不動(dòng)產(chǎn)登記中房產(chǎn)測(cè)繪的應(yīng)用探討
——以定遠(yuǎn)縣農(nóng)村集體土地“三權(quán)”確權(quán)登記為例

徐 鵬 （安徽省地質(zhì)測(cè)繪技術(shù)院，安徽 合肥 230022）

0 引言

基于不動(dòng)產(chǎn)登記，房產(chǎn)測(cè)繪主要包括平面測(cè)繪、調(diào)查房產(chǎn)信息以及測(cè)繪信息對(duì)比分析等，利用高科技手段，將房產(chǎn)的面積、使用情況等信息進(jìn)行精準(zhǔn)反映，可以為不動(dòng)產(chǎn)登記提供真實(shí)可靠的數(shù)據(jù)資料，為國(guó)土使用統(tǒng)計(jì)工作提供有力保障，實(shí)現(xiàn)社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展，本文主要以定遠(yuǎn)鄉(xiāng)的相關(guān)項(xiàng)目為例，分析房產(chǎn)測(cè)繪在不動(dòng)產(chǎn)登記中的應(yīng)用情況。

1 定遠(yuǎn)縣農(nóng)村集體土地“三權(quán)”確權(quán)登記項(xiàng)目概況

項(xiàng)目覆蓋范圍為朱灣鎮(zhèn)、蔣集鎮(zhèn)和吳圩鎮(zhèn)，項(xiàng)目需處理的內(nèi)容有調(diào)查農(nóng)村集體土地所有權(quán)、測(cè)繪地籍、數(shù)據(jù)建庫(kù)以及調(diào)查集體建設(shè)用地及農(nóng)村宅基地權(quán)屬。

項(xiàng)目目標(biāo)為明確定遠(yuǎn)縣農(nóng)村土地的使用情況，構(gòu)建完善的管理體系，支撐國(guó)土資源管理機(jī)構(gòu)工作，實(shí)現(xiàn)一致性的數(shù)據(jù)、圖件和實(shí)地，保證數(shù)據(jù)信息的準(zhǔn)確性，實(shí)現(xiàn)“三權(quán)”的有效管理。定遠(yuǎn)縣總面積3001.77km2，寬（南北向）為56km，長(zhǎng)（東西向）為83km，地勢(shì)北高南低，地貌類型以丘陵、平原和波狀平原為主，相對(duì)高程在超過(guò)100m，設(shè)計(jì)測(cè)繪投入設(shè)備主要是中海達(dá)F60雙頻GPS接收機(jī)以及上海華測(cè)X9三頻GPS接收機(jī)等，設(shè)計(jì)五名質(zhì)量檢查人員，依據(jù)《宗地代碼編制規(guī)則（試行）》規(guī)定有序開展測(cè)繪工作，保證工程質(zhì)量。

2 房產(chǎn)測(cè)繪在定遠(yuǎn)縣農(nóng)村集體土地“三權(quán)”確權(quán)登記中的應(yīng)用

2.1 房產(chǎn)測(cè)繪設(shè)計(jì)

首先，調(diào)查單元為宗地，在所有權(quán)的調(diào)查上單位設(shè)定依據(jù)為村民小組，宅基地權(quán)屬調(diào)查上以戶為單位，在集體建設(shè)用地權(quán)屬上的調(diào)查上主要以院落分布為基礎(chǔ)，將連片的院落作為單位，結(jié)合房產(chǎn)測(cè)繪需要選用1980西安坐標(biāo)系作為平面作左邊，以3°分帶，117°作為投影帶的中央子午線。其次，由于房產(chǎn)測(cè)繪具有較大比例的特點(diǎn)，在地籍圖比例尺的設(shè)計(jì)上，結(jié)合不同范圍進(jìn)行優(yōu)化，如所有權(quán)地籍圖的比例尺為1:2000，地籍圖設(shè)計(jì)為0.5m×0.5m的正方形分幅展示效果。最后，在整體上的流程設(shè)計(jì)為主要為制定方案－培訓(xùn)人員－預(yù)處理數(shù)據(jù)－采集數(shù)據(jù)－檢查質(zhì)量－提交資料，細(xì)化流程如圖1。

圖1 房產(chǎn)測(cè)繪完整流程圖

2.2 圖根控制測(cè)繪

受項(xiàng)目本身的特殊性影響，實(shí)際應(yīng)用房產(chǎn)測(cè)繪的過(guò)程中，施測(cè)對(duì)象主要就是農(nóng)村居民點(diǎn)，考慮到測(cè)區(qū)的面積廣、范圍大，且居民點(diǎn)分布較為分散，在圖根控制點(diǎn)的選擇上主要利用GPS RTK技術(shù)，保證設(shè)計(jì)可以符合碎步測(cè)量需求，利用鋼釘?shù)确绞焦潭c(diǎn)位，并將測(cè)繪儀器進(jìn)行整平，按照技術(shù)要求進(jìn)行對(duì)中。同時(shí)，規(guī)范編號(hào)方式，應(yīng)用RTK測(cè)繪技術(shù)保證測(cè)繪效果。在應(yīng)用RTK上，需要分析好衛(wèi)星狀態(tài)，如果在設(shè)備高度角15°上的衛(wèi)星個(gè)數(shù)小于5則不能開展測(cè)繪工作，如果不低于5則可以使用，以6個(gè)或者6個(gè)以上的觀測(cè)效果最好。此外，需結(jié)合測(cè)區(qū)環(huán)境，有針對(duì)性地設(shè)計(jì)流動(dòng)站，避免流動(dòng)站附近具有成片的水域或者地帶過(guò)于隱蔽，并避免周圍環(huán)境有高強(qiáng)度的電磁波，防止外界環(huán)境對(duì)觀測(cè)效果的干擾，觀測(cè)之前需要將設(shè)備進(jìn)行初始化操作，獲取固定解，如果經(jīng)過(guò)一定時(shí)間固定解未能被有效獲取，則可以將通信鏈路進(jìn)行斷開，重新初始化。

圖2 圖根控制點(diǎn)測(cè)繪

針對(duì)不能覆蓋RTK信號(hào)的區(qū)域，可以應(yīng)用導(dǎo)線測(cè)量法，要求一級(jí)圖根測(cè)量點(diǎn)的平均導(dǎo)線邊長(zhǎng)為120m、附合導(dǎo)線長(zhǎng)度為1200m、測(cè)回?cái)?shù)（DJ2）為1、測(cè)回?cái)?shù)（DJ6）為2、0.22m的坐標(biāo)閉合差；二級(jí)測(cè)量點(diǎn)的平均導(dǎo)線邊長(zhǎng)為70m、附合導(dǎo)線長(zhǎng)度為700m、測(cè)回?cái)?shù)（DJ6）為1、0.22m的坐標(biāo)閉合差。結(jié)合實(shí)際條件將水泥釘或者木樁作為導(dǎo)線點(diǎn)標(biāo)志，保證測(cè)繪的全面性和完整性。

2.3 地形要素測(cè)繪

地形要素主要包括建筑層數(shù)、附屬建筑、水系、公用設(shè)施等，在對(duì)其的測(cè)繪上可以選擇全站儀，結(jié)合數(shù)字化的測(cè)圖軟件將測(cè)得信息繪制成圖。在測(cè)繪居民點(diǎn)的信息處理上，需要將建筑特點(diǎn)進(jìn)行真實(shí)反映，將墻基角外角作為基礎(chǔ)，結(jié)合其建筑材質(zhì)大體可以分為石、土、磚、木等，去除臨時(shí)搭建的牲畜棚房，按戶進(jìn)行有序表示，超過(guò)5m的護(hù)墩都以圍墻的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行繪制，并注意對(duì)封閉界址的籬笆、圍墻、鐵絲網(wǎng)的測(cè)繪，并做好特殊場(chǎng)所的測(cè)繪。例如，針對(duì)廁所等獨(dú)立地物，如果其在權(quán)屬宗地內(nèi)則需要進(jìn)行測(cè)繪，如果不在則結(jié)合其面積大小確定是否測(cè)繪，如果面積大于6m2則需要測(cè)繪，反之則不需要。

此外，在附屬設(shè)施和交通等方面的測(cè)繪，需要做好公路等級(jí)代碼的標(biāo)注工作，并體現(xiàn)出其鋪面材料的不同而進(jìn)行不同標(biāo)注，測(cè)出在測(cè)區(qū)中居民地中的電信線和電力線方向，測(cè)繪出較大池塘等水利方面的情況，并做好植被范圍分布、類別特征方面的測(cè)繪工作。

圖3 全站儀應(yīng)用圖

2.4 權(quán)屬測(cè)繪調(diào)查

結(jié)合已有資料通過(guò)測(cè)繪，記錄和認(rèn)定地籍情況，基本步驟為：測(cè)繪工作底圖－申請(qǐng)文件分析－地籍號(hào)預(yù)編制－通知指界－結(jié)合底圖有序調(diào)查各宗地。在實(shí)際測(cè)繪過(guò)程中需要注意保證法律程序的完備性，保證宗地提交的申請(qǐng)資料的審核結(jié)果為合格，并保證填寫表冊(cè)和繪制圖形的完整性，做到內(nèi)容齊全、填寫清楚。在宗地調(diào)查上，需要和村委會(huì)合作，由村民組長(zhǎng)引導(dǎo)調(diào)查人員進(jìn)行有序調(diào)查，將權(quán)利人的身份進(jìn)行核實(shí)，明確本宗地和相鄰宗地土地使用對(duì)象，理清宗地間共用的界線。做好準(zhǔn)備工作之后，調(diào)查人員需要依托于實(shí)物位置繪制界址點(diǎn)，在工作底圖上從上到下、自左向右的將界址點(diǎn)進(jìn)行編號(hào)，并填寫《地籍調(diào)查表》，填寫過(guò)程需要保證實(shí)地的順時(shí)針填寫，避免有所遺落，填寫之后，在雙方指界人確認(rèn)無(wú)誤的前提下進(jìn)行蓋章簽名，確認(rèn)數(shù)據(jù)。以定遠(yuǎn)縣在房屋方面的權(quán)屬為例，需將房屋產(chǎn)權(quán)人的資料證明為依據(jù)，如準(zhǔn)建證、產(chǎn)權(quán)書等，記錄好產(chǎn)權(quán)人和產(chǎn)權(quán)信息，現(xiàn)場(chǎng)拍照留存相關(guān)證明，考慮到工作條件，也可以要求留存復(fù)印件，特別記錄帶有爭(zhēng)議的房屋。

2.5 采集房產(chǎn)數(shù)據(jù)

基于房產(chǎn)測(cè)繪，在房產(chǎn)數(shù)據(jù)的采集上主要有產(chǎn)權(quán)人、層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、所在層數(shù)、房屋坐落、建成年份、權(quán)源、墻體歸屬、產(chǎn)別，在采集外業(yè)數(shù)據(jù)過(guò)程中需注意，分明房屋附屬結(jié)構(gòu)與主體結(jié)構(gòu)，清楚自然層數(shù)和建筑結(jié)構(gòu)，理清四至和用地的關(guān)系，并標(biāo)注清楚歸屬以及墻體規(guī)格。同時(shí)，用虛線表示房屋圍墻、外墻線以外部分以及分層線，并特別標(biāo)記好北方向，保證測(cè)距儀具有準(zhǔn)確的起點(diǎn)位置，讀數(shù)和報(bào)數(shù)環(huán)境不會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。

圖4 分層分戶示意圖（比例尺1:280，單位m/平方m）

在繪制草圖上需注意，工具選擇卷尺和紅外線測(cè)量?jī)x，如果相關(guān)數(shù)據(jù)是通過(guò)實(shí)地測(cè)量得出的則可以在現(xiàn)場(chǎng)繪制記錄草圖，同樣需要遵守規(guī)范要求，不能因?yàn)槭遣輬D而降低要求。針對(duì)通過(guò)RTK和全站儀測(cè)量得出的數(shù)據(jù)，在現(xiàn)場(chǎng)繪制草圖的基礎(chǔ)上，還需利用電子手簿記錄，并及時(shí)傳遞數(shù)量數(shù)據(jù)，導(dǎo)入計(jì)算機(jī)系統(tǒng)中進(jìn)行存儲(chǔ)，維護(hù)測(cè)繪數(shù)據(jù)安全。同時(shí)，針對(duì)邊長(zhǎng)的測(cè)繪工作需要保證是在實(shí)地進(jìn)行的，不能以工作人員的事后記憶進(jìn)行更改，測(cè)繪完畢后，記錄圖紙上應(yīng)帶有記錄人員、測(cè)繪人員和檢查人員的三方簽字。

3 結(jié)語(yǔ)

總而言之，從定遠(yuǎn)縣農(nóng)村集體土地“三權(quán)”確權(quán)登記項(xiàng)目對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪的應(yīng)用可以看出，房產(chǎn)測(cè)繪在不動(dòng)產(chǎn)登記中起到的積極作用，可以為其提供可靠的基礎(chǔ)資料，加快面積確定效率，輔助登記平臺(tái)的建設(shè)，需要相關(guān)人員提升對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪信息的利用率，實(shí)現(xiàn)高效的不動(dòng)產(chǎn)信息管理。