長租公寓

1 冠寓、樂乎勢頭正勁，租賃式社區(qū)或?qū)⒈对?/p>

2020年，龍湖冠寓迎來了發(fā)展的第四個(gè)年頭，步入全新階段。9月8日，龍湖冠寓在重慶舉辦品牌發(fā)布會，推出租賃住房政企合作模型與全國首個(gè)“IPD”項(xiàng)目，對住房租賃市場供給側(cè)的優(yōu)化將產(chǎn)生積極影響。截至2020年9月30日，冠寓進(jìn)駐城市32個(gè)，官網(wǎng)掛牌門店數(shù)量達(dá)到了248家。

截至2020年6月，冠寓累計(jì)開業(yè)房間數(shù)量達(dá)7.9萬間，開業(yè)超過6個(gè)月的房源出租率為88.6%;上半年實(shí)現(xiàn)物業(yè)投資業(yè)務(wù)不含稅租金收入33.6億元，其中租賃住房占比達(dá)到21.8%。按此計(jì)算，目前龍湖冠寓營收規(guī)模約7.3億元。

2020年9月，旭輝領(lǐng)寓柚米社區(qū)上海浦江華僑城店正式入市，該項(xiàng)目是集多種業(yè)態(tài)于一體的綜合型租賃社區(qū)，占地面積超6.3萬平方米，擁有居住、商業(yè)、辦公以及娛樂等在內(nèi)的八棟建筑物，其中公寓部分體量超1800套房源。該項(xiàng)目為旭輝領(lǐng)寓首個(gè)綜合租賃社區(qū)，此前萬科泊寓位于北京的成壽寺項(xiàng)目亦是同類型租賃項(xiàng)目。

目前國內(nèi)綜合租賃社區(qū)主要是從租客實(shí)際需求及后期運(yùn)營維護(hù)成本層面考慮，均含有一定比例的商業(yè)、餐飲以及教育等配套服務(wù)，并將整個(gè)社區(qū)商業(yè)與外部打通，輻射周邊，形成區(qū)域性商業(yè)中心。隨著集體建設(shè)用地入市和國有租賃型用地開發(fā)建設(shè)，未來租賃式社區(qū)數(shù)量或?qū)⒊杀对龆?。房企若參與其中，難免要轉(zhuǎn)變建設(shè)運(yùn)營理念，從“為售而建”到“為租而建”。

另一長租公寓企業(yè)樂乎公寓亦值得關(guān)注，2021年，該集團(tuán)宣布將杭州作為北京之外的第二個(gè)座戰(zhàn)略城市。樂乎公寓主要運(yùn)營模式是輕資產(chǎn)運(yùn)營，采用托管與輕加盟模式拓展房源以降低初期成本。目前，樂乎公寓有近86%房源來自于輕加盟模式，在行業(yè)中顯現(xiàn)出較強(qiáng)的品牌效應(yīng)。回顧國內(nèi)長租公寓企業(yè)的發(fā)展史，樂乎公寓是最早專注于輕資產(chǎn)運(yùn)營的公寓企業(yè)，就目前來看，樂乎公寓輕資產(chǎn)策略成效顯著，據(jù)透露在疫情倒逼的情況下，2020年實(shí)現(xiàn)全集團(tuán)盈利，目前進(jìn)入雙回正階段。

2 租賃周期模式打破，多家企業(yè)入局藍(lán)領(lǐng)公寓

以往3月及7月是租賃旺季，2020年，在疫情、逆全球化等沖擊下，上述兩個(gè)月份的成交量及客流量大幅度下降，住房租賃行業(yè)的傳統(tǒng)租賃周期模式被打破。在13個(gè)租賃熱門城市中，大部分城市單間房源平均價(jià)格與年初相比略有回升。

盡管受到疫情沖擊，一線城市租金價(jià)格優(yōu)勢地位還是比較穩(wěn)固，目前四個(gè)一線城市的長租公寓平均單間租金均在1913.5元/月以上，其中北京的平均租金更是達(dá)到了2435元/間/月，而部分新興核心二線城市如杭州的租金水平超過了深圳、廣州。見圖1。究其原因，或許是因?yàn)樯钲?、廣州平均單間房源面積較低。

對公寓企業(yè)來說，單位租賃價(jià)格的影響，直接導(dǎo)致其生存壓力過大。一方面空置房源導(dǎo)致賬上需要消耗大量現(xiàn)金。另一方面，2020年下半年以來，疫情反復(fù)、用戶活躍數(shù)與訂單量遲遲未能達(dá)到理想狀態(tài)，部分公寓企業(yè)多方出擊尋求新的增長勢能以保衛(wèi)生存。

對于部分現(xiàn)金流充裕、擁有穩(wěn)健運(yùn)營模式的長租企業(yè)來說，并購則是逆勢抄底的好時(shí)機(jī)。長租公寓收并購潮剛剛開始，優(yōu)勝劣汰是行業(yè)發(fā)展進(jìn)程中不可避免的現(xiàn)象。從另一方面看，這也會激勵(lì)現(xiàn)有企業(yè)更好地思考生存之道，在產(chǎn)品、服務(wù)上下功夫，從而推動(dòng)整個(gè)行業(yè)向好發(fā)展。

值得注意的是，長租公寓行業(yè)并購事件頻繁，但大都是基于現(xiàn)有業(yè)務(wù)模式的擴(kuò)張，如專注藍(lán)領(lǐng)公寓賽道的企業(yè)并購?fù)愋推髽I(yè)、分散式公寓對同行的并購等。2020年11月末，深耕藍(lán)領(lǐng)公寓市場的安歆集團(tuán)宣布完成與新起點(diǎn)公寓的戰(zhàn)略合并。這是繼去年7月宣布并購易企租公寓、戰(zhàn)略入股杭州諾巢故寓之后，安歆集團(tuán)的第三起并購事件。安歆集團(tuán)短期頻繁的并購，從側(cè)面說明藍(lán)領(lǐng)公寓擁有較強(qiáng)的市場抗風(fēng)險(xiǎn)能力。在疫情反復(fù)的背景下，普通客戶出現(xiàn)更高的違約、退租風(fēng)險(xiǎn)，對項(xiàng)目出租率產(chǎn)生較大影響。而藍(lán)領(lǐng)公寓的客戶主要為企業(yè)端，客源、租約相對穩(wěn)定，經(jīng)營模式也主要為直接與企業(yè)簽訂租賃合同，按床位定價(jià)、房間出租，為企業(yè)員工提供整體的租住解決方案。

目前國內(nèi)藍(lán)領(lǐng)公寓市場仍在發(fā)展初期，相關(guān)政策正逐步完善。如2020年10月，十九屆五中全會將“房住不炒”寫進(jìn)未來五年規(guī)劃。2020年6月，杭州明確提出要求各區(qū)藍(lán)領(lǐng)公寓租金價(jià)格不高于同等地段同等居住水平市場價(jià)的70%，還將籌集建設(shè)藍(lán)領(lǐng)公寓10000套。

由于租賃群體龐大，加之政策指引，目前藍(lán)領(lǐng)公寓市場已發(fā)展為巨大的賽道，且新玩家仍在不斷入局，表1為部分長租公寓藍(lán)領(lǐng)公寓品牌。行業(yè)風(fēng)向的轉(zhuǎn)換，帶動(dòng)企業(yè)開拓更多產(chǎn)品線。根據(jù)目標(biāo)客戶消費(fèi)能力的高低，長租公寓產(chǎn)品有著不同的定位，由上到下可以分為：高端服務(wù)型，中端白領(lǐng)型和低端藍(lán)領(lǐng)型三種，見表2。

就目前情況來看，公寓產(chǎn)品正由最初滿足人們租住需求向更高階段發(fā)展。隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐年向好，客戶對高品質(zhì)生活需求加大，倒逼長租企業(yè)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上著眼于服務(wù)與精神建設(shè)等層面。

3 租賃住房“剛性需求”加大，市場潛力凸顯

自2013年來，國內(nèi)房地產(chǎn)竣工面積增速減緩，2015年甚至出現(xiàn)負(fù)增長。同時(shí)，自2018年起，國內(nèi)房地產(chǎn)新開工面積增速逐年放緩，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代，從增量開發(fā)切換至存量經(jīng)營模式。見圖2。

在“租售并舉”政策導(dǎo)向影響下，房屋租賃快速發(fā)展。同時(shí)，長期以來存量資產(chǎn)運(yùn)營效率較低，存在很大程度的資源閑置和浪費(fèi)，而國內(nèi)巨大的存量房屋資源也為租賃企業(yè)發(fā)展提供養(yǎng)料。長租公寓為存量資產(chǎn)運(yùn)營、升值再生提供了很好的解題思路，近年來被長租公寓企業(yè)視為新的業(yè)務(wù)突破口。在環(huán)境驅(qū)動(dòng)下，長租公寓憑借其靈活的居住與價(jià)格優(yōu)勢，逐漸為市場所接受。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局2019年數(shù)據(jù)，中國流動(dòng)人口數(shù)量達(dá)2.41億。同時(shí)，根據(jù)國家衛(wèi)生計(jì)生委流動(dòng)人口司報(bào)告顯示，流動(dòng)人口中超過2/3人群選擇租賃住房，見圖3。據(jù)此計(jì)算，我國租賃人口有近1.63億人，這成為推動(dòng)長租公寓行業(yè)發(fā)展的底層因素。同時(shí)，自2013年起，國的結(jié)婚率呈現(xiàn)逐年下降趨勢。據(jù)民政部數(shù)據(jù)顯示，我國結(jié)婚率已經(jīng)連續(xù)6年下降，并且隨著婚姻觀念發(fā)生變化，社會包容度提高，很多“80后”“90后”，晚婚、不婚等現(xiàn)象越來越常見，從而間接導(dǎo)致了租房周期的拉長。

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，一線城市及核心二線城市的房價(jià)經(jīng)過了幾輪快速上漲，越來越多人望洋興嘆。在這種情況下，租房相對買房變得更加現(xiàn)實(shí)，進(jìn)一步擴(kuò)大了房屋租賃的市場空間。

4 租賃監(jiān)管升級，行業(yè)“野蠻生長”迎來新局面

租賃住房剛需已無需多言。問題是隨著越來越多主體入局，長租公寓行業(yè)能否針對目前的亂象建立一套長效監(jiān)管機(jī)制，這將是保持行業(yè)價(jià)值釋放的關(guān)鍵。

回顧2020年全年，租賃市場相關(guān)政策頻繁出臺，概括來看離不開鼓勵(lì)發(fā)展與加強(qiáng)行業(yè)規(guī)范雙向基調(diào)。國家層面以保障人民居住權(quán)為出發(fā)點(diǎn)，大力發(fā)展長租市場，在財(cái)政、立法、土地等方面都給予支持。同時(shí)，在立法端加強(qiáng)對市場的管理，進(jìn)一步維護(hù)市場秩序。2020年9月7日，住建部發(fā)布《住房租賃條例（征求意見稿）》。該例文件是住房租賃領(lǐng)域首部條例性文件，出臺在長租公寓行業(yè)亂象頻現(xiàn)，急需補(bǔ)充監(jiān)管綱領(lǐng)性政策的關(guān)鍵時(shí)刻，對規(guī)范行業(yè)經(jīng)營行為具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。當(dāng)中值得公寓企業(yè)關(guān)注的是，第22條提出“住房租賃企業(yè)及從業(yè)人員不得違規(guī)提供金融產(chǎn)品和服務(wù)、不得利用承租人或者房屋權(quán)利人名義套取信貸資金，住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用住房租金貸款等”。

地方層面，2020年地方政策出臺密集，主要原因是行業(yè)“高收低租”的風(fēng)險(xiǎn)在疫情背景下爆發(fā)，破壞了市場的正常運(yùn)行機(jī)制，給人民生活、社會穩(wěn)定帶來了不良影響。除了在穩(wěn)定市場秩序、規(guī)范市場主體行為上發(fā)力外，各地政府還在財(cái)政支持、疫情防控、市場供給增加等方面進(jìn)行了一定傾斜，讓市場可以有序運(yùn)作。此外，各地政府還嘗試讓其他非住宅業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型進(jìn)入租賃市場。例如，一線城市許多辦公樓面臨著空置率過高的問題，一線以下的城市則更顯嚴(yán)峻。允許非住宅業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型租賃，也是對存量物業(yè)資產(chǎn)盤活的一種新思路。表3為2020年部分地方政府發(fā)布的有關(guān)租賃市場監(jiān)管政策。

2021年伊始，針對住房租賃的政策逐步完善。監(jiān)管層對租賃市場的表態(tài)規(guī)格亦較高，政策內(nèi)容也十分細(xì)致。隨著強(qiáng)監(jiān)管時(shí)代來臨，行業(yè)“野蠻生長”亂象將終止，迎來新的發(fā)展局面。

5 年內(nèi)暴雷企業(yè)增多，中小企業(yè)融資難

2020年上半年，突如其來的疫情讓多家中小型長租公寓陷入經(jīng)營困境。年內(nèi)傳出暴雷消息的企業(yè)多達(dá)26家，大部分均因?yàn)閯?chuàng)始初期依賴“高收低租”的擴(kuò)張模式導(dǎo)致資金鏈斷裂，從而經(jīng)營困難或倒閉。其中也不乏運(yùn)營時(shí)間較長、已具規(guī)模的長租公寓企業(yè)。深究行業(yè)頻繁暴雷的原因，離不開部分公寓企業(yè)采用“高進(jìn)低出”“長收短付”的“滾雪球”經(jīng)營模式。長租公寓在管理模式上可分為集中式管理和分散式管理，近年暴雷的企業(yè)，分散式公寓較為突出。

分散式長租公寓需要搶占兩端的資源，一個(gè)是房源端，另一個(gè)是租客端。低收高租產(chǎn)生的價(jià)格差是最理想的營收手段，但由于大部分分散式公寓企業(yè)在創(chuàng)立初期并沒有充足房源，只能通過高收低租的方式擴(kuò)大規(guī)模，因此該類公寓企業(yè)普遍存在盈利難的現(xiàn)象。部分?jǐn)U張迅速的分散式公寓企業(yè)一直以來的收入難以覆蓋成本，擴(kuò)張幅度越大，虧損也會隨之?dāng)U大;并且，在疫情影響下空置率大幅度提高，現(xiàn)有房源不能及時(shí)進(jìn)行資金補(bǔ)充，只能無限滾雪球，被迫陷入擴(kuò)大規(guī)模維持經(jīng)營并入不敷出的絕境中。

另一方面，疫情使得長租公寓行業(yè)陷入危機(jī)，也促使企業(yè)更依賴于外部的資金支持。融資產(chǎn)品以住房租賃專項(xiàng)債及ABS為主，主體大都為長租公寓頭部企業(yè)或?qū)嵙^為雄厚的房企公寓品牌，部分獨(dú)立第三方公寓企業(yè)融資難度比較大。回顧過往幾年，獨(dú)立第三方公寓企業(yè)的融資進(jìn)程大部分停留在2018年。目前來看，這些品牌公寓除了安歆、魔方、V領(lǐng)地、樂乎等還在正常發(fā)展外，其他都各自出現(xiàn)了大小不一的問題，有的甚至面臨倒閉。

未來，隨著長租公寓市場規(guī)范以及業(yè)務(wù)模式逐漸成熟，相信公寓企業(yè)會得到更多資本市場的支持。