續(xù)建“爛尾樓”工程質(zhì)量檢測(cè)及鑒定

喬穩(wěn)慶

隨著我國(guó)現(xiàn)代化進(jìn)程的加快，人們逐步重視城市建設(shè)。城市面積相對(duì)較小，美化程度較高，而城市中往往存在眾多的“爛尾樓”，它們占有土地資源，卻沒(méi)有發(fā)揮重要的作用，因此急需對(duì)爛尾樓進(jìn)行續(xù)建來(lái)改變現(xiàn)狀。由于“爛尾樓”工程的特點(diǎn)，想要續(xù)建不是一項(xiàng)簡(jiǎn)單的工作，它要求工作人員有高超的技術(shù)，對(duì)原來(lái)的工程質(zhì)量進(jìn)行再檢測(cè)和鑒定，為續(xù)建工程的正常運(yùn)行做好基礎(chǔ)的保障。

1.“爛尾樓”概述

“爛尾樓”顧名思義是已經(jīng)無(wú)法正常使用的一種符合規(guī)劃的房地產(chǎn)項(xiàng)目，“爛尾樓”是指該房產(chǎn)已停用一年及其以上的建筑。由于政府審批不通過(guò)或房地產(chǎn)的資金不足，工程質(zhì)量不合格等等一系列的問(wèn)題造成無(wú)法完成的這一工程便是“爛尾樓”。多種多樣的原因會(huì)造成房地產(chǎn)項(xiàng)目成為“爛尾樓”，常見(jiàn)的原因是項(xiàng)目資金跟不上，被迫停工；銷售前景慘淡，無(wú)法實(shí)現(xiàn)調(diào)控；工程質(zhì)量跟不上，建筑結(jié)構(gòu)出現(xiàn)問(wèn)題；修建的材料出現(xiàn)問(wèn)題，導(dǎo)致鋼筋出現(xiàn)腐蝕的現(xiàn)象。在準(zhǔn)備續(xù)建的過(guò)程中，“爛尾樓”往往由于長(zhǎng)時(shí)間停止使用，導(dǎo)致相關(guān)的資料和手續(xù)不全，進(jìn)行續(xù)建工作時(shí)面臨著一定的困難。研究對(duì)于“爛尾樓”的改造和續(xù)建工作，對(duì)于我國(guó)城市的發(fā)展具有重要的意義。而在續(xù)建的過(guò)程中，大多數(shù)項(xiàng)目都會(huì)出現(xiàn)些許的問(wèn)題。這都是沒(méi)有做好質(zhì)量檢測(cè)和鑒定工作，對(duì)續(xù)建“爛尾樓”的工作沒(méi)有進(jìn)行深入了解。

2.續(xù)建“爛尾樓”工程的質(zhì)量檢測(cè)

由于較強(qiáng)的政策導(dǎo)向，建筑物檢測(cè)行業(yè)逐漸發(fā)展起來(lái)，檢測(cè)時(shí)往往需要較多較為龐大的檢測(cè)設(shè)備。這就需要檢測(cè)單位完善硬件設(shè)備和軟件技術(shù)，不斷地開(kāi)發(fā)出新的檢測(cè)方法，便于進(jìn)行鋼筋混凝土的檢測(cè)。在對(duì)工程進(jìn)行質(zhì)量檢測(cè)時(shí)，需要合理的運(yùn)用建筑工程的相關(guān)理論和技術(shù)。大致包括對(duì)建筑的質(zhì)量結(jié)構(gòu)、安全性能進(jìn)行鑒定，對(duì)建筑進(jìn)行續(xù)建的安全鑒定以及建筑質(zhì)量的事故鑒定等等[1]。對(duì)于房屋原始文件資料審查對(duì)于“爛尾樓”的綜合評(píng)估具有重要的意義。在進(jìn)行檢測(cè)時(shí)，必須認(rèn)真核對(duì)“爛尾樓”的原始資料。

2.1 檢測(cè)要點(diǎn)

為了對(duì)長(zhǎng)期暴露于自然環(huán)境中的“爛尾樓”結(jié)構(gòu)進(jìn)行評(píng)價(jià)和鑒定，必須確定檢測(cè)的項(xiàng)目和內(nèi)容，主要包括布置測(cè)量和構(gòu)件尺寸復(fù)核、混凝土質(zhì)量檢測(cè)、鋼筋檢測(cè)、砌筑砂漿強(qiáng)度試驗(yàn)以及其他內(nèi)容的檢測(cè)。

2.2 檢測(cè)內(nèi)容

需要強(qiáng)調(diào)的是“爛尾樓”工程不同于一般的普通工程，它相對(duì)復(fù)雜，工程的質(zhì)量也參差不齊。因此在檢測(cè)的內(nèi)容中需要包含的方面，將更多涉及許多細(xì)微的方面。

2.2.1 混凝土的檢測(cè)

對(duì)于混凝土的檢測(cè)，需要注意取樣原則，對(duì)混凝土的強(qiáng)度和密實(shí)度進(jìn)行檢測(cè)。在取樣過(guò)程中，一定要對(duì)混凝土的質(zhì)量進(jìn)行全方位的評(píng)價(jià)。在抽取檢測(cè)時(shí)，混凝土的數(shù)量雖不包納全部，但也具有一定的代表性，需要涉及不同的抽樣地點(diǎn)，對(duì)工程的重要構(gòu)件進(jìn)行檢測(cè)。在強(qiáng)度檢測(cè)時(shí)，通常采用回彈法、超聲回彈綜合法和鉆芯法進(jìn)行檢測(cè)。對(duì)于密實(shí)度的檢測(cè)，通常采用脈沖法和射線法。這些方法操作都相對(duì)簡(jiǎn)單，準(zhǔn)確度較高，便于對(duì)混凝土的檢測(cè)。

2.2.2 工程結(jié)構(gòu)或構(gòu)件中鋼筋的檢測(cè)

在進(jìn)行“爛尾樓”質(zhì)量檢測(cè)時(shí)，工程結(jié)構(gòu)和構(gòu)件中的鋼筋檢測(cè)是不可缺少的部分。在檢測(cè)時(shí)，需要檢測(cè)鋼筋保護(hù)層的厚度、鋼筋的尺寸和分布、銹蝕鋼筋情況等，如果有條件的話，還可以分析鋼筋的相關(guān)成分。在檢測(cè)時(shí)，需要保證混凝土表面是平整的，被測(cè)構(gòu)件的表面沒(méi)有其他污染物，防止受到其他因素的影響，干擾檢測(cè)的結(jié)果。構(gòu)件檢測(cè)時(shí)，對(duì)于部分的梁構(gòu)件，需要檢測(cè)所有縱向鋼筋的保護(hù)層厚度，對(duì)于部分的板構(gòu)件，應(yīng)取不少于6 根縱向鋼筋的保護(hù)層厚度，每根鋼筋應(yīng)在代表性位置設(shè)測(cè)量點(diǎn)。鋼筋的檢測(cè)主要依靠無(wú)損檢測(cè)的方法，通過(guò)電磁感應(yīng)原理，來(lái)檢測(cè)混凝土中鋼筋的尺寸和分布。這樣的檢測(cè)方法操作簡(jiǎn)單、效率高、成本低、容錯(cuò)率小，但也存在一定的誤差。為了減少誤差，可以采用鑿檢法。對(duì)于銹蝕鋼筋的情況，應(yīng)進(jìn)行銹蝕程度分析和試驗(yàn)，除銹后測(cè)量銹蝕鋼筋的截面尺寸，計(jì)算銹蝕程度。接著通過(guò)萬(wàn)能試驗(yàn)機(jī)對(duì)其進(jìn)行測(cè)試，檢查其是否符合相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)。

砌體結(jié)構(gòu)是常見(jiàn)的一種建筑結(jié)構(gòu)形式。根據(jù)“爛尾樓”的實(shí)際情況，可采取貫入法檢修檢測(cè)。它是檢測(cè)砌筑砂漿抗壓強(qiáng)度的一種有效的原位無(wú)損檢測(cè)方法。根據(jù)貫入深度與砂漿抗壓強(qiáng)度的相關(guān)性，按照實(shí)測(cè)貫入的深度來(lái)進(jìn)行計(jì)算。也可以采用回彈法，用HT75 型回彈儀測(cè)定燒結(jié)普通磚的抗壓強(qiáng)度。需要注意的是回彈測(cè)點(diǎn)布置在外觀質(zhì)量合格的磚條面上，測(cè)量點(diǎn)應(yīng)避開(kāi)氣孔，測(cè)量點(diǎn)之間保持一定的距離。這些數(shù)據(jù)可通過(guò)經(jīng)緯儀和水準(zhǔn)儀進(jìn)行測(cè)量[2]。

2.2.3 其他檢驗(yàn)

（1）對(duì)于房屋結(jié)構(gòu)布局調(diào)查和構(gòu)件尺寸審查，需要進(jìn)行全面調(diào)查，測(cè)量相對(duì)位置，繪制建筑結(jié)構(gòu)圖，構(gòu)件尺寸審查不僅要測(cè)量其大小、長(zhǎng)度和高度，還要測(cè)量水平承重構(gòu)件的撓度。（2）對(duì)于房屋裂縫和損壞調(diào)查，一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要及時(shí)進(jìn)行記錄和拍照。（3）對(duì)于結(jié)構(gòu)動(dòng)力試驗(yàn)，應(yīng)根據(jù)實(shí)際的情況，采用合適的試驗(yàn)方法。處理好實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)后，根據(jù)需要提供被測(cè)結(jié)構(gòu)的固有頻率、阻尼比和振型、時(shí)程曲線和頻譜曲線等來(lái)分析結(jié)果。（4）在“爛尾樓”的地下室中，往往會(huì)出現(xiàn)較多的水，要對(duì)地下室水的酸堿度進(jìn)行檢查。具有酸堿度的水源通常會(huì)對(duì)鋼筋混凝土產(chǎn)生一定的腐蝕現(xiàn)象?？梢圆杉畼?，用pH 試劑來(lái)檢測(cè)水的pH 值。

3.續(xù)建“爛尾樓”工程的鑒定

對(duì)于續(xù)建“爛尾樓”工程的鑒定工作是建立在質(zhì)量檢測(cè)的基礎(chǔ)之上進(jìn)行的。它需要根據(jù)質(zhì)量檢測(cè)的結(jié)果來(lái)進(jìn)行相關(guān)的結(jié)構(gòu)計(jì)算，做好安全和抗震性的鑒定。鑒定工作是續(xù)建“爛尾樓”工程的一項(xiàng)重要的內(nèi)容，有效且合理地進(jìn)行鑒定工作，可以為續(xù)建“爛尾樓”提供依據(jù)，可帶來(lái)顯著的經(jīng)濟(jì)效益。在進(jìn)行事故“爛尾樓”工程的鑒定時(shí)，做好結(jié)構(gòu)的抗震鑒定是一個(gè)重要的部分。下面以一個(gè)實(shí)例來(lái)闡述續(xù)建“爛尾樓”工程的鑒定工作。

以某爛尾的住宅樓為例，它分為兩棟。第一棟地下2 層，地上28 層，轉(zhuǎn)換層是第3 層，地上結(jié)構(gòu)高度約為86m。第二棟地上為25 層，地上結(jié)構(gòu)高度約為78m，其他條件無(wú)變化。第一棟只修建到了地上9 層，第二棟在10 層后便停建了。如圖1 所示，為地下室平面設(shè)計(jì)圖。

圖1 地下室平面設(shè)計(jì)圖

對(duì)該工程實(shí)施質(zhì)量檢測(cè)所得出的結(jié)論大致是主要構(gòu)件的截面尺寸和原設(shè)計(jì)的基本相符，結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀良好。抽檢構(gòu)件中的某些強(qiáng)度混凝土強(qiáng)度無(wú)法滿足設(shè)計(jì)要求?；炷恋谋Ｗo(hù)層厚度符合要求，鋼筋的直徑和數(shù)量也滿足驗(yàn)收的規(guī)范[3]。對(duì)“爛尾樓”工程實(shí)施抗震鑒定主要包括兩個(gè)部分，其一是抗震措施的鑒定，其二是抗震承受力的負(fù)荷。對(duì)于抗震的措施要求是“爛尾樓”的結(jié)構(gòu)體系、樓蓋、鋼筋連接處等都符合抗震的檢定標(biāo)準(zhǔn)[4]。而對(duì)于抗震承載力負(fù)荷，需要運(yùn)用科技的手段，采用JDJG 軟件進(jìn)行抗震鑒定計(jì)算，得出相關(guān)的抗震鑒定結(jié)果。

4.結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，“爛尾樓”的存在將給城市的發(fā)展帶來(lái)不利的影響，需做好“爛尾樓”的續(xù)建工作。而在續(xù)建工作開(kāi)展之前，一定要全方位地了解“爛尾樓”工程的情況，根據(jù)不同的質(zhì)量檢測(cè)制定不同的方案。要核對(duì)好相關(guān)的數(shù)據(jù)，對(duì)“爛尾樓”工程所需的檢測(cè)要點(diǎn)和檢測(cè)內(nèi)容逐一進(jìn)行檢測(cè)，并根據(jù)檢測(cè)的結(jié)果進(jìn)行結(jié)構(gòu)分析和鑒定處理。希望本文可以為以后的續(xù)建“爛尾樓”工作提供一定的經(jīng)驗(yàn)。