寧波邱隘動車所上蓋物業(yè)開發(fā)策略研究*

贠毅超

(中鐵第四勘察設(shè)計院集團有限公司， 430063， 武漢∥工程師)

鐵路場站、車輛段、動車所等場所的上蓋物業(yè)開發(fā)是實現(xiàn)土地高效集約使用、提升鐵路項目整體效益的重要方式。上蓋物業(yè)開發(fā)對蓋下鐵路設(shè)施的設(shè)計、建設(shè)和使用有較大影響。蓋板建設(shè)投資較大，需合理制定分期開發(fā)實施策略，以減小開發(fā)影響、優(yōu)化蓋板建設(shè)投資。本文以寧波邱隘動車所為例，淺析鐵路車場上蓋物業(yè)開發(fā)的分期實施策略。

1 邱隘動車所概況

鐵路邱隘站位于浙江省寧波市邱隘鎮(zhèn)。邱隘動車所位于既有邱隘站以北，用地北側(cè)緊鄰寧波地鐵1號線的天童莊車輛段(如圖1所示)。邱隘動車所(含動車走行線)總用地面積為62.25萬m2，近期建設(shè)規(guī)模為6線檢查庫、存車線24條,遠(yuǎn)期預(yù)留規(guī)模為4線檢查庫、存車線16條，因此遠(yuǎn)期總規(guī)模為檢查庫10線、存車線40條。

圖1 邱隘動車所區(qū)位示意圖

2 邱隘動車所上蓋物業(yè)開發(fā)的影響分析

2.1 下部鐵路設(shè)施的影響分析

為滿足上蓋開發(fā)立柱需要，邱隘動車所平面布置需調(diào)整線間距，并適當(dāng)擴大動車所的用地范圍。上蓋蓋板需滿足蓋下建筑的凈空要求，同時增加通風(fēng)、排煙滅火、照明、防雷接地等設(shè)施，由此將引起下部鐵路設(shè)施在工程設(shè)計和投資方面的變化。

2.2 交通條件的影響分析

邱隘動車所周邊規(guī)劃道路主要有城市干道(五鄉(xiāng)西路)和城市快速路(東環(huán)南路、南外環(huán)路)，規(guī)劃的交通條件較為便捷。但是，由于受天童莊車輛段、河道,以及既有和規(guī)劃鐵路線的影響，該區(qū)域的東西、南北方向道路阻隔不通，且缺乏內(nèi)部的交通支路。

2.3 天童莊車輛段的影響分析

邱隘動車所北側(cè)有天童莊車輛段上蓋物業(yè)在建，其開發(fā)布局如圖2所示。該上蓋物業(yè)規(guī)劃在中部形成人行活力主軸，外部交通有4條規(guī)劃道路，其中：1條規(guī)劃道路與東環(huán)南路銜接,3條規(guī)劃道路與五鄉(xiāng)西路銜接。內(nèi)部交通包含連通蓋上與蓋下的環(huán)路，共設(shè)3處上蓋出入口通道。

圖2 天童莊車輛段上蓋開發(fā)布局示意圖

2.4 500 kV高壓線的影響分析

邱隘動車所涉及500 kV超高壓電力線路交叉上跨動車所股道。邱隘動車所檢查庫部分區(qū)域在高壓線路保護區(qū)范圍內(nèi)，動車所咽喉區(qū)也有高壓線路上跨。根據(jù)《電力設(shè)施保護條例》及實施細(xì)則，電力線路上跨上蓋區(qū)域不能實施除蓋板外其他的建設(shè)開發(fā)。

2.5 周邊軍事設(shè)施的影響分析

邱隘動車所周邊3 km范圍內(nèi)有軍事設(shè)施。根據(jù)相關(guān)要求，該軍事設(shè)施3 km范圍以內(nèi)不能進(jìn)行大規(guī)模的上蓋物業(yè)開發(fā)。目前已有計劃將該軍事設(shè)施搬遷，但因相關(guān)程序問題，具體搬遷時間尚未確定。

3 邱隘動車所上蓋物業(yè)開發(fā)的規(guī)劃要點

3.1 上蓋物業(yè)開發(fā)的結(jié)構(gòu)設(shè)計

邱隘動車所上蓋蓋板采取設(shè)置轉(zhuǎn)換層、傳遞至結(jié)構(gòu)柱的結(jié)構(gòu)形式，使蓋上建筑平面變化更加自由，并充分利用轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)腔體，作為停車庫使用。檢修庫和存車場的直線軌道區(qū)域均考慮上蓋物業(yè)開發(fā)，咽喉區(qū)局部立柱困難區(qū)域考慮挖洞處理。

邱隘動車所上蓋開發(fā)建筑采取框架結(jié)構(gòu)。根據(jù)《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》及《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》，邱隘動車所所處的寧波市屬于7度震區(qū)，上蓋物業(yè)開發(fā)結(jié)構(gòu)的最大高度按50 m考慮。結(jié)合豎向設(shè)計，蓋上建筑的總高不得超過35 m。邱隘動車所上蓋物業(yè)開發(fā)豎向設(shè)計如圖3所示。

圖3 邱隘動車所上蓋物業(yè)開發(fā)豎向設(shè)計示意圖

3.2 上蓋物業(yè)開發(fā)的規(guī)模和指標(biāo)

邱隘動車所上蓋物業(yè)開發(fā)范圍按全部上蓋考慮(局部挖空處理區(qū)域暫不計)。邱隘動車所上蓋物業(yè)開發(fā)業(yè)態(tài)以居住為主，同時配套了商業(yè)和公共服務(wù)設(shè)施。高壓線影響地塊布局商業(yè)和公共服務(wù)設(shè)施。根據(jù)蓋上建筑限高要求和相關(guān)容積率指標(biāo)控制要求，建議直線軌道區(qū)域的開發(fā)容積率控制值為2.50，咽喉區(qū)的開發(fā)容積率控制值為0.40，受500 kV高壓線影響區(qū)域的開發(fā)容積率控制值應(yīng)適當(dāng)下調(diào)至1.80。上蓋物業(yè)開發(fā)蓋板基底面積為385 128 m2，根據(jù)不同上蓋區(qū)域劃分為如圖4所示的6個地塊。邱隘動車所上蓋物業(yè)開發(fā)指標(biāo)如表1所示。

3.3 上蓋物業(yè)開發(fā)的交通組織

邱隘動車所上蓋物業(yè)開發(fā)共設(shè)9處出入口匝道。其中：存車場上蓋區(qū)域匝道分別與南外環(huán)路、天童莊車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)的規(guī)劃道路連通；檢查庫上蓋區(qū)域匝道分別與五鄉(xiāng)西路、天童莊車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)規(guī)劃道路、北侖支線北側(cè)規(guī)劃道路連通;與南外環(huán)路銜接的出入口匝道將跨越規(guī)劃的鐵路線。

圖4 邱隘動車所上蓋物業(yè)開發(fā)地塊劃分示意圖

表1 邱隘動車所上蓋物業(yè)開發(fā)指標(biāo)表

天童莊車輛段位于邱隘動車所北側(cè)，與邱隘動車所物業(yè)開發(fā)蓋板的平均距離約為120 m。針對現(xiàn)狀邱隘動車所東西、南北交通銜接不通的問題，在結(jié)合區(qū)域規(guī)劃的基礎(chǔ)上，邱隘動車所上蓋物業(yè)開發(fā)增加多處交通廊道。同時，為連通邱隘動車所與天童莊車輛段的上蓋物業(yè)開發(fā)，還新增2處車行廊道及3處人行廊道，形成便捷的交通條件。邱隘動車所上蓋物業(yè)開發(fā)的交通組織如圖5所示。

4 上蓋物業(yè)開發(fā)的分期實施方案

根據(jù)上文分析，邱隘動車所上蓋物業(yè)開發(fā)的主要問題在于：①周邊路網(wǎng)、規(guī)劃鐵路尚未最終明確，對交通組織的影響較大；②天童莊車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)已經(jīng)在建，需要考慮與之進(jìn)行規(guī)劃銜接；③500 kV高壓線上跨開發(fā)區(qū)域，由于其最終遷改方式未定，對上蓋物業(yè)開發(fā)布局、規(guī)模和業(yè)態(tài)影響較大；④周邊軍事設(shè)施搬遷時間尚不確定，搬遷前不能進(jìn)行上蓋物業(yè)開發(fā)。

圖5 邱隘動車所上蓋物業(yè)開發(fā)交通組織圖

邱隘動車所上蓋蓋板及基礎(chǔ)必須與動車所同步建成，否則將影響動車所如期投入使用。受周邊影響條件制約，目前上蓋物業(yè)開發(fā)的時間尚不能確定，這與動車所工程同期建設(shè)存在明顯的時間矛盾，并與周邊路網(wǎng)、規(guī)劃鐵路、500 kV高壓線等存在明顯的空間矛盾。因此，必須根據(jù)各種可能的情況制定不同的分期實施策略。本文提出了預(yù)留蓋板、預(yù)留基礎(chǔ)、遠(yuǎn)期拆改3種方案，并針對上述3種方案，將動車所劃分為近期和遠(yuǎn)期2個工程區(qū)域，如圖6所示。

圖6 動車所近期和遠(yuǎn)期工程范圍示意圖

4.1 方案一：預(yù)留蓋板方案

4.1.1 開發(fā)的分期建設(shè)計劃

上蓋物業(yè)開發(fā)近期開發(fā)任務(wù)為：實施動車所近期工程區(qū)域1層上蓋平臺；遠(yuǎn)期的開發(fā)任務(wù)為：實施動車所近期工程區(qū)域2層上蓋平臺、遠(yuǎn)期工程區(qū)域1、2層上蓋平臺，以及近、遠(yuǎn)期開發(fā)區(qū)域全部上蓋物業(yè)開發(fā)建筑。其結(jié)構(gòu)關(guān)系及相互影響如圖7所示。

圖7 方案一的結(jié)構(gòu)關(guān)系及相互影響示意圖

4.1.2 分期建設(shè)策略

動車所存車場及檢查庫近遠(yuǎn)期規(guī)模維持不變，根據(jù)立柱要求調(diào)整軌道間距。該上蓋物業(yè)的近期開發(fā)區(qū)域與動車所近期建設(shè)同步進(jìn)行，但上蓋僅實施1層平臺的土建結(jié)構(gòu)；上蓋物業(yè)開發(fā)近期開發(fā)區(qū)域的2層平臺、遠(yuǎn)期開發(fā)區(qū)域的1、2層平臺，以及近、遠(yuǎn)期開發(fā)區(qū)域全部上蓋物業(yè)開發(fā)建筑，與動車所遠(yuǎn)期同步建設(shè)。遠(yuǎn)期再根據(jù)需要，適當(dāng)擴大動車所的用地范圍。

4.1.3 效益分析

根據(jù)測算，方案一上蓋物業(yè)開發(fā)的建設(shè)投資(不含貸款利息)為722 988萬元，總銷售收入為1 304 930萬元，凈利潤181 104萬元，資本金稅后財務(wù)內(nèi)部收益率為15.25%。

4.1.4 方案評價

1) 優(yōu)點：同期建設(shè)上蓋平臺對動車所影響較小，無拆改工程;可縮短建設(shè)周期，節(jié)約建設(shè)成本。

2) 缺點：動車所需變更設(shè)計，可能影響其建設(shè)進(jìn)程；上蓋投資較大，短期內(nèi)無法獲益，有一定風(fēng)險。

4.2 方案二：預(yù)留基礎(chǔ)方案

4.2.1 開發(fā)的分期建設(shè)計劃

近期的開發(fā)任務(wù)為：實施動車所近期工程區(qū)域的上蓋平臺基礎(chǔ)；遠(yuǎn)期的開發(fā)任務(wù)為：實施動車所近期和遠(yuǎn)期工程區(qū)域1、2層上蓋平臺和上蓋物業(yè)開發(fā)建筑。其結(jié)構(gòu)關(guān)系及相互影響如圖8所示。

圖8 方案二的結(jié)構(gòu)關(guān)系及相互影響示意圖

4.2.2 分期建設(shè)策略

動車所存車場及檢查庫近遠(yuǎn)期規(guī)模維持不變，根據(jù)立柱要求調(diào)整軌道間距，遠(yuǎn)期需要對近期工程軌道進(jìn)行拆除重建。動車所在實施近期建設(shè)工程過程中，要拉開股道間距使之滿足上蓋平臺基礎(chǔ)的條件，為遠(yuǎn)期實施上蓋物業(yè)預(yù)留條件。上蓋物業(yè)開發(fā)與動車所遠(yuǎn)期工程同步實施。動車所遠(yuǎn)期建成后，需要再對其近期工程進(jìn)行轉(zhuǎn)場改造。

4.2.3 效益分析

根據(jù)測算，方案二上蓋物業(yè)開發(fā)的建設(shè)投資(不含貸款利息)為787 686萬元，總銷售收入為1 304 930萬元，凈利潤149 902萬元，資本金稅后財務(wù)內(nèi)部收益率為19.68%。

4.2.4 方案評價

1) 優(yōu)點：動車所預(yù)留上蓋物業(yè)開發(fā)實施條件，減小對動車所近期建設(shè)工程的影響，縮短上蓋建設(shè)周期；近期只實施上蓋基礎(chǔ)，投資較少。

2) 缺點：動車所需變更設(shè)計，可能影響其建設(shè)進(jìn)程；遠(yuǎn)期實施上蓋物業(yè)開發(fā)需要對動車所進(jìn)行過渡改造，工程費用將增加;對動車所的日常運營有一定影響。

4.3 方案三：遠(yuǎn)期拆改方案

4.3.1 開發(fā)的分期建設(shè)計劃

近期無開發(fā)任務(wù)。遠(yuǎn)期的開發(fā)任務(wù)為：一階段實施遠(yuǎn)期工程區(qū)域1、2層上蓋平臺，二階段實施近期工程區(qū)域1、2層上蓋平臺和全部上蓋物業(yè)開發(fā)建筑。其結(jié)構(gòu)關(guān)系及相互影響如圖9所示。

圖9 方案三的結(jié)構(gòu)關(guān)系及相互影響示意圖

4.3.2 分期策略

動車所存車場及檢查庫近遠(yuǎn)期規(guī)模維持不變。動車所按不預(yù)留上蓋開發(fā)條件的設(shè)計方案實施動車所近期工程建設(shè)。動車所遠(yuǎn)期工程與上蓋物業(yè)開發(fā)同步實施，建成后再對動車所近期工程區(qū)域進(jìn)行轉(zhuǎn)場改造。

4.3.3 效益分析

根據(jù)測算，方案三上蓋物業(yè)開發(fā)的建設(shè)投資(不含貸款利息)為792 707萬元，總銷售收入為1 304 930萬元，凈利潤174 853萬元，資本金稅后財務(wù)內(nèi)部收益率為31.05%。

4.3.4 方案評價

1) 優(yōu)點：動車所設(shè)計無需變更，不影響建設(shè)進(jìn)程；近期不實施上蓋物業(yè)開發(fā)，靈活性較大，無投資風(fēng)險。

2) 缺點：遠(yuǎn)期實施上蓋物業(yè)開發(fā)需對已建成動車所進(jìn)行過渡改造，工程費用較高;對動車所的日常運營有較大影響。

4.4 推薦方案

邱隘動車所上蓋物業(yè)開發(fā)雖然在近期面臨交通、市政、公共服務(wù)等基礎(chǔ)設(shè)施配套不足的問題，且開發(fā)的限制、影響條件較多，但從遠(yuǎn)期看，動車所上蓋提供的稀缺土地資源將釋放較大的開發(fā)價值，社會效益顯著。

綜上分析，方案三(遠(yuǎn)期拆改方案)中，邱隘動車所上蓋物業(yè)開發(fā)遠(yuǎn)期的建設(shè)任務(wù)不影響動車所的建設(shè)進(jìn)程，同時具備最高的開發(fā)價值預(yù)期，財務(wù)效益也最高。因此，推薦方案三作為邱隘動車所上蓋物業(yè)的分期實施方案。但是，采用方案三必須滿足以下前提條件：①動車所實施上蓋物業(yè)開發(fā)時需要先同步建設(shè)動車所遠(yuǎn)期預(yù)留工程，需要將動車所近期工程所承擔(dān)的功能轉(zhuǎn)移至動車所遠(yuǎn)期預(yù)留工程后，再對動車所近期工程進(jìn)行拆除改造。動車所遠(yuǎn)期預(yù)留工程及同步實施的上蓋物業(yè)開發(fā)，必須在寧波鐵路樞紐對邱隘動車所的設(shè)施需求達(dá)到遠(yuǎn)期總規(guī)模之前建設(shè)完成。②動車所近期工程區(qū)域在遠(yuǎn)期同步實施上蓋物業(yè)開發(fā)時需拆除及改造過渡，對動車所的運營影響較大，須征得鐵路主管部門同意。

5 結(jié)語

鐵路動車組上蓋物業(yè)開發(fā)規(guī)劃及分期實施的工作要點是在梳理上蓋物業(yè)開發(fā)影響條件的前提下，結(jié)合規(guī)劃研究和工程特點，提出合理的分期實施策略。本文針對邱隘動車所上蓋物業(yè)開發(fā)存在的主要問題，重點提出了3種分期實施方案。通過比選分析后，推薦采用遠(yuǎn)期拆改方案。該方案不影響動車所的建設(shè)進(jìn)程，受影響條件的制約較小，其開發(fā)價值與財務(wù)效益最高。目前邱隘動車所上蓋物業(yè)開發(fā)方案研究報告已通過專家評審，后續(xù)工作正在開展。希望本文能為鐵路場站上蓋物業(yè)開發(fā)的分期實施策略提供一些參考。