一線熱點(diǎn)城市房價(jià)走勢及對策建議

宋瑞禮

住房問題關(guān)系民生福祉。2020年召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議把解決好大城市住房突出問題擺在了房地產(chǎn)工作首位。但去年下半年以來，部分大城市房價(jià)先后出現(xiàn)了一波快速上漲的勢頭。一旦房價(jià)快速上漲的“勢”確立，必然會(huì)觸發(fā)大量投機(jī)需求，增加居民購房負(fù)擔(dān)，進(jìn)一步積累金融風(fēng)險(xiǎn)。深圳和上海等城市已出臺(tái)系列房價(jià)調(diào)控政策。應(yīng)該看到，當(dāng)前熱點(diǎn)城市房價(jià)仍處于政策與市場博弈的關(guān)鍵期，這就要繼續(xù)研究儲(chǔ)備相關(guān)調(diào)控政策，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。

一、近期一線熱點(diǎn)城市的房價(jià)應(yīng)怎么看

去年以來，影響房價(jià)的“四種力量”交織碰頭，打破了一線熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場原有平衡，推動(dòng)了房價(jià)快速上漲。

（一）市場力量的內(nèi)生驅(qū)動(dòng)

房價(jià)具有內(nèi)在的周期性波動(dòng)規(guī)律。2008年以來，我國一線熱點(diǎn)大城市房價(jià)經(jīng)歷了三輪比較完整的周期（如圖1），周期跨度時(shí)間大致為3年。受房價(jià)調(diào)控政策力度加大影響，2018年之后的這輪房價(jià)周期遲遲沒有啟動(dòng)。但這段時(shí)期，推動(dòng)房價(jià)上漲的動(dòng)能仍在積累。一是購買能力在提升?！?020方太·胡潤財(cái)富報(bào)告》顯示，截至2019年底，位居全國前三甲的北京、廣東和上海，擁有600萬人民幣資產(chǎn)的“富裕家庭”數(shù)量較2018年分別增長了1.6%、1.9%和1.5%。二是符合購房條件的人群在增多。一線熱點(diǎn)城市戶籍人口持續(xù)增長，滿足繳納社保年限要求的非戶籍人口數(shù)量也在擴(kuò)張。三是新冠肺炎疫情的影響在釋放。國外疫情防控不力，部分人群出國工作和學(xué)習(xí)受阻，也增加了對一線熱點(diǎn)城市住房需求。

（二）人地矛盾的客觀反映

房價(jià)上漲是住房供需失衡的直接反映。土地是決定住房供給規(guī)模的首要決定因素。我國一線熱點(diǎn)大城市人地之間的矛盾一直比較緊張。一是總量性矛盾突出。以房價(jià)上漲最快的深圳為例，2011年至2019年，常住人口增加了297萬人，但同期新增的住宅土地規(guī)劃建筑面積僅為559萬平方米，人均不到2平方米。二是結(jié)構(gòu)性矛盾凸顯。一線熱點(diǎn)城市新增的住宅用地主要位于遠(yuǎn)郊區(qū)，城市中心區(qū)的土地供給偏少，如北京西城區(qū)已維持了多年土地供給零增長，上海徐匯區(qū)、黃浦區(qū)等中心城區(qū)土地供給規(guī)模也很小。中心城區(qū)對人口具有較大引力，這無疑會(huì)進(jìn)一步激化人地之間的結(jié)構(gòu)性矛盾。

（三）貨幣放松的資金支持

信貸資金寬裕是推動(dòng)房價(jià)上漲的支撐條件。從數(shù)據(jù)來看，一線熱點(diǎn)城市的資金面呈現(xiàn)“穩(wěn)+快”特征。一是個(gè)人住房貸款增速穩(wěn)。2020年12月末，北京個(gè)人住房貸款余額同比增長5.5%，比上年同期提高0.6個(gè)百分點(diǎn);上海個(gè)人住房貸款增加1025億元，僅同比少增12億元;二是政策性資金增速快。為應(yīng)對新冠肺炎疫情嚴(yán)重沖擊，銀行發(fā)放了大量低利率的紓困資金，如2020年12月末，深圳和北京的普惠小微貸款余額同比增速分別高達(dá)40.9%、30.4%。近期一線熱點(diǎn)城市嚴(yán)查經(jīng)營貸等資金違規(guī)購房的事實(shí)表明，政策性優(yōu)惠資金可能通過“迂回”方式進(jìn)入了住房市場。由此可以判斷，一線熱點(diǎn)城市購房的信貸資金增長實(shí)際上是加快的。

（四）通脹預(yù)期的推波助瀾

住房買賣者的房價(jià)預(yù)期是引發(fā)房地產(chǎn)市場劇烈波動(dòng)的最大變量。如果形成房價(jià)上漲預(yù)期，二手房賣者傾向于延遲賣房，剛需會(huì)提前釋放，投機(jī)性需求被大量激發(fā)，市場很快陷入供不應(yīng)求狀態(tài)。從歷史規(guī)律來看，基本面因素推動(dòng)房價(jià)漲“上半場”，預(yù)期因素推動(dòng)房價(jià)漲“下半場”。受基本面因素影響，上海和深圳的房價(jià)早在2019年三季度就開始回暖。隨后發(fā)生的新冠疫情帶來的抗通脹預(yù)期起到了“火上澆油”作用，推動(dòng)了一線熱點(diǎn)城市房價(jià)加速上漲。2020年4月，深圳房價(jià)同比漲幅首次超過兩位數(shù);10月，上海和北京房價(jià)同比漲幅雙雙超過5%，一直持續(xù)到2021年2月。

二、未來一線熱點(diǎn)城市的房價(jià)將怎么走

合理判斷一線熱點(diǎn)城市房價(jià)未來走向，是謀劃儲(chǔ)備下一階段房價(jià)調(diào)控政策的重要前提。從深層邏輯上看，市場和政策博弈的力量對比將決定著一線熱點(diǎn)城市房價(jià)水平。

（一）政策持續(xù)加壓，短期房價(jià)上漲動(dòng)力有所減弱

一線熱點(diǎn)城市房價(jià)調(diào)控政策的密集出臺(tái)，提升了政策壓制房價(jià)過快上漲的力度。一是擴(kuò)大限購范圍。深圳增加了繳納社保年限要求;上海和深圳提高了夫妻離異后的購房門檻。二是延長免稅年限。深圳和上海的個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整為5年。三是提高首付比例。深圳通過建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制等方式提高了購房最低首付比例。四是嚴(yán)查違規(guī)資金。北京、上海和深圳已部署查處經(jīng)營貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域行為。五是打擊房價(jià)炒作。中介和自媒體先后被約談，要求不得炒作市場行情，制造購房恐慌情緒。房價(jià)調(diào)控政策的持續(xù)加壓，促使市場和政策力量對比發(fā)生了積極變化，對沖了房價(jià)過快上漲的勢頭。從春節(jié)后的數(shù)據(jù)來看，一線熱點(diǎn)城市的房價(jià)已開始有所降溫。

（二）供需平衡偏緊，長期房價(jià)再次反彈基礎(chǔ)猶存

住房供需狀況是判斷未來一線熱點(diǎn)城市房價(jià)走勢的主要依據(jù)。從需求角度看，表現(xiàn)出“三重動(dòng)力疊加推動(dòng)”的重要特征。一是人口多，潛在需求大。深圳常住人口數(shù)量將繼續(xù)增長;北京和上海常住人口數(shù)量雖增長放緩或減少，但由于人口基數(shù)大，潛在改善性住房需求規(guī)模仍然很大。二是收入高，有效需求強(qiáng)。一線熱點(diǎn)城市的居民收入水平和增速位居全國前列，潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求的動(dòng)力很足。三是資本多，投機(jī)需求旺。一線熱點(diǎn)城市資本豐沛，嗅覺靈敏，且所在地區(qū)的房子是硬通貨，一旦遇到炒作題材，很容易涌入房地產(chǎn)市場。從供給角度看，表現(xiàn)出“存量主導(dǎo)、新增偏遠(yuǎn)、結(jié)構(gòu)擠壓”特征。北京等城市已是二手房主導(dǎo)的時(shí)代，新增供地多位于城市邊緣或郊區(qū)，且需拿出越來越高的比例用于建設(shè)保障性住房，這將導(dǎo)致住房供給尤其是核心區(qū)供給“量小不穩(wěn)定”。綜合來看，一線熱點(diǎn)城市的住房供需大概率將長期處于緊平衡狀態(tài)。因此，如果貨幣放松等因素觸發(fā)邊際住房需求增加，很容易推動(dòng)房價(jià)進(jìn)入快速上漲軌道。

三、穩(wěn)住一線熱點(diǎn)城市的房價(jià)要怎么做

抓好一線熱點(diǎn)城市的房價(jià)調(diào)控，關(guān)鍵在于堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，多措并舉，引導(dǎo)好市場預(yù)期，統(tǒng)籌推進(jìn)住房需求側(cè)管理和供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，確保房價(jià)基本穩(wěn)定，以更好保障民生和防范金融風(fēng)險(xiǎn)。

（一）引導(dǎo)好房價(jià)預(yù)期是重點(diǎn)

迷信“房價(jià)一直漲”的市場預(yù)期是樓市泡沫的重要催化劑，這要求把搞好預(yù)期管理作為一線熱點(diǎn)城市房價(jià)調(diào)控的首要任務(wù)。黨的十八大以來，我國持續(xù)加大房價(jià)調(diào)控力度，一定程度上扭轉(zhuǎn)了一線熱點(diǎn)城市房價(jià)持續(xù)上漲的預(yù)期，但新冠肺炎疫情對這一積極變化產(chǎn)生了負(fù)面影響。因此，要正確發(fā)出貨幣和土地兩個(gè)信號(hào)，即貨幣政策“回歸常態(tài)不放水”，住宅土地拍賣避免“面粉貴過面包”;合理管控中介和媒介兩個(gè)主體，即禁止房屋中介和媒體炒作房價(jià)普漲預(yù)期，打擊“現(xiàn)在是剛需最好上車機(jī)會(huì)”等標(biāo)題黨，推動(dòng)房價(jià)預(yù)期回歸理性。

（二）搞好住房需求側(cè)管理是關(guān)鍵

與住房供給相比，住房需求是快變量。因此，短期實(shí)現(xiàn)一線熱點(diǎn)城市住房供需再平衡，必須加強(qiáng)住房需求側(cè)管理。要嚴(yán)查購房資金來源，防止經(jīng)營貸、消費(fèi)貸等資金違規(guī)進(jìn)入樓市，消除資金面的躁動(dòng)因子。要?jiǎng)?chuàng)新調(diào)控方式，探索先“快速進(jìn)兩步”，用適度過頭的政策抑制過熱需求，避免出現(xiàn)邊調(diào)控邊上漲的被動(dòng)局面;然后“慢慢退一步”，防范調(diào)控過度衍生房價(jià)“高位跳水”風(fēng)險(xiǎn)。要搞好差異化調(diào)控，深圳須“嚴(yán)”調(diào)，上海須“緊”調(diào)，北京須“預(yù)”調(diào)，通過動(dòng)態(tài)調(diào)整限購等政策，堅(jiān)決把過熱的住房需求壓下去。要合理調(diào)整人口與產(chǎn)業(yè)規(guī)模，確保與土地空間容量相匹配。

（三）推進(jìn)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革是核心

實(shí)現(xiàn)一線熱點(diǎn)城市住房市場供需長期均衡，需加快推進(jìn)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，確保住房“總量夠住、結(jié)構(gòu)匹配”。增量上要拓源，加快住宅規(guī)劃用地上市節(jié)奏;適度提高住宅與非住宅用地比例;支持深圳與東莞、惠州一體化發(fā)展，破解深圳土地儲(chǔ)備不足難題。存量上要挖潛，城市更新宜改則改、宜拆則拆，不搞“一刀切”;有條件支持閑置商辦改住房;支持深圳等城市試點(diǎn)開征房產(chǎn)稅，研究開征空置稅，倒逼更多投資性房產(chǎn)進(jìn)入市場，爭取為剛需提供更多房源。

（作者單位：國家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測部）