房產(chǎn)投資N大坑——旅游地產(chǎn)旅游地產(chǎn)：變現(xiàn)難、增值難

藍(lán)婭莉

作為旅游地產(chǎn)的通病，投資獲利的變現(xiàn)難，困擾著很多旅游地產(chǎn)。

家住重慶南坪的楊女士最近有些犯愁。她在仙源鎮(zhèn)購買的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目罷霖仙宇，兩年過去了，不僅沒有增值，還出現(xiàn)了賣不出去的窘境。

原來，前幾年楊女士在周邊親戚朋友的鼓動(dòng)下，在貴州習(xí)水仙源鎮(zhèn)購買了避暑房，當(dāng)時(shí)為建面54平方米，總價(jià)22萬，建面單價(jià)約4000元/平方米，開發(fā)商還要求一次性付款。

但是居住一年后，楊女士發(fā)現(xiàn)，一樓原本為綠化的場(chǎng)地卻被占為他用。追求生活品質(zhì)的楊女士，便選擇了下叉仙源鎮(zhèn)另一度假樓盤。但就在她換房后準(zhǔn)備賣掉雲(yún)霖仙宇的時(shí)候，才發(fā)現(xiàn)過了兩年，罷霖仙宇不僅沒有增值，連如何賣出去都成了問題。

更重要的是，從某網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)發(fā)布的信息來看，目前罷霖仙宇售價(jià)為3600元/平方米，帶裝修交房。如此來看，價(jià)格反而降了。

旅游地產(chǎn)到底有哪些坑？真的是買容易、賣掉難、升值也難嗎？

增值難、出手難度假房交易表現(xiàn)太難看

以前的旅游地產(chǎn)，小戶型是主流。但隨著大家對(duì)生活舒適度的追求，度假市場(chǎng)中合院等改善型產(chǎn)品開始增多。

不僅是戶型面積上的升級(jí)換代，伴隨著產(chǎn)品的升級(jí)換代，旅游地產(chǎn)方面有換房需求的人也漸漸多起來，比如上面的楊女士。如此一來，就不得不面臨度假房交易的問題。

從事旅游地產(chǎn)銷售近10年的李老師告訴記者，旅游地產(chǎn)之所以面臨出手難的問題，主要原因還是項(xiàng)目距離較遠(yuǎn)和信息釋放平臺(tái)少，沒有相對(duì)專業(yè)的銷售渠道。若是僅憑一己之力，在自己的朋友圈子擴(kuò)散，想要賣出去，確實(shí)比較困難。

同時(shí)，從大數(shù)據(jù)來看，多數(shù)買旅游地產(chǎn)的不是為了投資，而純粹是生活享受，夏天避暑，冬天避寒，甚至養(yǎng)生養(yǎng)老等。

雖然，目前有換房需求的仍是少數(shù)，但有市場(chǎng)便有需求，這也是旅游地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該考慮的重要一點(diǎn)。比如，就仙女山而言，今年也新推了好幾個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)比一個(gè)檔次高，價(jià)格也很堅(jiān)挺，但同樣面臨著出手難的問題。

對(duì)于旅游地產(chǎn)增值難的問題，李老師則認(rèn)為，不能一棒子打死，也有個(gè)別案例表現(xiàn)很好。比如天島湖2014年開始銷售，當(dāng)時(shí)單價(jià)2800左右，如今均價(jià)7000，價(jià)格翻了幾倍，還算可觀。“那些受自然資源和政府配套資源影響，功能屬性多的，增值空間相對(duì)而言要大得多?！?h3>超8000萬供應(yīng)多處旅游地產(chǎn)遭遇滑鐵盧

“以往，一到七八月份，人們就相約去度假房避暑去了，今年的動(dòng)靜卻相對(duì)小了得多?！毙￡愂且幻糜蔚禺a(chǎn)置業(yè)顧問，他所在的公司代理了云南好幾個(gè)樓盤。小陳告訴記者，現(xiàn)在公司的業(yè)績著實(shí)慘淡：在重慶一套房子都沒有賣出去。目前，他正著手轉(zhuǎn)行換一個(gè)工作。

重慶一業(yè)內(nèi)人士指出，從近幾年重慶避暑房的發(fā)展歷程來看，2017-2018年市場(chǎng)相對(duì)較旺。據(jù)英聯(lián)達(dá)美產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)，2018年，重慶市民在重慶、貴州及湖北購買的文旅度假地產(chǎn)套數(shù)約15000套，購買面積超過70萬平方米。但2019年就開始呈曲線下滑，2020年的避暑房市場(chǎng)更是面臨著雙重壓力：天氣和疫情。

重慶英聯(lián)達(dá)美產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)策劃總監(jiān)樊強(qiáng)表示，目前旅游地產(chǎn)的供應(yīng)量還是比較大，包括重慶的幾個(gè)地方如四面山、橫山、黃水、黑山谷、仙女山等區(qū)域，還有很多不知名的小山，以及貴州的桐梓、赤水等地方。這個(gè)具體沒有統(tǒng)計(jì)，整體供應(yīng)以前有個(gè)估算超過8000萬平方米。

從目前旅游地產(chǎn)的現(xiàn)狀來看，總體供應(yīng)量很大，呈現(xiàn)一窩蜂的情況，但真正成功的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目還不太多，很多創(chuàng)新乏力，同質(zhì)化現(xiàn)象開始出現(xiàn)。

度假房該不該買？該如何買？

首先，如何定義和理解度假房？

從大概率上來看，度假房并不是剛性需求。不同人的理解、境界和維度并不一樣，它可以是向往美好生活的一種生活方式，可以是哲學(xué)意義上追求生命質(zhì)量的價(jià)值觀，也可以是對(duì)生命健康的另一種認(rèn)同，甚至可以是些許的膨脹與炫耀。

正如前面所說，從度假房的交易表現(xiàn)來看，相當(dāng)困難。因此，度假房原則上盡量不加杠桿，畢竟這有別于城市房地產(chǎn)。清楚了這些后，再根據(jù)自身情況來判斷買不買。

那么，購買度假房，又有哪些注意事項(xiàng)呢？

1、弄清楚自己的需求，是度假、避暑、養(yǎng)老，還是什么其他目的。

那些天賦的資源，我們置身其中，會(huì)感到愉悅、身心舒暢。但那些海拔太高或者大沙漠、大雪山等地方，則不太適合居住，更適合短時(shí)的旅游觀光。

2、根據(jù)自己需求，選擇最對(duì)應(yīng)的要素，如自然資源、海拔、氣候、交通、生活配套、醫(yī)療配套、休閑娛樂配套、物價(jià)等。

比如，交通決定了我們前往避暑地的頻率;配套決定了我們?cè)诋?dāng)?shù)厣畹谋憷?物價(jià)決定了我們能否住得下來，如果買把藤藤菜要10來塊的話，估計(jì)也住不了多久。

此外，有些山頭的度假房供水嚴(yán)重不足，經(jīng)常出現(xiàn)缺水的現(xiàn)象，這也是需要重要考慮的。

3、業(yè)主的口碑。度假房的口碑或許比城市地產(chǎn)更為重要?，F(xiàn)在很多旅游地產(chǎn)都是現(xiàn)房，不妨走進(jìn)小區(qū)，去問問已經(jīng)入住業(yè)主的真實(shí)感受。