房地產(chǎn)是把雙刃劍

維舟

近三十年來，中國經(jīng)濟(jì)繁榮的原因，雖然一直眾說紛紜，但至少在表象上是各地都一致的—那就是處處可見的樓市。房價(jià)漲幅幾乎牽動(dòng)著所有人的心，而房子對中國人來說也成了最好的投資對象，由此帶來的“土地財(cái)政”極大地推動(dòng)了中國城市的發(fā)展。現(xiàn)在的問題是：也正是因?yàn)檫@一模式太成功了，它也就帶來了一系列特別棘手的問題。值得警惕的是，物極必反，這最終可能反過來阻礙城市發(fā)展。因?yàn)槿魏我粋€(gè)地方的建設(shè)用地都是有限的資源，不可能無限制地依靠土地財(cái)政來獲得融資，而在現(xiàn)在的模式下，可用的土地越來越少，地價(jià)越來越高，這就使得下一次拆遷開發(fā)的成本更高了。一座城市的經(jīng)濟(jì)增長，最終依靠的并不是樓，而是人，也只有人才能無限地創(chuàng)造財(cái)富，不受制于空間的有限性。這就需要源源不斷地吸引更多勞動(dòng)力，尤其是高素質(zhì)人才流入，近年來各大城市都頻頻主動(dòng)出擊的“搶人大戰(zhàn)”，說到底就是為此。如果說這還不失為依靠市場機(jī)制重新分配資源，推動(dòng)中小城市也獲得發(fā)展，那么我們就要做好準(zhǔn)備，這樣演變下去，是否會(huì)出現(xiàn)像美國那樣的“城市病”：正因中心城區(qū)地價(jià)太高等一系列問題，造成企業(yè)成本、居住成本過高，最終很多人轉(zhuǎn)身離去，郊區(qū)和“陽光地帶”崛起，但城中心卻“空心化”了，以至于像底特律、密爾沃基、費(fèi)城等老城區(qū)的破敗造成了巨大的麻煩。

房價(jià)過高所帶來的，并不只是普通人“買不起房”，引發(fā)樓市高企的空置率和大量資源浪費(fèi)，還涉及社會(huì)公平性問題，推動(dòng)社會(huì)的階層分化，因?yàn)橘I不起房的通常都是弱勢群體。這在有房的大城市土著居民和沒房的新移民之間就會(huì)造成一種心理落差。這勢必會(huì)沖擊人們的勞動(dòng)倫理和一系列價(jià)值觀。由于絕大多數(shù)年輕人現(xiàn)在無力依靠自己來買房，這又助長了一種“躺平”的想法，磨滅了他們奮斗的意志，反正他們再怎么努力都買不起了。與此同時(shí)，他們要想從父母那里獨(dú)立也變得更難了，因?yàn)橐胭I房，基本都離不開父母的資助。即便對有房的居民來說，也并不輕松，因?yàn)檫@是不能輕易脫手變現(xiàn)的資產(chǎn)，畢竟還指望著它不斷升值呢！更何況，很多人還有大筆房貸沒還清。這可能讓全家人在很長時(shí)間里都不敢多花錢，節(jié)衣縮食到房貸還清才能稍稍輕松。對個(gè)人而言，這或許還算是一筆劃算的投資，但從全社會(huì)的角度來說，這意味著社會(huì)資金不成比例地投入到了不動(dòng)產(chǎn)上，當(dāng)然難免會(huì)抑制社會(huì)消費(fèi)。

從某種意義上說，當(dāng)下的房產(chǎn)就等同于古代的土地或教堂里的金銀器—它們都是不能加入流動(dòng)領(lǐng)域的資本，仿佛資本之水在流動(dòng)過程中，遇到這些凹陷的地方，就都儲(chǔ)存起來，無法繼續(xù)流動(dòng)了。和土地相似的另一點(diǎn)是：由于市場上缺乏具有相同屬性的替代品，這就成了自帶杠桿和永遠(yuǎn)升值信仰的資產(chǎn)。歷史上曾一再出現(xiàn)這樣的情形：在繁榮中獲益的群體并沒有將賺到的錢用于進(jìn)一步的投資，而是投入到不動(dòng)產(chǎn)上。在荷蘭17世紀(jì)的黃金時(shí)代，社會(huì)精英從海外冒險(xiǎn)的商人轉(zhuǎn)變?yōu)橘F族，他們將資金投入到房產(chǎn)和有價(jià)證券上；在明代的泉州，地方精英也把從海外貿(mào)易中獲得的經(jīng)濟(jì)利益用于購買良田美宅和科舉，試圖將經(jīng)濟(jì)資本轉(zhuǎn)化為社會(huì)資本，傳諸子孫。然而，當(dāng)他們試圖從中產(chǎn)階層轉(zhuǎn)變?yōu)橘F族、從企業(yè)家轉(zhuǎn)變?yōu)槭忱叩臅r(shí)候，也就開啟了當(dāng)?shù)芈L的衰落進(jìn)程。就此而言，近二十年來中國人對房地產(chǎn)、對教育投入的狂熱，絕非偶然，它折射出一種值得重視的社會(huì)變動(dòng)，而從長遠(yuǎn)來看，這很可能會(huì)損害資本的流動(dòng)性，使投入再生產(chǎn)的引擎逐漸熄火。只有當(dāng)錢流動(dòng)起來的時(shí)候，它才能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，否則它跟埋在地下的一窖銀子沒有本質(zhì)區(qū)別。正因此，如今是時(shí)候正視房地產(chǎn)這把雙刃劍了。