《民法典》中居住權(quán)的確立對房屋征收的影響

摘 要：2020年5月28日，第十三屆全國人權(quán)會議第三次會議表決通過了《中華人民共和國民法典》，于2021年1月1日起施行。民法典的諸多成果及其適用具有重要意義，對促進(jìn)國家治理體系的現(xiàn)代化和國家治理能力的提高具有重要意義?！睹穹ǖ洹繁蛔u(yù)為“社會生活的百科全書”，涉及每個自然人、法人和非法人組織的切身利益，大到物權(quán)、債權(quán)、人格權(quán)，小到物業(yè)費、合同簽訂等。本文針對《民法典》中居住權(quán)的確立對房屋征收的影響展開研究。

關(guān)鍵詞：《民法典》;居住權(quán);確立;房屋征收;影響

中圖分類號：D9???? 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A????? doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2021.21.056

0 引言

2020年《民法典》的頒布，對人民生存權(quán)制度起著決定性的作用。居住權(quán)之所以受到關(guān)注，是因為它屬于居住客體的用益物權(quán)。《民法典》中確立了居住權(quán)之后，會在一定程度上影響到房屋征收。下面針對相關(guān)的問題展開研究。

1 居住權(quán)的主要內(nèi)容

居住權(quán)是對羅馬法的延伸，起源于羅馬的婚姻家庭關(guān)系問題的解決，要與財產(chǎn)繼承制度存在相關(guān)性。居住權(quán)首先是保障生命安全的制度，主要的目的是為了保障受贈人的基本生活，父母通過遺贈的方式將居住權(quán)給予部分家庭成員。在中國的《民法典》中，有關(guān)居住權(quán)的規(guī)定充分借鑒了大陸法系國家的規(guī)定，并從中國的國情出發(fā)，提出：“居住權(quán)依照條約中的有關(guān)規(guī)定，使用權(quán)符合其他人的家庭利益的權(quán)利?！庇醒芯繉＜艺J(rèn)為，按照各國民法規(guī)定，居住地制度的目的是解決特定家庭成員與家庭服務(wù)人員之間的住房困難，并具有以下功能：完善住房保障制度，為“學(xué)民住房”提供制度支持，保障住房權(quán)益，提高住房使用效率等。

2 居住權(quán)的特征

2.1 居住權(quán)是一種用益物權(quán)

居住權(quán)屬用益物權(quán)中的內(nèi)容，但是形式比較特殊，是居住權(quán)可用于居住目的，并可排除所有人或第三方的干預(yù)。由于居住權(quán)只固定在住房的居住權(quán)力上，所以，居住權(quán)列入其他物權(quán)范疇。

2.2 居住權(quán)一般具有無償性

居住權(quán)作為一項用益物權(quán)，對財產(chǎn)的限制性。這就是說，它有居住權(quán)持有和使用房屋，但原則上不需要向房屋所有人支付使用費。所以，“恩惠行為”是指居住權(quán)人不用支付額外費用給房屋所有權(quán)人。如果支付房屋的使用費，就等同于普通住宅租賃合同。同時，《民法典》可以為居住權(quán)的確立保留一定的空間，即居住權(quán)人可以通過特殊方式修改相關(guān)規(guī)則。

2.3 居住權(quán)具有時間性

在《民法典》中，已經(jīng)明確規(guī)定了居住權(quán)的使用時限，一般是長期性的或者終身性的，這也是居住權(quán)所具備的特征。居住權(quán)是有一定期限的，可以由當(dāng)事人在合同中明確，或者在遺囑中確定，或者有約定。如果沒有明確期限，就可以將居住權(quán)的期限設(shè)定為終身。

2.4 居住權(quán)具有不可轉(zhuǎn)讓性

居住權(quán)的目的是為了保護(hù)老年人的生命權(quán)，這一點在民法草案中有詳細(xì)規(guī)定。居住權(quán)具有人身屬性，其是由居住權(quán)人與房屋所有人之間的關(guān)系所決定的，所以，居住權(quán)人沒有權(quán)利轉(zhuǎn)讓居住權(quán)，否則個人屬性就不復(fù)存在。居住權(quán)的確立有兩種方式：一種是以書面形式訂立居住合同;另一種是立遺囑;但登記是居住權(quán)確立的主要內(nèi)容。

3 居住權(quán)的確立對房屋征收的影響

3.1 共同居住人認(rèn)定困難

除物權(quán)法外，《民法典》居住權(quán)制度得以形成，對征地拆遷也有一定的影響?！睹穹ǖ洹返?10條[準(zhǔn)共有]如果兩個或兩個以上的組織或個人共享一個使用權(quán)或擔(dān)保權(quán)。所以在征收過程中“被征收共有人”怎么認(rèn)定是房屋征收補(bǔ)償?shù)闹刂兄?，直接關(guān)系人民群眾的切身利益。但各地方政府“被征收共有人”又是怎么認(rèn)定則不盡相同。根據(jù)相關(guān)規(guī)定“被征收共有人”理論上應(yīng)包括了共同享有用益物權(quán)的居住權(quán)人，但在現(xiàn)實生活中被拆遷房屋的居住權(quán)人是否等同于“共同居住人”，所以如何準(zhǔn)確把握共有人是解決公房居住權(quán)糾紛的實質(zhì)。

3.2 居住權(quán)人有權(quán)獲得搬遷和臨時安置的補(bǔ)償

按照《國有土地和房屋征收補(bǔ)償條例》中的有關(guān)內(nèi)容，為滿足公共利益，個人和單位房屋被征收后，應(yīng)按照有關(guān)的規(guī)定給予房屋所有人必要的補(bǔ)償。如果由于征收房屋的行為導(dǎo)致搬遷的問題，房屋征收部門就需要嚴(yán)格按照有關(guān)的規(guī)定向被征收人支付一定的搬遷費;如果出現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)交換的問題的時候，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)在產(chǎn)權(quán)交換房屋交付前向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉(zhuǎn)房。參照《民法典》中相關(guān)內(nèi)容規(guī)定，所有權(quán)人的用益物權(quán)應(yīng)當(dāng)依法得到補(bǔ)償。居住權(quán)本身就是益物權(quán)中的一項重要內(nèi)容，因此，當(dāng)房屋被征收之后，按照規(guī)定，居住權(quán)人也需要獲得相應(yīng)補(bǔ)償，這是其享有的權(quán)利。因此，在國有土地上進(jìn)行房屋征收的過程中，對于住房住戶給予補(bǔ)償?shù)膯栴}是需要從實際出發(fā)充分考慮各方面的問題，補(bǔ)償要符合有關(guān)的規(guī)定。

（1）基于共有產(chǎn)權(quán)房對居住權(quán)有人身屬性，因為居權(quán)人之間存在人身關(guān)系?！睹穹ǖ洹分袥]有關(guān)于居住權(quán)人身屬性的有關(guān)內(nèi)容，也不存在限制條款。所以，《民法典》需要擴(kuò)大對居住權(quán)主體客體的解釋范圍。在房屋征收過程中，政府與房屋權(quán)利人之間存在著一種特殊的關(guān)系，可以作為人身關(guān)系。實施《民法典》之后，政府基于征收國有土地和房屋，對部分保障性住房重點建設(shè)，用于安置被征收房屋的業(yè)主。它能在很大程度上將低收入群體所存在的住房問題解決。但是，現(xiàn)有的保障性住房覆蓋面不足，手段不夠完善，對于目前所存在的住房問題不能有效解決。所以，在現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用住房體系中，存在著一些“夾心層”，是當(dāng)前需要重點解決的難題，如一些群體沒有資格申請廉租房和公共租賃房，自己又沒有經(jīng)濟(jì)能力購買經(jīng)濟(jì)適用房，或者沒有資格申請經(jīng)濟(jì)適用住房，但是由于一些居民沒有足夠的經(jīng)濟(jì)能力購買限價房，而居住權(quán)恰好是為這些夾心層的人士提供一個比較折中的辦法，使他們享受居住的權(quán)利，所以，可以使其付出遠(yuǎn)低于高昂的房價情況，獲得一個居住權(quán)，讓自己有房住。用這種方式滿足居民的居住權(quán)，使其能夠維持生活，相對于所提供的廉租房、公租房等保障房而言，這些房屋都屬于債權(quán)性的房屋，居住權(quán)制度通常不會產(chǎn)生變動，特別是當(dāng)?shù)谌藢Ψ课輽?quán)利產(chǎn)生侵害的時候，對住房有居住權(quán)的人可以向作為物權(quán)人的第三人請求物權(quán)救濟(jì)，比如，排除障礙，將所存在的危險消除等，能夠發(fā)揮強(qiáng)大的法律效力。

（2）使用產(chǎn)權(quán)調(diào)換房對所有權(quán)人和居住權(quán)人進(jìn)行安置。本市的房屋征收與補(bǔ)償實施辦法規(guī)定，被征收人選擇在城市更新區(qū)域內(nèi)交換房屋產(chǎn)權(quán)的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)提供城市更新項目或者單位內(nèi)的房屋。城市更新項目或者單位沒有能力提供的，房屋征收部門可以采用就近提供的方式幫助解決。對于住宅的補(bǔ)償采用產(chǎn)權(quán)交換的方式，由轄區(qū)政府作出房屋征收決定之后提供交換的房屋，按照有關(guān)的規(guī)定將差價結(jié)算出來。如果置換非商品住宅產(chǎn)權(quán)，可以限制被置換房屋的產(chǎn)權(quán)。被征收人可以針對所存在的差價進(jìn)行補(bǔ)足，將其房屋的產(chǎn)權(quán)看作是商品進(jìn)行變賣。被征收房屋所有權(quán)人如果需要進(jìn)行產(chǎn)權(quán)置換，房屋居住權(quán)人對于被置換產(chǎn)權(quán)房屋都可以享有平均居住權(quán)，在安置對被征收房屋的時候，對居住權(quán)人要充分考慮，明確他們是否可以居住在房屋中。房屋征收主管部門需要與被征收房屋的業(yè)主之間建立合同關(guān)系，與居民簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，并具有法律效益。

（3）用貨幣補(bǔ)償方法。房屋被征收后，被征收人可以根據(jù)自己的設(shè)計需要選擇補(bǔ)償?shù)姆绞剑梢允秦泿叛a(bǔ)償?shù)姆绞?，也可以選擇產(chǎn)權(quán)交換或者產(chǎn)權(quán)交換與貨幣補(bǔ)償相結(jié)合的方式。房屋征收補(bǔ)償就是在征收房屋的時候，需要對房屋所有權(quán)人基于一定的補(bǔ)償，用這種方式將征收辦法制定出來，補(bǔ)償?shù)慕痤~以公告之日的房地產(chǎn)市場價格作為標(biāo)準(zhǔn)，對被征收房屋價值補(bǔ)償作出決定。貨幣補(bǔ)償?shù)闹饕龇ㄊ菍⒎课莸氖Ｓ嗑幼∑谙逓榛A(chǔ)。在計算被征收房屋租金的時候，要將周圍環(huán)境的租賃市場有關(guān)房屋租金的價格作為衡量標(biāo)準(zhǔn)，對居住權(quán)人的補(bǔ)償通常需要采用實際貨幣金額的方式，不能使用其他的方式替代?？紤]到房價的浮動因素，在計算未來房屋租金的時候，房屋的實際價格也要相應(yīng)地有所提高，避免權(quán)利人受到損失。

（4）產(chǎn)權(quán)房屋的安置。如果在對被征收房屋的補(bǔ)償計算過程中存在周邊價格比較高的現(xiàn)象，與市場價格相比，政府為居住權(quán)提供的公租房價格會更低一些，而且以小戶型居多。這個時候，高補(bǔ)償?shù)木幼?quán)安置可以采用購買小面積房屋的方式。也有利于中等收入群體的住房保障和低等收入群體的住房保障，同時還可以滿足不同群體對房屋財產(chǎn)權(quán)益的不同需求，讓所有的居民有房住。

（5）提供公共租賃住房起到安置作用。10年前，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于公共租賃住房的意見》，其中所提及的重點內(nèi)容是不同地區(qū)以及有關(guān)部門都需要按照指導(dǎo)意見開展保障性公共租賃住房建設(shè)工作，使得特殊家庭得到有效安置?！睹穹ǖ洹奉C布之后，政府提供的公租房可以用于自住。在進(jìn)行房屋征收的過程中，對于居住期限的確定需要考慮到住房的面積以及住房的實際價格，基于此進(jìn)行折算。由于公租房不具備與他人發(fā)生人身關(guān)系的品質(zhì)，只能歸承租人本人所有，不能通過租賃、轉(zhuǎn)租等方式取得收入，征收房屋的過程中，居住期限按面積和實際價格折算。公租房只能歸承租人本人所有，不與其他人發(fā)生關(guān)系，所以，不能采用租賃、轉(zhuǎn)租等方式取得收入，所以，其類似于居住權(quán)本身的特點。

按照《民法典》中的有關(guān)規(guī)定，居民對房屋有居住權(quán)，是不需要支付租金的。居民原本享有居住權(quán)的，不需要為所居住的房屋支付額外的租金，但在房屋征收后，需要對額外的租金或購房成本按照法律得到補(bǔ)償。作為“被征收共有人”，居住權(quán)的評估根據(jù)權(quán)益損失進(jìn)行，得到相應(yīng)的補(bǔ)償，也可以選擇以所有權(quán)人為基礎(chǔ)結(jié)算居住權(quán)，對此需要在《民法典》實施后予以考慮，并根據(jù)實際情況不斷完善。

4 結(jié)束語

通過上面的研究可以明確，居住權(quán)不同于租賃權(quán)。居住權(quán)包括物權(quán)的所有特征，主要為房屋的支配權(quán)、房屋的財產(chǎn)權(quán)、房屋的絕對權(quán)等，作為債權(quán)的租賃權(quán)，其不是絕對的，而是具有相對性的，租賃權(quán)人只能對抗特定的債務(wù)人。盡管房屋租賃權(quán)所具備的法律效力已經(jīng)得到強(qiáng)化，但是，租賃權(quán)人同時也具有對抗第三人的法律效力，但它終究與作為物權(quán)的居住權(quán)存在差異。所以，被征收房屋的承租人對于房屋征收補(bǔ)償是沒有權(quán)利接受的。按照《民法典》的有關(guān)內(nèi)容，由于征收不動產(chǎn)會導(dǎo)致用益物權(quán)不復(fù)存在，或者影響行使用益物權(quán)，用益物權(quán)人就有權(quán)得到國家政策規(guī)定的賠償。因此，在房屋被征收的過程中，居住權(quán)人有權(quán)獲得相應(yīng)的資金補(bǔ)償，這種補(bǔ)償具有選擇性，可以根據(jù)自己的實際情況選擇適合自己的補(bǔ)償安置方式。但房屋所有權(quán)人所獲得的補(bǔ)償價值與房屋居住權(quán)人所獲得的補(bǔ)償價值總和，應(yīng)當(dāng)?shù)韧诜课菟袡?quán)人在居住權(quán)在設(shè)立之前所取得的補(bǔ)償價值。否則，很有可能會產(chǎn)生業(yè)主為了獲得更多的補(bǔ)償而濫用居住權(quán)的問題。

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作者簡介：黃曉星（1980-），女，漢族，廣東河源人，本科，研究方向：不動產(chǎn)登記。