營(yíng)改增體系下商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理策略探析

單靜

摘 要：近年來(lái)，在營(yíng)改增全面推廣的背景下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)稅收結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大變化。為了促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，要求商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理結(jié)合企業(yè)發(fā)展實(shí)際得到全面優(yōu)化，進(jìn)一步為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展保駕護(hù)航。鑒于此，本文在簡(jiǎn)要介紹營(yíng)改增政策基本內(nèi)容的基礎(chǔ)上，就營(yíng)改增對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響進(jìn)行解讀，進(jìn)一步結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)的實(shí)際情況，提出可行且有效的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理策略，以期全面提升商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的效率及質(zhì)量。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增;商業(yè)地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)管理;稅收策劃;資金管理

中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2096-0298（2021）06（b）--03

在社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的背景下，我國(guó)各項(xiàng)事業(yè)都在穩(wěn)步發(fā)展，其中，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，在近些年的發(fā)展取得了顯著的成績(jī)。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，不僅促進(jìn)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還極大提高了我國(guó)稅收收入水平。而在各行業(yè)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)下，國(guó)家為了促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展，大力推進(jìn)營(yíng)改增政策的全面實(shí)施，進(jìn)一步降低了我國(guó)企業(yè)的稅收壓力，有利于推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)而言，營(yíng)改增制度的全面實(shí)施，對(duì)其財(cái)務(wù)管理產(chǎn)生了重大影響。如何通過(guò)全面優(yōu)化財(cái)務(wù)管理，緊緊把握營(yíng)改增政策紅利，已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)關(guān)心的課題之一。鑒于此，本文通過(guò)介紹營(yíng)改增政策，進(jìn)一步結(jié)合營(yíng)改增對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響，提出商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理策略具有一定的現(xiàn)實(shí)意義和實(shí)踐價(jià)值。

1 營(yíng)改增政策基本內(nèi)容簡(jiǎn)介

營(yíng)改增試點(diǎn)工作于2016年5月1日全面推廣，建筑業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)等行業(yè)均納入試點(diǎn)范圍，此后，納稅人的營(yíng)業(yè)稅全部更改為征收增值稅。所謂“營(yíng)改增政策”，指的是營(yíng)業(yè)稅改增值稅，能夠助力服務(wù)業(yè)尤其是科技等高端服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)升級(jí)，培育新動(dòng)能、深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。營(yíng)改增政策的實(shí)施，是我國(guó)根據(jù)中國(guó)特色市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)，從促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展的角度作出的一項(xiàng)重大戰(zhàn)略決策。營(yíng)改增政策實(shí)施的根本目的在于通過(guò)最大限度地減少重復(fù)征稅，降低各行業(yè)的稅負(fù)壓力。一方面可以推動(dòng)我國(guó)稅收體制全面改革發(fā)展;另一方面能夠極大降低企業(yè)稅負(fù)壓力，從而減少企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本，促使其獲得更多的資金用于產(chǎn)品研發(fā)和市場(chǎng)拓展等，進(jìn)而可以促進(jìn)企業(yè)市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力的提升，這對(duì)于企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展極為有利[1]。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，營(yíng)改增政策的實(shí)施可以極大提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展活力，但是對(duì)其財(cái)務(wù)工作模式提出了更高的要求，這就要求商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理工作中，必須采取措施進(jìn)行全面優(yōu)化，才能緊緊把握營(yíng)改增政策導(dǎo)向從而實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作人員應(yīng)在具體的財(cái)務(wù)工作中全面了解和掌握營(yíng)改增政策的具體要求，并根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)財(cái)務(wù)工作內(nèi)容，通過(guò)全面優(yōu)化稅收規(guī)劃管理來(lái)提升財(cái)務(wù)管理水平，以便為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的制定提供具有價(jià)值的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展[2]。

2 營(yíng)改增對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的具體影響分析

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，其持續(xù)健康發(fā)展對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)極為有利。在營(yíng)改增政策全面實(shí)施之后，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)受到了一定的影響，集中體現(xiàn)在資金管理、會(huì)計(jì)核算、土地出讓、稅務(wù)管理等方面，具體如下。

2.1 資金管理方面受營(yíng)改增的具體影響

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理來(lái)說(shuō)，營(yíng)改增的實(shí)施對(duì)資金管理的影響最為突出。在營(yíng)改增政策實(shí)施之后，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)壓力發(fā)生變化，促使其在前期擁有更多的現(xiàn)金流，此刻商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)則要面臨巨大的壓力，原因在于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益容易被侵占或者縮水，或者是增加了稅收負(fù)擔(dān)。與此同時(shí)，在資金借貸方面，營(yíng)改增政策所帶給商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的影響也是巨大的，如商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)借貸給他人或者其他企業(yè)，同樣需要繳納一定的增值稅，而在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)向借貸方收取利息時(shí)，若利息超過(guò)金融機(jī)構(gòu)的借貸利率，則要全額繳納增值稅，顯然這就給商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)增加了稅收負(fù)擔(dān)，容易縮減商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流，這就要求商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在資金管理上，必須深入考慮營(yíng)改增政策帶來(lái)的影響，才能最大限度降低商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)[3]。

2.2 會(huì)計(jì)核算方面受營(yíng)改增的具體影響

基于字面意思來(lái)講，營(yíng)業(yè)稅改成增值稅，雖然只是稅種發(fā)生了變化，但是這一變化卻對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算產(chǎn)生了重大影響。營(yíng)改增政策全面推行之后，會(huì)計(jì)核算中的部分科目設(shè)置發(fā)生了細(xì)微變化，原因在于先前的營(yíng)業(yè)稅是典型的價(jià)內(nèi)稅，未能過(guò)多地納入會(huì)計(jì)科目，而稅種改為增值稅之后，不僅取締了應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅，還在原有的基礎(chǔ)上增加了應(yīng)交增值稅和進(jìn)項(xiàng)稅額等會(huì)計(jì)科目，原因在于增值稅相比營(yíng)業(yè)稅來(lái)說(shuō)，其作為典型的價(jià)外稅，實(shí)行的是抵扣制度，雖然可以避免重復(fù)納稅，但是會(huì)使會(huì)計(jì)核算工作變得更加復(fù)雜，且會(huì)計(jì)核算工作量也會(huì)增多。例如：在會(huì)計(jì)處理時(shí)，需要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)征收增值稅，如商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)征銷售、設(shè)備采購(gòu)等，都要進(jìn)行征收增值稅;在抵扣操作時(shí)，則要從應(yīng)繳納的增值稅中抵扣，避免重復(fù)納稅，這些會(huì)計(jì)工作都要會(huì)計(jì)核算人員在具體工作中，耗費(fèi)較長(zhǎng)的時(shí)間和較多的精力認(rèn)真去處理，才能規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)[4]。

2.3 土地出讓方面受營(yíng)改增的具體影響

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地的獲取是經(jīng)營(yíng)發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，同時(shí)土地成本在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本中占據(jù)較大比例，這就要求商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)土地出讓管理。在營(yíng)改增政策實(shí)施之后，必須按照11%的稅率納稅轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的增值稅。但是通過(guò)政府出讓方式獲取土地，則不需要繳納增值稅[5]。因此，在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)房屋銷售時(shí)，將無(wú)法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，其后果就是加重了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)壓力。針對(duì)此類情況，營(yíng)改增文件中指出針對(duì)政府出讓土地而支付的土地出讓金，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可以在房屋銷售收入中全額扣除土地出讓金后的金額作為增值稅的征收標(biāo)準(zhǔn)，此方法雖有異于原來(lái)的差額計(jì)稅方法，且無(wú)需通過(guò)發(fā)票方式進(jìn)行抵扣，但是在實(shí)踐操作中，此方法僅適用于房地產(chǎn)新項(xiàng)目，未能在商業(yè)地產(chǎn)舊項(xiàng)目中發(fā)揮作用，這就意味著商業(yè)地產(chǎn)舊項(xiàng)目會(huì)多繳納以土地出讓金為納稅基礎(chǔ)的增值稅[6]。由此可見(jiàn)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在新舊項(xiàng)目納稅方面是存在區(qū)別的，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)新項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，所采用的是差額計(jì)稅，且在房屋銷售額中可以抵扣土地出讓金，并所用稅率為11%。而對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)舊項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，在房屋銷售額中不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅和土地出讓金，并所用稅率為3%?；诖?，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)工作人員在具體的工作中，必須慎重界定新舊項(xiàng)目，并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分開(kāi)管理，才能最大限度降低商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)壓力[7]。

2.4 稅務(wù)管理方面受營(yíng)改增的具體影響

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，營(yíng)改增政策實(shí)施后，無(wú)需重復(fù)納稅，但是受增值稅稅率、進(jìn)項(xiàng)可抵扣稅額的影響卻是日漸明顯，最明顯的體現(xiàn)在于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)大量的收入與非貨幣收入，均受到了增值稅不同程度的影響。這就要求商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)核算過(guò)程中，必須對(duì)各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行分開(kāi)核算，才能盡可能避免重復(fù)納稅而帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失[8]。由于增值稅實(shí)施的是抵扣制度，故而基于理論角度來(lái)說(shuō)，營(yíng)改增政策的實(shí)施應(yīng)該會(huì)降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)壓力。但是在稅務(wù)管理工作中，部分與增值稅相關(guān)的票據(jù)在開(kāi)具、抵扣等操作環(huán)節(jié)中，往往有著嚴(yán)格的規(guī)定，導(dǎo)致其操作相當(dāng)繁瑣。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須對(duì)稅務(wù)管理引起重視，要求財(cái)務(wù)工作人員必須認(rèn)真負(fù)責(zé)地做好與稅務(wù)管理相關(guān)的各項(xiàng)工作，才能避免給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失[9]。

3 營(yíng)改增體系下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理策略分析

無(wú)論何種類型的行業(yè)，在經(jīng)營(yíng)發(fā)展中，都追求經(jīng)濟(jì)效益的最大化。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，亦是如此。因此，在營(yíng)改增體系下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須全面優(yōu)化財(cái)務(wù)管理，以降低營(yíng)改增帶來(lái)的影響，確保商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展能夠?qū)崿F(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化目標(biāo)，進(jìn)而使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

3.1 加強(qiáng)資金管理

對(duì)于資金量需求巨大的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，營(yíng)改增政策的實(shí)施，要求企業(yè)必須加強(qiáng)資金管理，不得憑借自身?yè)碛行酆竦馁Y金實(shí)力而疏于資金管理方面的細(xì)節(jié)問(wèn)題，或者是采取粗放管理方式進(jìn)行資金管理。相反，企業(yè)要繼續(xù)加強(qiáng)資金管理，并重視資金管理水平的提升，確保在營(yíng)改增政策全面實(shí)施背景下，不會(huì)出現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅額和銷售稅額不對(duì)應(yīng)的問(wèn)題，從而保證商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)改增政策實(shí)施后能夠真正意義上降低稅負(fù)壓力，進(jìn)而確保商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)能夠在運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中有著充足的資金予以支持[10]。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)為了在發(fā)展中有著充足的資金予以支撐，必須在融資方面加強(qiáng)管理和加大籌集力度，確保企業(yè)在發(fā)展中不會(huì)陷入資金危機(jī)。針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的一些支出項(xiàng)目，需充分利用增值稅中的抵扣制度，合理合法地減少企業(yè)資金的支出，避免商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)資金危機(jī)。

3.2 不斷提升會(huì)計(jì)核算水平

在營(yíng)改增政策全面實(shí)施的背景下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算科目增多的同時(shí)，核算方式也發(fā)生了巨大的變化，集中體現(xiàn)在核算方式復(fù)雜化，這就對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算提出了更高的要求。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在發(fā)展過(guò)程中，重視現(xiàn)代先進(jìn)技術(shù)的有效使用，以此大幅度提高會(huì)計(jì)核算工作效率和質(zhì)量。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作人員在日常工作中，必須加強(qiáng)營(yíng)改增政策的學(xué)習(xí)，以在全面了解和掌握營(yíng)改增政策的基礎(chǔ)上，增加相應(yīng)的會(huì)計(jì)核算科目，然后根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展實(shí)際，制定出符合企業(yè)實(shí)際和發(fā)展需求的增值稅制度的核算方式，確保商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算能夠適應(yīng)稅收政策的變化。除此之外，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視會(huì)計(jì)核算信息化水平的提升，尤其是增值稅發(fā)票等方面應(yīng)加強(qiáng)全面監(jiān)控，確保企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算能夠更加規(guī)范化、高效化、信息化，為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展提供高質(zhì)量的會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)支持。

3.3 優(yōu)化土地管理

在營(yíng)改增政策全面實(shí)施背景下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在土地管理時(shí)，不僅要分開(kāi)管理新舊項(xiàng)目，還要對(duì)土地支付對(duì)價(jià)方式進(jìn)行優(yōu)化安排，以實(shí)現(xiàn)稅收籌劃目的。在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)新項(xiàng)目中，土地出讓金雖可以在銷售額中直接抵扣，但是在扣除時(shí)，要出示相應(yīng)的省級(jí)（包含省級(jí)）以上財(cái)務(wù)部門監(jiān)制的合法有效憑證。因此，不同的支付方式，則會(huì)直接影響商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)扣除成本的多少。針對(duì)這種情況，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)改增政策實(shí)施背景下，應(yīng)選擇土地出讓金或者土地轉(zhuǎn)讓方式獲取土地，以便在增值稅中可以抵扣土地出讓金，從根源上降低商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)壓力。

3.4 加強(qiáng)稅收籌劃管理

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)由于自身的特殊性，使其在稅收方面為國(guó)家稅收作出突出貢獻(xiàn)。而商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需要大量的資金予以支持。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須做好稅收籌劃管理工作，以最大限度地減少稅負(fù)壓力，為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展留有充足資金。在營(yíng)改增政策實(shí)施之后，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須立足于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，不斷完善內(nèi)部稅收籌劃工作，確保企業(yè)發(fā)展不會(huì)陷入資金困境。在具體的工作中，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須梳理經(jīng)營(yíng)流程，全面了解和掌握企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展實(shí)況和納稅能力，隨后通過(guò)分開(kāi)核算、科學(xué)制定銷售價(jià)格、擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍等措施優(yōu)化稅收籌劃，以此最大限度降低企業(yè)稅負(fù)壓力和經(jīng)營(yíng)成本，從而有效提高商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收益。

4 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在營(yíng)改增政策全面實(shí)施背景下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理必須轉(zhuǎn)變思路，深刻認(rèn)知營(yíng)改增政策對(duì)財(cái)務(wù)管理的具體影響，再結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際，通過(guò)加強(qiáng)資金管理、不斷提升會(huì)計(jì)核算水平等措施全面優(yōu)化財(cái)務(wù)管理，以保證商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)能夠真正享受到營(yíng)改增政策紅利的成果，為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在新常態(tài)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下持續(xù)健康發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。

參考文獻(xiàn)

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Abstract： In recent years， under the background of the comprehensive promotion of the reform of replacing the business tax with a value-added tax， the tax structure of commercial real estate enterprises has undergone tremendous changes. In order to promote the sustainable development of commercial real estate companies， the financial management of commercial real estate companies is required to be comprehensively optimized in conjunction with the actual development of the company， and further escort the sustainable and healthy development of commercial real estate companies. In view of this， based on a brief introduction of the basic content of the policy of replacing business tax with value-added tax， this paper interprets the impact of replacing business tax with value-added tax on the financial management of commercial real estate enterprises， and further combines with the actual financial situation of commercial real estate enterprises， puts forward feasible and effective financial management strategies of commercial real estate enterprises， so as to comprehensively improve the efficiency and quality of financial management of commercial real estate enterprises.

Keywords： reform of business tax; commercial real estate enterprises; financial management; tax planning; capital management