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    房企自持項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效果經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)探索

    2021-08-09 02:54:06尤佳佳

    摘要:近年來(lái),中央層面堅(jiān)定“房住不炒”,許多地方政府推出自持地塊,房企競(jìng)得大量開(kāi)發(fā)自持項(xiàng)目。2020年,為防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn),“三道紅線”相繼推出,行業(yè)調(diào)控多方位發(fā)力收緊。在房企自持項(xiàng)目即將投入運(yùn)營(yíng)之際,探索建立科學(xué)、可衡量的自持項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效果經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo),旨在助力房企高質(zhì)量發(fā)展。

    關(guān)鍵詞:自持項(xiàng)目;運(yùn)營(yíng)效果;經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)

    中圖分類號(hào):F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

    文章編號(hào):1001-9138-(2021)05-0055-58 收稿日期:2021-04-07

    作者簡(jiǎn)介:尤佳佳,北京首都開(kāi)發(fā)股份有限公司。

    1 引言

    黨的十九大以來(lái),為抑制全國(guó)性房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng),保障房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展,中央制定了持續(xù)穩(wěn)定的房地產(chǎn)調(diào)控政策:堅(jiān)持“房住不炒”定位,構(gòu)建房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制,推進(jìn)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。伴隨政策引導(dǎo),自2016年下半年起,許多地方政府相繼修改了土拍規(guī)則,要求土地報(bào)價(jià)達(dá)到競(jìng)價(jià)上限后,競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)變?yōu)楦?jìng)企業(yè)自持房屋比例來(lái)確定競(jìng)得人。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),僅2017年全年,北上廣深等9個(gè)重點(diǎn)城市,就產(chǎn)生住宅自持用地150余宗,自持體量達(dá)515萬(wàn)平方米。歷經(jīng)幾年開(kāi)發(fā)建設(shè),首批自持項(xiàng)目正在或即將竣工入市。此外,為防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn),行業(yè)融資環(huán)境也持續(xù)趨緊。2020年8月,住建部聯(lián)合央行共同出臺(tái)“三道紅線”,引導(dǎo)房企去杠桿、降負(fù)債,房地產(chǎn)行業(yè)金融紅利正在消失。面對(duì)環(huán)境巨變,房企須進(jìn)一步加強(qiáng)內(nèi)部管理,向管理要效益,謀求從高增長(zhǎng)發(fā)展向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變。

    在眾多房企開(kāi)發(fā)自持項(xiàng)目即將竣工入市、投入運(yùn)營(yíng)之際,探索建立科學(xué)的、可衡量的自持項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效果經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo),為房企決策提供參考,對(duì)提升自持項(xiàng)目管理水平、引導(dǎo)自持項(xiàng)目健康發(fā)展具有重要意義。

    2 自持項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效果影響因素分析

    自持項(xiàng)目一般會(huì)歷經(jīng)投資決策階段、前期工作階段和建設(shè)階段后,進(jìn)入持有運(yùn)營(yíng)階段。投資決策階段,房企主要依靠財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期和資本金凈利潤(rùn)率等經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)來(lái)考察項(xiàng)目的盈利能力,判斷項(xiàng)目可行性,輔助投資決策;前期階段和建設(shè)階段,房企主要通過(guò)制定最佳的開(kāi)發(fā)方案、工程質(zhì)量管理、造價(jià)管理和進(jìn)度管理來(lái)保障項(xiàng)目投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn);持有運(yùn)營(yíng)階段,房企主要通過(guò)獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金收益,并進(jìn)行有效的資產(chǎn)管理來(lái)保障資產(chǎn)保值增值,回收投資的同時(shí)賺取投資回報(bào)。自持項(xiàng)目進(jìn)入運(yùn)營(yíng)階段后,能否獲取預(yù)期收益和投資回報(bào)受到多重因素影響。

    2.1 開(kāi)發(fā)建設(shè)因素

    自持項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)前的每個(gè)開(kāi)發(fā)階段都會(huì)對(duì)其后期的運(yùn)營(yíng)效果產(chǎn)生影響。投資決策階段,房企通過(guò)預(yù)測(cè)租金水平、出租率、增長(zhǎng)率、運(yùn)營(yíng)期成本費(fèi)用等測(cè)算出的項(xiàng)目盈利能力指標(biāo)基本設(shè)定了項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期的總體經(jīng)濟(jì)目標(biāo);前期工作階段和建設(shè)階段形成的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及建設(shè)工程質(zhì)量,會(huì)對(duì)項(xiàng)目后期的運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生深刻影響;自取得項(xiàng)目至竣工完成,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投資固化成賬面成本,對(duì)運(yùn)營(yíng)收益提出要求;項(xiàng)目?jī)扇杲ㄔO(shè)期,市場(chǎng)環(huán)境和政策環(huán)境一直在變化,也會(huì)影響項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期預(yù)期收益的實(shí)現(xiàn)。

    2.2 運(yùn)營(yíng)模式因素

    不同房企會(huì)因?yàn)閼?zhàn)略選擇不同、運(yùn)營(yíng)管理水平差異、稅務(wù)籌劃需求等,對(duì)自持項(xiàng)目采取不同的運(yùn)營(yíng)模式,包括:房企自建團(tuán)隊(duì)經(jīng)營(yíng)、將項(xiàng)目整體出租給輕資產(chǎn)管理公司經(jīng)營(yíng)、委托專業(yè)資產(chǎn)管理公司經(jīng)營(yíng)等方式。不同的運(yùn)營(yíng)模式會(huì)對(duì)項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)收入和成本費(fèi)用產(chǎn)生不同影響,如:自建團(tuán)隊(duì)經(jīng)營(yíng)模式下,項(xiàng)目的管理費(fèi)用偏高;整體出租模式下,項(xiàng)目的租金收入偏低;委托資產(chǎn)管理公司經(jīng)營(yíng)模式下,會(huì)產(chǎn)生一定的資產(chǎn)管理費(fèi)用。預(yù)期收入和成本費(fèi)用的高低都會(huì)影響項(xiàng)目最終的經(jīng)濟(jì)效果。

    2.3 項(xiàng)目業(yè)態(tài)因素

    自持項(xiàng)目在取得時(shí)已經(jīng)確定規(guī)劃用途,規(guī)劃用途限定了項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的業(yè)態(tài)選擇,包括商業(yè)、辦公、酒店、住宅等。不同業(yè)態(tài)的盈利能力是不盡相同的。一般而言,辦公業(yè)態(tài)盈利能力高,住宅業(yè)態(tài)盈利能力低。同一業(yè)態(tài)也會(huì)因?yàn)檫\(yùn)營(yíng)費(fèi)用投入的多少而影響項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果,如自持住宅和服務(wù)型公寓的盈利水平差異、五星級(jí)酒店和快捷酒店的盈利水平差異等。

    除上述因素以外,房企的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力、管理費(fèi)用控制能力、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境變化、項(xiàng)目取得后可能發(fā)生的規(guī)劃調(diào)整及改造等都會(huì)對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)效果產(chǎn)生影響。房企需要根據(jù)自身的管理需求和管理目標(biāo),制定與之相匹配的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo),科學(xué)公正地評(píng)價(jià)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效果。

    3 運(yùn)營(yíng)效果經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)設(shè)置

    自持項(xiàng)目投資決策階段,針對(duì)基本假設(shè)預(yù)測(cè)出的運(yùn)營(yíng)期凈利潤(rùn)數(shù)據(jù)是投資決策的重要參考,也是項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)后的總體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

    3.1 凈利潤(rùn)指標(biāo)

    自持項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)指標(biāo)是指項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)后,項(xiàng)目公司年度稅后利潤(rùn)總額的目標(biāo)值,其取值一般根據(jù)項(xiàng)目投資回報(bào)要求擬定,基本公式為:

    凈利潤(rùn)=總收入-總成本費(fèi)用-企業(yè)所得稅。

    其中,總收入=經(jīng)營(yíng)性收入(租金、推廣費(fèi)等收入) +其他收入(政府補(bǔ)貼等與經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的收入),總成本費(fèi)用=運(yùn)營(yíng)費(fèi)用+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用+資產(chǎn)管理費(fèi)/招商代理費(fèi)+折舊+攤銷。

    運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括物業(yè)費(fèi),水、電、供暖等能源費(fèi),電信費(fèi),保險(xiǎn)費(fèi),維保費(fèi),房產(chǎn)稅、增值稅等。管理費(fèi)用包括人工成本、行政辦公費(fèi)用等。資產(chǎn)管理費(fèi)一般在項(xiàng)目公司委托專業(yè)資產(chǎn)管理公司經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目時(shí)發(fā)生。招商代理費(fèi)一般在項(xiàng)目公司引入中介作為帶客渠道時(shí)發(fā)生。

    項(xiàng)目公司年凈利潤(rùn)真實(shí)反映了項(xiàng)目投資回報(bào)實(shí)現(xiàn)程度,是評(píng)價(jià)項(xiàng)目投資是否達(dá)到預(yù)期的重要指標(biāo)。自持項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效果受多種因素影響,若單純以公司凈利潤(rùn)對(duì)運(yùn)營(yíng)效果進(jìn)行考核,難以真實(shí)體現(xiàn)項(xiàng)目的估值和償債能力水平,不利于項(xiàng)目的融資安排;難以真實(shí)體現(xiàn)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的工作成果,不利于團(tuán)隊(duì)建設(shè)和激勵(lì)。

    3.2 其他經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)

    以凈利潤(rùn)指標(biāo)為基礎(chǔ),根據(jù)不同的管理需求,選擇性剔除部分收入或成本費(fèi)用構(gòu)成,推導(dǎo)出其他3項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)如表1所示。

    3.2.1 息稅折舊攤銷前利潤(rùn)(EBITDA)指標(biāo)

    息稅折舊攤銷前利潤(rùn)(EBITDA)是指項(xiàng)目公司在對(duì)利息、企業(yè)所得稅、折舊、攤銷扣除前的凈現(xiàn)金流,是項(xiàng)目本身可使用、可支配的自由現(xiàn)金流,能夠反映公司的償債能力。EBITDA通過(guò)剔除凈利潤(rùn)中的利息、所得稅、攤銷和折舊這幾項(xiàng)費(fèi)用構(gòu)成,讓公司能夠在評(píng)價(jià)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效果時(shí),規(guī)避項(xiàng)目融資成本、所得稅政策、歷史投資形成的沉沒(méi)成本等影響,更準(zhǔn)確地評(píng)價(jià)項(xiàng)目的盈利能力。

    房企在需要從項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生現(xiàn)金流能力角度考核運(yùn)營(yíng)效果,或需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行償債能力評(píng)估時(shí),可選用該指標(biāo)。

    3.2.2 凈運(yùn)營(yíng)收入(NPI)指標(biāo)

    相較于EBITDA指標(biāo),凈運(yùn)營(yíng)收入(NPI)指標(biāo)將攤銷費(fèi)用納入成本費(fèi)用,關(guān)注了項(xiàng)目因業(yè)態(tài)調(diào)整、改造提升而發(fā)生的投資改造活動(dòng)對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效果產(chǎn)生的影響。項(xiàng)目公司根據(jù)運(yùn)營(yíng)管理需求對(duì)項(xiàng)目實(shí)施改造,改造后預(yù)期收益的實(shí)現(xiàn)程度,可有效體現(xiàn)項(xiàng)目公司的運(yùn)營(yíng)管理能力,而改造的發(fā)生頻次還能體現(xiàn)出日常運(yùn)營(yíng)中對(duì)項(xiàng)目建筑本體維護(hù)保養(yǎng)的能力。所以,凈運(yùn)營(yíng)收入(NPI)指標(biāo)能綜合反映同一管理體系下,不同項(xiàng)目之間運(yùn)營(yíng)管理能力水平的差異,可作為房企開(kāi)展內(nèi)部管理考核的優(yōu)選指標(biāo)。

    3.2.3 凈經(jīng)營(yíng)收入(NOI)指標(biāo)

    凈經(jīng)營(yíng)收入又稱項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流,通常用于衡量項(xiàng)目本身能夠產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額,即經(jīng)營(yíng)性收入減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的差額。該指標(biāo)所涉及的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包含維持項(xiàng)目正常經(jīng)營(yíng)所需的基本人工費(fèi),與上述幾項(xiàng)指標(biāo)有所差異。

    凈經(jīng)營(yíng)收入(NOI)指標(biāo)的計(jì)算,剔除了與項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)無(wú)關(guān)或弱相關(guān)的全部收入與成本構(gòu)成因素。收入方面剔除了經(jīng)營(yíng)性收入以外的全部收入,成本費(fèi)用方面剔除了管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、資產(chǎn)管理費(fèi)/招商傭金、折舊和攤銷,規(guī)避了因不同管理費(fèi)用控制水平、融資成本、運(yùn)營(yíng)模式選擇、項(xiàng)目歷史沉沒(méi)成本、改造攤銷等差異導(dǎo)致的項(xiàng)目收益能力差異,體現(xiàn)了項(xiàng)目本身的獲利能力水平。

    此外,該指標(biāo)還能影響項(xiàng)目的估值,目前房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)公認(rèn)的估價(jià)模型-直接資本化法,就是通過(guò)項(xiàng)目年凈經(jīng)營(yíng)收入直接除以資本化率來(lái)求得估值的。所以,房企在需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行估值管理時(shí),可選用該指標(biāo)。

    3.3 小結(jié)

    上述4項(xiàng)指標(biāo)中,凈利潤(rùn)、息稅折舊攤銷前利潤(rùn)(EBITDA)、凈運(yùn)營(yíng)收入(NPI)為項(xiàng)目公司層面的評(píng)價(jià)指標(biāo),可有效考核項(xiàng)目公司的運(yùn)營(yíng)管理水平。凈經(jīng)營(yíng)收入(NOI)指標(biāo)為項(xiàng)目層面指標(biāo),可以反映項(xiàng)目本身的獲利能力和市場(chǎng)價(jià)值。項(xiàng)目公司層面的3項(xiàng)指標(biāo)還能進(jìn)一步形成某些費(fèi)用收入比,用以分析項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)潛在的問(wèn)題,為優(yōu)化提升項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理水平指明方向。

    4 結(jié)論與建議

    在政策引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)從高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高增長(zhǎng)模式向深耕存量、精細(xì)化管理模式轉(zhuǎn)型的宏觀背景下,在眾多房企大量自持項(xiàng)目即將入市運(yùn)營(yíng)之際,本文通過(guò)對(duì)自持項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效果影響因素進(jìn)行分析,以財(cái)務(wù)凈利潤(rùn)指標(biāo)為基礎(chǔ),根據(jù)不同管理需求選擇性剔除凈利潤(rùn)指標(biāo)中的收入、成本費(fèi)用構(gòu)成因素,而推導(dǎo)擬定了息稅折舊攤銷前利潤(rùn)(EBITDA)、凈運(yùn)營(yíng)收入(NPI)、凈經(jīng)營(yíng)收入(NOI)三項(xiàng)自持項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效果經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo),期望能夠?yàn)榉科髢?yōu)化管理提供參考,助力房企轉(zhuǎn)型升級(jí)。

    參考文獻(xiàn):

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