從長租公寓“爆雷 ”看公證作用

摘要：長租公寓頻頻爆雷，無論是租客還是房主均蒙受損失，應當充分利用公證的作用，維護最貼近民生的房屋租賃市場穩(wěn)定，保障租客和房主的利益。

關鍵詞：長租公寓; 公證 ;保全證據(jù)公證; 租賃合同公證

最近，無論是新聞，還是網(wǎng)絡，我們很容易聽到關于“某某公寓跑路”和“某某租房房東無法收到租金”等一系列長租公寓“爆雷”的消息。什么是“長租公寓”？“長租公寓”又名“白領公寓”，或稱“單身合租公寓”，是房地產(chǎn)市場一個新興的行業(yè)，將業(yè)主房屋租賃過來，進行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給需要人士。國內(nèi)長租公寓主要分為“集中式”和“分散式”兩類。集中式主要以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運作模式，利用自持土地開發(fā)或樓宇整租改造方式進行運營;分散式主要從租賃中介業(yè)務延展而來，依靠整合戶主房源進行重新裝修管理，類似“二房東”。而近期不斷“爆雷”的正是分散式類型的，通過整合私人房主的房源，由統(tǒng)一的平臺公司進行裝修、管理，再分租到個人。其實從操作模式來說并沒有太大的問題，反而因統(tǒng)一的平臺公司能夠?qū)α闵⒌淖鈶暨M行一致管理，并且能夠杜絕因個人房主或租戶原因?qū)е聦Ψ嚼媸軗p的情況，但在實際操作過程中，問題在于平臺公司在收私人房主時允諾的高租金其實已經(jīng)超過了收取租客的租金，并且給房主是月付高租金，而對租客是年收低租金，平臺公司理論上可能希望通過這種租金差進行資本操作來賺取更高的利潤，但實際上，金融市場的風云變幻和不穩(wěn)定以及一些其他因素最終導致了平臺公司資金鏈斷裂，在收取了租客足額租金后又無法按月支付給房東，并且部分租客可能因無法一次性支付租金還為此背負了貸款。租客背負高額貸款，房主無法獲得租金收益，平臺公司破產(chǎn)跑路，這一系列情況加在一起，導致了新聞中出現(xiàn)的各種矛盾激發(fā)的情況。

那么為何公證如果能夠介入“長租公寓”中，能產(chǎn)生什么效果呢？首先，在簽訂租賃合同時，可以就該合同進行公證，一是平臺公司與房主的租賃合同，二是平臺公司與租客的租賃合同，并且建議就該合同中加入提存條款，確保出租方和租賃方的資金交易安全，而平臺公司可通過定期在公證處平臺公示其資金使用情況加強監(jiān)督效果。其次，在租賃合同中加入租客違約后的處理方式，包括從前期的送達告知保全證據(jù)公證到后期騰退、清點保全證據(jù)公證等，確保租客違約的情況下房主權益能夠得到保障，并且減少房主的損失。再次，若房屋在租賃前后租賃后的情況，也可由公證處對房屋現(xiàn)狀進行證據(jù)保全公證，以便房主或是平臺公司在房屋受損或房屋內(nèi)財物受損情況進行追逃。最后，若出現(xiàn)平臺公司跑路的情況，公證處還可以組織房主和租客進行調(diào)解協(xié)商，通過公證處出具法律意見書的形式分析利弊，已達到能快速平和的對兩個受害者之間的糾紛進行解決，并且對解決后的結果已簽訂協(xié)議的方式進行確定，確保在后續(xù)過程中雙方能夠有依據(jù)執(zhí)行。

其實，公證若能介入房屋租賃市場，不管是長租公寓還是個人租房，都較傳統(tǒng)人租人的租賃方式更有保障。公證行業(yè)是專業(yè)的法律從業(yè)者，具備較平常人更高的法律素養(yǎng)和知識。因此，從租賃合同的擬定開始，公證機構就能很好的把控雙方的權利義務對等的平衡，而不是一味偏向房東或是一味偏向租客。租賃合同的標的物即所出租房屋，經(jīng)常也能看到出租房屋出現(xiàn)“照騙”的情況，尤其是一些才畢業(yè)的大學生等社會經(jīng)驗不足的租房客很容易就被蒙騙因而產(chǎn)生損失，若公證處前期對房屋現(xiàn)狀進行證據(jù)保全公證，一來是作為租客租賃房屋時的參考，二來若租客退租后房屋或內(nèi)部財務出現(xiàn)損毀，可供房主向租客進行追償所用。租賃期間難免會出現(xiàn)一方違約的情況，若提前在租賃合同中對房屋押金和租金進行提存，房主違約提前收回房屋，租客也不至于在押金和租金方面蒙受損失，實際操作過程中，并不只會出現(xiàn)房主違約的情況，租客違約的情況也有很多，因此提前在租賃合同中就租客違約不按期繳納租金或是未經(jīng)過房主同意惡意延遲租賃期、不在限期內(nèi)搬離房屋的情況進行騰退的約定，并且可以就房屋內(nèi)屬租客所有的財產(chǎn)進行處理已抵償租金。

公證是預防糾紛的一種良好機制，合理借助公證的作用介入房屋租賃市場維護租賃市場的穩(wěn)當運行和租賃雙方權益保障是一項成本極低且極有效的方式。公證在民生中還大有所為，但是也還需要進一步的探討和發(fā)現(xiàn)。

作者簡介：張瑩、1988年1月、女、漢族、四川省成都市、研究生學歷、四川省成都市成都公證處、郵編610000、家事（社區(qū)）業(yè)務部部長、四級公證員、主要從事公證工作

（四川省成都市成都公證處?610000）