房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段的財(cái)務(wù)管理措施

徐逕澤

在項(xiàng)目準(zhǔn)備階段經(jīng)歷過(guò)預(yù)算和融資方面的財(cái)務(wù)管理后，當(dāng)進(jìn)入到房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段時(shí)，就是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中最主要的部分了。在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段的財(cái)務(wù)管理工作中，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員主要是對(duì)建設(shè)過(guò)程中的項(xiàng)目資金進(jìn)行管理，即房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資和預(yù)算管理兩個(gè)部分。

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資管理 進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目融資管理，首先要明確融資的結(jié)構(gòu)和來(lái)源，即確定外部融資和內(nèi)部融資的結(jié)構(gòu)比例配置，選擇有利于提高企業(yè)管理和運(yùn)作的融資渠道和來(lái)源，繼而制定合理的融資方案，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目順利而完滿的建設(shè)。一般而言，制定項(xiàng)目建設(shè)階段的融資方案主要包括以下幾步：（1）明確需求。房地產(chǎn)企業(yè)首先就要明確項(xiàng)目建設(shè)的融資需求，然后再根據(jù)企業(yè)對(duì)資金的不同需求來(lái)制定相應(yīng)的融資計(jì)劃。企業(yè)可以根據(jù)在項(xiàng)目準(zhǔn)備階段進(jìn)行的項(xiàng)目成本預(yù)算結(jié)果以及在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段對(duì)項(xiàng)目可行性所做出的分析，將項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程分成不同的階段，然后根據(jù)不同階段規(guī)劃資金的不同需求，并以此制定整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的融資方案。（2）選擇可行的融資計(jì)劃。在前一階段的基礎(chǔ)上，根據(jù)計(jì)算的不同資金需求結(jié)果與可供選擇的融資渠道、來(lái)源以及融資方式，選出幾種可行的適合房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)的融資計(jì)劃。（3）評(píng)估各種融資計(jì)劃的效果。將選擇出來(lái)的幾種可行的房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目融資計(jì)劃進(jìn)行對(duì)比與評(píng)估，在不同的融資計(jì)劃中選出一種最適合、最有效率的融資計(jì)劃。（4）高效執(zhí)行。制定好融資計(jì)劃后，就需要對(duì)項(xiàng)目建設(shè)中的融資方案進(jìn)行高效執(zhí)行，并且，企業(yè)管理者可以根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的實(shí)際情況，對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行靈活處理，并能及時(shí)準(zhǔn)確應(yīng)對(duì)突發(fā)狀況。

（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)算管理 當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段中的融資管理部分完成后，項(xiàng)目建設(shè)就開(kāi)始逐步實(shí)施了，此時(shí)需要企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員按照既定的融資計(jì)劃管理項(xiàng)目資金，并對(duì)整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程進(jìn)行實(shí)時(shí)預(yù)算管理，即在項(xiàng)目預(yù)算管理前，預(yù)算管理過(guò)程中以及預(yù)算管理之后對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全程監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決，并調(diào)整預(yù)算方案，從而從整體上把握項(xiàng)目預(yù)算執(zhí)行的運(yùn)轉(zhuǎn)情況。在根據(jù)融資方案制定好項(xiàng)目預(yù)算方案后，需要靈活地執(zhí)行該方案，如果要實(shí)現(xiàn)企業(yè)既定的預(yù)算管理目標(biāo)，就必須按照預(yù)算方案執(zhí)行并進(jìn)行高效的預(yù)算管理。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目預(yù)算管理主要包括：預(yù)算計(jì)劃的執(zhí)行、突發(fā)狀況的調(diào)整以及預(yù)算方案執(zhí)行完成后的反饋與評(píng)估。另外，預(yù)算計(jì)劃的執(zhí)行需要企業(yè)內(nèi)部整體掌控，而不只是財(cái)務(wù)部門(mén)的責(zé)任，所以，參與到房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的各個(gè)部門(mén)首先要做好本部門(mén)的預(yù)算管理，然后才能協(xié)調(diào)好企業(yè)內(nèi)部整體的預(yù)算管理工作，一般說(shuō)來(lái)，預(yù)算管理工作的要點(diǎn)主要有三個(gè)方面：（1）項(xiàng)目執(zhí)行與控制。項(xiàng)目預(yù)算計(jì)劃的執(zhí)行是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目在建設(shè)和銷售過(guò)程中發(fā)生經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行預(yù)算管理，這一過(guò)程應(yīng)該嚴(yán)格按照事先制定的預(yù)算方案來(lái)實(shí)施。并且還需要對(duì)預(yù)算方案的執(zhí)行情況進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)督，從而能在執(zhí)行過(guò)程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，準(zhǔn)確進(jìn)行調(diào)整，控制整個(gè)項(xiàng)目發(fā)展的方向。項(xiàng)目執(zhí)行和項(xiàng)目控制相結(jié)合，才能順利完成對(duì)項(xiàng)目的預(yù)算管理。（2）項(xiàng)目執(zhí)行與目標(biāo)。預(yù)算計(jì)劃是依據(jù)一定的預(yù)算管理目標(biāo)來(lái)制定的，一般而言，預(yù)算計(jì)劃執(zhí)行效率的高低會(huì)對(duì)企業(yè)利潤(rùn)指標(biāo)產(chǎn)生較大影響。因此，一方面預(yù)算計(jì)劃的執(zhí)行要高效，另一方面對(duì)項(xiàng)目成本要設(shè)定一個(gè)適合本企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的目標(biāo)，再依據(jù)這一目標(biāo)成本指標(biāo)來(lái)執(zhí)行整個(gè)預(yù)算計(jì)劃，同時(shí)，要提高企業(yè)內(nèi)部員工的成本管控意識(shí)，共同促進(jìn)項(xiàng)目成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。（3）項(xiàng)目執(zhí)行與收支。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目預(yù)算管理，主要是對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的企業(yè)成本以及項(xiàng)目資金的收支情況進(jìn)行實(shí)時(shí)控制和有效監(jiān)管，因?yàn)橘Y金鏈的正常運(yùn)轉(zhuǎn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和日常管理而言異常重要，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要的資金量大，并且使用周期較長(zhǎng)，如何平衡項(xiàng)目成本和資金的供給與使用是企業(yè)進(jìn)行預(yù)算管理的重中之重，因此，對(duì)項(xiàng)目預(yù)算管理的執(zhí)行還要充分考慮到項(xiàng)目資金的收支情況。

（三）項(xiàng)目預(yù)算調(diào)整 在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段的財(cái)務(wù)管理工作中，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員主要是對(duì)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的項(xiàng)目資金進(jìn)行管理，即房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資和預(yù)算管理兩個(gè)部分。但在實(shí)際工作中，當(dāng)完成了對(duì)項(xiàng)目融資計(jì)劃和預(yù)算計(jì)劃的制定后，在執(zhí)行計(jì)劃時(shí)要根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際情況對(duì)項(xiàng)目資金的運(yùn)用和成本控制過(guò)程進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并合理調(diào)整。房地產(chǎn)項(xiàng)目是一種建設(shè)周期長(zhǎng)，資金需求量特別大的項(xiàng)目，并且在建設(shè)過(guò)程中，還極有可能受到國(guó)家相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響;因此，企業(yè)在實(shí)施具體的融資計(jì)劃和預(yù)算計(jì)劃時(shí)，還應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中所遇到的宏觀和微觀環(huán)境的變化情況進(jìn)行靈活執(zhí)行，及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目計(jì)劃，合理選擇高效的項(xiàng)目方案，靈活處理突發(fā)事件，從而在合乎國(guó)家政策和法規(guī)的情況下保證房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程的順利完成。