探索雄安住房金融新思維

陳斌 王敬東

導(dǎo)語：結(jié)合雄安新區(qū)打造“法無禁止即可為”的服務(wù)型政府理念、深入推進“城市大腦”建設(shè)、2021年1月1日起實施“兩個辦法”，大型商業(yè)銀行利用強大的金融科技力量，協(xié)助政府搭建房屋交易政務(wù)平臺（簡稱“交易平臺”），樹立房屋交易管理新理念（簡稱“新理念”），實行房屋交易注冊登記制度（簡稱“登記制”），統(tǒng)一并規(guī)范房地產(chǎn)市場交易行為（簡稱“交易行為”）。秉承新理念，結(jié)合雄安新區(qū)的新政策，探索完善房屋交易全過程的管理制度，增強商業(yè)銀行對住房金融風(fēng)險防控的有效性;賦能參與機構(gòu)、商業(yè)銀行，將共享式的住房金融服務(wù)貫穿房屋交易全過程，將住房金融服務(wù)深入到房屋生存周期的全過程。

樹立新理念 規(guī)范交易行為

近年來，部分城市通過政務(wù)平臺提供房源驗真、在線抵押等服務(wù)，對治理房地產(chǎn)市場亂象起到了一定的作用。這說明，政府通過管理實踐找尋出了一些治理亂象的手段，對治理亂象有了清晰的方向。

大型商業(yè)銀行牢記習(xí)近平總書記提出的“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，樹立新理念，利用強大的金融科技力量，協(xié)助政府搭建交易平臺，統(tǒng)一并規(guī)范交易行為。新理念的核心是以搭建交易平臺為根基，踐行房屋交易管理的數(shù)字化轉(zhuǎn)型，實行登記制，結(jié)合物業(yè)管理之房屋維護服務(wù)，實現(xiàn)對房屋生存周期的全過程溯源管理，從源頭上遏制房地產(chǎn)市場亂象。

登記制是對擬進行房屋交易的雙方實行登記制度。在房屋交易（包括買賣與租賃）前，房屋所有者（包括房屋租賃機構(gòu)）和房屋交易方登記擬上市交易房屋的手續(xù);房屋交易完成后，房屋交易方注銷登記手續(xù)。主要涉及以下四個方面。

讓真實的房源上市交易。房屋交易前，房屋交易雙方可在交易平臺上對擬交易房屋進行登記，或至少委托一家中介機構(gòu)在線提交委托協(xié)議后方可進行登記。登記時，一方面，房屋所有者須上傳與房屋交易相關(guān)的房屋信息，驗真模塊自動比對，查驗是否存在房屋交易方面的瑕疵，讓真實的房源上市交易;另一方面，房屋交易方須填寫對擬交易房屋的相關(guān)要求，方便參與機構(gòu)快速鎖定房源并提供撮合服務(wù)。

驗真模塊核實為“真”，且滿足房屋交易條件的，其房源號的鏈接才能夠被引用至房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售平臺或被委托的機構(gòu)平臺（簡稱“各類平臺”）。各類平臺上的房源，只能是源自于交易平臺上已登記的房源，禁止另行建立房源。

確保房源的唯一性、時效性。在房屋交易方注銷或房屋交易各項手續(xù)完成的當日，交易平臺上的相關(guān)信息自動隱藏，各類平臺上源于交易平臺的房源鏈接也同步下架，確保房源的唯一性、時效性。

強化對參與機構(gòu)的信用評價。房源注銷后1個月內(nèi)，通過房源號，房屋交易雙方可對房屋交易過程中的各參與機構(gòu)及人員進行評價，交易平臺記錄并監(jiān)督其信用變化情況;房屋交易雙方可查詢參與機構(gòu)的信用信息，并在交易完成后可對其進行評價，促進房屋交易市場監(jiān)督管理的良性循環(huán)。

加強房屋維護服務(wù)信息管理。建立房屋交易雙方、物業(yè)管理的互動通道，加強房屋維護服務(wù)信息管理，與房屋交易信息相關(guān)聯(lián)，便于房屋交易方查詢房屋交易前的“健康”狀況。通過登記制追溯房屋交易的每個環(huán)節(jié)，實時查詢房屋生存期間房屋維護服務(wù)的細節(jié)，實現(xiàn)房屋交易全過程管理，有效遏制房地產(chǎn)市場亂象。

雄安新區(qū)的新政策“法無禁止即可為”

2019年，中共中央、國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于支持河北雄安新區(qū)全面深化改革和擴大開放的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《意見》）?！兑庖姟诽岢鰣猿帧胺孔〔怀础钡亩ㄎ唬皞€人產(chǎn)權(quán)房以共有產(chǎn)權(quán)房為主”，堅持住房租賃市場高度發(fā)達，吸引了大量的住房租賃企業(yè)進入雄安新區(qū)。

雄安新區(qū)城市治理的最終目標是小政府、大社會，成為服務(wù)型政府的“智慧之城”。一方面，《意見》提出“全面推行清單管理制度”，并將“法無禁止即可為”作為清單管理制度和打造服務(wù)型政府的核心理念;另一方面，《意見》提出將通過建設(shè)跨部門、跨層級、跨業(yè)務(wù)的大數(shù)據(jù)中心，實現(xiàn)數(shù)據(jù)信息共享和深度應(yīng)用，深入推進“城市大腦”建設(shè)，實現(xiàn)城市管理網(wǎng)絡(luò)化、數(shù)字化、智能化的最終目標。

居住證、積分落戶制度

當前，雄安新區(qū)重點片區(qū)和工程項目建設(shè)全面展開，“兩個辦法”已于2021年1月1日起實施。《河北雄安新區(qū)居住證實施辦法（試行）》適用于雄安新區(qū)區(qū)域內(nèi)居住證的申領(lǐng)、發(fā)放、使用等相關(guān)服務(wù)管理活動?！逗颖毙郯残聟^(qū)積分落戶辦法（試行）》面向在雄安新區(qū)合法穩(wěn)定就業(yè)并居住的非雄安新區(qū)戶籍人員開放。

居住證代表著雄安新區(qū)對外來人口的接納和包容，更代表著對人的尊重，持有者可以享受當?shù)氐慕逃⑨t(yī)療、社保等基本公共服務(wù)，符合雄安新區(qū)積分落戶條件的，可申請在雄安新區(qū)落戶。

登記制

登記制與雄安新區(qū)人口管理服務(wù)理念高度契合。雄安新區(qū)加強人口全口徑信息化管理，實現(xiàn)了扁平式的人口信息整合共享。雄安新區(qū)通過推行登記制來綜合管理各類平臺房源的上線或下線環(huán)節(jié)，對房屋交易全過程進行跟蹤管理;通過數(shù)據(jù)信息共享，將房屋生存周期中不同時期的信息進行整合，形成房源的標準數(shù)據(jù)信息，服務(wù)于不同管理部門或機構(gòu)。登記制以房屋交易管理為起點，進而擴展至對房源的管理，主要是與房屋交易相關(guān)的人、財、物以及參與機構(gòu)的信息管理。

“人”是對房屋交易雙方及其信用信息的管理。一方面，實時更新房源內(nèi)人員的流動情況;另一方面，依托以居住證為載體的公共服務(wù)，深度應(yīng)用雄安新區(qū)大數(shù)據(jù)中心的數(shù)據(jù)信息，構(gòu)筑個人信息安全保護墻，將個人敏感信息脫敏，整合商業(yè)銀行信貸類信息，歸集必要的外部機構(gòu)非信貸類信息，創(chuàng)建個人信息數(shù)字化分值模型，解析成客戶商業(yè)銀行評分（Customer Commercial Bank Scoring， CCBS），賦能商業(yè)銀行及相關(guān)機構(gòu)，在客戶授權(quán)的情況下，查詢CCBS，充分“了解你的客戶”。

“財”是對房屋交易價值的管理。一方面，要摸清房屋交易價格的現(xiàn)狀、歷史波動情況，分析、預(yù)判其未來走勢等;另一方面，要做好房屋交易資金管理，尤其是房屋交易資金支付與結(jié)算的管理。

“物”是隨時間變化對房屋的管理。房屋信息從房屋破土動工之日即歸屬于房屋交易的管理范疇，納入政府對房源的管理，至房屋滅失之日止，從而厘清房屋所屬小區(qū)的變遷、治安問題、房屋基本情況、權(quán)屬信息、承租人信息等。

“參與機構(gòu)”是對與房屋交易相關(guān)機構(gòu)的聲譽管理。理順參與機構(gòu)的管理架構(gòu)，借助工商登記信息，運用房屋交易雙方對房屋交易全過程的評價模塊，厘清參與機構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍、合規(guī)情況等。通過評價模塊，房屋交易方可查詢參與機構(gòu)的信用信息，自主選擇參與機構(gòu)。

登記制與居住證、積分落戶制度無縫銜接?！逗颖毙郯残聟^(qū)居住證實施辦法（試行）》規(guī)定，在雄安新區(qū)居住半年以上的人員，具備合法穩(wěn)定就業(yè)、合法穩(wěn)定住所、連續(xù)就讀的，即可申請居住證;居住證實行簽注制度，每年簽注1次;符合雄安新區(qū)積分落戶條件的，可申請在雄安新區(qū)落戶。通過實施登記制追溯擬申請居住證者、居住證的簽注者在雄安新區(qū)的真實狀況，無縫銜接居住證、積分落戶制度管理，做好小區(qū)乃至新區(qū)的治安保障工作，維護社會的基本穩(wěn)定。

探索雄安住房金融新思維

秉承新理念，大型商業(yè)銀行協(xié)助政府建設(shè)交易平臺，結(jié)合雄安新區(qū)的新政策，探索雄安住房金融發(fā)展新思維。

增強商業(yè)銀行對住房金融風(fēng)險防控的有效性

從房屋交易過程來看，政府通過網(wǎng)簽合同備案，實現(xiàn)對房屋交易重點環(huán)節(jié)的控制。但是，政府目前還缺少對預(yù)售項目（包括政策房）從開工建設(shè)至竣工交付使用期間的項目建設(shè)全過程管理（以下簡稱“預(yù)售項目管理”）。

預(yù)售項目管理是指在房屋建設(shè)至交付使用過程中，對與預(yù)售項目有關(guān)的工程抵押、工程進度、工程驗收以及是否辦理不動產(chǎn)權(quán)證等信息（以下簡稱“數(shù)據(jù)信息”）的管理。商業(yè)銀行最想了解的就是預(yù)售項目的數(shù)據(jù)信息，以防范預(yù)售項目的“爛尾”風(fēng)險。

秉承新理念，大型商業(yè)銀行運用金融科技手段，配合政府完善房屋交易全過程中數(shù)據(jù)信息的管理，加強數(shù)據(jù)信息在政府與服務(wù)機構(gòu)之間的實時傳送，減少因數(shù)據(jù)信息滯后帶來的不確定性，增強商業(yè)銀行對住房金融風(fēng)險防控的有效性。

將共享式的住房金融服務(wù)貫穿房屋交易全過程

實行房屋交易注冊登記制度，一方面，可以通過對人、財、物、參與機構(gòu)的管理，統(tǒng)一并規(guī)范房屋交易行為，保障房屋交易各方的利益;另一方面，可以約束房屋交易雙方規(guī)范履行相關(guān)手續(xù)，為服務(wù)機構(gòu)提供完善的與房屋交易相關(guān)的信息，賦能參與機構(gòu)、商業(yè)銀行，將共享式的住房金融服務(wù)貫穿房屋交易全過程。

賦能參與機構(gòu)。面對雄安新區(qū)高度發(fā)達的房屋租賃市場，交易平臺為參與機構(gòu)提供房屋交易的撮合服務(wù)路徑，減少其平臺開發(fā)、維護、模式創(chuàng)新等相關(guān)費用的支出;通過精準對接，為房屋交易雙方提供全方位的住房金融服務(wù)，提升參與機構(gòu)的服務(wù)效率。

賦能商業(yè)銀行。不斷完善交易平臺，介入便民服務(wù)“最后一公里”，為中小商業(yè)銀行提供大型商業(yè)銀行的成熟產(chǎn)品或服務(wù)，持續(xù)創(chuàng)新共享式的住房金融服務(wù)，提升中小商業(yè)銀行的服務(wù)能力：一方面，房屋交易方在線申請個人住房貸款，商業(yè)銀行在線核實個人客戶資料、查詢CCBS、貸款審核與審批;另一方面，商業(yè)銀行在線提供與房屋交易相關(guān)的住房金融服務(wù)，比如查詢貸款申請進度等服務(wù)事項。

將住房金融服務(wù)滲透到房屋生存周期的全過程

房屋生存周期是指房屋自開發(fā)商交付使用之日起，至房屋滅失之日止。其間，房屋會經(jīng)歷空置、交易、房屋維護、居住等。未來，房屋的居住環(huán)境越來越智能化，其服務(wù)方式與支付創(chuàng)新就顯得非常重要。商業(yè)銀行從與居住有關(guān)的生活點滴入手，創(chuàng)新住房金融服務(wù)，豐富住房金融服務(wù)的方式或產(chǎn)品，提升房屋居住者的生活品質(zhì)。比如，在居住者授權(quán)的情況下，通過“城市大腦”，將與房屋相關(guān)的消費數(shù)據(jù)歸集并進行智能分析，溫馨提示居住者何時購買水、電、燃氣等生活必需品，或通過居家金融小助手在設(shè)置參數(shù)后自動完成生活必需品的采購等服務(wù)。

總而言之，秉承新理念，構(gòu)建交易平臺，將登記制與居住證、積分落戶制度相銜接，探索雄安新區(qū)住房金融新思維，完善房屋交易全過程管理，將住房金融服務(wù)滲透到房屋生存周期的全過程。不久的將來，住房金融服務(wù)就如網(wǎng)絡(luò)服務(wù)一般，滲透在你我的生活之中。

（作者單位：中國建設(shè)銀行總行，中國建設(shè)銀行河北分行）