央行：穩(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度

馬勀

事件

1月15日，國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會(huì)，會(huì)上央行發(fā)言人強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持“房住不炒”定位，租購(gòu)并舉，因城施策，保持房地產(chǎn)金融政策連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，穩(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加大住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的金融支持，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

點(diǎn)評(píng)

近年來，央行加強(qiáng)了房地產(chǎn)的金融調(diào)控，牽頭金融部門加強(qiáng)對(duì)各類資金流入房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)，引導(dǎo)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款合理增長(zhǎng)，推動(dòng)金融資源更多流向制造業(yè)、小微企業(yè)等重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)。去年房地產(chǎn)貸款增速8年來首次低于各項(xiàng)貸款增速，新增房地產(chǎn)貸款占各項(xiàng)貸款比重從2016年的44.8%下降到去年的28%。同時(shí)，央行不斷實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理制度，完善住房租賃金融政策，按照“租購(gòu)并舉”的方向，加快研究金融支持住房租賃市場(chǎng)的政策。

房地產(chǎn)金融審慎管理制度是逐步形成的。一是，實(shí)施多年的差別化住房信貸政策是落實(shí)“房住不炒”要求的“命門”，各地、各金融部門落實(shí)得非常好，才形成了國(guó)家統(tǒng)計(jì)局縮成的“70個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)中略漲”的局面。這是房地產(chǎn)金融審慎管理制度的基礎(chǔ)，是從房地產(chǎn)金融的供給側(cè)進(jìn)行管理。二是，重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則是從房地產(chǎn)金融的需求側(cè)進(jìn)行約束。2021年1月1日起正式實(shí)施的重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，被業(yè)內(nèi)稱為“三道紅線”。這個(gè)管理規(guī)則是由住建部和央行共同制定的?！叭兰t線”包括房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%;房企的凈負(fù)債率不得大于100%;房企的“現(xiàn)金短債比”小于1。此外，拿地銷售比是否過高、經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流情況兩個(gè)方面也將作為監(jiān)管機(jī)構(gòu)考察的重要指標(biāo)。三是，建立健全房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理制度。這個(gè)制度實(shí)際上是房地產(chǎn)金融的供給側(cè)、需求側(cè)和其他的包括住房租賃金融政策在內(nèi)的房地產(chǎn)金融政策的集大成者。央行、銀保監(jiān)會(huì)去年底推出的房地產(chǎn)貸款集中度管理制度也是房地產(chǎn)金融供給側(cè)管理的重要內(nèi)容，管住銀行就能實(shí)施好差別化住房信貸政策。這項(xiàng)制度對(duì)于提高金融體系韌性和穩(wěn)健性、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展將發(fā)揮重要的作用。