房地產(chǎn)企業(yè)資金管理內(nèi)部控制優(yōu)化研究

賀燦艷

我國建筑行業(yè)在近些年取得了蓬勃發(fā)展，很多房地產(chǎn)企業(yè)在這種大背景下得到了進(jìn)一步的發(fā)展和改進(jìn)，但是在內(nèi)部控制中仍然存在一定的不足，比如資金管理問題。大部分企業(yè)可以對(duì)企業(yè)資金鏈進(jìn)行合理高效的管控，但是在經(jīng)營過程中也不乏不足之處。為此，本文在明確房地產(chǎn)企業(yè)資金管理重要性的基礎(chǔ)上，就房地產(chǎn)企業(yè)資金管理特點(diǎn)和當(dāng)前常見的一些問題進(jìn)行總結(jié)，從而提出優(yōu)化資金內(nèi)部控制的一些建議，僅供參考。

充足的資金是保證順利開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的基礎(chǔ)和前提。我國房地產(chǎn)行業(yè)隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及建筑行業(yè)的進(jìn)步迎來了新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，企業(yè)想要在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中不斷向前，就要堅(jiān)定信念，提升資金管理水平，提高資金利用價(jià)值，為企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。

資金管理概述

房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要性

作為資金密集型的企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)需要大量的資金，并且有著較高的風(fēng)險(xiǎn)，需要較長的回款周期，所以可以說，房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力可以通過資金使用管理水平體現(xiàn)出來。為了幫助企業(yè)對(duì)各個(gè)階段資金使用情況進(jìn)行清晰明確的了解，需要結(jié)合企業(yè)自身資金使用情況合理制定資金管理方案，避免發(fā)生資金周轉(zhuǎn)不靈甚至是斷裂的不良現(xiàn)象。同時(shí)通過合理開展資金管理能夠有效融合房地產(chǎn)企業(yè)和市場(chǎng)，能夠幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。在未來發(fā)展中，房地產(chǎn)企業(yè)資金管理必然會(huì)在很大程度上受到市場(chǎng)的影響，所以當(dāng)前需要有效地對(duì)接市場(chǎng)，對(duì)企業(yè)資金管理情況進(jìn)行深入的研究分析，尋找和企業(yè)發(fā)展模式更加匹配的管理方式，提升企業(yè)內(nèi)部資金管理質(zhì)量和效率。通過加強(qiáng)企業(yè)資金管理還有助于充分融合房地產(chǎn)企業(yè)和市場(chǎng)，幫助企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。在未來發(fā)展中，房地產(chǎn)企業(yè)資金管理將會(huì)發(fā)揮越來越重要的作用，所以應(yīng)當(dāng)有效對(duì)接當(dāng)前企業(yè)和市場(chǎng)，加強(qiáng)企業(yè)資金管理方式的深入研究，不斷優(yōu)化企業(yè)發(fā)展模式，將企業(yè)資金管理質(zhì)量和效率全面提升。

房地產(chǎn)企業(yè)資金管理特點(diǎn)

流動(dòng)性是貨幣資金最典型的特點(diǎn)，其中主要包括三種形式，分別為庫存現(xiàn)金、賬戶余額和銀行存款。房地產(chǎn)企業(yè)大多通過資金收付實(shí)現(xiàn)收支業(yè)務(wù)。在不同的發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營資金需求情況差異性也較大。在開發(fā)初期，企業(yè)主要將資金用于購置土地使用權(quán)、設(shè)計(jì)開發(fā)方案。在前期階段，企業(yè)內(nèi)部自有資金是主要資金活動(dòng)來源。在正式進(jìn)入到開發(fā)階段需要申請(qǐng)銀行貸款或者通過融資等方式建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。在施工結(jié)算階段需要將資金支出重點(diǎn)放在預(yù)售證、銷售等方面，此時(shí)企業(yè)可以逐漸回籠資金。具體來講，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理主要有如下幾個(gè)特點(diǎn)：

第一，房地產(chǎn)開發(fā)過程中對(duì)資金有著較高的需求量，并且拿地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、安裝等所有的環(huán)節(jié)都需要投入較多的資金，需要投入較多的材料、人員、設(shè)備等，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需求量持續(xù)偏高。

第二，需要較長的回籠周期。房地產(chǎn)行業(yè)從項(xiàng)目開發(fā)到營銷結(jié)束整個(gè)過程需要持續(xù)2～5年的周期，較長的資金回收周期導(dǎo)致期間容易受到國家宏觀政策調(diào)整、企業(yè)運(yùn)營情況等諸多方面的影響。

第三，較高的投資風(fēng)險(xiǎn)。和其他普通產(chǎn)品不同，房地產(chǎn)產(chǎn)品較難變現(xiàn)，這就導(dǎo)致資金流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較高，同時(shí)加上金融機(jī)構(gòu)逐漸提高了貸款的門檻，導(dǎo)致融資日漸緊張，很多不確定風(fēng)險(xiǎn)因素較多，導(dǎo)致資金管理和投資的風(fēng)險(xiǎn)都大大提升。

現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中常見問題

房地產(chǎn)項(xiàng)目缺乏科學(xué)的可行性研究

當(dāng)前國內(nèi)外建筑市場(chǎng)存在諸多的影響因素，很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有對(duì)政府的調(diào)控方向、消費(fèi)者需求變化進(jìn)行充分考慮，導(dǎo)致投資估算、資金籌措、進(jìn)度安排、項(xiàng)目銷售周期等都缺乏深入研究和準(zhǔn)確判斷，可行性研究科學(xué)性不足，導(dǎo)致企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中容易出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難的情況。

資金管理效果不佳

有的中小型房地產(chǎn)企業(yè)缺乏足夠的資金，負(fù)債率較高，有的投資十分盲目且不理智，受到國家調(diào)控等政策的影響，容易出現(xiàn)資金回籠周期延長、過多占用資金、資金風(fēng)險(xiǎn)控制效果不佳等問題，甚至發(fā)生資金鏈斷裂的嚴(yán)重問題。

資金預(yù)算管理制度有待完善

有的房地產(chǎn)企業(yè)沒有合理預(yù)算企業(yè)資金情況，資金管理責(zé)任不明確，資金使用情況缺乏有力的監(jiān)督，導(dǎo)致企業(yè)資金管理問題頻發(fā)。

融資渠道狹窄

完善的資產(chǎn)運(yùn)營體制是保證企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)在籌集資金的過程中都難以通過股票發(fā)行或者募集債券的方式解決融資問題，大部分籌集資金的方式為銀行貸款。但是隨著國家宏觀調(diào)控越來越嚴(yán)格，銀行貸款門檻逐漸提高，這會(huì)大大增加房地產(chǎn)企業(yè)融資的難度。

完善房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的對(duì)策措施

對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析

系統(tǒng)性和綜合性是房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的主要特征，和其他行業(yè)不同，房地產(chǎn)行業(yè)需要涉及較多的內(nèi)容和專業(yè)，國家宏觀政策影響大，需要較長的時(shí)間回籠資金。為此，企業(yè)在投資之前，需要通過開展可行性研究分析慎重地考慮并且綜合評(píng)價(jià)各項(xiàng)影響因素，盡量將成本降低，達(dá)到節(jié)省資金風(fēng)險(xiǎn)控制的效果。

重視預(yù)算管理工作，健全完善資金管理制度

資金預(yù)算是資金管理中非常重要的一項(xiàng)工作內(nèi)容。為了高效利用資金，企業(yè)財(cái)務(wù)部門需要從實(shí)際出發(fā)對(duì)資金加強(qiáng)管理，通過預(yù)算對(duì)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)行為過程進(jìn)行規(guī)范化管理，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中對(duì)管理行為進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，保證盡量貼合發(fā)展目標(biāo)，確保高效落實(shí)各級(jí)目標(biāo)、策略、政策和規(guī)劃，加強(qiáng)管理體系的構(gòu)建，做好管理機(jī)制的設(shè)置，將資金預(yù)算的可行性提高，保證所有負(fù)責(zé)人都全面了解預(yù)算方案。工作人員通過分析預(yù)算和實(shí)際情況的差異性能夠更好地反饋管理情況，從而合理制定資金管理辦法。

資金使用期

通過強(qiáng)化預(yù)算考核能夠進(jìn)一步將房地產(chǎn)企業(yè)資金使用效率提升，為此，企業(yè)內(nèi)部需要高度重視預(yù)算考核工作，內(nèi)部管理人員要按照預(yù)算考核標(biāo)準(zhǔn)定期完成自己的工作內(nèi)容。預(yù)算計(jì)劃的制訂和完善要充分考慮房地產(chǎn)企業(yè)資金使用量和資金使用方向，在預(yù)算報(bào)表內(nèi)詳細(xì)地記錄每一筆資金的使用情況，針對(duì)其中和預(yù)期條件不符合的情況及時(shí)查找并且解決。比如要及時(shí)記錄市場(chǎng)因素造成的房地產(chǎn)企業(yè)資金變化情況，將企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)盡量降低，保證房地產(chǎn)企業(yè)資金使用風(fēng)險(xiǎn)能夠在預(yù)算管理工作的輔助下盡量降低，有效保障房地產(chǎn)企業(yè)的資金利用率。還可以通過優(yōu)化成本的管理方式提升房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金使用效率。房地產(chǎn)企業(yè)為了充分滿足動(dòng)態(tài)成本管理的需求可以建立動(dòng)態(tài)成本管理方案，企業(yè)采用全方位的成本控制方式，推動(dòng)企業(yè)資金利用率提升，為企業(yè)創(chuàng)造更多價(jià)值，推動(dòng)企業(yè)持續(xù)發(fā)展。相關(guān)管理人員根據(jù)預(yù)算表、企業(yè)運(yùn)營情況、成本信息合理地分析房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本運(yùn)行情況，做好相關(guān)內(nèi)容的及時(shí)調(diào)整，將房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理質(zhì)量提升優(yōu)化。當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部還沒有充分落實(shí)資金審計(jì)工作，這不利于企業(yè)未來發(fā)展，所以，企業(yè)應(yīng)當(dāng)保證內(nèi)部審計(jì)工作的高效開展，加強(qiáng)審計(jì)人員綜合素質(zhì)的培養(yǎng)。

構(gòu)建企業(yè)多元化融資渠道

當(dāng)前我國需要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)企業(yè)融資情況。很多房地產(chǎn)企業(yè)采用的是銀行貸款、民間貸款的融資方式，隨著企業(yè)不斷發(fā)展，逐漸促進(jìn)了融資渠道多元化發(fā)展，但是仍然存在融資不足的情況，為此，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)從以下幾方面拓展融資渠道：

第一，樹立企業(yè)良好的信譽(yù)，加強(qiáng)和銀行融資關(guān)系的改善和優(yōu)化。第二，利用相對(duì)成本較低的債券融資策略。第三，利用股權(quán)融資戰(zhàn)略加強(qiáng)與其他部門的合作，通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式加大對(duì)投資者的吸引力度。第四，利用留存利潤再投資同時(shí)不能將公司的信息向外部披露，達(dá)到節(jié)約融資成本的效果。第五，采用銷售資產(chǎn)融資的方式，將部分有價(jià)值的資產(chǎn)銷售達(dá)到融資的目的。

加快企業(yè)的銷售進(jìn)度及回款速度

房地產(chǎn)銷售是快速回籠資金的主要方式之一，通過創(chuàng)新銷售思路、加快銷售進(jìn)度，制定不同的銷售策略和優(yōu)惠政策能夠?qū)N售的速度顯著提升，通過這種方式企業(yè)可以將回款的速度提高。在購房合同簽訂時(shí)要將合同條款明確并且將做好銷售流程的嚴(yán)格控制。如果是按揭貸款的客戶，那么考核指標(biāo)為回款指標(biāo)，由專門的人負(fù)責(zé)銷售回款的催繳，將資金周轉(zhuǎn)的周期盡量縮短。

結(jié) 語

總而言之，我國建筑行業(yè)在新時(shí)代背景下發(fā)展的同時(shí)也面臨著諸多挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)作為直接影響民生的產(chǎn)業(yè)在近些年的發(fā)展速度逐漸放緩，雖然房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)規(guī)模處于不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)，但是每個(gè)企業(yè)面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也越來越激烈，為此，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)資金管理，支持企業(yè)的運(yùn)營。

（佳兆業(yè)物業(yè)管理（深圳）有限公司）

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