跨宗地或越界超占的建筑物如何辦理不動產(chǎn)登記

徐映雪

案? ?例

A公司申請a建筑物的首次登記。經(jīng)核查，a建筑物為一普通商品房小區(qū)內(nèi)的住宅樓，共三個單元，其中，大約兩個單元在X宗地上，約一個單元在Y宗地上，X及Y宗地的土地使用權(quán)人均為A公司，國有土地使用證分別于2016年、2017年取得。a建筑物能否辦理首次登記？如何辦理？如a建筑物已辦理完畢首次登記或初始登記，b為a建筑物中的一戶房屋，如何辦理首次轉(zhuǎn)移登記？

分? ?析

首次登記時發(fā)現(xiàn)建筑物跨宗地或越界超占，一直是困擾各地登記機(jī)構(gòu)的一個難題。目前，存在著多種觀點與處理方法，有的認(rèn)為可通過虛擬分割建筑物來分別登記，有的認(rèn)為土地權(quán)利人相同的必須合宗后才能辦理登記，有的出臺了相關(guān)政策規(guī)定符合一定條件的才需辦理合宗。

筆者認(rèn)為，采取虛擬分割登記的方法是不可取的?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》）第八條規(guī)定，不動產(chǎn)以不動產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》第五條規(guī)定，《暫行條例》第八條規(guī)定的不動產(chǎn)單元，是指權(quán)屬界線封閉且具有獨立使用價值的空間。如建筑物跨占n宗地，則需把建筑物虛擬分割成n部分，虛擬分割后各部分的權(quán)屬界線將不能封閉，也不再具有獨立使用價值，不滿足不動產(chǎn)登記基本單元的設(shè)定，故不能予以登記。

根據(jù)目前申請房地首次登記的情況，主要可分為以下兩大類：

一是被占壓的其他土地未登記使用權(quán)人或已登記為其他人使用的。即建筑物占壓了道路、綠地、河道、高壓走廊等未登記使用權(quán)人的國有建設(shè)用地，或占壓的其他宗地已做了登記，但登記的使用權(quán)人并非本宗地使用權(quán)人。這種情況屬于《暫行條例》第二十二條違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的情形，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記，并書面告知申請人。

二是被占壓的其他土地已經(jīng)由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，并歸本宗地使用人使用的。即建筑物跨占的兩宗或多宗土地均已取得合法用地手續(xù)，且為同一權(quán)利人所有。這種情況下，主要有以下兩種處理辦法：

第一種是先辦理合宗批準(zhǔn)手續(xù)，再申請不動產(chǎn)登記。一是該宗地建設(shè)用地使用權(quán)未辦理首次登記的，當(dāng)事人持合宗批準(zhǔn)手續(xù)和規(guī)定的其他材料，申請建設(shè)用地使用權(quán)和房屋所有權(quán)首次登記;二是該宗地建設(shè)用地使用權(quán)已辦理首次登記的，當(dāng)事人持合宗批準(zhǔn)手續(xù)和規(guī)定的其他材料，申請建設(shè)用地使用權(quán)變更登記。當(dāng)事人也可同時提交房屋所有權(quán)規(guī)定的材料，一并申請房屋所有權(quán)首次登記，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)先辦理變更登記再辦理首次登記。

第二種是由于辦理合宗手續(xù)的難度較大，周期較長，各地因此而生的信訪事件頻發(fā)。為了解決此問題，部分地市研究出臺了相關(guān)便民利企政策，滿足一定條件的無需辦理合宗手續(xù)。

我國實行商品房預(yù)售制度，商品房小區(qū)的房屋在申請首次登記時，多數(shù)已出售給購房人并辦理網(wǎng)簽，購房人已交納或部分交納了購房款。根據(jù)不動產(chǎn)連續(xù)登記的原則，房屋必須辦理完畢首次登記后，方能轉(zhuǎn)移至購房人名下。如因房屋跨宗而辦理合宗手續(xù)，不但需要經(jīng)過規(guī)劃審批，重新補(bǔ)簽土地合同，還很可能因超容積率而補(bǔ)交土地出讓金。很多開發(fā)單位認(rèn)為之前辦理土地、規(guī)劃手續(xù)的時候已全額交納土地出讓金，順利通過審批均未提出問題，現(xiàn)在登記機(jī)構(gòu)只是進(jìn)行記載，要求補(bǔ)交土地出讓金不符合情理，所以不愿交納。合宗手續(xù)遲遲辦不下來，直接影響到給購房人辦理不動產(chǎn)證，由此引發(fā)的群體性信訪事件愈演愈烈。

目前在實務(wù)界，對被占壓的其他土地未登記使用權(quán)人或已登記為其他人使用的情況無法辦理登記，這一點各地不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)已達(dá)成了共識，但對占壓的其他土地已經(jīng)批準(zhǔn)并歸本宗地使用人使用的情況如何辦理，各地的做法尚未統(tǒng)一。針對這一問題，部分地市根據(jù)自身具體情況，研究出臺了不同的解決方案。有的地區(qū)認(rèn)為只要被占壓的其他土地已經(jīng)批準(zhǔn)并歸本宗地使用人使用的，不涉及侵害他人權(quán)利，可直接辦理首次登記，按主體落宗即可。有的地區(qū)認(rèn)為不宜直接辦理登記，應(yīng)確定相關(guān)指標(biāo)相符合后再行辦理。

筆者認(rèn)為第二種做法更為合理。即使占壓的其他土地已經(jīng)批準(zhǔn)并歸本宗地使用人使用，也可能存在指標(biāo)不符合、超容積率需補(bǔ)交土地出讓金的情況，應(yīng)對相關(guān)指標(biāo)的符合情況進(jìn)行審查。如《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃核實意見書》中宗地綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)符合《土地出讓合同》中約定的規(guī)劃設(shè)計條件指標(biāo)，不動產(chǎn)登記部門可直接辦理首次登記，按房屋主體所在宗地落宗。具體核查時，可將規(guī)劃總平面圖（紅線圖）及《建設(shè)工程規(guī)劃核實意見書》上顯示的容積率、建筑面積、建筑密度、綠地率等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，與《土地出讓合同》中約定的規(guī)劃設(shè)計條件相應(yīng)的各項指標(biāo)進(jìn)行比對，前者包含在后者規(guī)定范圍內(nèi)的，則無需辦理合宗手續(xù)，直接辦理首次登記。前者超出后者規(guī)定范圍的，則需先行辦理合宗手續(xù)后再予以登記。但在具體辦理過程中，有些項目指標(biāo)顯示明確，登記機(jī)構(gòu)能直接進(jìn)行比對，有些項目指標(biāo)顯示不明確，無法直接比對。主要可分為以下幾種情況：

一是建筑物跨占了n宗地，有n個土地出讓合同，約定了n組規(guī)劃設(shè)計條件指標(biāo)（包含n個容積率），總平面圖上分列了n宗地的綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（包含n個容積率），登記機(jī)構(gòu)可把總平面圖及規(guī)劃設(shè)計條件上的n組指標(biāo)逐一進(jìn)行比對，前者符合后者的，直接辦理首次登記。

二是建筑物跨占了n宗地，有1個土地出讓合同，約定了1組總的規(guī)劃設(shè)計條件指標(biāo)（包含1個容積率），總平面圖上顯示的是n宗地的綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（包含1個容積率），登記機(jī)構(gòu)可把總平面圖上的1組指標(biāo)與規(guī)劃設(shè)計條件上的1組指標(biāo)進(jìn)行比對，前者符合后者的，直接辦理首次登記。

三是建筑物跨占了n宗地，有n個土地出讓合同，約定了n個規(guī)劃設(shè)計條件指標(biāo)（包含n個容積率），但總平面圖上顯示的是n宗地的綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（包含n個容積率），并未把每宗地指標(biāo)分列。這種情況下，因指標(biāo)顯示不一致，登記機(jī)構(gòu)無法直接進(jìn)行比對。

四是建筑物跨占了n宗地，有1個土地出讓合同，約定了1組總的規(guī)劃設(shè)計條件指標(biāo)（包含1個容積率），總平面圖上分列了n宗地的綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（包含n個容積率），這種情況下，因指標(biāo)顯示不一致，登記機(jī)構(gòu)也無法直接進(jìn)行比對。

對于第三和第四兩種情況，雖然容積率有明確的計算公式，根據(jù)項目的規(guī)劃建設(shè)情況可大致計算出每宗地的容積率，但筆者認(rèn)為核算容積率是縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或其他國家機(jī)關(guān)的法定職權(quán)，法律法規(guī)和規(guī)章沒有賦予不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)核算建設(shè)用地容積率的職責(zé)。根據(jù)“法無授權(quán)不可為”的原則，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不必也不可對容積率進(jìn)行核算，可與規(guī)劃部門進(jìn)行溝通，請其明確上述指標(biāo)是否相符，根據(jù)規(guī)劃部門回復(fù)的情況再行辦理登記或不予登記。

已辦理首次登記或初始登記的房屋申請首次轉(zhuǎn)移登記的，主要可分為以下三種情況：

一是房屋所在樓幢占壓的其他土地已經(jīng)由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，并歸本宗地使用人使用的。即樓幢跨占的兩宗或多宗土地均已取得合法用地手續(xù)，且為同一權(quán)利人所有。這種情況下，房屋已辦理完畢首次登記或初始登記的，可以直接辦理首次轉(zhuǎn)移登記，登記時按房屋主體所在宗地或合同約定進(jìn)行落宗。

二是已辦理初始登記的房屋越界超占、占壓其他權(quán)利人土地的，如開發(fā)建設(shè)單位與土地權(quán)利人有合同約定的，由開發(fā)建設(shè)單位提供相關(guān)證明材料;如開發(fā)建設(shè)單位與原權(quán)利人無合同約定的，可由土地權(quán)利人出具知悉權(quán)力被侵占并同意維持現(xiàn)狀的說明。

三是已辦理初始登記的房屋越界超占、占壓道路、綠地、河道、高壓走廊等未登記使用權(quán)人的土地，可由各區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會組織相關(guān)執(zhí)法部門依法處理，并出具處理意見，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)各區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會的處理意見辦理。

上述案例中，a建筑物跨占兩宗地，土地使用權(quán)人均為A公司，屬于首次登記的第二種情況。筆者認(rèn)為，可讓A公司補(bǔ)充提交土地出讓合同，對其總平面圖上的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與《土地出讓合同》中約定的規(guī)劃設(shè)計條件指標(biāo)進(jìn)行核對，根據(jù)核對的結(jié)果按照以上4種指標(biāo)情況進(jìn)行處理。能明確核對出指標(biāo)不相符合的，不予辦理登記;能明確核對出指標(biāo)相符合的，直接辦理首次登記，按照“主體落宗”的原則，在X宗地上進(jìn)行落宗（如果此時a建筑物的部分或全部房屋已賣出，A公司與購房人簽訂了《商品房買賣合同》，則可能已辦理了預(yù)告登記或預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記，基于一致性與便民利民的原則，也可考慮按合同約定進(jìn)行落宗）;如指標(biāo)不明確無法直接核對的，可由不動產(chǎn)登記部門與規(guī)劃部門溝通，根據(jù)規(guī)劃部門回復(fù)的情況再行辦理登記或不予登記。如a建筑物已辦理首次登記或初始登記，b房屋申請辦理首次轉(zhuǎn)移登記的，屬于上述首次轉(zhuǎn)移登記的第一種情況，可以直接辦理首次轉(zhuǎn)移登記，登記時按房屋主體所在宗地或合同約定進(jìn)行落宗。（作者單位：鄭州市不動產(chǎn)登記中心）