傳統(tǒng)租賃與融資建設租金補償相結合之創(chuàng)新

1? 項目背景介紹

出租方（志誠動力科技（杭州）有限公司）因缺少建設資金且無法通過其他方式融資，擬將自有待建房產通過出租方式預收二十年租金的租賃業(yè)務模式融資。

出租方因本次出租標的租金金額較大（租金達2200萬元）且出租標的情況較為復雜，項目屬《浙江省省屬國有企業(yè)重大資產處置監(jiān)督管理暫行辦法》（浙國資發(fā)〔2013〕7號）進場交易業(yè)務范圍。出租方尋求浙江產權交易所有限公司（以下簡稱“浙交所”）助力該項目掛牌招租。

為貫徹浙江省委省政府和浙江省國資委深化國企改革新要求，助力國有企業(yè)多方式融資，浙交所承接項目后高度重視，多次與出租方開展溝通工作并幫助擬定實施方案。

2? 操作難點重點

浙交所承接項目后高度重視，對出租標的現狀進行分析，在方案初步設計階段發(fā)現難點如下：

一是出租標的建筑工程施工許可證已過期且尚未開工。出租標的為待建房產，因政府部門原因，未能開工建設導致施工許可證已過期。根據《中華人民共和國建筑法》的有關規(guī)定，為保障標的合法合規(guī)出租，浙交所及出租方在掛牌前期與政府相關部門進行了溝通，解決了掛牌過程中法律法規(guī)障礙。

二是出租標的交付時間不確定。因待建房產需補辦建筑工程施工許可證且尚未開工建設，出租標的起租時間存在不確定性。浙交所與出租方在出租方案及租賃合同中約定以實際交付時間起算出租期限的方式解決該問題。

三是承租方租金資金壓力及保障。因承租方一次性支付租金存在資金壓力同時需保障出租方建設資金安全。浙交所與出租方通過在出租方案及租賃合同中約定通過分段支付租金的方式解決上述問題。即租賃合同簽訂后五個工作日內承租方支付第一期建設資金，在出租方取得建設施工許可證后的五個工作日內支付第二期建設資金，其余款項按建筑合同進度支付，建筑物建設完成通過綜合驗收后的五日內付清全部剩余建設資金。在保障出租方建設資金的同時保護了承租方的利益，同時解決了承租方一次性全額支付租金的壓力。

3? 方案擬定過程

出租方初步擬以待建房產租賃期限為競價標的，采用降低租賃期限競價方式（荷蘭式拍賣）招租。但因待建房產交付存在不確定性及資金支付壓力，我們前期雖經多次艱難談判均未能征集到意向客戶。

浙交所在與出租方充分溝通后，重新調整出租方案。以已建房產為競價標的，待建房產總租金價格不變，兩個標的捆綁出租的方式公開招租。

出租資產簡介：杭州經濟技術開發(fā)區(qū)廠房、辦公樓（標的1）：位于杭州經濟技術開發(fā)區(qū)益豐路129號志誠公司內，地處文淵北路與益豐路之間，建筑面積約9768平方米，其中廠房4472平方米（層高10米）、辦公樓及附屬設施5296平方米（層高4.5米）。

北元M-40地塊待建房產（標的2）：位于浙江省杭州市江干區(qū)下沙街道的杭州經濟技術開發(fā)區(qū)北元M-40地塊即將建設的地上建筑物以有償的方式租賃。土地面積4，423㎡，建筑面積14，683㎡，土地使用權權證編號【杭經國用（2014）第00028號】，規(guī)劃用途為工業(yè)用地，目前待建。該土地東至志誠動力科技（杭州）有限公司及空地，南至國家電網文淵北路變電站，西至文淵北路規(guī)劃綠化，北至志誠動力科技（杭州）有限公司。

即以部分已建房產（杭州經濟技術開發(fā)區(qū)廠房、辦公樓300萬元/年）作為競價標的（標的1），待建房產（北元M-40地塊待建房產2200萬元﹤二十年﹥）作為捆綁標的（標的2）同時鎖定標的2二十年租金價格。在掛牌條件中約定承租方報名競租標的1必須同時承租標的2的招租模式。同時為防止意向客戶之間串標及競價過程中相互影響，本次交易最終采用網絡動態(tài)報價（網上報價）方式進行。

4? 項目進場始末

交易過程：2018年2月1日杭州經濟技術開發(fā)區(qū)廠房、辦公樓和北元M-40地塊待建房產整體出租項目在浙交所公開掛牌。

因出租標的為杭州市市區(qū)周邊稀缺的物流工業(yè)用地，掛牌后浙交所利用投資人信息庫等多種渠道對項目進行宣傳，最終征集到3家合格意向承租方報名。2018年2月14日，經69輪報價，該項目最終以杭州經濟技術開發(fā)區(qū)廠房、辦公樓（標的1）645萬元/年、北元M-40地塊待建房產2200萬元（二十年）（標的2）的價格成交。標的1溢價率達到115%。

本次出租將傳統(tǒng)租賃與融資建設租金補償相結合，即鎖定待建房產總租金價格，僅以已建成房產租金作為競價標的通過公開競價的方式實現了所有出租標的租金的競價。在合法合規(guī)的情況下，做到了國有資產的保值增值。將待建房產與已建房產捆綁出租并最終高溢價成交，浙交所從中積累了該種方式的寶貴經驗。

5? 案例分析及啟示

5.1? 浙交所租賃業(yè)務競價模式的首次創(chuàng)新

本次出租項目采用了全新的競價方案和模式。無論是初步方案中的荷蘭式拍賣還是最終版本的傳統(tǒng)租賃與融資建設租金補償相結合的模式都突破了浙交所傳統(tǒng)產權交易的競價模式。浙交所在本項目中取得的成功經驗，對租賃業(yè)務競價模式的創(chuàng)新具有積極意義。

5.2? 傳統(tǒng)租賃與融資建設租金補償相結合

本次出租項目具備一定的融資屬性，浙交所在本項目中取得的經驗為產權交易機構如何在租賃業(yè)務中引入更多的金融屬性作出了積極探索并具有一定的借鑒意義。

5.3? 產權交易市場平臺有助于承租方找到更多更優(yōu)質的投資人

歷經三年迅速發(fā)展，浙交所租賃平臺初具規(guī)模。2015年掛牌63宗（成交40宗）成交額80953.8611萬元，2016年掛牌277宗（成交119宗）成交額98328.4807萬元，2017年掛牌595宗（成交417宗）成交額143366.2712萬元。

本項目掛牌前期出租方與多家意向方多次溝通均未能形成一致合作意向。項目掛牌后通過浙交所平臺征集到了更多的可靠意向方，并最終促成了本項目的高溢價。本項目高溢價成交充分體現了產權交易市場的價值發(fā)現功能，通過產權交易機構公開掛牌交易有效保障了國有資產的保值增值。

5.4? 重大租賃業(yè)務規(guī)范進場的啟示

國有企業(yè)對于大型租賃業(yè)務通常采用自行招標模式征集承租方。但是通過本項目的高溢價不難發(fā)現國有企業(yè)重大租賃業(yè)務進產權交易市場掛牌交易存在著必要性。

租賃業(yè)務因持續(xù)性及重方案設計的特性對傳統(tǒng)產權交易市場的業(yè)務模式提出了挑戰(zhàn)，需要產權交易機構投入更多的精力應對租賃業(yè)務的變化。相信未來租賃業(yè)務必然成為產權交易市場中重要的組成部分。