打破政策機(jī)制“瓶頸” 緩解新市民住房困難

宗邊

國(guó)務(wù)院辦公廳日前印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》），提出加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，明確了保障性租賃住房基礎(chǔ)制度和支持政策，要求以習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo)，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，突出住房的民生屬性，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性供給不足，推動(dòng)建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，促進(jìn)實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居。為了扎實(shí)推進(jìn)《意見》貫徹落實(shí)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《意見》進(jìn)行了解讀。

問：發(fā)展保障性租賃住房有哪些積極意義？

答：一是有利于推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化。保障性租賃住房堅(jiān)持小戶型、低租金，既能夠適應(yīng)新市民、青年人的承受能力，也能夠滿足他們的基本租住需求。

二是有利于推動(dòng)加快建立“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”的住房制度。保障性租賃住房由政府給予政策支持，充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給，堅(jiān)持“誰投資、誰所有”。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、企事業(yè)單位、園區(qū)企業(yè)、住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等主體均可以參與發(fā)展，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地、存量閑置房屋、新供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地等均可以加以利用，改變了政府作為居住用地唯一供應(yīng)者、房地產(chǎn)開發(fā)商作為住房唯一供應(yīng)者的情況，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)多主體供給、多渠道保障、租購并舉。

三是有利于緩解住房租賃市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性供給不足。目前，住房租賃市場(chǎng)總體上結(jié)構(gòu)性供給不足，大戶型住房供大于求，小戶型住房供不應(yīng)求，缺少位于中心城區(qū)或交通便捷地區(qū)、適應(yīng)新市民承受能力的小戶型、低租金租賃住房。加快發(fā)展保障性租賃住房，能夠切實(shí)增加小戶型、低租金房源供給，優(yōu)化租賃住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，也有利于穩(wěn)定市場(chǎng)租金，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。今年，部分人口凈流入的大城市計(jì)劃新籌集保障性租賃住房93萬套，是擴(kuò)大保障性租賃住房供給、優(yōu)化租賃住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的良好開端。

四是有利于培育和發(fā)展住房租賃企業(yè)。發(fā)展保障性租賃住房充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給，支持專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理保障性租賃住房。政府提供的土地、財(cái)稅、金融等政策支持，能夠降低保障性租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)成本，幫助租賃企業(yè)形成資金平衡、略有盈利的可持續(xù)商業(yè)運(yùn)作模式。同時(shí)，審批制度改革措施以及一系列管理制度的出臺(tái)，也有利于幫助住房租賃企業(yè)解決審批等方面的難題。

五是有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。地方政府制訂并公布保障性租賃住房建設(shè)計(jì)劃，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，能夠不斷優(yōu)化城市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，為新市民、青年人等群體通過租賃方式解決住房困難問題提供渠道;能夠穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，合理釋放購房需求，緩解房?jī)r(jià)上漲壓力，為房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展提供有力支撐。同時(shí)，保障性租賃住房由政府提供土地、財(cái)稅、金融等政策支持，能夠調(diào)動(dòng)起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)展保障性租賃住房的積極性，也引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)將資金用于支持發(fā)展保障性租賃住房。

問：《意見》明確了哪些保障性租賃住房的基礎(chǔ)制度？

答：《意見》從5個(gè)方面明確了保障性租賃住房的基礎(chǔ)制度。

一是明確對(duì)象標(biāo)準(zhǔn)。保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金，準(zhǔn)入和退出的具體條件、小戶型的具體面積由城市人民政府按照?；镜脑瓌t合理確定。

二是引導(dǎo)多方參與。保障性租賃住房由政府給予土地、財(cái)稅、金融等政策支持，充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給，堅(jiān)持“誰投資、誰所有”，主要利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋建設(shè)，適當(dāng)利用新供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地建設(shè)，并合理配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施。支持專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理保障性租賃住房。

三是堅(jiān)持供需匹配。城市人民政府要摸清保障性租賃住房需求和存量土地、房屋資源，結(jié)合現(xiàn)有租賃住房供求和品質(zhì)狀況，從實(shí)際出發(fā)，因城施策，采取新建、改建、改造、租賃補(bǔ)貼和將政府的閑置住房用作保障性租賃住房等多種方式，切實(shí)增加供給，科學(xué)確定“十四五”保障性租賃住房建設(shè)目標(biāo)和政策措施，制定年度建設(shè)計(jì)劃，并向社會(huì)公布。

四是嚴(yán)格監(jiān)督管理。城市人民政府要建立健全住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)，加強(qiáng)對(duì)保障性租賃住房建設(shè)、出租和運(yùn)營(yíng)管理的全過程監(jiān)督，強(qiáng)化工程質(zhì)量安全監(jiān)管。保障性租賃住房不得上市銷售或變相銷售，嚴(yán)禁以保障性租賃住房為名違規(guī)經(jīng)營(yíng)或騙取優(yōu)惠政策。

五是落實(shí)地方責(zé)任。城市人民政府對(duì)本地區(qū)發(fā)展保障性租賃住房，促進(jìn)解決新市民、青年人等群體的住房困難問題負(fù)主體責(zé)任。省級(jí)人民政府對(duì)本地區(qū)發(fā)展保障性租賃住房工作負(fù)總責(zé)，要加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督檢查，對(duì)城市發(fā)展保障性租賃住房情況實(shí)施監(jiān)測(cè)評(píng)價(jià)。

問：《意見》提出了哪些對(duì)保障性租賃住房的支持政策？

答：《意見》明確了對(duì)保障性租賃住房的土地、財(cái)稅、金融等支持政策以及相應(yīng)的審批制度改革措施。

一是進(jìn)一步完善土地支持政策。人口凈流入的大城市和省級(jí)人民政府確定的城市，經(jīng)城市人民政府同意，可探索利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房;允許利用企事業(yè)單位自有土地建設(shè)保障性租賃住房，變更土地用途，不補(bǔ)繳土地價(jià)款;可將產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地面積占比上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房;保障性租賃住房用地可采取出讓、租賃或劃撥等方式供應(yīng)。經(jīng)城市人民政府同意，允許將非居住存量房屋改建為保障性租賃住房，不變更土地使用性質(zhì)，不補(bǔ)繳土地價(jià)款。

二是簡(jiǎn)化審批流程。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，可由市縣人民政府組織有關(guān)部門聯(lián)合審查建設(shè)方案，出具保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書后，由相關(guān)部門辦理立項(xiàng)、用地、規(guī)劃、施工、消防等手續(xù)。

三是給予中央補(bǔ)助資金支持。中央對(duì)符合規(guī)定的保障性租賃住房建設(shè)任務(wù)予以補(bǔ)助。

四是降低稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書后，比照適用住房租賃增值稅、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠政策，即住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房可選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，增值稅按照5%征收率繳納的減按1.5%計(jì)算;對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織向個(gè)人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。對(duì)保障性租賃住房項(xiàng)目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。

五是執(zhí)行民用水電氣價(jià)格。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書后，用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

六是進(jìn)一步加強(qiáng)金融支持。支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)以市場(chǎng)化方式向保障性租賃住房自持主體提供長(zhǎng)期貸款，向改建、改造存量房屋形成非自有產(chǎn)權(quán)保障性租賃住房的住房租賃企業(yè)提供貸款，在實(shí)施房地產(chǎn)信貸管理時(shí)予以差別化對(duì)待。

這些支持政策的出臺(tái)和落實(shí)，能夠有效解決當(dāng)前發(fā)展租賃住房面臨的一些“瓶頸”問題，切實(shí)降低保障性租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)成本，充分調(diào)動(dòng)各類主體參與發(fā)展保障性租賃住房的積極性，為加快發(fā)展保障性租賃住房，增加房源供給等提供有力支持，營(yíng)造良好政策環(huán)境。（來源：《中國(guó)建設(shè)報(bào)》）

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.25.002