養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)

養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在疫情期間受到多方面打擊，嚴(yán)重時(shí)期嚴(yán)控進(jìn)出，入住率一直在低位徘徊，資金也受到了影響。而在一些疫情反復(fù)的地區(qū)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不允許接收新入住老人，機(jī)構(gòu)的入住率提升面臨著很大的困難，但運(yùn)營(yíng)成本一直在增加，給持續(xù)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)巨大考驗(yàn)。

整體數(shù)據(jù)上，2020年一季度養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的數(shù)量增速顯著放緩，二季度隨著疫情形勢(shì)好轉(zhuǎn)和機(jī)構(gòu)放開(kāi)有所回升，四季度同比增速達(dá)到3.44%。政策上觀察，2020年可以見(jiàn)到三個(gè)明顯的趨勢(shì)：養(yǎng)老機(jī)構(gòu)加強(qiáng)規(guī)范化管理、鼓勵(lì)民間資本、物業(yè)公司參與，以及支持城市更新和老舊小區(qū)改造中配建養(yǎng)老設(shè)施?？梢灶A(yù)見(jiàn)具備一定養(yǎng)老資源鏈接能力的房企和物業(yè)公司，會(huì)在未來(lái)的擴(kuò)張中更具優(yōu)勢(shì)。

1 標(biāo)準(zhǔn)化加速，政策持續(xù)激勵(lì)民間資本參與養(yǎng)老

2020年，江蘇、廣州等地發(fā)布了多項(xiàng)與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)緊密相關(guān)的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，江蘇也被民政部確定為養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等級(jí)評(píng)定先行先試地區(qū)。具體而言，江蘇省印發(fā)了《江蘇省養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等級(jí)評(píng)定管理辦法（試行）》，明確提出養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的等級(jí)評(píng)定采用等級(jí)制，從高到低依次為五到一，五個(gè)等級(jí)，有效期為三年。廣東省民政廳則發(fā)布了《老年人照顧需求等級(jí)評(píng)定規(guī)范》，以及《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)認(rèn)知癥老人照顧指南》兩個(gè)地方標(biāo)準(zhǔn)。

總體來(lái)說(shuō)，2020年政策上主要分為三大類，即加強(qiáng)對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的規(guī)范化管理、持續(xù)鼓勵(lì)民間資本參與養(yǎng)老實(shí)業(yè)，以及支持城市更新和老舊小區(qū)改造中配建養(yǎng)老設(shè)施。對(duì)于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)與運(yùn)營(yíng)，政策正積極往簡(jiǎn)政放權(quán)和加強(qiáng)事后懲戒兩方面同步進(jìn)行。支持政策上，2020年多地出臺(tái)了社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的相關(guān)政策，內(nèi)容涵蓋提高普及率、老舊小區(qū)升級(jí)改造等。足見(jiàn)普及社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施是大勢(shì)所趨，也是值得養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)關(guān)注的政策傾向。見(jiàn)表1。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等六部門更于2020年12月聯(lián)合發(fā)布了《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的意見(jiàn)》，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)探索“物業(yè)服務(wù)+養(yǎng)老服務(wù)”模式。當(dāng)前物業(yè)公司上市仍處于風(fēng)口期，但市場(chǎng)估值已偏向保守。從2020年物業(yè)上市情況看，有相當(dāng)一部分新上市物業(yè)公司破發(fā)，加大轉(zhuǎn)型和業(yè)務(wù)創(chuàng)新將成為提升資本市場(chǎng)估值的關(guān)鍵。

更多的政策落地意味著更多的養(yǎng)老設(shè)施運(yùn)營(yíng)需求，政企合作的機(jī)會(huì)也會(huì)更多，政策的引導(dǎo)更會(huì)讓物業(yè)公司進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)，因此如何拿下這些養(yǎng)老社區(qū)設(shè)施的運(yùn)營(yíng)權(quán)、哪些服務(wù)主體更具有優(yōu)勢(shì)則是接下來(lái)關(guān)注的焦點(diǎn)。

在各類扶持政策中，比較值得注意的還有養(yǎng)老用地方面的政策。

深圳和福州兩地出臺(tái)的養(yǎng)老服務(wù)扶持政策，在養(yǎng)老用地供應(yīng)方面較為接近，均對(duì)非營(yíng)利性和營(yíng)利性的養(yǎng)老用地的出讓作出了區(qū)分，并從土地產(chǎn)權(quán)入手，按不同性質(zhì)制定不同的出讓方法，見(jiàn)表2。未來(lái)可能有更多城市在養(yǎng)老用地出讓上采取類似措施。另外，深圳的文件還針對(duì)城市更新項(xiàng)目中的養(yǎng)老配套有所規(guī)定：配建社區(qū)老年人日間照料中心的城市更新項(xiàng)目，可按社區(qū)老年人日間照料中心建筑面積的2倍計(jì)入獎(jiǎng)勵(lì)容積。

去年7月國(guó)務(wù)院辦公廳對(duì)外發(fā)布了《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》。提到對(duì)于在城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造中提供養(yǎng)老服務(wù)的機(jī)構(gòu)，在所得稅、契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)等上給予優(yōu)惠性的鼓勵(lì)政策。由此可見(jiàn)，從中央到地方都致力于鼓勵(lì)在城市更新和老舊小區(qū)改造中加強(qiáng)養(yǎng)老配套，這對(duì)于積極參與城市更新項(xiàng)目，并具備一定養(yǎng)老資源鏈接能力的企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是利好。

2 床位達(dá)823.9萬(wàn)張，養(yǎng)老企業(yè)10年增長(zhǎng)12倍

截至2020年四季度，我國(guó)共有提供住宿的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)38069個(gè)，環(huán)比上升3.44%，同比增長(zhǎng)11.75%;養(yǎng)老床位823.9萬(wàn)張，環(huán)比上升2.04%，同比增長(zhǎng)8.18%。其中，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位共483.1萬(wàn)張，環(huán)比增長(zhǎng)3.89，同比增長(zhǎng)12.56%;社區(qū)養(yǎng)老床位數(shù)340.8萬(wàn)張，環(huán)比下跌0.47%，同比增長(zhǎng)2.53%。

受疫情影響，2020年一二季度全球經(jīng)濟(jì)增速放緩，我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展也受到明顯沖擊，各地不時(shí)有零星的疫情案例出現(xiàn)，對(duì)于當(dāng)?shù)鼗謴?fù)提供疫情前相若的養(yǎng)老服務(wù)造成一定障礙。而且疫情防控的要求提高了養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)成本，使得本已利潤(rùn)稀薄的行業(yè)雪上加霜。

反映到整體數(shù)據(jù)上，2020年一季度養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)量的增速顯著放緩，二季度隨著疫情形勢(shì)好轉(zhuǎn)和機(jī)構(gòu)放開(kāi)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)增速有所回升。截至四季度，全國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)同比增速達(dá)到3.44%。見(jiàn)圖1。

社區(qū)養(yǎng)老方面，其床位增速持續(xù)低于機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，床位數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)率在連續(xù)3個(gè)季度處于正值后再度轉(zhuǎn)負(fù)，增速維持低水平。目前社區(qū)內(nèi)養(yǎng)老床位和養(yǎng)老服務(wù)常以公益的方式提供，市場(chǎng)行為較弱，盈利能力較差，增長(zhǎng)相對(duì)乏力。另外，隨著疫情進(jìn)入常態(tài)化防控，各項(xiàng)工作逐漸恢復(fù)正常，特別對(duì)于公益性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的政策支持持續(xù)，四季度提供住宿的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)及其床位數(shù)增長(zhǎng)顯著回升。

分省份來(lái)看，四季度河南省提供住宿的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)上升到了3168家，超越四川省的2531家和江蘇省的2469家，成為全國(guó)可提供住宿養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)量最多的省份。機(jī)構(gòu)床位數(shù)上，河南省的偏少，養(yǎng)老床位數(shù)為28.7萬(wàn)張。江蘇仍是我國(guó)的養(yǎng)老大省，機(jī)構(gòu)床位數(shù)達(dá)到了44.1萬(wàn)張。

單就社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)情況看，浙江省和江蘇省社區(qū)養(yǎng)老床位數(shù)最多，均達(dá)到31.1萬(wàn)張，第三名為浙江省，為26.5萬(wàn)張。這三個(gè)省份社區(qū)嵌入式的養(yǎng)老照料中心布局最多，在“社區(qū)養(yǎng)老+居家養(yǎng)老”的配合上居于全國(guó)前列。見(jiàn)圖2。

另?yè)?jù)天眼查數(shù)據(jù)，2010至2019年的十年間，我國(guó)企業(yè)名稱或經(jīng)營(yíng)范圍含“養(yǎng)老”的企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱養(yǎng)老相關(guān)企業(yè)）總量由原來(lái)的0.95萬(wàn)家，增長(zhǎng)至12.5萬(wàn)家，增長(zhǎng)了12倍。我國(guó)養(yǎng)老相關(guān)企業(yè)的增速自2013年起開(kāi)始大幅提升，至2016年達(dá)到49.31%。之后增速雖有所放緩，但仍維持在30%以上，2019年則新增養(yǎng)老相關(guān)企業(yè)將近3.2萬(wàn)家。

3 養(yǎng)老盈利困局未解，險(xiǎn)企擴(kuò)張不停息

疫情之下，即使是位居行業(yè)龍頭的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，面臨的損失和現(xiàn)金流壓力同樣是巨大的。

親和源自2019年起已受困于同母公司宜華健康的業(yè)績(jī)對(duì)賭。2020年，根據(jù)宜華健康的公告，疫情使得其養(yǎng)老板塊會(huì)員卡銷售收入較上年同期下降較大，且銷售進(jìn)展緩慢，而運(yùn)營(yíng)成本中的裝修、租賃、折舊攤銷等費(fèi)用較為固定且占比較大。因此2020年親和源的利潤(rùn)下跌幾成定局。

親和源作為國(guó)內(nèi)最早采用會(huì)員制收費(fèi)模式的養(yǎng)老企業(yè)，一直是養(yǎng)老行業(yè)的標(biāo)桿，項(xiàng)目所處區(qū)位亦比較理想，親和源在2020年的經(jīng)營(yíng)尚且如此，其余養(yǎng)老企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況亦可見(jiàn)一斑。

但困難也是相對(duì)的，依托金融保險(xiǎn)母公司的泰康之家、光大養(yǎng)老，以及尚未有開(kāi)業(yè)項(xiàng)目的太保卻維持對(duì)外拓展的步伐，顯示出較強(qiáng)的資金實(shí)力。

首先，土地市場(chǎng)上，2020年的6宗養(yǎng)老土地出讓均被泰康之家和中國(guó)太保分食，其中泰康之家收獲4宗，總成交價(jià)12.54億元，規(guī)劃總建面52.66萬(wàn)平方米。中國(guó)太保得到了另外2宗，總成交價(jià)3.15億元，規(guī)劃總建面12.01萬(wàn)平方米。兩者先后在南京棲霞區(qū)仙林街道周邊拿地，區(qū)位相當(dāng)鄰近。

新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)方面，泰康之家和光大養(yǎng)老年內(nèi)都有新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，包括泰康的杭州項(xiàng)目大清谷、光大的旅局項(xiàng)目三亞海棠花開(kāi)康養(yǎng)中心。除此之外，光大養(yǎng)老更是持續(xù)在收并購(gòu)市場(chǎng)上發(fā)力，規(guī)模快速擴(kuò)大。

2020年動(dòng)態(tài)較少的越秀養(yǎng)老于11月也有重大動(dòng)作。根據(jù)母公司越秀地產(chǎn)的消息，2020年11月22日，越秀康養(yǎng)及靜頤投資（均為越秀地產(chǎn)附屬公司）、廣州越秀資本及廣州越秀投資管理（均為廣州越秀集團(tuán)股份有限公司附屬公司）以及國(guó)企創(chuàng)新基金已訂立有關(guān)成立合伙基金的合伙協(xié)議，募資規(guī)模5億元。根據(jù)公告，該合伙基金主要目的是投資或收購(gòu)養(yǎng)老領(lǐng)域的項(xiàng)目或公司，收購(gòu)后將對(duì)該等機(jī)構(gòu)實(shí)施合并和改造措施。越秀康養(yǎng)參建合伙基金的動(dòng)作，意味著收并購(gòu)依舊是國(guó)內(nèi)養(yǎng)老企業(yè)擴(kuò)張的重要方式。

對(duì)于三四線城市以及大部分縣市而言，人均收入不高，對(duì)養(yǎng)老服務(wù)的支付能力較弱，不過(guò)人口遷徙帶來(lái)了不少養(yǎng)老需求，這種輕資產(chǎn)方式更能減少經(jīng)營(yíng)壓力，提供給當(dāng)?shù)氐膬r(jià)格亦能控制在合理范圍。

光大養(yǎng)老的縣市擴(kuò)張基本采取公建民營(yíng)方式，與當(dāng)?shù)卣M(jìn)行聯(lián)營(yíng)合作，這部分項(xiàng)目更偏向于普惠性，與光大匯晨旗下的高端養(yǎng)老公寓產(chǎn)品線有明顯區(qū)隔。同樣在公建民營(yíng)項(xiàng)目上積極布局的還有九如城集團(tuán)，2020年內(nèi)7個(gè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，均采取了公建民營(yíng)的策略，與地方政府簽約，接管已建成項(xiàng)目的改建，或由地方城投公司建成后再接收運(yùn)營(yíng)。

目前，公建民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)有三大實(shí)現(xiàn)模式，即公建委托運(yùn)營(yíng)模式、政府與社會(huì)力量合作（PPP）模式、整體打包委托運(yùn)營(yíng)模式。其中，整體打包委托的方式解決了部分運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)“挑肥揀瘦”的問(wèn)題，運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)也能實(shí)現(xiàn)收益，這在光大養(yǎng)老的實(shí)操上也不少見(jiàn)。

盡管公建民營(yíng)在養(yǎng)老領(lǐng)域已推進(jìn)了一段時(shí)間，但至今一直面臨三大問(wèn)題：一是運(yùn)營(yíng)方利潤(rùn)需求與政府兜底需求的沖突;二是經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的基層政府只做項(xiàng)目推廣，不管后期運(yùn)營(yíng)，這些機(jī)構(gòu)的服務(wù)質(zhì)量和持續(xù)運(yùn)營(yíng)能力差;三是實(shí)操上，部分地區(qū)缺乏當(dāng)?shù)貙?shí)施辦法的制定，在養(yǎng)老項(xiàng)目投標(biāo)上出現(xiàn)拉關(guān)系、走后門等非正常競(jìng)爭(zhēng)手段，擾亂市場(chǎng)秩序，老年人權(quán)益更難得到保護(hù)。

公建民營(yíng)作為激發(fā)公辦機(jī)構(gòu)活力、促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)化的重要途徑，已經(jīng)得到了各地政府的重視，但實(shí)操上出現(xiàn)的種種問(wèn)題，依然有待因時(shí)而變、因地而變地去解決。