不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與登記“一張圖”建設(shè)技術(shù)研究

向彩云

（三明市測(cè)量隊(duì) 福建三明365000）

1 引言

理清市本級(jí)的不動(dòng)產(chǎn)登記現(xiàn)狀，建成高效精準(zhǔn)的不動(dòng)產(chǎn)登記信息系統(tǒng)，統(tǒng)籌推進(jìn)農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作，建成市直相關(guān)部門(mén)互通共享的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)平臺(tái)，減少重復(fù)建設(shè)和資金浪費(fèi)，推進(jìn)建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，提高政府行政效能和監(jiān)管水平，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)又好又快發(fā)展。

2 技術(shù)路線

充分分析實(shí)際情況、結(jié)合地區(qū)多年的地籍管理工作經(jīng)驗(yàn)，制定工作技術(shù)路線如圖1。

圖1 工作技術(shù)路線

2.1 資料收集

收集已有的城鎮(zhèn)地籍調(diào)查成果、集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證成果、林權(quán)調(diào)查工作底圖、大比例尺正射影像以及土地、房屋、林權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)成果數(shù)據(jù)。

2.2工作底圖準(zhǔn)備

以大比例尺正射影像圖為底板圖2，向上依次疊加行政區(qū)劃圖層、地籍區(qū)圖層、地籍子區(qū)圖層，為權(quán)籍調(diào)查提供精確的空間范圍參考。

圖2 大比例尺正射影像底圖

2.3權(quán)籍調(diào)查成果“落圖”

將已有的權(quán)籍調(diào)查成果(已有的城鎮(zhèn)地籍調(diào)查成果)中的建設(shè)用地使用權(quán)圖層疊到準(zhǔn)備好的工作底圖上，對(duì)審核無(wú)誤的調(diào)查成果在圖中標(biāo)繪（圖3）。

圖3 調(diào)繪圖

2.4不動(dòng)產(chǎn)登記成果圖

將已登記的土地、房屋、林地等不動(dòng)產(chǎn)的宗地圖、棟基底圖、林權(quán)圖進(jìn)行“落圖落宗”（圖4），并逐宗與大比例尺正射影像進(jìn)行比對(duì)，按照落宗的具體情況標(biāo)注正常或異常，特殊情況要進(jìn)行備注說(shuō)明，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記成果進(jìn)行整合關(guān)聯(lián)表。

圖4 不動(dòng)產(chǎn)登記成果圖

2.5不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果

對(duì)于符合不動(dòng)產(chǎn)登記條件的，開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查。對(duì)于不符合不動(dòng)產(chǎn)登記條件的，采用航測(cè)法進(jìn)行“落圖”，形成包含全部房屋和明顯界標(biāo)物(圍墻、籬笆、鐵絲網(wǎng)、水溝)的土地房屋現(xiàn)狀線劃圖。房屋等建筑物、構(gòu)筑物應(yīng)測(cè)量外圍界限，并準(zhǔn)確表示陽(yáng)臺(tái)、室外樓梯、分層等與房產(chǎn)面積計(jì)算相關(guān)的要素，并完成不動(dòng)產(chǎn)基本信息的采集。

2.6 權(quán)籍調(diào)查與登記“一張圖”建庫(kù)

將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果及整合的登記成果入庫(kù)，構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與登記“一張圖”數(shù)據(jù)庫(kù)。

2.7“一張圖”成果應(yīng)用

在地理空間框架提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)(行政區(qū)數(shù)據(jù)、遙感影像數(shù)據(jù)、地名地址數(shù)據(jù)、各比例尺地形數(shù)據(jù)等)基礎(chǔ)上，建設(shè)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與登記“一張圖”，為不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證和國(guó)土資源管理提供數(shù)據(jù)保障。

2.8異常問(wèn)題研究處理

異常問(wèn)題研究處理主要是針對(duì)數(shù)據(jù)整理過(guò)程中客觀存在的各種異常問(wèn)題，比如房地“落圖”出現(xiàn)不匹配、少批多占、宗地相交等提出解決的策略。在權(quán)籍調(diào)查和數(shù)據(jù)整合過(guò)程中出現(xiàn)的各種異常情況匯總形成問(wèn)題清單，由局相關(guān)科室討論解決，對(duì)于仍無(wú)法解決疑難問(wèn)題提交省上專(zhuān)家討論解決，若仍然無(wú)法解決，則標(biāo)記為“遺留問(wèn)題”，待時(shí)機(jī)成熟后再解決。

2.9其他說(shuō)明

本不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與登記“一張圖”的處理思路及流程，可以適用于林權(quán)、農(nóng)經(jīng)權(quán)數(shù)據(jù)的處理，在后期這兩類(lèi)數(shù)據(jù)有成果后，可按照同樣的處理方式進(jìn)行整合和對(duì)接，不斷的豐富和完善不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與登記“一張圖”。

3 權(quán)籍調(diào)查與登記工作內(nèi)容

3.1不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查

3.1.1符合登記發(fā)證條件未登記

積極開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)登記宣傳，鼓勵(lì)試點(diǎn)區(qū)域內(nèi)未登記的權(quán)利人依法申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記，盡可能做到符合登記發(fā)證條件的全部依申請(qǐng)發(fā)證。對(duì)所有符合登記發(fā)證條件的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)充分應(yīng)用已有的相關(guān)資料，按照《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案(試行)》(國(guó)土資源部2015年)的要求開(kāi)展權(quán)籍調(diào)查，滿(mǎn)足不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證的需要。

3.1.2不符合登記發(fā)證條件

(1)土地房屋現(xiàn)狀測(cè)量。不動(dòng)產(chǎn)采用航測(cè)法進(jìn)行“落圖”，形成包含全部房屋和明顯界標(biāo)物(圍墻、籬笆、鐵絲網(wǎng)、水溝)的土地房屋現(xiàn)狀線劃圖。房屋等建筑物、構(gòu)筑物應(yīng)測(cè)量外圍界限，并準(zhǔn)確表示陽(yáng)臺(tái)、室外樓梯、分層等與房產(chǎn)面積計(jì)算相關(guān)的要素。對(duì)于不能采用航測(cè)法“落圖”的，采用實(shí)地測(cè)量成果“落圖”，但需要在圖形的屬性中注明。

(2)不動(dòng)產(chǎn)基本信息采集。在土地房屋現(xiàn)狀測(cè)量的基礎(chǔ)上，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)信息的采集。信息采集需要拍攝不動(dòng)產(chǎn)的全景照片(反映實(shí)際現(xiàn)狀和相鄰關(guān)系)，并采集土地和房屋的基本情況，如宗地房屋坐落、使用人(權(quán)利人)、用途、面積等，具體按照《福建省國(guó)土資源廳福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳福建省測(cè)繪地理信息局關(guān)于農(nóng)村地籍和房屋調(diào)查工作有關(guān)問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》(閩國(guó)土資綜〔2016〕217號(hào))中的《土地房屋基本情況表》填寫(xiě)。

3.1.3質(zhì)量控制

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果質(zhì)量的好壞直接影響數(shù)據(jù)的使用，不準(zhǔn)確、不客觀的調(diào)查成果無(wú)法支撐登記發(fā)證及匯總統(tǒng)計(jì)的需要。在項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中要制定切實(shí)的質(zhì)量控制策略，覆蓋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查資料收集、底圖制作、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量、權(quán)籍調(diào)查等各個(gè)階段，力求將差錯(cuò)消滅在本階段，保障不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果的質(zhì)量。

3.2不動(dòng)產(chǎn)登記成果整合

以土地、房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)登記的最小單元為單位進(jìn)行整理，通過(guò)對(duì)已有不動(dòng)產(chǎn)的登記檔案、登記簿、權(quán)籍圖等信息的梳理、補(bǔ)充和完善，整理形成包括空間權(quán)籍圖、登記簿和登記檔案等內(nèi)容的不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)范化成果。

3.2.1不動(dòng)產(chǎn)登記成果的圖形處理

將已登記發(fā)證的宗地圖層(包括國(guó)有建設(shè)用地、集體建設(shè)用地、宅基地)、林權(quán)權(quán)屬范圍、房屋及其他定著物圖層疊加到準(zhǔn)備好的底圖上。以三元、梅列兩區(qū)行政界線范圍為工作范圍，逐個(gè)對(duì)地籍子區(qū)進(jìn)行核查，具體核查結(jié)果分三種情形進(jìn)行標(biāo)記。

3.2.2不動(dòng)產(chǎn)信息整合關(guān)聯(lián)

a.數(shù)據(jù)整合。通過(guò)對(duì)整理后的空間數(shù)據(jù)進(jìn)行空間參考一致性處理、圖層合并、冗余數(shù)據(jù)剔除、信息補(bǔ)錄等操作，形成符合《不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)》(試行)要求的空間數(shù)據(jù)以及與之關(guān)聯(lián)的屬性數(shù)據(jù)，并以此為基礎(chǔ)進(jìn)行地籍區(qū)、地籍子區(qū)、宗地以及建筑物、構(gòu)筑物等空間數(shù)據(jù)統(tǒng)一編碼；通過(guò)對(duì)整理后的非空間數(shù)據(jù)進(jìn)行數(shù)據(jù)歸并、冗余數(shù)據(jù)剔除、信息補(bǔ)錄等操作，形成與不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)技術(shù)要求以及《不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)》(試行)要求相符的不動(dòng)產(chǎn)登記簿。

b.數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)。將整合后的空間數(shù)據(jù)和非空間數(shù)據(jù)進(jìn)行關(guān)聯(lián)，按照不動(dòng)產(chǎn)單元編碼規(guī)則進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)單元編號(hào)，用宗地代碼把宗地和不動(dòng)產(chǎn)單元進(jìn)行關(guān)聯(lián)，用不動(dòng)產(chǎn)單元編號(hào)把不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利關(guān)聯(lián)，用業(yè)務(wù)號(hào)實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利和登記過(guò)程的關(guān)聯(lián)，最終形成空間數(shù)據(jù)、非空間數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)，歷史和現(xiàn)狀信息清晰完整的不動(dòng)產(chǎn)登記信息。

3.2.3質(zhì)量控制

不動(dòng)產(chǎn)登記成果整合質(zhì)量控制主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面是在數(shù)據(jù)生產(chǎn)過(guò)程中制定嚴(yán)格的質(zhì)量控制策略，包括制定工作程序，數(shù)據(jù)整合規(guī)則、異常處理機(jī)制等；另一方面是在成果檢查時(shí)采取科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臄?shù)據(jù)檢查策略，包括開(kāi)發(fā)數(shù)據(jù)質(zhì)量檢查工具進(jìn)行空間拓?fù)潢P(guān)系、業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)關(guān)系等檢查以及“背靠背”抽查等。

3.3 “一張圖”數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作與不動(dòng)產(chǎn)登記成果整合工作之間存在交叉，成果互相利用。結(jié)合《城鎮(zhèn)地籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)》、《不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合建庫(kù)技術(shù)規(guī)范(試行)》、《不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)(試行)》、《福建省農(nóng)村地籍房屋調(diào)查成果檢查驗(yàn)收辦法(試行)》等標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，構(gòu)建權(quán)籍調(diào)查與登記“一張圖”數(shù)據(jù)庫(kù)，并預(yù)留與農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)登記頒證成果整合接口。

3.3.1數(shù)據(jù)庫(kù)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

按照上述要求，構(gòu)建圖層分層合理、邏輯關(guān)系表達(dá)準(zhǔn)確、信息完備，能夠支撐不動(dòng)產(chǎn)登記與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查更新的權(quán)籍調(diào)查與登記“一張圖”數(shù)據(jù)庫(kù)結(jié)構(gòu)。

3.3.2成果建庫(kù)

按照數(shù)據(jù)庫(kù)結(jié)構(gòu)中的分層要求、命名規(guī)范、值域表達(dá)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果和不動(dòng)產(chǎn)登記整合成果進(jìn)行質(zhì)量的檢查和建庫(kù)，構(gòu)建結(jié)構(gòu)完整、信息完備、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確的權(quán)籍調(diào)查與登記“一張圖”數(shù)據(jù)庫(kù)。

4 結(jié)束語(yǔ)

以地理空間框架政務(wù)版為空間基準(zhǔn)，以最新大比例尺正射影像圖作為基礎(chǔ)底圖，開(kāi)展農(nóng)村地籍房屋調(diào)查，并將其成果與已登記發(fā)證的土地、房屋、林木等不動(dòng)產(chǎn)登記成果統(tǒng)一“落”到大比例尺正射影像圖上，將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與登記“一張圖”建起來(lái)，以此為基礎(chǔ)整合建立完善不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與登記數(shù)據(jù)庫(kù)，實(shí)現(xiàn)權(quán)籍調(diào)查成果與不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)的無(wú)縫銜接，使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與登記“一張圖”用起來(lái)、“活”起來(lái)，并升級(jí)地理空間框架，更好的為不動(dòng)產(chǎn)登記及國(guó)土管理服務(wù)。