張宏宇
摘 要 近年來,我國經濟發(fā)展水平得到穩(wěn)步提升,國民生活水平得到進一步發(fā)展,其中房地產事業(yè)也成為了國民經濟的重要組成部分。然而,我國房地產事業(yè)的發(fā)展因面積計算的差異發(fā)展緩慢,因此我國房地產事業(yè)的面積計算上還需要進一步的規(guī)范。本文主要分析了住宅產權登記和建筑許可證發(fā)放導致的土地差異,采用不同的土地利用總量會計準則,以及部分房地產開發(fā)公司隱藏面積,提出了不同面積差分的方法,并給出了相關的改善措施。
關鍵詞 建筑面積 計算差異 改善措施
中圖分類號:P258 文獻標識碼:A 文章編號:1007-0745(2021)04-0055-02
房地產開發(fā)和房地產交易都是按可出租總面積計算和估價的,隨著房價的不斷上漲,如何準確計算樓面面積已成為開發(fā)商、公眾和政府關注的焦點。如何準確、公正、合理地計算建筑面積,直接關系到開發(fā)商的經濟利益和業(yè)主的切身利益,同時也涉及到政府的市政配套費土地出讓金和稅收等稅收問題。然而,現(xiàn)階段,房地產管理部門和規(guī)劃管理部門核定的房屋總可租面積往往不一致,這給建設單位造成了很大的混亂,給有關行政部門之間的工作銜接帶來了一定的困難。
1 有關面積的基本含義
1.1 預計住宅面積的含義
參照國家相關的法律法規(guī),預計住宅面積應由地方房地產部門批準的合格測量機構計算。測量機構應參考施工圖紙,與國家測量標準進行比較,并采取現(xiàn)場調查等多種方法,以計算開始或未完成的商業(yè)用住宅面積。它是開發(fā)商在銷售商業(yè)地產過程中的法定銷售面積基數(shù)。
1.2 實際測量房屋面積的含義
參照國家相關的法律法規(guī),實際測量的房屋面積由當?shù)胤康禺a部門認定的相應資質調查機構計算。它要求測量機構根據國家測繪標準,查閱各種圖紙和預測數(shù)據,對房屋進行現(xiàn)場測量,繪制測量圖,以獲得準確的數(shù)據,然后計算面積。商品房驗收合格并經有關主管部門審核合格后,方可實施。
2 面積計算規(guī)范不同引起的面積差異相關原因
《房產測量規(guī)范》和《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》這兩個規(guī)范中,部分功能區(qū)規(guī)劃設計計算標準不一致,致使在面積計算上存在差異,尤其是地方性規(guī)定增加了這種差異的存在?,F(xiàn)階段,我國房地產管理部門在進行產權登記時,項目總面積一般不應超過規(guī)劃部門核定的面積或規(guī)劃驗證面積。這種差異在規(guī)劃部門、房地產管理部門,尤其是開發(fā)商和業(yè)主中造成了混亂。
2.1 陽臺面積的計算
關于陽臺面積的計算,《房產測量規(guī)范》以設計封閉為識別標準,全封閉陽臺根據其周邊投影面積計算,未封閉陽臺計算一半面積;《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》是根據主體結構是否在陽臺主體結構上,是否應根據其周邊結構的水平面積計算其總面積,在主體結構外計算平均面積。也就是說,房地產的測繪是基于是否封閉,規(guī)劃的審批是基于是否在結構上,兩者在功能上錯位,容易引發(fā)面積差異。
此外,《房產測量規(guī)范》對陽臺面積的計算沒有明確的規(guī)定,部分為陽臺設計方案。為此,一些城市出臺了地方性法規(guī),對陽臺灣進行了陽臺處理,未計算面積;而一些城市仍按陽臺面積計算平均面積。《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》也沒有規(guī)定計算層間陽臺面積的規(guī)則,然而露臺的定義有著十分明確的規(guī)定,規(guī)定如下:第一,其位置設置在屋頂、地板或遮陽篷頂部;第二,它是可訪問的;第三,它有維護設施;第四,它沒有覆蓋,否則它不能被識別為露臺,自然要按陽臺面積計算。這種中間層陽臺,在規(guī)劃時通過了陽臺規(guī)劃面積和規(guī)劃指標,但由于房地產銷售部門不承認露臺為陽臺,給開發(fā)商帶來了巨大的經濟損失。
陽臺是室內外的過渡空間,可用于晾曬衣物、休息等戶外活動。因此,實際工作中應根據計算面積的規(guī)定,真正確定內外過渡空間作為陽臺的作用。如果夾層陽臺確實起到內外通道空間的作用,只是因為上層沒有蓋不能起到晾曬衣物的作用,但有了陽臺的圓形功能,面積就應該根據陽臺計算,不能認定為陽臺。作為設計的一部分,陽臺不封閉,是生活裝飾的一部分,對于風雨情況可以采用封閉的鋁合金窗,然而不能通過陽臺房間的結構進行重建,實際使用功能還是陽臺,無法關閉并計算總面積。部分自覺標注為陽臺,應計算出整個區(qū)域室內功能的實際使用
情況。
2.2 走廊的面積計算
《房產測量規(guī)范》規(guī)定:一個與房屋相連的帶柱走廊、一個有蓋走廊和兩個房屋之間的帶柱走廊,所有這些都是根據柱廊周圍的水平投影計算的;一種門式起重機,另一種是立方體門,其計算是基于所述立柱或所述鎖緊結構的水平周邊投影面積。然而《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》規(guī)定,有封閉設施的室外走廊(懸臂走廊)應計算為結構樓層水平投影面積的一半。對于帶有封閉設施(或柱)的廊道屋檐,應根據封閉設施(或柱)的外部水平面積計算一半的面積。這種差異導致房地產測繪面積大于規(guī)劃審批面積。
2.3 樓層高度的面積計算
《房產測量規(guī)范》規(guī)定,如果樓層高度低于2.2米,則不計算總可出租面積;但《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》規(guī)定,如果地板高度超過2.2m,則計算整個面積;如果地板高度小于2.2m,則計算一半面積。此外,一些城市出臺了地方法規(guī),具體規(guī)定了高度樓層的非常規(guī)建筑面積的計算。例如,在海南省,當一個住宅樓的高度大于或等于4.9米時,根據該樓的面積計算的面積是該樓面積的2倍,如果大于或等于7.6米,則為3倍,如果大于或等于5.5米,則為2倍,如果大于或等于8.8米,則為2倍,如果大于或等于6.1米,大于或等于10米,按3次計算。這種規(guī)定的差異,尤其是地方性法規(guī)的差異,導致規(guī)劃面積作為房地產測繪面積的大幅增加。
3 建筑面積差異怎樣發(fā)覺
不同標準造成的面積差異是一種體系內的面積差異,其面積由行政主管部門批準,并與城市規(guī)劃相一致。其主要后果是影響行政公信力,增加建設單位的協(xié)調成本。所以,應當主要從行政審批程序上進行協(xié)調。
現(xiàn)階段,為了強化對規(guī)劃指標的監(jiān)督與管理功能,相當多的城市規(guī)劃部門已經開始在規(guī)劃批準前計算建設用地面積,并計算出完整規(guī)劃的可出租總面積,即規(guī)劃區(qū)調查。規(guī)劃面積調查主要是對每層樓的建筑面積進行估算,并與規(guī)劃地塊的建筑平面一一對應,繪制平面圖。
根據規(guī)劃許可證上標注的面積,規(guī)劃審批前的面積計算結果可以及時發(fā)現(xiàn)規(guī)劃設計隱藏面積的問題。已完成規(guī)劃面積計算的中心點是反映建設階段與規(guī)劃批復之間的差異,以及通過功能等手段對面積進行擴建、轉換或修改的位置、范圍和面積,很簡單,查清位置和規(guī)劃面積與房地產面積的差異,查清被盜面積或隱藏面積的位置和表面價值也是準確的。有助于規(guī)劃部門判斷區(qū)域差異是“體系內”還是“人為性”來處理差異。
4 建筑面積計算差異改善措施
4.1 計算面積標準統(tǒng)一化
4.1.1 樓層高度
如果住宅的樓面高度大于或等于4.9m,則體積面積應根據總建筑面積的兩倍計算,無論地板上是否有隔墻,以及如果住宅的樓面高度大于或等于7.6m,無論地面是否有隔墻,樓面面積按地面總面積的三倍計算。辦公樓的樓面高度大于或等于5.5m時,無論地板上是否有隔墻,辦公樓的樓面高度大于或等于8.8m,容積面積應按總建筑面積的兩倍計算,無論地板上是否有隔墻,樓層面積應按地板總面積的三倍計算。商業(yè)建筑高度大于或等于6.1m的,容積面積以商業(yè)建筑總租賃面積的兩倍為基礎計算,不論地面是否有隔墻,商業(yè)建筑高度大于或等于10m,無論地面是否有隔墻,樓面面積按地面總面積的三倍計算。[1]住宅、辦公、商業(yè)建筑的大廳、房、室內廳、日光廳、屋頂,以及體育場、劇院、博物館等有特殊空間要求的公共建筑,可根據實際建筑面積計算。
4.1.2 陽臺面積計算
在陽臺的主體結構中,結構應根據室外的水平面積來計算容積面積。在主結構外的陽臺上,如果設計深度(從陽臺維護結構外圍到外墻表面的最大垂直距離)不超過2.4m(包括2.4m),則體積面積應按水平投影面積的一半計算;如果設計深度超過2.4m,則根據其水平投影面積計算體積面積。
4.2 強化政府部門職能管理
將窗戶、結構板、花池、花柱等不可用空間轉換為可使用空間,以增加可出租總面積的行為,因為各種法規(guī)明確規(guī)定,可用空間不應算作建筑面積,只有通過加強各部門之間的協(xié)調,加強監(jiān)管。如果您控制了“窗口”視口,則可以使用“窗口”視口的樣例請求平面審批,確認沒有樓層延伸的“窗口”視口和窗臺高度符合規(guī)范要求。施工圖審查部門應與計劃圖紙審查部門溝通,以確保施工圖與批準的圖紙一致,并避免不必要的增加結構板、花架,規(guī)劃部門應當嚴格審核規(guī)劃,嚴格執(zhí)行改建、擴建部分建筑面積計算的規(guī)定。并要求開發(fā)商按規(guī)定交納市政配套費和增容費,并報城市管理執(zhí)法部門處罰。城市管理執(zhí)法部門要加強日常執(zhí)法監(jiān)督,依法受理各類違法建筑改造行為,依法予以制止。
5 結語
強化規(guī)劃管理職能,對規(guī)劃進行監(jiān)督和測量,有助于管理部門及時發(fā)現(xiàn)區(qū)域差異,找出造成區(qū)域差異的原因,采取不同的方法加以處理,穩(wěn)步提升行政審批效率。推動政府職能部門公信力的提升,使我國房地產經濟市場得到有效改善。
參考文獻:
[1] 楊本廷.新舊《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》的對比分析[J].城市勘測,2019(03):144-147.