強(qiáng)化經(jīng)營成本控制完善房地產(chǎn)財務(wù)管理策略探討

劉金昕

房地產(chǎn)財務(wù)成本管理與控制過程中往往會受到融資資金運(yùn)營、利潤分配等多個方面的影響，強(qiáng)化對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成本控制能夠有效提高財務(wù)管理水平，為行業(yè)帶來穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)效益。現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)市場普遍存在負(fù)債過多、償還能力低的問題，有必要對成本控制與管理引起重視。本文討論了成本管理在房地產(chǎn)財務(wù)管理中的重要性，并就其存在的問題提出相關(guān)措施，希望能夠有效推動整個房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

一、前言

房地產(chǎn)企業(yè)要想快速健康發(fā)展，就必須把財務(wù)管理與成本控制提高到戰(zhàn)略層面，充分發(fā)揮成本控制的作用，提高自身的市場競爭力。企業(yè)在運(yùn)營過程中應(yīng)不斷完善管理體系，合理地運(yùn)用工程型成本管理系統(tǒng)，在設(shè)計階段科學(xué)計算減小工程造價投入與成本支出，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

二、財務(wù)成本管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的重要性

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本核算管理需要定期進(jìn)行成本預(yù)測，通過財務(wù)成本核算管理方式能夠科學(xué)地運(yùn)用地產(chǎn)資金，管理地產(chǎn)資金的正常流通，有效降低生產(chǎn)經(jīng)營成本，最大程度地提高地產(chǎn)企業(yè)社會經(jīng)濟(jì)效益。在公司財務(wù)資金成本控制管理中，分析數(shù)據(jù)能夠?yàn)楣緵Q策和財務(wù)計劃實(shí)施提供一個基礎(chǔ)數(shù)據(jù)條件;另外能夠使用與控制數(shù)據(jù)核算，考核數(shù)據(jù)分析等功能相互配合，并通過一套科學(xué)有效管理方法規(guī)范財務(wù)成本控制管理，做到全方位的對公司資金的正常運(yùn)動情況進(jìn)行成本監(jiān)管和風(fēng)險控制。優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的日常財務(wù)運(yùn)營成本風(fēng)險管理，有助于有效促進(jìn)地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，并在短短的時間內(nèi)有效提升地產(chǎn)企業(yè)的市場發(fā)展競爭能力和營業(yè)收入水平。做好公司財務(wù)經(jīng)濟(jì)成本管理工作同樣有利于企業(yè)做出正確的財務(wù)經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略，提高經(jīng)營資金綜合利用率，促進(jìn)財務(wù)經(jīng)營成本管理工作的順利開展。在具體流程實(shí)行實(shí)施過程中，各個環(huán)節(jié)都要緊密配合，彼此相互促進(jìn)，有助于全面穩(wěn)步提升我國企業(yè)的質(zhì)量管理水平。財務(wù)資產(chǎn)成本風(fēng)險管理主要應(yīng)用在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中具體應(yīng)用的業(yè)務(wù)類型多種多樣，只有充分意識到成本控制對企業(yè)資金風(fēng)險管理的重要性，才能夠真正使地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)健康、穩(wěn)定、快速、全面的持續(xù)發(fā)展。

三、房地產(chǎn)成本管理中存在的問題

（一）房地產(chǎn)成本核算缺乏可靠性

房地產(chǎn)開發(fā)項目不僅規(guī)模比較大，而且開發(fā)周期也比較長，所以，一般的房產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃形式都主要是按照一個房產(chǎn)開發(fā)項目分期開發(fā)來規(guī)劃進(jìn)行的。其中的還有很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于計量成本依據(jù)也往往出現(xiàn)很多錯誤，在資產(chǎn)進(jìn)行成本計量時往往沒有準(zhǔn)確依據(jù)房地產(chǎn)品實(shí)際使用特點(diǎn)情況來合理確定成本核算依據(jù)對象，致使資產(chǎn)成本核算更加不可靠。目前，很多企業(yè)都將公司財務(wù)部門賬實(shí)核算與建筑施工監(jiān)理部門賬實(shí)核算方式進(jìn)行合理拆分，致使兩個核算部門中只有兩種賬實(shí)核算應(yīng)用方式，這不僅是目前造成企業(yè)賬實(shí)核算出現(xiàn)較大差異的主要組成原因，同時產(chǎn)品在此核算過程中也基本得到了充分體現(xiàn)，完全喪失了總成本核算的真正應(yīng)用價值。

（二）成本風(fēng)險管理體制不完善，缺乏風(fēng)險意識

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在初期項目開發(fā)時，企業(yè)財務(wù)風(fēng)險和初期財務(wù)成本風(fēng)險都比較小，而且開發(fā)企業(yè)初期資金實(shí)際流入量也較大，存在各種具有競爭性的因素，這就容易導(dǎo)致從房地產(chǎn)項目開發(fā)初期企業(yè)財務(wù)成本風(fēng)險管理就未能真正得到充分重視。尤其是在管理過程中完全忽視了盈利率和虧損管理問題，久而久之也就形成了一種粗放式企業(yè)經(jīng)營成本管理模式。根據(jù)現(xiàn)如今發(fā)展趨勢，要求房地產(chǎn)企業(yè)管理者和企業(yè)財務(wù)部門及其工作人員必須全面深入監(jiān)管本地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)經(jīng)營狀況及資產(chǎn)成本核算中的問題。將企業(yè)財務(wù)管理與企業(yè)成本核算管理進(jìn)行有效緊密結(jié)合，提高企業(yè)成本核算管理風(fēng)險意識，進(jìn)而有效保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。

（三）工程預(yù)結(jié)算過于保守

首先是工程預(yù)算的結(jié)算定額要定期及時更新過于依賴定額進(jìn)行換算將無法有效保證工程預(yù)決算的精確和真實(shí)，不僅計算繁瑣且在計算過程中容易出現(xiàn)計算失誤等問題。另外工程預(yù)決算往往不利于我們長期進(jìn)行一個綜合的工程管理，設(shè)計方案單位和工程建設(shè)者及施工單位之間由于往往缺少有效溝通交流，容易因此產(chǎn)生很多意見分歧，容易在實(shí)際工程建設(shè)中也會遇到較多的疑難問題，導(dǎo)致工作效率低下。最后關(guān)于高收入預(yù)算的現(xiàn)實(shí)假象，在很多外資企業(yè)還在工程預(yù)決算執(zhí)行階段，容易就會出現(xiàn)預(yù)算造假，這樣就容易使我們國家重點(diǎn)投資項目受到巨大損失，納稅人的財政貢獻(xiàn)直接流入個人，不僅造成工程質(zhì)量低下，更嚴(yán)重?fù)p害了全國人民的根本利益。

（四）財務(wù)成本管理不全面

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本財務(wù)管理成本可以被細(xì)分為土地開發(fā)成本，工程建設(shè)成本，前期準(zhǔn)備費(fèi)用，營銷管理費(fèi)用財務(wù)管理等多個基本方面，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本財務(wù)管理成本費(fèi)用管理比其他一些地產(chǎn)行業(yè)更為復(fù)雜。正是由于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的日益復(fù)雜性，就更加的要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的系統(tǒng)財務(wù)資產(chǎn)成本風(fēng)險管理必須善于建立有效的地產(chǎn)系統(tǒng)財務(wù)成本風(fēng)險控制管理戰(zhàn)略。但是很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在降低財務(wù)管理成本以及運(yùn)行程序上仍然存在一定的控制缺陷，沒有實(shí)現(xiàn)對社會資金和人力資源的合理流動全面的有效控制。

四、房地產(chǎn)財務(wù)管理與成本控制的有效策略

（一）加強(qiáng)對財務(wù)管理與成本的控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理應(yīng)當(dāng)高度重視企業(yè)財務(wù)管理與經(jīng)營成本風(fēng)險控制，加強(qiáng)對管理的重視程度，還有對典型企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生的社會影響力等，這些典型企業(yè)都認(rèn)為應(yīng)該與其明確聯(lián)系起來。在企業(yè)財務(wù)管理上，從日常的企業(yè)財務(wù)管理環(huán)節(jié)做起，工作更加細(xì)致化，才可以能夠?yàn)楹竺娴钠髽I(yè)財務(wù)管理相關(guān)工作開展打下良好的理論基礎(chǔ)，規(guī)范企業(yè)財務(wù)管理的各部門，對企業(yè)財務(wù)情況做出詳細(xì)的和科學(xué)的管理計劃，需要對實(shí)際財務(wù)情況進(jìn)行對比分析，使得企業(yè)財務(wù)上的管理更加有序，更好地協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)者對企業(yè)財務(wù)作出有效率的決策。在工程成本管理控制制度方面，企業(yè)員工應(yīng)當(dāng)合理的組織進(jìn)行工程成本管理控制，不要僅僅局限于某一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，應(yīng)適當(dāng)放大戰(zhàn)略眼光，成本管理控制制度應(yīng)根據(jù)實(shí)際工作情況角度出發(fā)，在不增加損害整個工程進(jìn)度生產(chǎn)質(zhì)量的成本前提下，從而為企業(yè)發(fā)展帶來更多的經(jīng)濟(jì)效益。

（二）建立多元化的融資渠道

為了不斷應(yīng)對當(dāng)前房地產(chǎn)投資市場高速發(fā)展中的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部應(yīng)當(dāng)不斷的挖掘自身潛在的市場實(shí)力，提升自身綜合競爭能力，對于地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的土地留存量和資金應(yīng)當(dāng)進(jìn)行合理的配置應(yīng)用，不斷的進(jìn)行各種多元化的企業(yè)融資。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也需要盡快改變以往長期依賴傳統(tǒng)商業(yè)機(jī)構(gòu)銀行貸款的融資習(xí)慣，轉(zhuǎn)而向多媒體渠道直接融資業(yè)務(wù)方向快速發(fā)展。比如，可以通過實(shí)行信托融資計劃，不斷通過進(jìn)行持有股權(quán)的信托融資、典當(dāng)、銷售、融資資產(chǎn)采購和再融資，資產(chǎn)配置證券化等多種融資方式開拓融資地產(chǎn)渠道，這樣也就可以極大地有效減少地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的固定資產(chǎn)負(fù)債率，不斷大大降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部融資運(yùn)營成本，節(jié)約企業(yè)相關(guān)的內(nèi)部財務(wù)費(fèi)用，不斷完善優(yōu)化地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金管理結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)投資企業(yè)的財務(wù)融資管理渠道更加多元化，可以不斷擴(kuò)大提高自身金融資產(chǎn)所有權(quán)益的分配比率，將自身財務(wù)投資風(fēng)險基本控制在自身可以有效控制的風(fēng)險范圍之內(nèi)，有利于房地產(chǎn)投資企業(yè)的長期穩(wěn)定健康發(fā)展。

（三）完善成本風(fēng)險控制，確保管理流程合理性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理應(yīng)充分結(jié)合資產(chǎn)成本風(fēng)險增加以及收益風(fēng)險降低特點(diǎn)來有效實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)成本風(fēng)險控制有效管理。通過實(shí)施加強(qiáng)項目管理監(jiān)控施工工程建設(shè)項目設(shè)計過程與施工流程，加大力度監(jiān)控項目設(shè)計與施工開發(fā)過程費(fèi)用，在前期強(qiáng)化施工效率監(jiān)控基礎(chǔ)上有效減少項目施工建設(shè)成本。要以項目成本核算與土地開發(fā)項目實(shí)現(xiàn)成本制度有效控制，在項目管理中特別注重機(jī)制創(chuàng)新，提高項目管理決策力度，以實(shí)施精細(xì)化項目管理決策為主，大大提高項目資金有效使用率，在不斷強(qiáng)化開發(fā)項目工程成本核算控制合理性、精確性的根本基礎(chǔ)上，強(qiáng)化項目成本核算控制管理決策的科學(xué)合理性，從而在多方面上不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)經(jīng)營利潤。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程成本管控中，工程建設(shè)成本如何作為一項特別關(guān)鍵的管理內(nèi)容，結(jié)合工程建設(shè)與配套工程成本如何來更有針對性進(jìn)行管理和有效控制企業(yè)工程建設(shè)成本。在對現(xiàn)有分級經(jīng)營企業(yè)管理成本風(fēng)險經(jīng)濟(jì)性的測算下，實(shí)現(xiàn)有效合理化企業(yè)成本風(fēng)險管理，并及時制定具體的企業(yè)成本風(fēng)險控制管理體系，并有效保證體系的成本合理性。在嚴(yán)格細(xì)化工程控制進(jìn)度指標(biāo)下，將其指標(biāo)落實(shí)實(shí)施到具體工作流程中，實(shí)現(xiàn)有效監(jiān)督指導(dǎo)整體工程進(jìn)度。在工程施工中，要認(rèn)真總結(jié)一下工程管理流程不可能完善之處，采取具有針對性的措施對其進(jìn)行完善，以工程制度強(qiáng)化管理作為方式，細(xì)化落實(shí)各項崗位職責(zé)，做到各工程環(huán)節(jié)對應(yīng)到個人，避免責(zé)任推諉現(xiàn)象，實(shí)現(xiàn)工程權(quán)責(zé)明確，節(jié)省不必要的人力支出。

五、結(jié)語

隨著經(jīng)濟(jì)社會的不斷進(jìn)步發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理應(yīng)積極適應(yīng)這個時代的進(jìn)步發(fā)展，不斷的積極響應(yīng)國家市場經(jīng)濟(jì)管理體制深化改革，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)成本管理與經(jīng)營成本制度控制，針對于其中所可能存在的一些問題，積極地探索，采取科學(xué)有效的管理措施，高度重視企業(yè)財務(wù)管理與經(jīng)營成本制度控制，完善企業(yè)財務(wù)與經(jīng)營成本控制管理體系，加強(qiáng)對財務(wù)管理人員的專業(yè)培訓(xùn)，不斷的建立規(guī)范財務(wù)成本管理控制，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本市場化和競爭力，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

（作者單位：哈爾濱富力城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）