引江濟淮工程移民房屋補償投資編制分析

王 健

（安徽省水利水電勘測設(shè)計研究總院有限公司，安徽 合肥 230088）

引江濟淮工程是溝通長江、淮河兩大流域，具有城鄉(xiāng)供水、發(fā)展江淮航運、農(nóng)業(yè)灌溉補水、改善巢湖及淮河水生態(tài)環(huán)境等綜合效益的重大水利工程。引江濟淮工程（安徽段）自南向北劃分為引江濟巢段、江淮溝通段、江水北送段三大段。主體工程輸水線路總長587.4 km，其中利用現(xiàn)有河湖長255.9 km，疏浚擴挖204.9 km，新開明渠88.7 km，布設(shè)壓力管道37.9 km。工程總體需永久征收土地8.23 萬畝，臨時征用土地15.50 萬畝，征收房屋面積274.32 萬m2，拆遷人口7.23 萬人。工程涉及安徽省沿線共6 個市、20 個縣區(qū)（開發(fā)區(qū)）、52 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。

水利工程建設(shè)征地補償和移民安置工作，既要保障移民的合法權(quán)益、滿足移民生存與發(fā)展的需求，又要顧全大局，服從國家整體安排，兼顧國家、集體、個人利益［1]。移民補償投資編制既要考慮移民群眾的切身利益，又要充分合理使用國家資金，最大限度地發(fā)揮投資效益，其補償標準的合理與否對于移民安置工作能否順利實施至關(guān)重要。

引江濟淮工程（安徽段）征地移民補償靜態(tài)總投資312.26億元，其中居民、工商企業(yè)、文化教育醫(yī)療衛(wèi)生等單位、機關(guān)事業(yè)單位以及工業(yè)企業(yè)等有關(guān)房屋及附屬建筑物和移民安置補償投資約169.55 億元，占總投資比例達到54.3%。合理確定被征收房屋及附屬建筑物補償方法和標準，對建設(shè)征地移民補償投資編制工作至關(guān)重要。被征收房屋價值體現(xiàn)在被征收房屋以及所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的價值這兩方面，本文以引江濟淮工程（安徽段）移民被征收房屋補償為例，根據(jù)其所占用土地性質(zhì)、房屋類型，對被征收房屋移民補償投資編制方法進行分析研究。

1 集體土地上的房屋及附屬建筑物補償

1.1 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上的居民房屋及附屬建筑物補償

引江濟淮工程被征收居民房屋所涉及到的市縣，如合肥市（蜀山區(qū)、高新區(qū)）、肥西縣、廬江縣、樅陽縣、壽縣，有城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上的房屋面積52.12 萬m2。根據(jù)現(xiàn)有地方安置政策，房屋安置對象可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，也可以選擇貨幣補償。根據(jù)有關(guān)分析調(diào)查，房屋安置對象更愿意選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置方式［1]。

引江濟淮工程城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的被征收房屋安置對象采用集中建設(shè)高層小區(qū)安置方式，其補償標準參照產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式計算。工程所涉及到各市縣的城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式安置標準：房屋安置對象按人均規(guī)定的產(chǎn)權(quán)調(diào)換建筑面積實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，產(chǎn)權(quán)調(diào)換后的剩余有效建筑面積按照單位平方米造價予以補償；對于人均不足規(guī)定的產(chǎn)權(quán)調(diào)換建筑面積可按規(guī)定價格補齊至人均產(chǎn)權(quán)調(diào)換建筑面積；產(chǎn)權(quán)調(diào)換后，房屋安置對象可按規(guī)定價格申請增購建筑面積。表1 為引江濟淮工程所涉及到的各市縣城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式安置標準。

表1 產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式安置標準表

城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋補償單價依據(jù)合肥市、肥西縣等地安置房已批復初步設(shè)計成果，并參考各市縣房屋造價經(jīng)濟指標分析綜合確定。經(jīng)上述分析確定的房屋補償單價應(yīng)扣除商業(yè)用房、幼兒園、地下室等投資，費用包括建筑安裝投資、必要的電梯等設(shè)備費和其他費用。

1.2 城市規(guī)劃區(qū)外集體土地上的居民房屋及附屬建筑物補償

城市規(guī)劃區(qū)外的居民房屋及附屬建筑物按照其原規(guī)模、原標準或者恢復原功能的原則補償［2]，補償標準依據(jù)安徽省發(fā)改委、水利廳皖發(fā)改農(nóng)經(jīng)［2012]98 號文《關(guān)于公布安徽省大中型水利水電工程建設(shè)地面附著物拆遷補償標準的通知》［3]（以下簡稱“皖發(fā)改農(nóng)經(jīng)［2012]98 號文”）規(guī)定計算。房屋及附屬建筑物補償標準見表2。

表2 房屋及附屬物補償標準表

1.3 集體土地上的工商企事業(yè)等單位房屋及附屬建筑物補償

集體土地上的工商企事業(yè)等單位主要有工商企業(yè)、文化、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、機關(guān)事業(yè)等單位。

文化、教育、醫(yī)療衛(wèi)生單位的土地補償費在居民點安置用地中統(tǒng)一考慮，不再單獨計列；機關(guān)事業(yè)單位土地補償費以劃撥方式取得土地使用權(quán)，其土地補償費按取得土地使用權(quán)成本價計算，費用包括區(qū)片綜合地價、青苗、有關(guān)稅費等；工商企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地補償費按照基準地價計算，在城市規(guī)劃區(qū)外的則按照成本價計算。

工商企事業(yè)等單位房屋及附屬物補償按“皖發(fā)改農(nóng)經(jīng)［2012]98 號文”規(guī)定計算，搬遷補助費按25 元/m2計算；基礎(chǔ)設(shè)施補償費參照分散安置區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費標準計算，即：6000（元/ 人）/80（m2/ 人）×667（m2/ 畝）=50025 元/ 畝。另外，工商企業(yè)還需補償其因房屋拆遷造成的停產(chǎn)損失，費用按90 元/m2補償。設(shè)施補償及設(shè)備搬遷補償費：文化、教育、醫(yī)療衛(wèi)生單位按房屋補償費的20%計算；工商企事業(yè)等單位按房屋補償費的10%計取。

1.4 居民點新址征地及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集中新建小區(qū)安置，其新址征地補償按照基本地價計算；城市規(guī)劃區(qū)外，新址征地補償按照區(qū)片綜合地價計算，并考慮青苗補償費用?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費根據(jù)安置點設(shè)計成果或類似工程已建安置房統(tǒng)計成果確定。引江濟淮工程基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費標準：農(nóng)村集中安置、分散安置分別按18000 元/人、6000 元/人計算；合肥市城市規(guī)劃區(qū)23500 元/人，其他城（集）鎮(zhèn)集中安置按21000 元/人計算。

1.5 不同安置方式補償投資比較

引江濟淮工程城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)采用集中建設(shè)高層小區(qū)安置方式，補償標準參照產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，其人均建設(shè)用地為35 元/m2；若采用集鎮(zhèn)多層安置方式，補償標準按照城市規(guī)劃區(qū)外集體土地上的居民補償標準，其人均建設(shè)用地為80 元/m2。表3 為引江濟淮工程合肥市高新區(qū)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)不同安置方式補償投資比較表，可以看出高層小區(qū)安置方式的補償投資比集鎮(zhèn)多層安置方式增加3.21 億元，投資增加比例94.0%。

表3 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)不同安置方式補償投資比較表

2 國有土地上的房屋及附屬建筑物補償

2.1 國有土地上的居民房屋及附屬建筑物補償

國有土地上的被征收居民房屋的補償，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格［2]。

引江濟淮工程涉及到國有土地上的居民房屋主要分布在肥西縣、桐城市、樅陽縣境內(nèi)，均以出讓方式取得，其搬遷安置采用貨幣化補償安置。補償費用由有資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定，綜合考慮被征收房屋所處的位置、房屋結(jié)構(gòu)、新舊程度等狀況，并根據(jù)地方規(guī)定考慮搬家費、臨時安置等費用［4]。

2.2 國有土地上的工商企事業(yè)等單位房屋及附屬建筑物補償

國有土地上的工商企事業(yè)等單位主要有工商企業(yè)、文化、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、機關(guān)事業(yè)等單位。

文化、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、機關(guān)事業(yè)等單位的土地是以劃撥方式取得土地使用權(quán)，土地補償費按取得成本地價計算。房屋及附屬物補償、搬遷補助費、設(shè)施補償及設(shè)備搬遷補償費、基礎(chǔ)設(shè)施補償費等補償標準參照集體土地上的工商企事業(yè)等單位補償。

工商企業(yè)的國有土地使用權(quán)以劃撥方式取得，其土地補償費按照成本地價計算，房屋及附屬物補償、搬遷補助費、設(shè)施補償及設(shè)備搬遷補償費、基礎(chǔ)設(shè)施補償費等補償標準參照集體土地工商企業(yè)；國有土地使用權(quán)以出讓方式獲得，其上房屋及附著物按照評估價補償。

3 工業(yè)企業(yè)遷建補償

工業(yè)企業(yè)遷建按照技術(shù)可行、經(jīng)濟合理的原則確定工業(yè)企業(yè)處理方案，可就近復建或異地搬遷，對不需要復建和國家明確關(guān)停的企業(yè)，給予一次性補償［5]。引江濟淮工程所涉及到的工業(yè)企業(yè)，其土地使用權(quán)獲取是以劃撥方式和出讓方式，劃撥方式分為無償劃撥和有償劃撥。對于以無償劃撥形式取得土地使用權(quán)，不再計列土地補償費，僅對地上房屋及附著物進行補償；對于以有償劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)對土地、地上房屋及附屬建筑物進行補償；其補償標準參照集體土地上的工商企事業(yè)等單位補償。對于其土地使用權(quán)以出讓方式獲得，其上房屋及附著物按照評估價補償。

4 存在的問題

（1）在引江濟淮等線性工程中，部分被征收主房房屋面積較小而其他附屬物較多的情況下，以費率形式計算，如房屋裝修補償、其他附屬物、設(shè)施補償及設(shè)備搬遷補償?shù)韧顿Y時，存在投資估算不足。

（2）引江濟淮工程被征收居民房屋面積和安置人口數(shù)量大，實際實施過程中多以集中高層安置為主，并存在大量“小人口”（即不在征地轉(zhuǎn)戶在冊人口中）、臨時安置時間較長等問題，導致各個地方實際支出的補償投資要比移民補償批復投資多出較多。

（3）國有土地上的部分房屋補償采用評估機構(gòu)的評估價直接列入建設(shè)征地移民補償投資中。而當前我國評估機構(gòu)執(zhí)業(yè)質(zhì)量不高、管理不規(guī)范，出具的資產(chǎn)評估報告不能滿足評審要求，評審專家不信任等問題較為突出。

5 結(jié)論及建議

建設(shè)征地移民補償投資，要以實物調(diào)查指標為依據(jù)，結(jié)合移民安置規(guī)劃設(shè)計，按照國家法律、法規(guī)等有關(guān)文件規(guī)定進行編制。

（1）在編制被征收房屋及附屬物補償投資過程中，應(yīng)依據(jù)國務(wù)院令第679 號文，按照其原規(guī)模、原標準或者恢復原功能的原則補償。針對實施過程中，提高標準部分投資補償，如“小人口”、長時間的臨時安置補償?shù)?，不?yīng)納入水利工程建設(shè)征地移民補償投資中。

（2）針對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上居民房屋及附屬建筑物補償，借鑒引江濟淮工程，參照地方有關(guān)文件規(guī)定可適當提高標準計列補償費用。

（3）隨著市場評估體系逐漸完善，為了能夠確保評估機構(gòu)的評估報告的公正、準確，可在實際的征收評估過程中，采用多家評估機構(gòu)進行綜合評估，并做好相互監(jiān)督、相互矯正的工作，最后評估成果需經(jīng)編制移民安置規(guī)劃的設(shè)計單位進行審核后，方能納入建設(shè)征地移民補償總投資。