未來五年，房地產(chǎn)行業(yè)政策紅利分析

摘要：2021年一季度，房地產(chǎn)信貸政策趨緊，熱點(diǎn)城市相繼出現(xiàn)房貸額度緊張、放貸周期延長等現(xiàn)象，2月以來全國房貸利率止跌回升。深圳、上海、成都等多城政策加碼，新一輪調(diào)控潮來襲。政策走向?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)和企業(yè)發(fā)展至關(guān)重要。結(jié)合兩會政府工作報(bào)告內(nèi)容，重點(diǎn)研究未來一年及“十四五”期間，房地產(chǎn)行業(yè)政策走向及政策紅利。

關(guān)鍵詞：政策調(diào)控;因城施策;住房租賃

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）05-0041-45 收稿日期：2021-04-07

作者簡介：丁祖昱，易居集團(tuán)CEO。

1 2021年房地產(chǎn)行業(yè)全面轉(zhuǎn)向去杠桿

2021年的政府工作報(bào)告弱化了經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)，改設(shè)6%的下限管理，繼續(xù)堅(jiān)守“六穩(wěn)”“六?！闭叩拙€。宏觀政策保持連續(xù)性、穩(wěn)定性、可持續(xù)性。穩(wěn)健的貨幣政策要靈活精準(zhǔn)、合理適度。保持市場流動(dòng)性合理充裕，保持宏觀杠桿率基本穩(wěn)定，堅(jiān)決不搞“大水漫灌”式強(qiáng)刺激。

繼2020年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議之后，政府工作報(bào)告再提解決好大城市住房突出問題，并要增加共有產(chǎn)權(quán)房供給。通過不斷完善住房市場體系和住房保障體系，解決新市民住房難問題，促進(jìn)實(shí)現(xiàn)人民住有所居的目標(biāo)。

1.1 房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿上升為長效機(jī)制

2021年，房企融資環(huán)境或?qū)⒊掷m(xù)收緊，“三道紅線”仍將持續(xù)發(fā)力，并成為房企融資重要的參考標(biāo)準(zhǔn)。未來，“三道紅線”監(jiān)管范圍或?qū)⒎€(wěn)步擴(kuò)容至全行業(yè)，房企表內(nèi)融資或?qū)⒉粩嗍站o，嚴(yán)控有息負(fù)債規(guī)模增長上限，房企表外融資也將是重點(diǎn)監(jiān)管領(lǐng)域，嚴(yán)防信托、保險(xiǎn)等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)行業(yè)。

受此影響，房企去杠桿、降負(fù)債已是大勢所趨。更多房企將通過增加銷售回款、降低現(xiàn)金支出、資產(chǎn)證券化等方式改善資產(chǎn)負(fù)債表，以便提升檔位降低融資約束。

居民信貸政策或?qū)⑷孓D(zhuǎn)向去杠桿，確保居民杠桿率和負(fù)債率不再繼續(xù)上升。具體而言，供應(yīng)端銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)將嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)貸款集中度管理的“兩道紅線”;嚴(yán)格落實(shí)差別化住房信貸政策，嚴(yán)控個(gè)人住房貸款投放節(jié)奏，并對購房者首付資金來源、債務(wù)收入比等加大核查力度。限貸政策整體易緊難松，熱點(diǎn)城市不排除進(jìn)一步加碼的可能性，涉及適度調(diào)升首套、二套貸款首付比例，尤其是調(diào)升非普通住房首付比例等。房貸利率或?qū)②厔菪陨弦?，首套尤其是二套房貸利率大概率將步入上行通道。

加強(qiáng)信貸資金用途管理，全面落實(shí)貸前檢查、貸中審查、貸后檢查制度，禁止發(fā)放用途虛假或存疑的貸款，嚴(yán)防信用貸、消費(fèi)貸、經(jīng)營貸等信貸資金違規(guī)挪用于購房。并完善信貸資金用途監(jiān)測與攔截機(jī)制，對貸前調(diào)查不嚴(yán)、貸后管理不到位、信貸資金被挪用等違規(guī)行為，及時(shí)采取一系列的懲戒措施。

1.2 因城施策：熱點(diǎn)城市加碼，壓力城市紓困

房地產(chǎn)政策層面將“穩(wěn)”字當(dāng)頭，繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒、因城施策”的政策主基調(diào)，更好地落實(shí)“三穩(wěn)”預(yù)期。

熱點(diǎn)城市繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不松勁，“四限”調(diào)控難言實(shí)質(zhì)性松綁，并有望延續(xù)更長的時(shí)間周期，現(xiàn)階段地價(jià)、房價(jià)仍是不能碰的紅線。

壓力二三線城市有望從保市場主體出發(fā)為市場減壓、企業(yè)紓困。土地供應(yīng)要有供有限，適度降低土地出讓價(jià)格，尤其要增加平價(jià)地以及低價(jià)地供應(yīng)，給予開發(fā)企業(yè)一定的讓利空間。支持居民自住以及改善性購房消費(fèi)，那些人口長期凈流出的弱三四線城市仍需在需求層面予以刺激，購房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免皆是可以操作的選項(xiàng)，現(xiàn)階段棚改仍是激活三四線城市市場熱度的催化劑。

1.3 租賃、保障持續(xù)發(fā)力，緩解大城市住房難題

鑒于大城市住房問題依舊突出，下一階段仍需強(qiáng)化地方政府主體責(zé)任，切實(shí)增加租賃住房和保障房供應(yīng)，讓廣大人民群眾住有所居、安居樂業(yè)。市場化租賃市場仍需規(guī)范化發(fā)展，并降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

其一，土地供應(yīng)要向租賃住房和保障房建設(shè)傾斜，單列租賃住房和保障房用地計(jì)劃，并保質(zhì)保量完成。既要用活增量土地資源，更要挖潛存量土地資源，緩解大城市長期供地壓力。其二，地方政府要多渠道籌措保障資金，并通過提前告知、預(yù)撥等方式，加快財(cái)政資金撥付進(jìn)度。地方財(cái)政也要安排專項(xiàng)資金，全力支持租賃住房和保障房建設(shè)。

2019年以來，全國已開工改造5.9萬個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，惠及居民1088萬戶。2021年，《政府工作報(bào)告》再次提出新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬個(gè)的目標(biāo)任務(wù)，較2020年計(jì)劃開工量增長36%，預(yù)計(jì)將惠及975萬戶居民家庭。見圖1。

可以期許的是，隨著城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造加速推進(jìn)，將進(jìn)一步提升城鎮(zhèn)老舊小區(qū)居住功能，不斷增進(jìn)住房困難家庭福祉，最大程度保障城市低收入家庭及困難群眾基本的居住需求。

2 “十四五”完善住房市場與保障體系，土地集約化利用

2.1 租賃市場進(jìn)入發(fā)展快車道

“十四五”時(shí)期將繼續(xù)堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。對于住房市場體系，繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒、因城施策”的政策主基調(diào)，強(qiáng)化城市政府主體責(zé)任，更好地落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長期調(diào)控目標(biāo)。對于住房保障體系，切實(shí)增加租賃住房和保障房供應(yīng)，解決好大城市住房突出問題。

第一，增加租賃住房供給，土地供應(yīng)進(jìn)一步向租賃住房傾斜，集體用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市有望擴(kuò)容，鼓勵(lì)通過盤活低效商業(yè)、廠房等存量房源建設(shè)租賃住房形成有效供應(yīng)，提升特大城市自持用地出讓比例;第二，加強(qiáng)租賃市場監(jiān)管，通過發(fā)布房屋租賃指導(dǎo)價(jià)格、實(shí)行租賃資金監(jiān)管等手段，穩(wěn)定市場預(yù)期、防控資金風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)范住房租賃市場秩序;第三，加快推進(jìn)租購?fù)瑱?quán)，逐步使租房者在教育等公共服務(wù)方面享受與購房者同等權(quán)利，同時(shí)，加強(qiáng)法治保障，對隨意漲價(jià)、單方毀約等現(xiàn)象加以制約和懲治，全力保證租房者合法權(quán)益。

考慮到住房租賃市場仍然存在巨大供應(yīng)缺口，疊加政策支持力度不斷加大，“十四五”期間，住房租賃市場將迎來發(fā)展良機(jī)，市場規(guī)模有望持續(xù)擴(kuò)容，并與銷售市場形成分庭抗禮之勢。

2.2 盤活存量土地資源、探索跨區(qū)域交易

“十四五”期間將建立健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，統(tǒng)籌推進(jìn)農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革。一方面，有助于提升農(nóng)民和農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口收入，提升農(nóng)業(yè)人口財(cái)產(chǎn)性收入，增強(qiáng)其購買力;另一方面，有利于盤活存量用地，實(shí)現(xiàn)土地集約化利用。

“十四五”期間還將改革土地計(jì)劃管理方式，探索建立全國性的建設(shè)用地、補(bǔ)充耕地指標(biāo)跨區(qū)域交易機(jī)制。

一方面，有助于緩解核心城市供地緊張問題。這一跨區(qū)域交易制度的建立，將極大程度緩解大城市發(fā)展空間的“用地指標(biāo)”制約，便于城市群、都市圈中的中心城市獲得更多建設(shè)用地。在總量規(guī)模一定的前提下，土地跟著人走，最大程度緩解人口流入型的中心城市土地資源緊缺、供需不平衡的發(fā)展瓶頸，更好地落實(shí)穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房價(jià)穩(wěn)預(yù)期的長期調(diào)控目標(biāo)。

另一方面，適度抬升中小城市土地出讓價(jià)格，增加財(cái)政收入。對于供地指標(biāo)長期過剩的城市而言，通過跨區(qū)域交易機(jī)制，與供地緊張城市交易增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn)收益。同時(shí)，也防止小城市因持續(xù)供地過量導(dǎo)致住宅庫存風(fēng)險(xiǎn)不斷攀升。

2.3 新型城鎮(zhèn)化仍是房地產(chǎn)行業(yè)制度紅利

“十四五”期間，中國常住人口城鎮(zhèn)化率將提升至65%，未來5年常住人口城鎮(zhèn)化率約有4個(gè)百分點(diǎn)的增長空間。城鎮(zhèn)化所產(chǎn)生的新晉市民群體，依然是房地產(chǎn)市場中重要的需求主體。保守估計(jì)，“十四五”期間新晉城鎮(zhèn)人口規(guī)模將達(dá)到5600萬人，有望給房地產(chǎn)市場提供堅(jiān)實(shí)的需求支撐。見圖2。

目前，中國勞動(dòng)年齡人口已進(jìn)入負(fù)增長區(qū)間，人口紅利逐漸消退，全面深化戶籍制度改革，促進(jìn)人口要素自由流動(dòng)，充分釋放人口活力，既是新型城鎮(zhèn)化的題中之義，也是經(jīng)濟(jì)增長的必然要求。

預(yù)計(jì)“十四五”期間戶籍制度改革或?qū)⒅饕獓@兩方面展開：一是，放開放寬除個(gè)別超大城市外的落戶限制。全面取消城區(qū)人口300萬以下城市落戶限制，全面放寬城區(qū)常住人口300～500萬大城市落戶條件，對于城區(qū)人口500萬以上超大、特大城市，廣州、深圳、杭州、南京等逐漸實(shí)現(xiàn)城市圈內(nèi)甚至跨城市圈落戶積分互認(rèn)，上海、北京等則以放寬遠(yuǎn)郊區(qū)或特定群體落戶條件為主;二是，推進(jìn)基本公共服務(wù)常住人口全覆蓋，通過財(cái)政轉(zhuǎn)移支付與農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口市民化相掛鉤、財(cái)政性建設(shè)資金對基礎(chǔ)投資補(bǔ)助等機(jī)制，加快推動(dòng)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口全面融入城市。

“十四五”期間將推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)，穩(wěn)步有序推動(dòng)符合條件的縣和鎮(zhèn)區(qū)常住人口20萬以上的特大鎮(zhèn)設(shè)市。一方面，大力發(fā)展縣域經(jīng)濟(jì)，通過培育和引進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，提升縣域就業(yè)吸納能力。另一方面，為了促進(jìn)新轉(zhuǎn)移人口市民化，要增加適應(yīng)進(jìn)城農(nóng)民剛性需求的住房供給，這在一定程度上也帶動(dòng)了縣域房地產(chǎn)市場發(fā)展，新市民將成縣城最大的增量需求。

2.4 市場份額將向城市群和都市圈集中，強(qiáng)化行業(yè)新格局

目前，已經(jīng)獲批的19個(gè)城市群充分集聚人口、資金等資源要素，成為拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)增長的重要引擎，聚集了全國75%以上城鎮(zhèn)人口，創(chuàng)造了80%以上的GDP。

“十四五”期間將深入實(shí)施區(qū)域重大戰(zhàn)略，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)新的突破性進(jìn)展，促進(jìn)區(qū)域間融合互動(dòng)、融通補(bǔ)充。加快推動(dòng)京津冀協(xié)同發(fā)展，全面推動(dòng)長江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展，積極穩(wěn)妥推進(jìn)粵港澳大灣區(qū)建設(shè)，提升長三角一體化發(fā)展水平。

長三角、粵港澳、京津冀、長江中游和成渝城市群將成為新一輪發(fā)展高地，房地產(chǎn)市場份額或?qū)⑾蛭宕蟪鞘腥杭?，行業(yè)新格局進(jìn)一步強(qiáng)化。

都市圈是城市群內(nèi)部以超大、特大城市或輻射帶動(dòng)功能強(qiáng)的大城市為中心、以1小時(shí)通勤圈為基本范圍的城鎮(zhèn)化空間形態(tài)。建設(shè)現(xiàn)代化都市圈，既有利于優(yōu)化人口和經(jīng)濟(jì)的空間結(jié)構(gòu)，又有利于激活有效投資和潛在消費(fèi)需求，增強(qiáng)內(nèi)生發(fā)展動(dòng)力。

目前，我國有24個(gè)人口規(guī)模達(dá)千萬級的都市圈，其中上海、北京、廣佛肇、深惠莞等都市圈人口超2000萬。都市圈是城市群的核心組成部分，據(jù)測算，24個(gè)核心都市圈以不到7%的國土面積，聚集起全國超30%的人口，貢獻(xiàn)出50%以上的國內(nèi)生產(chǎn)總值。

“十四五”期間將著力打造現(xiàn)代化都市圈。一方面，拓展“交通圈”以擴(kuò)大都市圈輻射范圍，暢通都市圈公路網(wǎng)，加快城際鐵路、市域（郊）鐵路、城市軌道交通建設(shè)，“十四五”規(guī)劃綱要提出，要新增城際鐵路和市域鐵路運(yùn)營里程3000公里。另一方面，重構(gòu)核心城市與非核心城市市場價(jià)值，促進(jìn)人力、物力、財(cái)力等資源要素雙向流動(dòng)，全面解構(gòu)超大特大城市非核心功能，培育發(fā)展衛(wèi)星城市特色產(chǎn)業(yè)體系，加快市政配套功能建設(shè)，實(shí)現(xiàn)以產(chǎn)留人、以人促產(chǎn)。

3 結(jié)語

2021年，央行貨幣政策將逐漸回歸常態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)也將全面轉(zhuǎn)向去杠桿，并上升為長效機(jī)制，堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化，堅(jiān)守不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的政策底線。

房企融資或?qū)⒊掷m(xù)收緊，“三道紅線”監(jiān)管范圍或?qū)⒎€(wěn)步擴(kuò)容至全行業(yè)，房企去杠桿、降負(fù)債已是大勢所趨，過半房企有望限時(shí)轉(zhuǎn)綠。

居民信貸政策也將轉(zhuǎn)向去杠桿，確保居民杠桿率和負(fù)債率不再繼續(xù)上升。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)將嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)貸款集中度管理的“兩道紅線”，嚴(yán)控個(gè)人住房貸款投放節(jié)奏，并強(qiáng)化信貸資金用途管理，嚴(yán)防信用貸、消費(fèi)貸、經(jīng)營貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

未來房地產(chǎn)政策層面將繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的基本定位，落實(shí)因城施策、一城一策的長效調(diào)控機(jī)制，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，切實(shí)把穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)落到實(shí)處。

從政策紅利而言，新型城鎮(zhèn)化仍是房地產(chǎn)行業(yè)最大的制度紅利?！笆奈濉睍r(shí)期，我國常住人口城鎮(zhèn)化率將由2019年末60.6%進(jìn)一步提升至2025年末65%，未來5年常住人口城鎮(zhèn)化率約有4個(gè)百分點(diǎn)的增長空間，大約5600萬人將由農(nóng)村遷移至城鎮(zhèn)，期間有望帶動(dòng)不菲的增量購房需求，進(jìn)而給房地產(chǎn)市場提供堅(jiān)實(shí)的需求支撐。

市場份額將向城市群和都市圈集中，強(qiáng)化行業(yè)新格局。預(yù)計(jì)長三角、粵港澳、京津冀、長江中游和成渝這5大城市群或?qū)⒊蔀樾乱惠啺l(fā)展高地，市場占有率也將穩(wěn)中有升。核心城市與衛(wèi)星城市市場價(jià)值重構(gòu)，人力、物力、財(cái)力等資源要素將在核心城市與周邊衛(wèi)星城市之間雙向流動(dòng)，全面疏解超大、特大城市非核心功能，培育發(fā)展衛(wèi)星城市特色產(chǎn)業(yè)體系，真正實(shí)現(xiàn)以產(chǎn)留人、以人促產(chǎn)。