房地產(chǎn)投資可行性報告中的財務分析評價研究

李夏

在房地產(chǎn)項目投資決策之前對項目進行全面、系統(tǒng)的市場調(diào)查分析，研究判斷項目本體投資可行性的報告即為房地產(chǎn)項目的可行性報告。是運用科學合理的評價方法，出具模擬財務報表，計算出財務指標值，并基于預測確定項目投資可行性的綜合性研究?？尚行詧蟾媸峭顿Y方、融資方甚至政府機關決策的必要性依據(jù)，也是項目投資成功與否的首要環(huán)節(jié)。本文將圍繞房地產(chǎn)項目投資可行性分析中的財務分析評價進行分析探討，找出問題，提出建議，以求財務分析評價能更好的為投資決策服務。

房地產(chǎn)項目的投資可行性報告一般包括項目基本情況、市場分析、項目定位、規(guī)劃、經(jīng)濟測算、風險評判等內(nèi)容，其中，最重要也是從定量方面決定項目是否投資的關鍵因素就是經(jīng)濟測算，而在經(jīng)濟測算實質(zhì)就是財務分析。從土地成本、開發(fā)成本、財務費用、期間費用到土地增值稅、企業(yè)所得稅及其他稅種的繳納等基礎預估數(shù)據(jù)，編制基本財務報表，計算分析財務評價指標，對項目整體的盈利情況、償債能力、資金情況等方面進行分析，與行業(yè)或者企業(yè)內(nèi)部的財務指標基準值進行比較，并由此判斷項目財務可行性，從而確定項目投資可行性。本文將從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、可行性報告發(fā)展現(xiàn)狀、財務分析評價的問題等方面入手，提出思考和建議。

一、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

“房住不炒”的國家政策不斷強調(diào)，租購并舉、因城施策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，這是主基調(diào)。房地產(chǎn)行業(yè)面臨以下四個方面的承壓。一是調(diào)控承壓。調(diào)控進入常態(tài)化，預估幾年內(nèi)不會有進一步的寬松政策。需求端，限購、限貸、限售、限簽;供應端，土地要求自持、現(xiàn)房銷售、政策性住房加大。二是利潤承壓。房地產(chǎn)高盈利的時代已經(jīng)過去，限價成為常態(tài)化。土地的競爭日趨激烈，地價和房價的價差也在逐步縮小。 據(jù)統(tǒng)計，主流房地產(chǎn)企業(yè)的平均凈利潤連續(xù)三年下降，從2017年的 12.7%下降到 11.6%，再到 10%。三是“去杠桿”承壓。2020年8月，央行和住建部提出“三道紅線”，明確房企負債管控要求。2020年12月31日，央行、銀保監(jiān)會下發(fā)通知，明確對銀行金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度進行管理，將房地產(chǎn)貸款余額和個人住房貸款余額分檔設置占比上限，房地產(chǎn)企業(yè)融資形勢將因為這些政策的出臺而更加嚴峻，房地產(chǎn)去金融化的速度正在逐步加快。四是專業(yè)承壓。隨著新型城鎮(zhèn)化建設的提速，老百姓對改善生活品質(zhì)的需求逐漸提高，作為房企需要提供更好的產(chǎn)品和服務，對專業(yè)能力提出了更高的要求。

二、房地產(chǎn)項目投資可行性報告現(xiàn)狀

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2019年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量達到了近10萬家，每家企業(yè)都有自己的特點，每份可研報告都存在差異，綜合接觸到的可研報告來看，房地產(chǎn)的可行性報告的質(zhì)量隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展而不斷優(yōu)化完善，為投資決策提供依據(jù)。但依舊存在以下四方面的問題。

一是缺少現(xiàn)代理論的指導。《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》是建設部于2000年9月發(fā)布的文件，其目的是引導房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，旨在提高房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的準確性。但房地產(chǎn)的高度市場化于一般工業(yè)建設存在較大區(qū)別，評價指標的選擇和計算都存在較大差異，其實際對于房地產(chǎn)決策的指導作用不明顯。由于頒布的時間已經(jīng)20余年，沒有隨著現(xiàn)代化的經(jīng)濟、財務體系更新，其在實際操作上的指導性不強。市場上雖存在許多專業(yè)人士的看法和認識，但缺少權(quán)威機構(gòu)的總結(jié)和頒布。

二是主觀性經(jīng)驗判斷與市場偏離?？尚行苑治鲅芯康牡谝徊骄褪且獙ν恋厮诘某鞘?、區(qū)域市場進行分析研究。在進行市場分析、判斷時，主觀性的經(jīng)驗判斷起著較為重要的作用，但是經(jīng)驗是感性認識，與客觀可能存在差異，很多時候，經(jīng)驗判斷存在與市場偏離度較大的情況，對于這種情形下做出的判斷，失敗的概率也會增加。

三是項目定位策劃失敗。未來的營銷策略將由產(chǎn)品的定位決定。在項目前期，應根據(jù)當時區(qū)域市場需求設定產(chǎn)品的定位，與周邊產(chǎn)品形成差異化競爭優(yōu)勢，若定位失敗，會造成房地產(chǎn)優(yōu)勢缺失，競爭力低下，去化率和去化速度低。

四是，經(jīng)濟測算中財務分析不準確。市場分析、風險評估等都是對項目進行定性分析，而財務數(shù)據(jù)的編制、財務指標的計算則是可行性研究中的定量分析，是決定因素之一。財務分析涉及到對項目全過程的預估，從前期的土地成本，到中期的開發(fā)成本、銷售收入及各類費用，到項目竣工結(jié)算時的各類稅費繳納、收入的結(jié)轉(zhuǎn)等等，都是一項項預估出來，且每一項都不是獨立的、都存在關聯(lián)關系，測算時，需要對市場客觀的預測、對項目全過程的熟知以及扎實的財務知識?？陀^真實的數(shù)據(jù)采集和處理，將會為項目決策提供可靠的依據(jù)，錯誤或失真的財務數(shù)據(jù)可能導致錯失優(yōu)質(zhì)項目，或者投資了失敗可能性較大的項目。

三、房地產(chǎn)財務分析評價體系的特點

房地產(chǎn)項目的財務分析評價是系統(tǒng)性、科學性的。首先分析項目可行性的影響因素是多樣的，從國家宏觀經(jīng)濟政策、稅收政策、金融政策、市場環(huán)境，到內(nèi)部的財務能力、運營管理能力、人力資源配置能力等方面系統(tǒng)考慮，綜合分析。其次應盡量避免、謹慎使用主觀經(jīng)驗意識判斷，因運用科學系統(tǒng)的方法和指標體系去分析論證。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)高度市場化，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)，特別是大型房地產(chǎn)企業(yè)都形成了具有自我特點的投資評價標準體系。作者搜集了幾家大型房地產(chǎn)企業(yè)的財務分析評價體系，綜合來看，具有以下幾個特點。

一是，充分考慮時間價值，除考慮靜態(tài)指標外，決策時更關注動態(tài)指標。

二是，不單一看盈利能力指標，充分考慮期間資金流動性、資金平衡能力等。

三是，不單一看最后價值性指標數(shù)據(jù)，綜合評判比率性、時間性指標。

四是，除考慮項目整體收益，更關注自有資金投入的回報。

如某央企房地產(chǎn)公司，房地產(chǎn)項目投資財務評價指標體系為自有資金財務內(nèi)部收益率、銷售凈利率、項目財務內(nèi)部收益率、現(xiàn)金流回正所需時間（年）、項目財務凈現(xiàn)值（所得稅后），其中前三個為強制性指標，后兩個為參考性指標。雖然財務評價體系只有5個評價指標，但綜合了靜態(tài)動態(tài)、期間與最終時點、價值和比率等方面，對盈利能力、償債能力、資金平衡能力都進行了判斷。

四、財務分析評價存在的問題

（一）從事房地產(chǎn)投資分析的專業(yè)人才較少，綜合知識素質(zhì)高的投資人員儲備更是與房地產(chǎn)龐大的市場體量明顯不相稱。特別是許多小規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)公司，從業(yè)人員少，具有專業(yè)素養(yǎng)的人就更少，很難完成水平較高的經(jīng)濟測算、財務分析，往往沒有對項目全盤的把握，走一步看一步，項目運營到后期或者最后結(jié)算時才發(fā)現(xiàn)資金鏈斷裂、虧損巨大，這也是市場上許多爛尾樓存在的原因之一。

（二）財務分析評價不夠客觀準確。人情式的項目普遍存在，為了做項目而做可行性研究，為了滿足決策時的最終投資條件而編造偽造數(shù)據(jù)，最終結(jié)果也只能是失敗而告終。

（三）項目實施中沒有實時掌握和跟蹤項目進展，進行動態(tài)調(diào)整。有的項目，在前期，進行充分的分析研究，可行性報告的指導性操作性極強，但由于在項目實際操盤過程中，管理團隊按照自我意識開發(fā)項目，沒有按照可行性報告的節(jié)點操作，營銷、融資沒有按照市場節(jié)奏、項目節(jié)奏等有機考慮，往往導致項目運營失控，損失難以挽回。

五、思考和建議

（一）搜集準確的房地產(chǎn)市場信息。所有財務分析評價的數(shù)據(jù)基礎都源于對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的判斷和對市場未來的預估，前期的搜集整理工作至關重要。目前，市場上已有房地產(chǎn)信息的專業(yè)整合平臺，可以積極利用平臺數(shù)據(jù)進行分析，但也不能一味盲目的使用平臺信息，還應實地調(diào)研，對標周邊項目，掌握一手信息，才能在前期的定位策劃中預埋將來的競爭優(yōu)勢。

（二）組建專業(yè)的房地產(chǎn)項目可行性報告編制團隊。一個項目的可行性報告，涵蓋了設計、策劃、咨詢、財務、金融等多門類的知識，術(shù)業(yè)有專攻，一個人很難全面掌握所有專業(yè)知識，特別是財務分析方面，對財會知識的要求很高，更應配備專業(yè)素養(yǎng)的人員。應集眾人的智慧，并在團隊合作中相互探討、分析和研究，讓編制的可行性報告專業(yè)性更強、準確性更高，對項目的成功實施打下堅實的基礎。

（三）構(gòu)建科學合理的投資管理體系，規(guī)避投資風險，提高投資經(jīng)濟效益。高度重視財務專業(yè)在房地產(chǎn)投資上的作用，培養(yǎng)儲備專業(yè)的財務人員從事投資業(yè)務。同時，建立綜合的財務評價體系，除對項目盈利能力進行分析，同時分析償債能力、資金平衡能力等方面。

（四）全過程管理。以簽署土地出讓合同或投資合同為起點，以項目清算為終點的房地產(chǎn)項目投資后全過程管理。

（作者單位：中交房地產(chǎn)集團有限公司）