不動(dòng)產(chǎn)登記中的房產(chǎn)與地籍測(cè)繪數(shù)據(jù)整合分析

吳健雄

(泉州市房地產(chǎn)測(cè)繪隊(duì),福建泉州 362200)

1 地籍測(cè)繪數(shù)據(jù)技術(shù)應(yīng)用項(xiàng)目概況

泉州市本級(jí)自2016年8月實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記以來(lái),根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記中心提供數(shù)據(jù),共頒發(fā)了約43萬(wàn)本不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證,43萬(wàn)本證中扣除共有權(quán)證、換不動(dòng)產(chǎn)證后發(fā)生交易等相關(guān)重復(fù)的記錄。以2016年8月以前原房產(chǎn)登記、土地登記的物理檔案及泉州市不動(dòng)產(chǎn)登記中心成立以后(2016年8月)現(xiàn)有基礎(chǔ)空間數(shù)據(jù)、土地房產(chǎn)登記數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),以不動(dòng)產(chǎn)登記整合建庫(kù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù),完成泉州市本級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記測(cè)繪成果數(shù)據(jù)數(shù)字化整理匯交入庫(kù)工作,滿足不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證要求,支撐不動(dòng)產(chǎn)登記日常業(yè)務(wù)的開(kāi)展。需要進(jìn)行泉州市本級(jí)土地宗地圖數(shù)據(jù)整理、泉州市本級(jí)房產(chǎn)分布圖整理以及泉州市本級(jí)權(quán)籍調(diào)查表整理,并將整合成果整合入庫(kù)現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果管理系統(tǒng),供權(quán)籍調(diào)查成果管理系統(tǒng)及業(yè)務(wù)發(fā)證系統(tǒng)管理和應(yīng)用。泉州市本級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記存量數(shù)據(jù)整合技術(shù)線路圖1所示。

圖1 泉州市本級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記存量數(shù)據(jù)整合技術(shù)線路圖Fig.1 Technical roadmap for integration of real estate registration

2 不動(dòng)產(chǎn)登記中房產(chǎn)與地籍測(cè)繪管理的統(tǒng)計(jì)內(nèi)容

2.1 土地宗地圖整理

土地宗地圖內(nèi)容包括權(quán)利人名稱、面積、界址點(diǎn)號(hào)、界址線、界址邊長(zhǎng)、界址內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及宗地外靠界址的附屬物,相鄰宗地的權(quán)利人、道路街巷名稱、指北方向和比例尺等,參照《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案(試行)》附錄宗地圖制圖要求,并滿足泉州市本級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)用要求。

2.2 房產(chǎn)分戶圖整理

房產(chǎn)分戶圖以不動(dòng)產(chǎn)登記單元為單位、按幢分層分戶繪制,表示房屋權(quán)屬范圍的細(xì)部圖,供核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的附圖使用及建筑面積計(jì)算使用,內(nèi)容包括坐落、面積、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)、指北方向和比例尺等,參照《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案(試行)》附錄房產(chǎn)分戶圖制圖要求,并滿足泉州市本級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)用要求。

2.3 權(quán)籍調(diào)查表整理

(1)地籍調(diào)查表:主要內(nèi)容包括核實(shí)、調(diào)查不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬和界址狀況,以及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表各類項(xiàng)內(nèi)容。(2)房屋調(diào)查表:主要內(nèi)容應(yīng)包括房屋座落、產(chǎn)權(quán)人(戶主姓名)、產(chǎn)別、用途、層數(shù)、層次、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份、墻體歸屬、他項(xiàng)權(quán)利、房屋交易等基本情況。

2.4 整合入庫(kù)現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果管理系統(tǒng)

表1所示,將整合成果整合入庫(kù)現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果管理系統(tǒng),供權(quán)籍調(diào)查成果管理系統(tǒng)及業(yè)務(wù)發(fā)證系統(tǒng)管理和應(yīng)用。

表1 泉州市不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)–功能組成Tab.1 Quanzhou real estate registration system - function composition

3 不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)概述

3.1 基礎(chǔ)設(shè)施層

基礎(chǔ)設(shè)施層是將計(jì)算資源、存儲(chǔ)資源、網(wǎng)絡(luò)資源等物理資源和操作系統(tǒng)、數(shù)據(jù)庫(kù)管理軟件、GIS軟件等基礎(chǔ)軟件資源進(jìn)行整合,形成可按需動(dòng)態(tài)擴(kuò)展的高性能計(jì)算環(huán)境、大容量存儲(chǔ)環(huán)境,滿足海量不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)存儲(chǔ)、高并發(fā)用戶登記業(yè)務(wù)辦理和信息共享查詢,以及登記業(yè)務(wù)系統(tǒng)接入省級(jí)平臺(tái)的需要。

3.2 平臺(tái)層

平臺(tái)層是不動(dòng)產(chǎn)登記信息系統(tǒng)樞紐,負(fù)責(zé)對(duì)物理資源、數(shù)據(jù)資源、應(yīng)用服務(wù)、通用資源等進(jìn)行統(tǒng)一管理、監(jiān)控與調(diào)度,提供應(yīng)用開(kāi)發(fā)和部署的環(huán)境。

3.3 數(shù)據(jù)資源層

數(shù)據(jù)資源層負(fù)責(zé)數(shù)據(jù)的統(tǒng)一組織與管理,對(duì)應(yīng)用層各系統(tǒng)提供數(shù)據(jù)支撐。由基礎(chǔ)類、專業(yè)類及管理類數(shù)據(jù)實(shí)體組成。其中,基礎(chǔ)類數(shù)據(jù)主要包括基礎(chǔ)地理數(shù)據(jù)、遙感影像數(shù)據(jù)、地籍調(diào)查數(shù)據(jù)等;專業(yè)類數(shù)據(jù)主要包括房屋、草原、林地、海域、土地等不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù);管理類數(shù)據(jù)包括不動(dòng)產(chǎn)的登記發(fā)證數(shù)據(jù),檔案管理數(shù)據(jù)及系統(tǒng)運(yùn)維數(shù)據(jù)等。

3.4 應(yīng)用層

應(yīng)用層是面向各類用戶,通過(guò)網(wǎng)絡(luò)提供不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)辦理、數(shù)據(jù)共享、信息查詢、分析服務(wù)。服務(wù)對(duì)象包括各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu),國(guó)土資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門(mén),公安、民政、財(cái)政、稅務(wù)、工商、金融、審計(jì)、統(tǒng)計(jì)等部門(mén),以及權(quán)利人、利害關(guān)系人等。根據(jù)部署方式的不同,采用不同級(jí)別的應(yīng)用服務(wù)門(mén)戶向?qū)?yīng)用戶呈現(xiàn)。

4 不動(dòng)產(chǎn)登記中房產(chǎn)與地籍測(cè)繪數(shù)據(jù)整合技術(shù)

4.1 清理無(wú)效數(shù)據(jù)并進(jìn)行規(guī)范化梳理

在整合不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)時(shí),應(yīng)檢查原有的土地、不動(dòng)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)狀況,并重新注冊(cè)已經(jīng)注銷的登記冊(cè),在表上注明其所有權(quán),然后將相關(guān)的信息資料傳送給特定管理人員,根據(jù)土地登記、房地產(chǎn)檔案管理和房屋登記的流程對(duì)所有檔案進(jìn)行管理。房地產(chǎn)的注冊(cè)信息和土地信息的進(jìn)一步整合可以獲得房地產(chǎn)信息的原始有效狀態(tài),按照不動(dòng)產(chǎn)登記的數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)的管理,就能夠?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)登記信息進(jìn)行全面統(tǒng)計(jì)和描述。

4.2 核實(shí)土地房屋登記信息并重構(gòu)邏輯關(guān)系

在進(jìn)行房屋分析的時(shí)候,必須將房屋登記和土地登記等信息結(jié)合起來(lái)并注冊(cè),根據(jù)原始產(chǎn)權(quán)證明信息和宗地信息完成宗地代碼的填寫(xiě),同時(shí)還應(yīng)該積極完善房屋登記信息,有效進(jìn)行房地產(chǎn)登記工作。此外,要合理使用地籍圖數(shù)據(jù)庫(kù)來(lái)調(diào)查宗地的各種數(shù)據(jù)。根據(jù)現(xiàn)有的宗地圖形進(jìn)行補(bǔ)錄工作,對(duì)宗地進(jìn)行統(tǒng)一的改進(jìn)和編碼,并合理地調(diào)整跨區(qū)域的宗地,以避免工作時(shí)出現(xiàn)需要頻繁修改地籍的現(xiàn)象。目前的房地產(chǎn)登記管理措施,與傳統(tǒng)的登記方式存在一定的矛盾,這就必須對(duì)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行核實(shí)。在記錄與不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)的數(shù)據(jù)時(shí),應(yīng)先研究之前的等級(jí)數(shù)據(jù),并且做好原始營(yíng)業(yè)編號(hào)的繼承工作,有效的繼承可以確保現(xiàn)有數(shù)據(jù)與原始數(shù)據(jù)的一致性。同時(shí),有必要通過(guò)建立特定的映射關(guān)系來(lái)做好原始數(shù)據(jù)的存儲(chǔ),完成房地產(chǎn)與地籍的測(cè)量和制圖的工作[1]。

4.3 編制房產(chǎn)單位編號(hào)并進(jìn)行檢查

圖形和土地登記是第一個(gè)標(biāo)志,根據(jù)統(tǒng)一的編碼規(guī)則來(lái)開(kāi)發(fā)新的統(tǒng)一代碼,以確保土地可以完成代碼轉(zhuǎn)換。轉(zhuǎn)換時(shí),必須將先前的編碼值更改為現(xiàn)有的編碼值,并確保數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換工作的準(zhǔn)確性,確保原始土地注冊(cè)可以與圖形工作的一致性進(jìn)行聯(lián)系。使用數(shù)據(jù)庫(kù)地圖在地圖上找到合適的位置,并按一定順序借助一定編碼完成編譯工作,確保房屋的轉(zhuǎn)換數(shù)據(jù)被正確記錄在合適的表中。完成統(tǒng)一的宗地編碼,按照房地產(chǎn)登記管理的要求分析原有的房產(chǎn)土地和房屋登記信息,并繼承原登記證信息等。在統(tǒng)一代碼登記備案系統(tǒng)下,根據(jù)登記信息和房地產(chǎn)份額來(lái)統(tǒng)一房地產(chǎn)單位和編號(hào),并建立房地產(chǎn)登記表以實(shí)現(xiàn)抵押登記、預(yù)測(cè)和扣押等財(cái)產(chǎn)登記活動(dòng)等各種分類信息的分類,然后對(duì)轉(zhuǎn)化后的數(shù)據(jù)進(jìn)行全面審核以確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。在數(shù)據(jù)的核查過(guò)程中,可以從空間數(shù)據(jù)和非空間數(shù)據(jù)兩個(gè)方面開(kāi)始。對(duì)于空間數(shù)據(jù)審核,主要是用檢查規(guī)則通過(guò)計(jì)算機(jī)圖形管理系統(tǒng)進(jìn)行檢查活動(dòng),包括房屋的平面圖、地籍區(qū)域的空間位置和空間重疊等的檢查。而非空間數(shù)據(jù)審核可以通過(guò)計(jì)算機(jī)審核和手動(dòng)審核兩種方法完成。

5 泉州市本級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記存量數(shù)據(jù)整合成果分析

2018年3月,泉州市不動(dòng)產(chǎn)登記存量數(shù)據(jù)整合建庫(kù)服務(wù)采購(gòu)項(xiàng)目正式開(kāi)始施工。該項(xiàng)目成果包括數(shù)據(jù)庫(kù)成果(包括宗地、自然幢空間數(shù)據(jù)和登記業(yè)務(wù)數(shù)據(jù))和文字成果等,該項(xiàng)目成果數(shù)據(jù)是泉州市不動(dòng)產(chǎn)登記工作的極其重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)支撐。但成果中不包含分戶圖和調(diào)查表數(shù)據(jù),本項(xiàng)對(duì)宗地圖、房產(chǎn)分戶圖和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表數(shù)據(jù)的整理是對(duì)泉州市不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的進(jìn)一步完善和必要的延伸。至2019年5月,泉州市中心城區(qū)(鯉城區(qū)、豐澤區(qū)、清濛經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū))的歷年不動(dòng)產(chǎn)登記房屋測(cè)繪成果按數(shù)據(jù)預(yù)計(jì)總量約43萬(wàn)戶,其中2016年8月至今有頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證17萬(wàn)戶(具有規(guī)范的不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào),且不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)具有唯一性)、2016年8月前已有房屋登記數(shù)據(jù)由系統(tǒng)支撐部分約28萬(wàn)戶、有房屋登記檔案部分沒(méi)有系統(tǒng)支撐部分約5萬(wàn)戶。其中已頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)中的17萬(wàn)戶數(shù)據(jù)中,再扣除私房、廠房(約3000-4000),即成套房(商品房、集資房、房改房、安置房等)共約有16萬(wàn)余戶,該16萬(wàn)余戶分布在約1000-1500幢。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目涉及到的宗地宗數(shù)2.5萬(wàn)宗、房屋樓幢數(shù)量4.5萬(wàn)宗。由于本項(xiàng)目中采集了大量的高精度基礎(chǔ)地理信息數(shù)據(jù)成果,這些成果的整合使得項(xiàng)目的為順利開(kāi)展做了有力數(shù)據(jù)支持,從而使得本項(xiàng)目中涉及的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果整合過(guò)程中在精度和效率方面會(huì)更加有優(yōu)勢(shì)。

6 結(jié)語(yǔ)

隨著我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記工作重視程度的提高,不動(dòng)產(chǎn)登記中房產(chǎn)與地籍?dāng)?shù)據(jù)的結(jié)合是未來(lái)技術(shù)發(fā)展的必然趨勢(shì)。然而由于我國(guó)幅員遼闊,各地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)發(fā)展的差異較大,目前還有許多地區(qū)仍然采用傳統(tǒng)的登記方法,效果較差。因此,未來(lái)在全國(guó)范圍實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記中房產(chǎn)與地籍?dāng)?shù)據(jù)的結(jié)合還有許多工作需要去解決。