房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制管理問題探究

賀燦艷

我國不斷加強房地產(chǎn)行業(yè)管理，很多地區(qū)出臺相關(guān)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，比如限購、限價等，加上房地產(chǎn)項目需要較長的周期回收資金，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理中難免遇到一些風(fēng)險問題。為了保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠在激烈的競爭市場中求生存謀發(fā)展，就要加強內(nèi)部財務(wù)控制。本文就當(dāng)前財務(wù)管理中的一些風(fēng)險進行分析，以期能對房地產(chǎn)提升財務(wù)管理水平，降低各項風(fēng)險，提升房地產(chǎn)企業(yè)運營水平，推動房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)展。

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險特征及主要類型

和其他類型的企業(yè)不同，房地產(chǎn)企業(yè)有著鮮明的財務(wù)風(fēng)險特征。通過分析當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險特征可知，房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在著較大的現(xiàn)金流量，對企業(yè)現(xiàn)金流運作能力和融資能力有著較高的要求。企業(yè)在具體開展管理中可能會遇到多種問題，比如需要較長的資金周轉(zhuǎn)周期，在開發(fā)房地產(chǎn)項目過程中需要較長的投資回報周期，這會增加房地產(chǎn)企業(yè)的資金時間價值和現(xiàn)金流等方面的成本。

同時房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流沒有呈現(xiàn)出均勻分布的形式，在開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中，存在比價鮮明的單一性和位置固定性特征，財務(wù)具有十分復(fù)雜的資金流向。不確定性也是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中比較突出的風(fēng)險。在開發(fā)房地產(chǎn)項目過程中，由于開發(fā)周期長、所用資金多、工程涉及專業(yè)和工種較多，導(dǎo)致很多不確定的因素都可能會影響到企業(yè)財務(wù)控制或者資金管理，增多了現(xiàn)金流的不可控因素。

房地產(chǎn)企業(yè)常見的財務(wù)風(fēng)險類型

籌資風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)在籌集資金過程中存在預(yù)期收益不確定性的風(fēng)險。企業(yè)籌資過程中，資本供求市場變化和外部環(huán)境變化等不可預(yù)知的因素都可能對企業(yè)產(chǎn)生不同程度的影響，導(dǎo)致企業(yè)基金到期無法償還債務(wù)。

匯率風(fēng)險、財務(wù)杠桿效應(yīng)、購買力風(fēng)險、利率風(fēng)險、再融資風(fēng)險都是當(dāng)前常見的房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險。具體來講，匯率風(fēng)險主要是企業(yè)外匯業(yè)務(wù)收益受到匯率變動不確定性的影響；財務(wù)杠桿效應(yīng)指的是杠桿融資到期企業(yè)收益不確定性增加；購買力風(fēng)險主要是貨幣價值影響企業(yè)融資；利率風(fēng)險主要是金融資產(chǎn)波動對融資成本產(chǎn)生影響；再融資風(fēng)險是金融工具和融資方式變化造成難以高效融資的問題。

投資風(fēng)險

投資風(fēng)險是企業(yè)用一定數(shù)量的資金投資，最終的受益受到市場需求變化的影響，導(dǎo)致和預(yù)期收益偏離的放線。比如房地產(chǎn)企業(yè)無法明確投資對象的企業(yè)經(jīng)營業(yè)績，可能在投資期滿后本金無法及時收回，導(dǎo)致企業(yè)發(fā)生投資成本無法回收的風(fēng)險，這會嚴重影響企業(yè)今后的發(fā)展以及資金的調(diào)度。不可預(yù)測性、周期長、產(chǎn)生影響大是企業(yè)投資風(fēng)險的主要特征，并且風(fēng)險差異性受到投資類別的影響。

經(jīng)營風(fēng)險

經(jīng)營風(fēng)險主要指的是企業(yè)資金流動受到供應(yīng)、生產(chǎn)、銷售等方面不確定影響發(fā)生之后進而對影響到企業(yè)的價值。換言之，經(jīng)營風(fēng)險主要是企業(yè)不確定產(chǎn)品價格、銷售方法、戰(zhàn)略選擇等決策產(chǎn)生的未來收益，尤其是企業(yè)利用杠桿在運營中可能會產(chǎn)生較大的息稅前利潤變化?？傊?，企業(yè)的整個生產(chǎn)經(jīng)營過程都會存在財務(wù)活動和風(fēng)險，企業(yè)的運營狀況可以通過財務(wù)風(fēng)險全面體現(xiàn)出來。企業(yè)管理者需要明確風(fēng)險控制的重要意義，加強識別、衡量和應(yīng)對風(fēng)險，尤其重點控制經(jīng)營風(fēng)險，為企業(yè)未來發(fā)展創(chuàng)造有利的內(nèi)部條件。

流動性風(fēng)險

流動性風(fēng)險是企業(yè)無法正常地轉(zhuǎn)移企業(yè)存在的資產(chǎn)，或者企業(yè)無法正常地執(zhí)行企業(yè)債務(wù)和支付義務(wù)的風(fēng)險。企業(yè)財務(wù)流動性風(fēng)險可以從企業(yè)資金流動性和償付能力兩個方面進行分析和評估，分別按照變現(xiàn)能力風(fēng)險和資金清償風(fēng)險定義，其中變現(xiàn)能力風(fēng)險是無法征程轉(zhuǎn)移現(xiàn)金產(chǎn)生的風(fēng)險，資金清償風(fēng)險是企業(yè)缺乏支付、償債能力的風(fēng)險。

房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險管理中存在的問題

缺乏財務(wù)內(nèi)控風(fēng)險意識

當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理中都不同程度上受到各種類型財務(wù)風(fēng)險的不良影響，但是這主要是由于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)缺乏風(fēng)險控制的意識，沒有對各種潛在的財務(wù)風(fēng)險進行積極主動的防控，無法將各種不確定因素快速識別，導(dǎo)致對這些風(fēng)險無法快速有效地防控，進而影響到房地產(chǎn)企業(yè)的市場適應(yīng)能力和競爭能力。同時，有的房地產(chǎn)企業(yè)缺乏足夠的財務(wù)風(fēng)險防控能力，內(nèi)部缺乏合理的資金結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致債務(wù)償還能力不足，進而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金運營風(fēng)險增加。

此外，有的房地產(chǎn)企業(yè)缺乏足夠的財務(wù)風(fēng)險防控意識，項目投資的風(fēng)險規(guī)劃不完善，導(dǎo)致投資較為盲目，這導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險增加。

缺乏專業(yè)財務(wù)內(nèi)控人員

當(dāng)前關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)部風(fēng)險控制的理論研究和實踐研究仍然存在一定的不足，大部分財務(wù)管理人員主要工作為財務(wù)核算、數(shù)據(jù)統(tǒng)計等內(nèi)容，職業(yè)技能培訓(xùn)不完善或者不專業(yè)，企業(yè)財務(wù)內(nèi)控風(fēng)險意識不足，工作人員無法將各種潛在的財務(wù)風(fēng)險及時識別，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險增加。

缺乏科學(xué)性的戰(zhàn)略高度

有的房地產(chǎn)企業(yè)管理層對業(yè)務(wù)經(jīng)營更加重視但是對企業(yè)管理卻沒有給予足夠的關(guān)注度，導(dǎo)致很多制度都缺乏實用性，大多停留在形式層面，其應(yīng)用的作用難以充分發(fā)揮出來。有的企業(yè)員工認為，財務(wù)內(nèi)部是負責(zé)財務(wù)風(fēng)險控制的部門，其他部門沒有責(zé)任，導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險控制缺乏其他部門有效的配合和支持，造成財務(wù)風(fēng)險控制的整體性和全面性不足，對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控管理工作的決策高度以及有效落實產(chǎn)生不良影響。比如某房地產(chǎn)企業(yè)沒有以自身企業(yè)經(jīng)營發(fā)展實際情況為基礎(chǔ)制定各項規(guī)章制度，導(dǎo)致在財務(wù)風(fēng)險控制過程中無法落實各項制度，風(fēng)險大大增加，對企業(yè)未來的進一步發(fā)展產(chǎn)生阻礙。

房地產(chǎn)加強財務(wù)風(fēng)險控制的具體措施

提升財務(wù)內(nèi)控意識，加強財務(wù)日常經(jīng)營控制

首先所有的員工都要對財務(wù)風(fēng)險控制工作的重要性從思想上提高重視，樹立風(fēng)險防控意識，尤其是財務(wù)部門和領(lǐng)導(dǎo)者，要充分發(fā)揮帶頭作用，帶領(lǐng)所有員工都加強認識財務(wù)風(fēng)險所帶來的嚴重后果，為開展財務(wù)風(fēng)險識別、應(yīng)對等工作創(chuàng)造有利條件。同時，應(yīng)當(dāng)加強宣傳和學(xué)習(xí)財務(wù)內(nèi)控和風(fēng)險防控方面的知識，定期組織員工參加風(fēng)險培訓(xùn)，總結(jié)其他企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制經(jīng)驗教訓(xùn)，通過不斷學(xué)習(xí)將全體員工財務(wù)風(fēng)險控制意識提升，將房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險防控能力提升，保證高效地開展各項經(jīng)營管理工作。

此外，應(yīng)當(dāng)對日常經(jīng)營管理加強重視，在日常經(jīng)營活動中滲透財務(wù)風(fēng)險控制工作，合理實施經(jīng)營風(fēng)險預(yù)防措施，將房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理水平提升，保證企業(yè)的發(fā)展更加穩(wěn)定、健康。

培養(yǎng)專業(yè)內(nèi)控人員，實現(xiàn)信息溝通交流有效

房地產(chǎn)企業(yè)要分析自身運營現(xiàn)狀，定期組織人員培訓(xùn)，做好崗前培訓(xùn)，并且綜合考核和評價員工的職業(yè)素養(yǎng)和綜合能力，實現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險控制人員整體素養(yǎng)的全面提升。房地產(chǎn)企業(yè)可以綜合應(yīng)用崗前培訓(xùn)、定期培訓(xùn)、專業(yè)培訓(xùn)、職業(yè)培訓(xùn)等方式提升員工的整體素質(zhì)，保證員工能夠和企業(yè)共同進步。同時，要積極應(yīng)用現(xiàn)代信息技術(shù)，應(yīng)用現(xiàn)代財務(wù)風(fēng)險控制軟件，在平臺上各個部門的管理人員可以隨時查看企業(yè)的運營狀況，對企業(yè)實際運營情況有深入的了解，能夠根據(jù)企業(yè)現(xiàn)狀合理調(diào)整管理措施。同時可以構(gòu)建信息交流機制，加強采集、分析、匯總財務(wù)數(shù)據(jù)，實時共享企業(yè)內(nèi)部財務(wù)數(shù)據(jù)，將財務(wù)風(fēng)險控制的效率和質(zhì)量提升。

加強內(nèi)部審計監(jiān)督，完善財務(wù)內(nèi)控管理機制

嚴格的監(jiān)督管理機制是保證財務(wù)風(fēng)險管理工作和制度落實的保障。房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)實際需求做好內(nèi)部審計監(jiān)督機制的構(gòu)建和完善，將風(fēng)險管理措施充分落實，監(jiān)督全體員工參與內(nèi)部管控。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)有效融合監(jiān)督和管理工作，將財務(wù)監(jiān)督的有效性和合理性提高。同時應(yīng)當(dāng)有機聯(lián)合內(nèi)部審計和外部監(jiān)督，利用長效約束機制將財務(wù)風(fēng)險控制的作用充分發(fā)揮出來。此外，還要加強構(gòu)建財務(wù)監(jiān)督考核機制，規(guī)范化開展內(nèi)部風(fēng)險監(jiān)督管理工作，將監(jiān)督的效果優(yōu)化，同時在日常經(jīng)營管理中主要將審計的范圍拓展，將風(fēng)險控制監(jiān)督機制滲透到各個部門。

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險識別

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險類型不同，所采用的識別方法也不同。其中比較突出的是財務(wù)報表分析法。工作人員以國家相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)搜索和識別企業(yè)財務(wù)報告并且評估財務(wù)風(fēng)險，該方法有著較高的風(fēng)險識別準(zhǔn)確度，也是當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)常用的分析方法。在開展房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險識別工作時，需要將企業(yè)財務(wù)核算、業(yè)務(wù)核算等相結(jié)合，比較分析相關(guān)數(shù)據(jù)，從而達到識別風(fēng)險的目的。同時也可以使用經(jīng)驗判斷、集體評判等方法識別風(fēng)險。此外，專家意見法、互相關(guān)聯(lián)法等都是常見的有效的識別財務(wù)風(fēng)險的方法。工作人員要根據(jù)企業(yè)的實際情況合理選用識別方式。

結(jié) 語

總而言之，我國房地產(chǎn)市場不斷變化，業(yè)主的需求不斷增多，企業(yè)面臨著諸多復(fù)雜的環(huán)境，需要不斷提升財務(wù)風(fēng)險控制管理水平才能保證企業(yè)長遠健康地發(fā)展。為此，我們需要不斷提升員工風(fēng)險意識，優(yōu)化風(fēng)險管理水平，提高風(fēng)險控制能力。

（佳兆業(yè)物業(yè)管理（深圳）有限公司）

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