和住宅銷售面積相除所得的均價，居民家庭可支配收入為城鎮(zhèn)平均數(shù)，居民家庭規(guī)模為3人，住房面積中位數(shù)估計在2009～2012年是90平米，2013～2020年是100平米。測算結(jié)果如圖12所示，2009～2012年，我國城鎮(zhèn)家庭住房債務(wù)壓力位于50%以上不堪重負的區(qū)間，此后逐年有所緩釋，但依然處于40%以上的較大區(qū)間，2017年以來又有加大趨勢，2020年為48.92%，接近不堪重壓的程度。由于本測算基于平均數(shù)，如果是中位數(shù)，住房債務(wù)壓力會更大，特別是對于處于中低收入的家庭而言，恐怕大多已經(jīng)到了不堪重負的地步。據(jù)相關(guān)調(diào)查和研究，全國至少有60%的家庭的住房債務(wù)償付來源幾乎全部依靠工資性收入，這實際上進一步加重了其償付壓力。

背后邏輯：房價、按揭貸與收入錯位背離

居民按揭貸償付“壓力山大”背后的邏輯是，房價“高燒”難退，按揭貸飆漲難停并與城鎮(zhèn)居民可支配收入走勢形成明顯的背離。

房價的持續(xù)“高燒”已經(jīng)在第一部分述及，按揭貸款的連年飆漲見圖13，按揭貸款在近20年里增速驚人，2008年以前按揭貸款在10年間的每年增加幾百億元到幾千億元，2009年增量突然加速從上年的3500億元躍至14522億元，增長3倍。2015年第二次提速，一年內(nèi)增加2.7萬億元。2016年則是再接再厲，一年增量超過5萬億元，至2020年每年增量維持在4萬億元以上的高位，即近五年中每年增加至少4萬億元。從余額看，累積第一個10萬億元至少用了十五年時間，累積第二個10萬億元則用了不到四年時間，第三個10萬億元僅僅用了兩年多時間。2020年按揭貸款余額超過37萬億元，其中超過23萬億元是近五年（2016～2020年）貢獻的，占比為61.64%。

按揭貸款不僅增速快，而且相對于房貸（等于開發(fā)貸款+按揭貸款）和住戶貸款的集中度高。圖14顯示，按揭貸款在住戶貸款中的占比常年維持在50%以上，近十年來，這一占比持續(xù)上升，2020年達58.62%?？紤]到還有個人非按揭貸違規(guī)用于購房，住戶貸款對房貸的集中度至少還要提高5～10個百分點。房貸對按揭貸款的集中度更加明顯，常年高居60%以上的水平，近五年來約過70%一線，2020年高達75.98%。

圖15顯示，相較于房價和按揭貸的飆漲，城鎮(zhèn)居民可支配收入的增長可謂相形見絀。首先是50個大中城市的房價收入比持續(xù)在10倍以上的高位運行，特別是近五年來持續(xù)走高，這意味著房價增長進一步加速，高于居民可支配收入增長，2020年升至近十年的高位12.4倍。其次按揭貸相對于居民可支配收入的高速增長趨勢（按揭貸同比與城鎮(zhèn)居民可支配收入同比之差）同樣明顯，除了2012年和2013年兩者同比較為接近以外，其他年份均維持很大的差幅，在2010～2020年間兩者平均差幅超過12個百分點，差幅最大的是2016年，城鎮(zhèn)居民可支配收入同比是7.76%，而按揭貸同比高達35.43%，兩者相差約28個百分點。近四年來的差幅雖趨于縮小，但2020年似有繼續(xù)抬升跡象。相對于城鎮(zhèn)居民可支配收入的高房價和高按揭貸可以引致的直接后果就是，城鎮(zhèn)居民陷入可支付和可償付的兩難境地，即基于收入難以支付高房價，難以償付高按揭貸。此景近乎美國2007年以前的次貸。

如何彌合背離

那么，城鎮(zhèn)居民如何走出可支付與可償付之兩難境地？換言之，即如何彌合前述雙背離：房價和收入的背離，房貸和收入的背離。相向而行當然是一個容易作出的選擇，但相較而言，房價和按揭貸似乎應(yīng)該邁出更大的步伐，由此而言，房價降溫、房貸減速就是更為可行的選擇。

房價“退燒”的關(guān)鍵在于移除火源。如上文所述，房價“高燒”難退的根子在于對住房的失當定位，導(dǎo)致住房過度商品化和房市過度投機。重構(gòu)民生導(dǎo)向的住房定位，基于城鎮(zhèn)居民收入水平的細分，形成多元化的住房供應(yīng)體系，可以從根本上突破居民購房的可支付瓶頸。其中，對基于五等級收入劃分法細分出來的20%的低收入群體，匹配對等數(shù)量的政策性廉租房，并基于其收入波動程度靈活給予相應(yīng)的租金補貼，特別是對于其中約5%的最低收入者，免費提供廉租住房。

按揭貸減速則需要政策性和商業(yè)性組合拳的有效重構(gòu)。商業(yè)性層面重在提高門檻。就供給端而言，2020年底監(jiān)管層出臺了一個關(guān)于不同類型銀行按揭貸最高比例的規(guī)定，該規(guī)定應(yīng)該是過于考慮了其對穩(wěn)定性的沖擊，因而相關(guān)比例約束及其達標要求相對比較溫和。由此，有必要在有效落地該監(jiān)管紅線的基礎(chǔ)上，再次祭出更嚴格的紅線，以實質(zhì)性收縮按揭貸的規(guī)模及其增速。需求端則是通過基于月（或季、年）供比的貸款準入、嚴格落地首付比等手段，控制貸款的需求及其增速。與商業(yè)性層面升門檻相對應(yīng)的是，政策性層面對中低收入群體（包括基于五等級收入劃分法后的中等、中低和部分中高）的貸款支持宜降低門檻。例如：住房公積金貸款更多面向中低收入購房群體;按揭貸則基于對中低收入群體進一步細分并對不同細分收入檔次上的商業(yè)性按揭貸，給予相匹配的財政貼息、利息優(yōu)惠、短期流動性墊付等支持。

（作者單位：中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院）