房產(chǎn)測繪技術(shù)與測繪質(zhì)量控制分析

張利國

【摘要】我國的城市化進(jìn)程發(fā)展較快，但房地產(chǎn)測繪工作質(zhì)量相比于城市化發(fā)展的速度仍顯得較為滯后。隨著我國國土資源管理部門針對房地產(chǎn)土地資源進(jìn)行的一系列改革，尤其是在房價(jià)飛漲的當(dāng)下，消費(fèi)者對房地產(chǎn)權(quán)的關(guān)注度日益上升，越來越多的消費(fèi)者開始關(guān)注房屋面積。由于面積測繪直接關(guān)乎消費(fèi)者的合法權(quán)益是否受損，因此，房地產(chǎn)測繪中面積測繪的質(zhì)量不容忽視。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn);測繪技術(shù);質(zhì)量控制

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.25.105

1、當(dāng)前應(yīng)用的房地產(chǎn)測繪技術(shù)概況

1.1 GIS技術(shù)的應(yīng)用

GIS技術(shù)即地理信息系統(tǒng)，通過地理信息系統(tǒng)平臺(tái)可以進(jìn)行數(shù)據(jù)采集和數(shù)據(jù)管理，而且在該平臺(tái)可通過方式查詢數(shù)據(jù)，還可繪制圖形。在房地產(chǎn)測繪實(shí)踐活動(dòng)中，需要采集海量數(shù)據(jù)并進(jìn)行錄入。當(dāng)前應(yīng)用廣泛的GIS技術(shù)主要分為以下三個(gè)系統(tǒng)：（1）房地產(chǎn)測繪系統(tǒng)，主要針對房地產(chǎn)權(quán)屬工作進(jìn)行測繪，該工作所采集的數(shù)據(jù)是地理信息系統(tǒng)中最基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)，為今后的數(shù)據(jù)調(diào)閱提供統(tǒng)計(jì)和查詢等相關(guān)功能。（2）項(xiàng)目測繪及基礎(chǔ)測繪系統(tǒng)，是利用技術(shù)分析數(shù)據(jù)得到建筑屬性信息，并將房屋最終呈現(xiàn)的平面圖提供給用戶或入檔。（3）房地產(chǎn)測繪子系統(tǒng)，主要是通過分析和處理數(shù)據(jù)來獲得所需的結(jié)果。

1.2 GPS技術(shù)的應(yīng)用

GPS（全球定位系統(tǒng)）是當(dāng)前應(yīng)用最廣泛、最成熟的技術(shù)手段。在房地產(chǎn)測繪中，GPS技術(shù)不僅能對建筑物的周圍環(huán)境進(jìn)行全面、有效的測量，而且能科學(xué)、準(zhǔn)確地獲取相關(guān)數(shù)據(jù)。在房地產(chǎn)開發(fā)作業(yè)前，對項(xiàng)目標(biāo)的周圍環(huán)境進(jìn)行初步了解，才能更加精確地進(jìn)行房地產(chǎn)測繪。因?yàn)樵趹?yīng)用GPS技術(shù)時(shí)，應(yīng)先對房地產(chǎn)周圍各個(gè)地方進(jìn)行定位，再對房屋進(jìn)行實(shí)體測量，這樣所獲得的數(shù)據(jù)和信息才能更加精準(zhǔn)，也能使后續(xù)施工更加便捷。

1.3 攝影測量技術(shù)

隨著科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)測繪技術(shù)得到了有力推進(jìn)。以攝影測量技術(shù)的應(yīng)用為代表，高質(zhì)量、高精度的優(yōu)點(diǎn)使得該技術(shù)得到了廣泛應(yīng)用。尤其是攝影測量儀與計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)相結(jié)合的技術(shù)，能夠?qū)崟r(shí)提供精準(zhǔn)的三維技術(shù)，不僅減輕了測量工作人員的工作強(qiáng)度和工作難度，而且有效提升了測量工作的效率。

1.4 全站儀的應(yīng)用

全站儀是一種新型的數(shù)據(jù)采集儀，其主要功能是進(jìn)行測角、集微處理、測距，能夠自動(dòng)完成測量并能進(jìn)行計(jì)算。此外，能夠完成電子簿的自動(dòng)記錄、輸出和存儲(chǔ)。當(dāng)前行業(yè)中應(yīng)用的全站儀均具有極高的精密度，并且支持遠(yuǎn)距離遙控操作和自動(dòng)操作。

2、影響房產(chǎn)測繪過程質(zhì)量的原因

2.1房屋測繪人員技術(shù)水平不高

當(dāng)前來看，房地產(chǎn)面積測繪工作越來越受到各級(jí)政府的重視，相關(guān)研究測繪人員的素質(zhì)要求也在逐步提高。處理或收集現(xiàn)場數(shù)據(jù)時(shí)，細(xì)微的差異將影響最終房地產(chǎn)調(diào)查和測繪結(jié)果的準(zhǔn)確性。因此，房地產(chǎn)檢查員和房屋測繪人員的工作能力和素質(zhì)必須符合相關(guān)職位的要求才能勝任。但在實(shí)際工作中，仍然有很多調(diào)查人員和房屋測繪人員缺乏專業(yè)技術(shù)技能，無法完全解決調(diào)查測繪問題，不僅降低了房地產(chǎn)調(diào)查和制圖的質(zhì)量，還影響了權(quán)屬調(diào)查和房屋測繪的準(zhǔn)確性。

2.2測繪市場秩序混亂

房屋測繪涉及共用建筑面積均攤與計(jì)算，就是指相關(guān)的產(chǎn)權(quán)人對建筑面積進(jìn)行共同的占有和使用，其分為兩部分，即應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e和不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，具體包含樓梯間、設(shè)備間、過道、變電室以及公共門廳、管道井、電梯井以及值班警衛(wèi)室等，不僅如此，還有維護(hù)結(jié)構(gòu)的水箱以及參與公共面積之間的分隔墻等。建筑物的建筑面積減去各套套內(nèi)建筑面積之和就是建筑物公用建筑面積，與此同時(shí)，還要將作為獨(dú)立使用的車棚、地下室、車庫等建筑面積全部扣除，其數(shù)據(jù)的匯總計(jì)算相對復(fù)雜，對測繪單位的技術(shù)水平要求較高。

在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)面積測繪和平面圖繪制標(biāo)準(zhǔn)仍處于起步階段，導(dǎo)致房地產(chǎn)交易市場中混合了不合格的測繪制圖單位，其測繪結(jié)果與實(shí)際情況之間存在較大差距，不僅破壞了公平競爭的市場秩序，而且極大拉低了房地產(chǎn)面積測繪的核算水準(zhǔn)。

2.3 測繪標(biāo)準(zhǔn)不夠完善

為了規(guī)范房地產(chǎn)調(diào)查和制圖的行為，國家政府實(shí)施了《房地產(chǎn)調(diào)查條例》和各種地方“實(shí)施規(guī)則”。雖然這些標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的基本原理是一致的，但是在某些問題上還是存在一些不一致之處。隨著當(dāng)今建筑行業(yè)的快速發(fā)展，部分規(guī)則和條例不再能夠適應(yīng)特定級(jí)別的建筑模式和類型的變化，各種新的結(jié)構(gòu)和形狀的出現(xiàn)使得在房地產(chǎn)調(diào)查和房產(chǎn)測繪中很難定位。觀點(diǎn)各異、結(jié)構(gòu)不完整的規(guī)范之間的差異導(dǎo)致房地產(chǎn)調(diào)查與測繪工作者在如何正確定義問題方面遇到難題。

3、房產(chǎn)測繪質(zhì)量控制

3.1提升房產(chǎn)測繪人員的質(zhì)量意識(shí)

房產(chǎn)測繪手段多種多樣，甚至有全自動(dòng)的測繪儀器，但還需要測繪人員對其中的一系列工作進(jìn)行質(zhì)量把控，但是很多的房產(chǎn)測繪人員過度依賴高科技，對測繪過程并不用心，這很有可能造成儀器故障或者儀器使用不當(dāng)?shù)?，使測繪結(jié)果出現(xiàn)偏差，這要求相關(guān)管理人員提升房產(chǎn)測繪人員的質(zhì)量意識(shí)。

加強(qiáng)對房產(chǎn)測繪人員質(zhì)量意識(shí)的提升工作，首先，要從測繪工作的全體流程入手，保證測繪人員對測繪工作全過程都能夠精準(zhǔn)把握，合理應(yīng)對測繪工作中出現(xiàn)的問題與缺陷，做到及時(shí)發(fā)現(xiàn)與快速處理;其次，可以加強(qiáng)測繪人員的培訓(xùn)工作，定期進(jìn)行專業(yè)性的考試，分為書面考試與實(shí)操，每月一小考，半年一大考，嚴(yán)格執(zhí)行考試流程，一旦不過關(guān)，給予罰款警告，三次不過關(guān)取消其測繪資格，以這種形式來刺激測繪人員主動(dòng)提升自己的測繪技能，加強(qiáng)房產(chǎn)測繪質(zhì)量控制;再次，可以成立相關(guān)的監(jiān)察部門，對測繪過程進(jìn)行全面的監(jiān)察工作，一旦發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)測繪人員懈怠與不專業(yè)行為，要對相關(guān)責(zé)任人進(jìn)行處罰，并責(zé)令其整改;最后，完善舉報(bào)措施，在測繪過程中，各方都可對房產(chǎn)測繪人員在測繪過程中的不當(dāng)行為進(jìn)行舉報(bào)，以此來規(guī)范測繪人員的行為，間接提升其質(zhì)量意識(shí)。

3.2加強(qiáng)房產(chǎn)測繪的內(nèi)部質(zhì)量控制

除了房產(chǎn)測繪的外部質(zhì)量控制，還可以從內(nèi)部著手提升房產(chǎn)測繪的質(zhì)量控制，主要分為兩點(diǎn)：其一，明確房產(chǎn)測繪要點(diǎn)，在房產(chǎn)測繪過程中，有很多的關(guān)鍵點(diǎn)直接關(guān)系房產(chǎn)測繪的質(zhì)量，測繪系統(tǒng)人員要對這些關(guān)鍵點(diǎn)進(jìn)行細(xì)致的說明與標(biāo)注，給測繪人員以可靠的理論依據(jù)指導(dǎo)，讓測繪人員對關(guān)鍵點(diǎn)進(jìn)行精準(zhǔn)把握，減少誤差的生成;其二，規(guī)范測繪流程，要求測繪人員嚴(yán)格按照測繪流程進(jìn)行相關(guān)的測繪工作，由于房屋地形、房屋面積等千差萬別，測繪人員可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，但必須報(bào)與相關(guān)管理人員知曉，記錄在案，以此來提升測繪人員的工作質(zhì)量。

3.3 加強(qiáng)房產(chǎn)測繪儀器的管理工作

房產(chǎn)測繪儀器是相對高精尖的儀器，對于管理存放的要求比較嚴(yán)格，一旦出現(xiàn)隨意擺放、不加管理的現(xiàn)象，很容易導(dǎo)致其精密度出現(xiàn)問題，致使測繪出現(xiàn)偏差，無法保證測繪質(zhì)量。因此要對房產(chǎn)測繪儀器進(jìn)行合理的管理，不同型號(hào)的測繪儀器要分組管理，記錄其使用年限;定期保養(yǎng)維護(hù);專人負(fù)責(zé)看管打理;測繪人員在使用時(shí)要進(jìn)行報(bào)備，記錄其使用次數(shù)，以此明確其磨損程度。

結(jié)語：

隨著我國房地產(chǎn)市場日趨活躍，全國各地房地產(chǎn)高溫不下，使得房價(jià)一直處于高水平狀態(tài)。雖然國家不斷頒布調(diào)控政策，但房價(jià)仍處于高位階段。房屋作為當(dāng)前市場中重要的商品，房屋價(jià)格的計(jì)量中，建筑面積是買賣雙方最為敏感的問題，如何精確、公平、公正、合理地測繪房地產(chǎn)面積，是各方最為核心的訴求。在這一背景下，提升房地產(chǎn)測繪質(zhì)量管理工作具有積極意義。根據(jù)當(dāng)前測繪行業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況及未來城市規(guī)劃的發(fā)展需要，制定出科學(xué)合理的優(yōu)化改革措施，讓測繪行業(yè)在良性的市場競爭中得到發(fā)展，是進(jìn)一步推動(dòng)測繪市場穩(wěn)定發(fā)展的重要舉措。

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