基于GIS技術(shù)的大型綜合超市選址研究

姜傳旭

摘 要：大型綜合超市（GMS）的選址是一項重要的長期決策，關(guān)系到未來的經(jīng)營成敗。本文以青島市嶗山區(qū)金家?guī)X片區(qū)為例，結(jié)合其控制性詳細規(guī)劃和實地收集的數(shù)據(jù)，嘗試用GIS技術(shù)在片區(qū)內(nèi)為大型綜合超市選取最佳區(qū)位，以期為超市選址提供借鑒和參考。

關(guān)鍵詞：大型綜合超市;選址;GIS;商圈

中圖分類號：F721.7 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2021）03（a）--03

大型綜合超市是零售業(yè)態(tài)主要的增長點之一，選址是其成功經(jīng)營的關(guān)鍵因素。嶗山金家?guī)X片區(qū)是青島金融體系的核心，大量零售企業(yè)密集入駐，本文嘗試利用地理信息系統(tǒng)（GIS）在金家?guī)X片區(qū)進行超市選址研究。

1 大型綜合超市發(fā)展現(xiàn)狀

大型綜合超市是一種以銷售食品、生鮮、日用品為主，主要滿足人們?nèi)粘Ｉ钚枰牧闶蹣I(yè)態(tài)。其營業(yè)面積大多在5000平方米以上，設(shè)立在商業(yè)中心或住宅區(qū)周圍，其批量進貨、連鎖經(jīng)營等特點能夠形成成本優(yōu)勢，故大型綜合超市一直是零售業(yè)態(tài)的一個主要增長點。雖然面臨線上零售和直播經(jīng)濟等新業(yè)態(tài)的沖擊，但其銷售額增速仍僅次于購物中心，遠高于其他業(yè)態(tài)。

2 選址的重要性

首先，超市店址的選取是一項重大決策。因為店址一旦確定，就會成為持續(xù)經(jīng)營的硬件設(shè)施，且選址上的失誤在后期無法糾正和彌補。

其次，超市的位置也是決定經(jīng)營方針的主要根據(jù)，企業(yè)要考慮整體網(wǎng)點布局的位置不能太過密集或稀疏，即現(xiàn)在的選址將會影響以后的競爭戰(zhàn)略和商業(yè)布局。

最后，選址的不同意味著目標市場和目標群體的不同，影響本超市在消費者心目中的形象和定位。例如，處于中心商務(wù)區(qū)和城鄉(xiāng)結(jié)合部的大型綜合超市給消費者的直觀感受是不同的。

3 影響選址的主要因素

3.1 人口狀況

人口狀況是首要考慮因素，主要有以下幾點：第一，人口規(guī)模和密度。較大的人口規(guī)模和密度通常意味著較高的需求水平和潛在顧客。第二，居民的收入水平。該因素影響其消費能力和本區(qū)域內(nèi)銷售額的上限。第三，家庭結(jié)構(gòu)。組成家庭的人口特征不同，其消費特征也不同，例如一對新婚夫婦與一個三口之家的日常需求存在差異。第四，人口結(jié)構(gòu)。以年輕人為主和以中老年人為主的社群在需求特點上同樣具有差異。

3.2 交通狀況

交通狀況也是一項重要考慮因素，主要有以下幾點：第一，交通便利性。該因素直接影響顧客購物的時間成本和到店頻率。第二，道路規(guī)劃。選址是一項長期決策，未來的道路優(yōu)化、拓寬等計劃也會影響超市將來的經(jīng)營狀況。第三，地形特點。例如道路交匯點能夠提高店鋪的可見度，增加消費者到店購物的次數(shù)。

3.3 現(xiàn)有商圈

店址所處的商圈也需考慮，主要有以下幾點：第一，所處商圈的飽和程度。若現(xiàn)有超市的供給超出本地區(qū)現(xiàn)有的需求水平，則新店鋪較難生存，反之則還有潛在的需求未被滿足。第二，所處商圈的差異性。若本店與其他店鋪在商品種類、價格高低和顧客體驗上無差異性的話，則容易陷入同質(zhì)化競爭的困境。第三，所處商圈競爭者的能力。即競爭者提供商品和服務(wù)的種類，其市場占有率和營銷策略等。

4 嶗山區(qū)金家?guī)X片區(qū)概況

金家?guī)X片區(qū)隸屬青島市嶗山區(qū)，面積約23平方千米，常住人口約20萬，北起遼陽東路，南到?？诼?，青島市政府2012年作出戰(zhàn)略決策，要將本片區(qū)建設(shè)為金融核心區(qū)，該區(qū)域現(xiàn)有金融及類金融企業(yè)近1100家，大型商業(yè)綜合體6個。

隨著近年來常住人口數(shù)量增加，居民平均購買力也不斷提升，一批大型商超開始密集進駐，金家?guī)X已經(jīng)成為商家必爭之地。可以預見，金家?guī)X片區(qū)未來將會是商圈競爭的焦點所在，所以在這里進行選址研究十分有必要。

5 基于GIS平臺的大型綜合超市選址實證分析

5.1 數(shù)據(jù)的準備工作

5.1.1 土地規(guī)劃信息

根據(jù)本區(qū)域的控制性詳細規(guī)劃圖，本區(qū)域的用地類型中可以建設(shè)超市的地塊為商業(yè)用地、零售商業(yè)用地、商業(yè)商務(wù)混合用地和商住混合用地，所選地址應(yīng)當落在這些地塊內(nèi)。將控規(guī)圖導入到GIS工作空間中，根據(jù)對地塊的劃分和不同的用途，對片區(qū)內(nèi)的土地塊進行矢量化并建立“用途”這一屬性字段，可以建設(shè)超市的用地，如圖1中紅點所示。

5.1.2 交通信息

依據(jù)控規(guī)圖，在平臺上繪制本片區(qū)的道路網(wǎng)，根據(jù)實地調(diào)查數(shù)據(jù)對本區(qū)域內(nèi)共計56個公交站點逐一錄入，將實地調(diào)查的通過每一站點的公交車數(shù)量作為該公交站的權(quán)重，建立權(quán)重字段以備后續(xù)使用，站點如圖2中黑點所示。

5.1.3 人口信息

本文將控制性規(guī)劃的住宅區(qū)住宅套數(shù)上限近似作為人口密度分布，即相同面積下，某一地塊的住宅套數(shù)越多，則該地塊人口密度也越大。對住宅區(qū)土地塊建立屬性字段，依次輸入人口信息。如圖3所示，紅點越密集的區(qū)域代表人口數(shù)目越多。

5.2 GIS軟件應(yīng)用步驟

5.2.1 研究區(qū)域的人口密度空間分布

某一區(qū)塊的人口密度在該區(qū)域周圍隨著距離的增大而不斷變小，因此，在GIS統(tǒng)計分析模塊中選取反距離權(quán)重插值法，該算法可以生成隨距離增大而減小的圓滑參數(shù)，對各地塊孤立的人口密度點不斷插值，首先篩選出5個人口最密集的地方作為備選點，即紅色點所在位置，編號如圖4所示。

5.2.2 研究區(qū)域的公交可達性

對于公交可達性，本文在GIS的緩沖區(qū)分析采用Buffer方法，即按緩沖距離圍繞對象生成緩沖區(qū)域。根據(jù)消費者行為學的研究，步行路程在1000米上下是消費者可以接受的，所以在此范圍內(nèi)移動基本不影響到店的客流。選取5個備選點緩沖區(qū)內(nèi)的車站，某個車站的可達性與通過該車站的公交車數(shù)量正相關(guān)，與該站點到備選點的路程負相關(guān)，如式（1）。

其中， n為緩沖區(qū)內(nèi)車站數(shù)量;為車站權(quán)重值（以該車站通過的公交線路數(shù)為準）;為車站與備選點間的距離（米）; r為備選點的公交可達性系數(shù)。計算結(jié)果如表1所示。

5.2.3 研究區(qū)域的現(xiàn)有商圈

本區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有大型綜合超市3家，即百盛超市、麗達超市、華潤萬家超市，如圖5中矩形區(qū)域所示。將現(xiàn)有競爭對手緩沖區(qū)與備選點緩沖區(qū)相互重合，結(jié)果如圖5所示。

圖5中灰色區(qū)域為現(xiàn)有超市緩沖區(qū)，可以直觀地看出，該區(qū)域零售業(yè)態(tài)競爭激烈，現(xiàn)有超市覆蓋了大部分區(qū)域。

5.2.4 初步確定大型綜合超市備選地址

對5個備選點逐一分析如下。

（1）1號點1000米輻射區(qū)域內(nèi)沒有大型綜合超市，應(yīng)予考慮。

（2）2號點處于麗達超市輻射的邊界位置，應(yīng)予考慮，但觀察規(guī)劃圖可以看出，麗達、華潤萬家和百盛三家超市呈三足鼎立之勢，2號點正處其中。根據(jù)飽和理論，可以認為這個位置供給大于需求，不適宜再開新店。

（3）3、4號點與麗達超市的緩沖區(qū)重合，不予考慮。

（4）5號點處于麗達超市的輻射范圍內(nèi)，但位于邊界位置，應(yīng)予考慮。

綜上，剔除2號、3號、4號備選點。保留1號和5號備選點。

5.2.5 確定大型綜合超市最佳店址

零售學家Huff于1960年提出Huff模型，他認為，在某一區(qū)域內(nèi)存在多個商業(yè)區(qū)時，顧客到哪個商業(yè)區(qū)的概率，是由商業(yè)區(qū)的規(guī)模和顧客到該商業(yè)區(qū)的距離所決定的。假設(shè)超市將來的規(guī)模相同，則消費者光顧的概率主要取決于到店的距離，本文中以公交可達性來度量，根據(jù)表1的計算結(jié)果，1號備選點公交可達性優(yōu)于5號點。

結(jié)合本區(qū)域的實際情況來看，1號點的緩沖區(qū)內(nèi)雖然有一部分是金家?guī)X山，但在其北部緊鄰劉家下莊、李家下莊等社區(qū)，南部緊鄰青島科技大學北區(qū)，這兩個因素極大增強了在此地選址的優(yōu)勢。

綜上所述，可以將備選點1作為金家?guī)X片區(qū)超市選址的最佳地點。

6 對入駐企業(yè)的建議

6.1 避免同質(zhì)化競爭

近年來，大型綜合超市的競爭趨向于同質(zhì)化，商品結(jié)構(gòu)趨同，許多超市定位模糊。所以，入駐企業(yè)要尋找能使自己獨樹一幟的點，比如停車場要容易停車、扶梯要好找、室內(nèi)的空調(diào)溫度適宜、商場氣味要怡人，從各方面增強顧客體驗。

6.2 關(guān)注消費者結(jié)構(gòu)的變化

關(guān)注目標人群的人口特征、年齡結(jié)構(gòu)等特征，如目標群體對價格的變化很敏感，企業(yè)可以盡量與其建立財務(wù)層次的聯(lián)系。本區(qū)域?qū)懽謽禽^多，其工作人員是企業(yè)要抓住的重要流動顧客，應(yīng)考慮這部分年輕白領(lǐng)階層的需求，比如他們喜歡挑選小而精的商品，則可以在商品結(jié)構(gòu)中加大進口和精品商品的比重。

6.3 重視地鐵開通帶來的影響

企業(yè)應(yīng)當密切關(guān)注地鐵沿線的動態(tài)，選址時要作為一個考量因素。地鐵的建成很大程度上使居民的出行更加方便，無形中改變了居民的出行方式，待地鐵運行后將為大型綜合超市帶來大量的人流，企業(yè)在選址時不能只考慮周邊的輻射區(qū)域，還要考慮地鐵可能帶來的距離很遠的潛在顧客。

7 結(jié)語

本文嘗試使用GIS技術(shù)進行超市選址決策，同時結(jié)合了實地走訪得到的直觀判斷，避免決策脫離實際，得出的結(jié)論基本符合現(xiàn)有的競爭格局，在一定程度上說明了GIS工具的有效性。

由于筆者學識有限，本文僅在前人的理論基礎(chǔ)上，在金家?guī)X片區(qū)進行實證研究，尚有很多細節(jié)待深入考察，比如租金是營業(yè)成本的重要組成部分，選址時須考慮，另外，如何將其余定性的要素定量化尚待今后更深入的研究。

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