老齡化背景下的老舊小區(qū)綠色化改造實踐分析

王睿翊

山東建筑大學(xué) 管理工程學(xué)院 山東 濟(jì)南 250000

1 引言

近年來，國家將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造當(dāng)作驅(qū)動城市轉(zhuǎn)型發(fā)展的關(guān)鍵渠道，以期借助老舊小區(qū)改造吸引千萬人口城市回流、重塑我國城市歷史文化、重拾創(chuàng)新發(fā)展城市動力、提升城市整體價值，以此有效助推我國城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展和實現(xiàn)高水平發(fā)展。

目前我國老舊小區(qū)普遍存在環(huán)境差、設(shè)施簡陋、無人管理等問題，未能充分慮及建筑的健康舒適等諸多有關(guān)綠色建筑性能，所以必須于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的全面升級工作里搭配有關(guān)綠色建筑技術(shù)。

當(dāng)前，學(xué)術(shù)界大多是從老舊小區(qū)改造宏觀政策視角及改造難點入手研究，然而將人口老齡化當(dāng)作切入點的調(diào)研相對較為鮮見，未充分關(guān)注改造過程里老齡民眾的實際需求及易遭受的問題。本文對老舊小區(qū)開展實地考察，針對小區(qū)建筑存在問題以及老年人為主的現(xiàn)狀，提出小區(qū)建筑綠色節(jié)能改造方案和適老化改造方案。本研究對于老舊小區(qū)適老化改造具有一定的借鑒意義。

2 濟(jì)南市山東建筑大學(xué)和平校區(qū)小區(qū)現(xiàn)狀分析

山東建筑大學(xué)和平校區(qū)宿舍位于歷下歷山路96號（歷山路98號），是由市政建設(shè)規(guī)劃、開發(fā)的小區(qū)，校舍建筑面積70000平方米，擁有70年產(chǎn)權(quán)，18棟共約853戶，其中建大歷山路98號宿舍包括8棟樓，歷山路96號宿舍包括10棟樓。小區(qū)主樓建于1993年，老民居小區(qū)，樓齡較老。綠化率15%。容積率3，總面積住房流動戶數(shù)比較多但住房流動性相對平均，現(xiàn)居住人口大多為老年人，居住區(qū)的生活休息環(huán)境較為一般。

山東建筑大學(xué)和平校區(qū)是個老舊校區(qū)，公共區(qū)域、辦公用房、教職工宿舍混在一起，目前大多數(shù)是教職工在住，有十幾家公司租了產(chǎn)業(yè)園的辦公樓，再加上宿舍樓極其分散，分布在一宿舍、二宿舍、五宿舍、27號院等處，很多房子都已出售或者出租，給規(guī)范化管理造成很大困難。

2.1 小區(qū)現(xiàn)狀分析

山東建筑大學(xué)和平校區(qū)宿舍小區(qū)屬于《山東省深入推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造實施方案》（魯政辦字〔2020〕28號）該文件中的改造范圍，因此研究人員對該小區(qū)進(jìn)行了實地調(diào)研，走訪了和平校區(qū)管理處保衛(wèi)科與物業(yè)中心的人員了解小區(qū)的基本情況、目前存在的問題以及已進(jìn)行改造的情況，并對小區(qū)內(nèi)的居民發(fā)放調(diào)查問卷進(jìn)一步了解居民對于所居住的小區(qū)改造的需求。

此次調(diào)研的山東建筑大學(xué)和平校區(qū)宿舍小區(qū)建造于90年代，大多數(shù)是六層板式樓結(jié)構(gòu)，住宅樓以鋼混結(jié)構(gòu)為主，也有少部分磚混結(jié)構(gòu)。其中建大歷山路96號宿舍的10號樓為學(xué)生公寓樓改造而成，類似于點式住宅樓，結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，共六層。冬冷夏熱是這種類型建筑的主要特點。

具體現(xiàn)狀：

（1）建筑構(gòu)造

①外墻

除9號樓外墻為保溫隔熱防火性能較好的多孔磚以外，其他住宅樓外墻主要為240厚無隔熱的實心黏土磚墻，其中96號宿舍1-9號住宅樓外墻設(shè)有保溫層，保溫層材料為聚苯乙烯泡沫塑料板（EPS保溫板），其他住宅樓外墻無保溫層。因此住宅樓的保溫隔熱性能較差，冬季在無供暖時室內(nèi)溫度在16℃以下，有供暖時室內(nèi)溫度一般為22℃左右。冬季室內(nèi)溫度偏低，夏季室內(nèi)溫度較高。且98號宿舍樓的部分建筑物外飾面由于雨水侵蝕、風(fēng)吹日曬而導(dǎo)致涂料脫落面積極大，破損嚴(yán)重。

②屋頂

平屋頂，保溫層設(shè)置于96號宿舍樓屋頂，98號宿舍樓屋頂未設(shè)保溫層，將EPS保溫板當(dāng)作保溫層材料，多數(shù)頂層住戶均頻繁遭遇漏水的情況。

③窗戶

單層玻璃鋼窗，有少數(shù)住戶因破損嚴(yán)重更換為鋁合金窗，大部分一樓住戶設(shè)有防盜網(wǎng)，少數(shù)住戶未加裝防盜網(wǎng)。

④樓梯間

樓梯間不采暖，設(shè)有一個門斗，大多數(shù)為開敞式樓梯間，未設(shè)置單元門，這對節(jié)能十分不利。部分用戶自行籌資安裝單元門，大多數(shù)單元門也已破損老舊。樓梯間內(nèi)的燈為聲控節(jié)能燈。部分單元樓出入口雜物亂放堆積，堆放電動車、自行車導(dǎo)致出入口十分擁擠，給住戶的出行帶來不便。

⑤陽臺

封閉式陽臺，極少數(shù)用戶對陽臺進(jìn)行了改造，大多數(shù)都維持原樣。

（2）空間、形式布局

該小區(qū)除96號宿舍的10號樓以外全部都是板式住宅樓，單元平面較為單一，96號宿舍的住宅樓一般為4個或5個單元；98號宿舍的住宅樓一般為3個單元或5個單元。小區(qū)內(nèi)未考慮無障礙設(shè)施和適老化設(shè)施的設(shè)置。除10號由學(xué)生公寓樓改造后的住宅樓室內(nèi)平面布局為一室一廳以外，其他住宅樓的室內(nèi)平面布局大多都是三室兩廳，餐、客、臥分離的形式；96號宿舍院的9號樓為修蓋最晚的樓，是整個小區(qū)目前唯一裝有電梯的樓，共11層；其每戶的面積在140平米左右且戶型較合理，而其他住宅樓每戶面積大多數(shù)都在120平米以內(nèi)。10號公寓宿舍樓及9號樓，大部分住宅樓為一梯兩戶，少數(shù)為一梯四戶。

（3）系統(tǒng)設(shè)備

集中供暖為小區(qū)供暖方式，多年前的室內(nèi)管網(wǎng)一直沿用至今，室外管網(wǎng)為聚氨酯保溫管，保溫層材質(zhì)為高密度聚乙烯，且供熱站內(nèi)的供熱設(shè)備全部為非綠色節(jié)能設(shè)備；電線的材質(zhì)是銅線，隨著近年來家電的增多和用電量的增容，為了給電動車充電方便以及臨時照明，小區(qū)內(nèi)電線私拉亂扯現(xiàn)象比較嚴(yán)重。小區(qū)道路上的路燈均為LED節(jié)能燈。

（4）場地環(huán)境

目前小區(qū)內(nèi)共計有1100余個停車位，未設(shè)停車庫，山東建筑大學(xué)科技產(chǎn)業(yè)園樓前的一大片空地作為一個臨時的停車場，但小區(qū)內(nèi)實際登記用戶的車輛總數(shù)為4000多輛，平均每天進(jìn)出的臨時車輛為600輛，可見小區(qū)內(nèi)的停車位非常緊張，完全不能滿足居民的需求；因為物業(yè)的嚴(yán)格管理，目前小區(qū)道路中車輛亂停而占用消防通道的情況較少出現(xiàn)；小區(qū)綠化率不高，人工水體及自然水匱乏，多見硬質(zhì)地面，楊樹和柳樹為小區(qū)核心植物，種類及顏色重復(fù)性極高，樹種間未進(jìn)行搭配美化，并且部分一層住戶自行搭建小花池，種花養(yǎng)草，使小區(qū)內(nèi)綠色景觀顯得更加雜亂無章。

（5）配套設(shè)施

目前小區(qū)的健身活動場所非常少，僅有的幾個健身活動器材是當(dāng)?shù)鼐游瘯顿Y建設(shè)的，品質(zhì)較低且缺乏安全性；小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生室是以前山東建筑大學(xué)的校醫(yī)院，規(guī)模較小，僅供人們?nèi)粘Ｄ盟?；娛樂活動場所有兩個由干部活動中心改造而成的棋牌室供老年人日常消遣娛樂。

2.2 老齡化背景下問題總結(jié)

小區(qū)內(nèi)居民以老年人為主，小區(qū)房屋現(xiàn)多已陳舊，普遍存在外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫隔熱性能差、屋面漏水、環(huán)境衛(wèi)生條件差和生活便利程度低等根本性的問題，無法滿足老年人居住的基本需求，較難高效保障老年人住居的綜合質(zhì)量。

表1 老齡化背景下存在的關(guān)鍵問題總結(jié)

3 適應(yīng)老齡化的改造提升策略

3.1 建筑單體的改造策略

3.1.1 外圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能改造

（1）建筑外墻性能改造

該小區(qū)部分住宅樓無外墻保溫層，外立面多為黏土磚墻或涂料飾面。外墻極大的影響著建筑能耗，加設(shè)外保溫層能夠使保溫隔熱的性能得到一定的強(qiáng)化。外墻保溫主要目的是靠保溫絕熱材料作為室內(nèi)建筑墻體圍護(hù)，可以有效減輕外界溫度變化對建筑墻體的影響，增強(qiáng)結(jié)構(gòu)的耐熱穩(wěn)定性，因此對住宅樓的外墻進(jìn)行節(jié)能改造意義重大。

目前該小區(qū)內(nèi)住宅樓外墻有保溫層的，其保溫層材料為硬質(zhì)基苯乙烯泡沫塑料布，導(dǎo)熱系數(shù)在0.035～0.052W/（m2·K）,該種材料屬于B級防火材料且強(qiáng)度差，容易產(chǎn)生開裂和脫落現(xiàn)象。2012年起，消防局強(qiáng)調(diào)所使用的A級防火材料要統(tǒng)一，使得各種聚苯材料的使用受到限制，巖棉板等一系列有關(guān)新型A級防火材料開始問世 。對濟(jì)南氣候環(huán)境及經(jīng)濟(jì)條件開展了綜合考慮，外墻的保溫改造能夠選用一類導(dǎo)熱系數(shù)在0.017～0.023 W/（m2·K），厚度為4厘米的新型硬質(zhì)聚氨酯保溫板，不僅保溫隔熱性能優(yōu)良，而且抗凍融、吸聲性也好。

（2）門窗節(jié)能升級

建筑門窗于所有建筑外圍護(hù)裝置中具備最薄弱的保溫性能，其長期使用能耗于建筑圍護(hù)裝置能耗中占據(jù)50%的比例，于建筑總能耗中占據(jù)25%的比例 。門窗升級跟別的構(gòu)件改造相比具備更高的便捷性及經(jīng)濟(jì)性，所以應(yīng)將門窗的改造作為首要改造工作。根據(jù)小區(qū)實際情況，為了有更好的保溫效果，需拆掉普通玻璃窗，更換為兩層或三層以上的玻璃。塑鋼門窗不僅保溫隔音效果好，其隔熱效果更是比鋁材優(yōu)1250倍，再加上其良好的氣密性和水密性，因此住戶可以選擇將鋁合金門窗更換為塑鋼門窗。若在間隙處增加密封毛條或膠條可以有效地減少熱量的流失充分發(fā)揮空調(diào)的作用。

3.1.2 建筑樓梯改造——加裝節(jié)能電梯

目前，公共樓梯已較難使老年弱勢群體的基本需求得到滿足，將電梯設(shè)置于老舊小區(qū)的建筑外部已變作現(xiàn)下老舊小區(qū)適老化升級考慮的一個首要問題。加裝電梯的實施流程大致可總結(jié)為六個階段 ，如圖1所示。

圖1 加裝電梯流程圖

在實際加裝電梯的過程中必須本單元100%的業(yè)主簽字同意才能夠?qū)嵤?，該小區(qū)在征求業(yè)主意見第一階段的工作的展開遇到了困難，目前每個單元大約只有80%的用戶同意加裝電梯，因此后續(xù)的工作也無法進(jìn)行。物業(yè)中心或居委會可以對加裝電梯工作進(jìn)行宣傳通過召開業(yè)主代表會等形式，為居民答疑解惑，對于不同意的業(yè)主，居委會可以對其進(jìn)行多次深入溝通來征求其同意。對于一些用戶考慮的會影響通風(fēng)采光、增加噪音、是否要進(jìn)行煤氣管改道等問題，對底層住戶因裝電梯而不能受到陽光照射的窗能夠安裝光導(dǎo)窗或別的途徑補(bǔ)償，能裝配新型外掛節(jié)能電梯，此種電梯不需要在樓內(nèi)挖基坑和機(jī)房且電動機(jī)裝在電梯頂部，對住宅樓的結(jié)構(gòu)形式和內(nèi)部環(huán)境無影響，可再生能源電梯為最佳選擇，成本僅提升5%，然而電量卻可以額外再生50% 。

3.2 室外環(huán)境綠色改造

3.2.1 綠化景觀改造

綠化景觀改造是老舊小區(qū)改造的一項重要內(nèi)容，對人們生活質(zhì)量水平的提高起重要的影響作用。

該小區(qū)在進(jìn)行綠化改造時首先應(yīng)考慮樹種的選擇，應(yīng)選擇易于成活和養(yǎng)護(hù)、抗逆性強(qiáng)的常綠、花灌木樹種，可參考濟(jì)南市城市綠化樹種規(guī)劃 ，還要根據(jù)濟(jì)南市的氣候特點考慮實施的可行性以及建設(shè)、養(yǎng)護(hù)成本，對植物的各類形態(tài)、各季節(jié)的色彩改變進(jìn)行深入的利用，營造較佳的景觀效果。同時，物業(yè)管理處和居委會應(yīng)完善綠化區(qū)域管理制度，指定綠化區(qū)域管理實施細(xì)則，并向業(yè)主宣傳物業(yè)管理知識，防止再出現(xiàn)部分老年人破壞綠化用地私自搭建小花園、菜地的情況出現(xiàn)，且物業(yè)管理處應(yīng)指派專人負(fù)責(zé)小區(qū)綠化區(qū)域的巡視和指導(dǎo)工作，加強(qiáng)監(jiān)督力度。

3.2.2 道路改造

考慮到資金有限，對小區(qū)道路進(jìn)行改造時盡量不改變小區(qū)原有的內(nèi)部路網(wǎng)系統(tǒng)和高程系統(tǒng)。拓寬主干道路面，便于車輛通行；車行道全部采用瀝青混凝土鋪裝，客觀來看，瀝青混凝土路面相對平整、具備更高的駕駛舒適性及維修便捷性，抗壓強(qiáng)度、抗彎拉強(qiáng)度及抗磨損水平等均顯著高于其他材料。為了保障老年人的出行安全，可以將社區(qū)內(nèi)部的道路分成機(jī)動車道路和慢行道路，便于人車分流；在條件允許的情況下，廣場、停車位非機(jī)動車道采用采用透水磚鋪裝，透水磚材料具有良好的透水性和保水性，降低了雨水凈化處理的投資和運行費用，并且其多孔結(jié)構(gòu)可以吸收噪音，能夠為居民提供安靜舒適的環(huán)境。

3.3 配套設(shè)施改造

3.3.1 因地制宜增設(shè)適老化設(shè)施

老年人行動和反應(yīng)遲緩，因此應(yīng)盡量將步行區(qū)域與車輛行駛區(qū)域分隔開以保障老年人的出行安全。根據(jù)該小區(qū)的實際情況可以拆除小區(qū)內(nèi)的平房，增加綠化帶或是休憩場所。將10號公寓樓西北側(cè)的大片場地集中建設(shè)配套服務(wù)設(shè)施，因為此片區(qū)域日照充足、通風(fēng)良好適合老年人日常休憩和活動；增建戶外環(huán)境設(shè)施并保證其安全性。

隨著年齡的增長老年人記憶力和視力逐漸減退，所以小區(qū)內(nèi)的樓棟標(biāo)識牌、單元門牌以及公共設(shè)施使用須知牌等標(biāo)識系統(tǒng)應(yīng)明顯且完整。為了增加建筑物的識別性，可以將住宅樓進(jìn)行分區(qū)塊涂刷，突出建筑物輪廓線以及立面的變化，創(chuàng)造獨特鮮明的建筑風(fēng)格，還可以增加小區(qū)的美觀性。

3.3.2 無障礙設(shè)計

行人道、單元出入口：應(yīng)在行人道和住宅樓進(jìn)出口通道設(shè)置盲道，在活動區(qū)內(nèi)鋪設(shè)危險警告盲道。單元出入口需設(shè)置坡道和扶手，且坡道的坡度應(yīng)較緩，保證輪椅的正常通行且應(yīng)盡量保證輪椅的進(jìn)出不受單元大門開關(guān)的影響。單元門的內(nèi)外都應(yīng)設(shè)置聲控開關(guān)照明，確保老人在晚上時的進(jìn)出安全。

臺階：樓梯踏步必須選取防滑材料，將防滑條設(shè)置于臺階踏步前側(cè)，防滑條距踏步邊的距離應(yīng)一致且高度在2-3cm為宜，且防滑條安裝應(yīng)牢固不得出現(xiàn)翹曲。

4 結(jié)語

隨著中國老齡化進(jìn)程的加快，老舊小區(qū)改造須從關(guān)切老齡人口的實際需求出發(fā)，老舊小區(qū)的整修維護(hù)受到越來越多的關(guān)注，綠建技術(shù)借助因地制宜的選擇及生態(tài)長久發(fā)展的理念能夠使城市老舊小區(qū)改造獲得有效指導(dǎo)，老舊小區(qū)作為已成型的體系必定不能大修大整，因此應(yīng)基于實地調(diào)查研究結(jié)合老年人的生理和心理需求，通過改造提升老舊小區(qū)的空間環(huán)境質(zhì)量，成為環(huán)境良好的養(yǎng)老居所。