老舊小區(qū)改造全過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策研究
——基于改進(jìn)的熵權(quán)—灰色關(guān)聯(lián)法

李 芊,安 琪

(西安建筑科技大學(xué) 管理學(xué)院,陜西 西安 710055)

一、引言

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局及住建部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,我國(guó)20世紀(jì) 80 年代起至本世紀(jì)初期間竣工的老舊小區(qū)已達(dá) 80 億余平方米[1]。大部分老舊小區(qū)都存在著年久失修、交通組織不暢、停車(chē)矛盾突出、基礎(chǔ)設(shè)施老化、環(huán)境秩序較差、物業(yè)管理欠缺、信息智能化服務(wù)水平落后等問(wèn)題。截至2019 年5 月,根據(jù)排查各地仍需改造的老舊小區(qū)還有17 萬(wàn)個(gè),涉及上億居民。通過(guò)對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行改造,不僅可以提升既有建筑的居住性能,還可以改善既有住戶(hù)的居住條件。然而,國(guó)內(nèi)老舊小區(qū)改造的實(shí)施剛剛起步,目前缺乏相關(guān)的法律法規(guī),老舊小區(qū)改造又不同于新建工程,改造過(guò)程中涉及多個(gè)業(yè)主和權(quán)利人利益調(diào)整,同時(shí)老舊小區(qū)居民的年齡階段、思維方式、建筑功能要求等方面也難以統(tǒng)一,周期較長(zhǎng)的施工過(guò)程也會(huì)對(duì)居民生活的便利性帶來(lái)一定影響,這些因素從一定程度上阻礙著老舊小區(qū)改造的進(jìn)程,并隱藏著一定的改造風(fēng)險(xiǎn)。此外,老舊小區(qū)改造的部分不確定性在各方面抑制了社會(huì)資本及原始住戶(hù)等改造的積極性。為了加快我國(guó)老舊小區(qū)改造,對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)管理問(wèn)題進(jìn)行研究分析極為重要。

二、研究回顧

目前,相較于老舊小區(qū)改造,既有建筑節(jié)能改造的風(fēng)險(xiǎn)研究已經(jīng)較為深入和廣泛。可為老舊小區(qū)改造的風(fēng)險(xiǎn)研究提供參考。在既有建筑節(jié)能改造方面,陶凱等人通過(guò)構(gòu)建節(jié)能改造項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)層次模型,探討因素間的層次結(jié)構(gòu)與關(guān)聯(lián)機(jī)理,并利用AHP 方法定量分析權(quán)重,得到具有較高權(quán)重的政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)、管理決策風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)與節(jié)能檢測(cè)風(fēng)險(xiǎn)[2]。在此基礎(chǔ)上,劉曉君等人從既有建筑改造的合同能源管理角度,進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)的識(shí)別和評(píng)價(jià)體系的建立。利用AHP 確定因素權(quán)重,并運(yùn)用Grey 方法構(gòu)建合同能源管理風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型,最終從企業(yè)和政府角度提出建議[3]。

在既有建筑節(jié)能改造風(fēng)險(xiǎn)研究的基礎(chǔ)上,國(guó)內(nèi)學(xué)者開(kāi)始注重既有建筑綠色改造的風(fēng)險(xiǎn)研究。Hwang 等人從文獻(xiàn)中確定新加坡綠色改造項(xiàng)目中的20 項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素,利用風(fēng)險(xiǎn)臨界指數(shù)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估,通過(guò)實(shí)證調(diào)查確定三大風(fēng)險(xiǎn)事件:(1)缺乏資金支持;(2)低收入住戶(hù)缺乏節(jié)能措施;(3)缺乏高質(zhì)量執(zhí)行能力強(qiáng)的承包商[4]。王瑩等人則從全壽命周期角度,采用Fuzzy-FMEA 來(lái)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和評(píng)價(jià),得到改造高風(fēng)險(xiǎn)FMEA 清單[5]。綜合來(lái)看關(guān)于老舊小區(qū)改造的研究主要針對(duì)于改造涉及技術(shù)的先進(jìn)性、改造資本來(lái)源及采用模式以及改造后小區(qū)的宜居性、適老性等方面,缺乏對(duì)老舊小區(qū)改造的風(fēng)險(xiǎn)研究[6-8]。

關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法,目前采用較多的是層次分析法及層次分析和模糊評(píng)價(jià)組合法。而這些方法的定量數(shù)據(jù)少定性成分較多,不能得到定量化的結(jié)果,也不宜結(jié)合具體階段開(kāi)展風(fēng)險(xiǎn)分析。本文采用熵權(quán)-灰色關(guān)聯(lián)度結(jié)合法對(duì)老舊小區(qū)改造風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。采用熵權(quán)法計(jì)算客觀權(quán)重,灰色關(guān)聯(lián)度計(jì)算主觀權(quán)重,最后將主觀權(quán)重與客觀權(quán)重進(jìn)行融合得到總權(quán)重。通過(guò)權(quán)重融合可提高方法的準(zhǔn)確性和客觀性。

三、我國(guó)老舊小區(qū)改造現(xiàn)存問(wèn)題

(一)改造資金來(lái)源單一,籌集難度大

目前我國(guó)大部分老舊小區(qū)改造的資金來(lái)源是政府財(cái)政撥款,向社會(huì)及業(yè)主籌集資金較為困難。以陜西省為例,2019 年出臺(tái)的陜西省《關(guān)于推進(jìn)全省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的實(shí)施意見(jiàn)》中提出資金籌措在爭(zhēng)取中央補(bǔ)助資金的基礎(chǔ)上,各地政府也切實(shí)加大資金投入,以單位投資、居民出資和社會(huì)資金為輔,但通過(guò)調(diào)研大部分仍舊是政府出資改造。這樣單一的資金來(lái)源只能改造房屋外基礎(chǔ)設(shè)施,不能滿(mǎn)足原有住戶(hù)對(duì)于住宅內(nèi)部、加裝電梯以及增加車(chē)位等的改造需求。如何吸引原有單位、居民及社會(huì)資本的資金投入,是老舊小區(qū)改造的一大難題。

(二)改造涉及部門(mén)多,管理難度大

老舊小區(qū)改造通常需要對(duì)小區(qū)面貌、房屋功能、基礎(chǔ)設(shè)施及居住環(huán)境等進(jìn)行改造升級(jí),在這些改造工作中又涉及到供電、供水、燃?xì)饧案黝?lèi)管線(xiàn)的改遷及修繕[9]。這就需要各相關(guān)單位積極配合,一旦配合失誤,容易造成工期停滯等問(wèn)題,對(duì)項(xiàng)目成本、進(jìn)度以及居民生活都造成一定的影響。

(三)老舊小區(qū)改造建設(shè)管理較為粗獷

一些老舊小區(qū)具有地域差異、南北差異等,其改造標(biāo)準(zhǔn)難以統(tǒng)一制定。此外,老舊小區(qū)改造作為一項(xiàng)民生工程,具有項(xiàng)目分散、目標(biāo)進(jìn)度計(jì)劃要求高等特點(diǎn)。在改造前需征求各業(yè)主的意愿,有繁雜的各項(xiàng)辦理手續(xù),尤其當(dāng)各業(yè)主的需求難以協(xié)調(diào),施工過(guò)程中可能會(huì)存在工程變更,會(huì)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)度及造價(jià)成本造成影響[9]。

四、老舊小區(qū)改造風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別

在分析我國(guó)老舊小區(qū)改造現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上,通過(guò)閱讀相關(guān)文獻(xiàn)資料,對(duì)老舊小區(qū)改造實(shí)施項(xiàng)目、政府管理部門(mén)、施工單位、設(shè)計(jì)單位等進(jìn)行實(shí)地調(diào)研,并參考部分老舊小區(qū)改造專(zhuān)家學(xué)者的觀點(diǎn),從老舊小區(qū)改造全過(guò)程出發(fā),識(shí)別了決策階段、設(shè)計(jì)階段及施工階段老舊小區(qū)改造風(fēng)險(xiǎn)因素,經(jīng)修正完善最終確定27 個(gè)因素,如表1 所示。

表1 老舊小區(qū)改造風(fēng)險(xiǎn)因素清單

五、熵權(quán)—灰色關(guān)聯(lián)度算法分析

(一)熵權(quán)法

熵權(quán)法屬于客觀賦值法,根據(jù)指標(biāo)值的差異程度和提供的信息量大小來(lái)確定指標(biāo)權(quán)重。熵權(quán)值越小,則指標(biāo)權(quán)重越大。因其完全根據(jù)真實(shí)數(shù)據(jù)計(jì)算,故其結(jié)果客觀性強(qiáng),可信度高[10]。

第一步:建立評(píng)價(jià)矩陣Xmn。

式中:m 為評(píng)價(jià)指標(biāo)的個(gè)數(shù);n 為評(píng)價(jià)對(duì)象的個(gè)數(shù)。

第二步:歸一化處理。

由于每個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)不能直接進(jìn)行分析比較。采用歸一化方式對(duì)指標(biāo)進(jìn)行處理。具體處理方式如式(2)所示。

得到歸一化后的矩陣Ymn:

第三步:計(jì)算信息熵。

根據(jù)式(4)計(jì)算信息熵。

第四步:計(jì)算熵值。

在計(jì)算熵值時(shí)ωi采用標(biāo)準(zhǔn)化處理方式,如式(6)所示。

得到客觀權(quán)重:

(二)灰色關(guān)聯(lián)分析算法

灰色關(guān)聯(lián)度評(píng)價(jià)模型是由灰色系統(tǒng)理論發(fā)展的一種新的系統(tǒng)評(píng)價(jià)方法,用關(guān)聯(lián)度的大小來(lái)描述受多因素影響的灰色系統(tǒng)之間關(guān)聯(lián)程度的一種定量化方法,以序列之間關(guān)聯(lián)度的計(jì)算來(lái)進(jìn)行系統(tǒng)的決策分析[11]。

第一步:確定參考數(shù)列和比較數(shù)列。

收集數(shù)據(jù)確定指標(biāo),確定原始評(píng)價(jià)矩陣及確定參考數(shù)列為ω*j=(ω1,ω2,…ωn)。

原始評(píng)價(jià)矩陣Amn:

第二步:歸一化處理。

得到矩陣Bmn:

第三步:計(jì)算絕對(duì)差值。

對(duì)已經(jīng)歸一化的數(shù)據(jù),求得每個(gè)比較數(shù)列和參考數(shù)列相應(yīng)元素之間的差異絕對(duì)值:

第四步:計(jì)算關(guān)聯(lián)系數(shù)。

利用相關(guān)公式計(jì)算得到第i 個(gè)評(píng)估指標(biāo)(比較數(shù)列)與參考數(shù)列(評(píng)價(jià)對(duì)象)之間的關(guān)聯(lián)系數(shù)值。

其中,ρ 為分辨系數(shù),其值在(0,1)之間。通常取ρ=0.5。

第五步:計(jì)算關(guān)聯(lián)度。

利用公式(12)計(jì)算第j 個(gè)專(zhuān)家的關(guān)聯(lián)度。

當(dāng)原始關(guān)聯(lián)度rj 與1 越接近,表明第j 個(gè)專(zhuān)家評(píng)分所占權(quán)重越大。

得到主觀權(quán)重:

(三)組合賦權(quán)

本文采用的是將熵權(quán)法得出的客觀權(quán)重和灰色關(guān)聯(lián)度分析得到主觀權(quán)重進(jìn)行綜合,得到組合權(quán)重。具體方法如下:

其中,α+β=1,一般情況下α=β=0.5。

通過(guò)綜合權(quán)重對(duì)各個(gè)階段風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行權(quán)重從大到小的排序,綜合權(quán)重大的風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)目標(biāo)的影響越大。

六、基于熵權(quán)—灰色關(guān)聯(lián)度的老舊小區(qū)改造關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)因素確定

(一)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行賦權(quán)

邀請(qǐng)5 位從事老舊小區(qū)改造項(xiàng)目相關(guān)領(lǐng)域的專(zhuān)家,對(duì)識(shí)別出來(lái)的27 個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素分別進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)高低程度的打分。其中,5 分表示具有高風(fēng)險(xiǎn),4 分表示具有較高風(fēng)險(xiǎn),3 分表示具有一般風(fēng)險(xiǎn),2 分表示具有較低風(fēng)險(xiǎn),1 分則表示低風(fēng)險(xiǎn)。打分結(jié)果如表2 所示。

表2 指標(biāo)打分表

根據(jù)上文所述的計(jì)算步驟,匯總5 位專(zhuān)家對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素的打分情況作為輸入值,求得不同階段風(fēng)險(xiǎn)因素的權(quán)重并進(jìn)行排序,結(jié)果如表3 所示。

表3 權(quán)重排序結(jié)果

(二)結(jié)果分析

從結(jié)果中得出每階段排名前二的關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)因素,得到老舊小區(qū)改造高風(fēng)險(xiǎn)因素清單,如表4 所示。關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)因素分別為:改造項(xiàng)目審批手續(xù)繁雜、社會(huì)資本引入困難、缺少原有老舊小區(qū)設(shè)計(jì)資料,增加改造設(shè)計(jì)難度、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查不足,設(shè)計(jì)方案并非最優(yōu)方案、歷史文化建筑,街區(qū)保護(hù)風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)計(jì)方與施工方溝通不全面及人工、材料、機(jī)械成本變化。

表4 關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)因素

將本研究結(jié)果與以往的既有建筑綠色化改造、節(jié)能改造的風(fēng)險(xiǎn)分析結(jié)果相對(duì)比,發(fā)現(xiàn)在老舊小區(qū)改造施工階段的成本風(fēng)險(xiǎn)是這幾類(lèi)改造項(xiàng)目共同的關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)。除此之外,在老舊小區(qū)改造中資金籌集是一項(xiàng)難點(diǎn)工作,單靠政府出資難以滿(mǎn)足居民的各項(xiàng)需求。因此如何籌集資金及控制成本是推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造應(yīng)注重的突出問(wèn)題。而在之前的既有建筑改造中所突出的政策風(fēng)險(xiǎn),在老舊小區(qū)改造中并不突出。這主要?dú)w因于國(guó)家近年來(lái)一直大力提倡城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造,發(fā)布了相關(guān)激勵(lì)政策及標(biāo)準(zhǔn),并向各地政府提供中央補(bǔ)助資金,減輕了各地政府支持老舊小區(qū)改造的負(fù)擔(dān),同時(shí)在一定程度上消除了原有住戶(hù)對(duì)于老舊小區(qū)改造的部分顧慮。由于老舊小區(qū)改造涉及原有住戶(hù)合作以及原有建筑歷史遺留問(wèn)題,因而在改造中涉及原有建筑相關(guān)資料不全、歷史文化建筑、街區(qū)保護(hù)等風(fēng)險(xiǎn),這些風(fēng)險(xiǎn)會(huì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度目標(biāo)、成本目標(biāo)影響較大。老舊小區(qū)改造涉及的老舊小區(qū)種類(lèi)眾多,每個(gè)小區(qū)都需要進(jìn)行嚴(yán)格的實(shí)地考察,制定相應(yīng)的改造方案,從而做到“一區(qū)一策”。因而對(duì)于老舊小區(qū)改造工作而言,改造設(shè)計(jì)方案是否是最優(yōu)方案也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)性。

七、對(duì)策建議

(一)加快修訂完善老舊小區(qū)改造項(xiàng)目的具體操作標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和配套政策

具體完善老舊小區(qū)改造實(shí)施方案、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、導(dǎo)則等,是提高地方政府、社會(huì)資本及原有住戶(hù)積極參與老舊小區(qū)改造項(xiàng)目積極性,促進(jìn)老舊小區(qū)改造保質(zhì)保量進(jìn)行的重要前提。因此要解決歷史文化建筑、街區(qū)保護(hù)風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)計(jì)方與施工方溝通不全面等問(wèn)題。首先,應(yīng)著力推進(jìn)各市區(qū)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施方案、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等體系建設(shè)。

(1)重點(diǎn)解決目前各地老舊小區(qū)改造沒(méi)有較多成熟的經(jīng)驗(yàn)可供借鑒,并且全國(guó)只有少數(shù)地區(qū)針對(duì)老舊小區(qū)改造制定了相應(yīng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、守則等的問(wèn)題。依據(jù)已改造的老舊小區(qū)的現(xiàn)有經(jīng)驗(yàn),結(jié)合各地房屋結(jié)構(gòu)特點(diǎn)及實(shí)際情況,盡快編制老舊小區(qū)改造內(nèi)容清單和制定改造標(biāo)準(zhǔn),并納入各地實(shí)施方案中。

(2)切實(shí)明確老舊小區(qū)改造項(xiàng)目操作過(guò)程中關(guān)鍵問(wèn)題的處理辦法。在進(jìn)行老舊小區(qū)改造過(guò)程中,很多問(wèn)題具有突發(fā)性和特有性。有些小區(qū)地理位置特殊、小區(qū)建筑具有一定的歷史價(jià)值,部分小區(qū)原有住戶(hù)對(duì)居住空間進(jìn)行了一些違規(guī)改造、擴(kuò)建,要順利進(jìn)行改造首先得對(duì)違規(guī)擴(kuò)建的部分進(jìn)行拆除。這些事件都在一定程度上阻礙了老舊小區(qū)的改造進(jìn)程,給原有住戶(hù)帶來(lái)不便。因此,需要相關(guān)部門(mén)在結(jié)合之前老舊小區(qū)改造經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,制定各類(lèi)老舊小區(qū)改造關(guān)鍵問(wèn)題、突發(fā)事件處理的指導(dǎo)意見(jiàn)。

(3)建立健全相關(guān)政策以鼓勵(lì)社會(huì)資本融入老舊小區(qū)改造。首先,老舊小區(qū)具有分布散、多樣化、體量小的特點(diǎn),中小企業(yè)在基礎(chǔ)配套設(shè)施、公共物業(yè)服務(wù)這些環(huán)節(jié)上參與,具有一定的優(yōu)勢(shì)。但是老舊小區(qū)改造后投資回報(bào)率低,回收期長(zhǎng)等問(wèn)題使得各類(lèi)中小企業(yè)望而卻步。對(duì)于這類(lèi)中小企業(yè),政府應(yīng)出臺(tái)相應(yīng)扶持政策,如采取利益捆綁、商業(yè)捆綁開(kāi)發(fā)等方式,給予企業(yè)較長(zhǎng)時(shí)間的經(jīng)營(yíng)權(quán)等優(yōu)惠扶持政策,以推進(jìn)項(xiàng)目市場(chǎng)化運(yùn)作。

(二)加快信息系統(tǒng)建設(shè),嚴(yán)密組織實(shí)施,實(shí)現(xiàn)對(duì)老舊小區(qū)改造整體標(biāo)準(zhǔn)化、信息化、精細(xì)化管理

(1)建立老舊小區(qū)電子檔案,借助電子平臺(tái)對(duì)改造全壽命周期進(jìn)行管理。大部分需改造的小區(qū)建于2000 年以前,由于缺乏完善的信息管理體系,造成老舊小區(qū)部分設(shè)計(jì)資料遺漏缺失。因此老舊小區(qū)改造后要進(jìn)行信息化管理,加快信息系統(tǒng)建設(shè)不可或缺。首先,各地應(yīng)實(shí)地調(diào)查摸清老舊小區(qū)數(shù)量、戶(hù)數(shù)建筑面積、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、建成時(shí)間等基本情況,并對(duì)資料數(shù)據(jù)不完整的部分進(jìn)行完善,建成完整準(zhǔn)確的待改造小區(qū)電子檔案信息。在普查信息基礎(chǔ)上合理安排計(jì)劃與任務(wù),對(duì)電子檔案信息進(jìn)行分類(lèi),統(tǒng)籌安排老舊小區(qū)的改造順序,科學(xué)編制改造計(jì)劃,合理確定改造任務(wù)。最后通過(guò)電子平臺(tái),記錄整合老舊小區(qū)的歷史數(shù)據(jù)及改造現(xiàn)狀或運(yùn)維管理現(xiàn)狀,對(duì)供水、供電、供氣和供暖等資源進(jìn)行統(tǒng)一管理,實(shí)現(xiàn)集既有老舊小區(qū)資源管理、改造管理、運(yùn)營(yíng)管理及信息共享為一體的信息管理系統(tǒng)。

(2)建立工作統(tǒng)籌聯(lián)動(dòng)機(jī)制,簡(jiǎn)化老舊小區(qū)改造審批程序。對(duì)于部分老舊小區(qū)在改造前審批手續(xù)繁雜、改造中部分資金未審批到賬致使改造項(xiàng)目進(jìn)程被迫終止的問(wèn)題。各地應(yīng)探索建立工作統(tǒng)籌聯(lián)動(dòng)機(jī)制,建造適應(yīng)老舊小區(qū)改造的項(xiàng)目審批綠色通道。簡(jiǎn)化項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃審查、地址勘察、施工圖審查、財(cái)政評(píng)審等審查程序,以提高項(xiàng)目審批效率。