房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃與規(guī)劃設計的探討

付承彪

上海首創(chuàng)正恒置業(yè)有限公司 上海 200000

引言

就房地產(chǎn)行業(yè)本身來看，其經(jīng)常會涉及高額數(shù)字，少則幾千萬，高達幾億元，一個項目也會花費較多的時間、人員與資金成本，其具有較大的影響，甚至對一個公司的命運具有決定性作用。因此開發(fā)商在開發(fā)項目的過程中，通常是十分謹慎的，在項目開始之前，需要對其進行全方位的調(diào)研評估，在此情況下，在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中，一個衍生行業(yè)應運而生，那就是房地產(chǎn)策劃業(yè)。從某種意義上來說，房地產(chǎn)策劃是房地產(chǎn)業(yè)的衍生物，因為其是基于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的存在而產(chǎn)生的。房地產(chǎn)策劃主要是指在對區(qū)域房地產(chǎn)市場進行充分分析的基礎上，然后再評估某個房地產(chǎn)項目，對其進行設計、包裝，使其與市場需求相符，并能滿足目標客戶的需求的這一過程。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮發(fā)展，就目前市場情況來看，已經(jīng)不再是賣方市場，更加趨于買方市場，在這一過程中，房地產(chǎn)策劃發(fā)揮著尤為關鍵的作用，其與房地產(chǎn)行業(yè)具有密切的聯(lián)系，隨著市場的發(fā)展而不斷發(fā)展，逐漸趨于成熟的趨勢。而且通過對房地產(chǎn)市場的發(fā)展脈絡進行分析，可以更加深入和清晰的了解房地產(chǎn)策劃的發(fā)展軌跡。

1 房地產(chǎn)策劃業(yè)的發(fā)展脈絡

1.1 在產(chǎn)品觀念時代，策劃找感覺

就房地產(chǎn)行業(yè)的具體情況來看，其正處于市場化發(fā)展的道路，開發(fā)商手中握有各種資源，其中既包括資金，也包括土地等。在這一過程中，開放商會進行思考，考慮什么項目具有最大的經(jīng)濟效益，思考自己開發(fā)什么項目。而且，也會對項目進行策劃，但是這時的策劃具有局限性，因為其僅僅局限于企業(yè)領導和幾個專家，他們對項目策劃展開討論，然而卻對最重要的市場調(diào)研有所忽視，具有較為強烈的主觀色彩，每個人在對項目進行策劃的過程中，完全依據(jù)自己的感覺。而在這一過程中，感覺具有隨意性，很難確定其結果如何。如果策劃者的感覺對了，那么項目也可以獲得成功，但是如果感覺不對，項目成敗很難分析。在我國房地產(chǎn)行業(yè)中，一直都存在著許多的空置房，并且這數(shù)量并未逐年減少，之所以會產(chǎn)生如此多的空置房，其從某種方面和感覺型策劃脫不了關系。在以往很長的一段時間里，房地產(chǎn)行業(yè)對策劃的理解過于狹隘，認為其僅僅是廣告策劃，認為廣告公司就是房地產(chǎn)策劃專家，其中最突出的表現(xiàn)就是基于以往的平面推廣經(jīng)驗，再尋找一個項目和其他項目的區(qū)別，也就是賣點，將其作為宣傳推廣點。

1.2 在準營銷觀念時代，策劃找概念

隨著注意力經(jīng)濟時代的到來，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)性的現(xiàn)象突出，因此產(chǎn)生了房地產(chǎn)市場的概念之戰(zhàn)，即通過附加意義的概念對房地產(chǎn)進行炒作，炒作地鐵、公園等概念，其在當時的房地產(chǎn)行業(yè)也成為一種時尚行為。同時，對于房產(chǎn)，消費者有自己的需求，同時也有自己的關注點，而消費者的潛在需求備受廣大開發(fā)商的關注，因此開發(fā)商在對房地產(chǎn)進行策劃的過程中，更加注重市場的空白點。從某種方面來說，這是一種進步，是統(tǒng)一概念下的多個層次[1]。

2 房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃設計的要點

2.1 總體開發(fā)設想

房地產(chǎn)商在拿到項目用地之后，首先會對政府的相關要求進行充分的考量，了解地塊未來的發(fā)展方向，對物業(yè)種類、周邊配套設施等種種因素進行充分的考慮。在這之后，對企業(yè)自身的發(fā)展規(guī)劃進行充分的分析，然后將二者結合起來，明確本地化的項目地位。在實際操作的過程中，需要從以下幾個環(huán)節(jié)著手：第一，對企業(yè)的現(xiàn)金流進行合理的考量，并在項目開發(fā)的過程中，嚴格的控制現(xiàn)金使用情況，合理使用資金。第二，重視政府的相關規(guī)劃，并對其予以大力的支持。第三，對項目的土地條件進行充分的分析，了解各個方面的內(nèi)容，從而更好地對其進行開發(fā)。第四，在房地產(chǎn)開發(fā)中，銷售的速度是重中之重，對于房地產(chǎn)商來說，其也是關鍵環(huán)節(jié)，因此一定要把握銷售的速度，嚴格對其進行監(jiān)控，優(yōu)化銷售手段，增加銷售量。第五，在房地產(chǎn)項目開發(fā)，客戶群體尤為關鍵，因為目前的房地產(chǎn)更多的是買方市場，所以充分調(diào)研目標群體的具體需求是必要的，這樣才可以開發(fā)出成功的房地產(chǎn)，使其在目標的客戶群體中備受歡迎。第六，在設計房屋單價的過程中，一定要對具體情況進行充分考量，而且也要考慮周圍的環(huán)境，使房屋的單價具有科學性。第七，在對房地產(chǎn)項目進行開發(fā)的過程中，開發(fā)商自身發(fā)揮著十分重要的作用，因此一定要了解開發(fā)商擅長開發(fā)的類型，這樣才可以使其更好的開發(fā)房地產(chǎn)項目，提高房地產(chǎn)項目開發(fā)的質(zhì)量與效率，使其獲得最大的經(jīng)濟效益。第八，在房地產(chǎn)開發(fā)中，開發(fā)商發(fā)揮著十分重要的作用，一定要對開發(fā)商的需求進行觀察，在對項目進行策劃的過程中，一定要重視開發(fā)商所要求的利益，并盡可能使規(guī)劃與之相符。同時對于開發(fā)商明確的一些品牌，也應該規(guī)劃設計其中，從而使規(guī)劃設計與開發(fā)商的預期相符。在實際操作的過程中，一定要將以上八點相結合，這樣可以明確項目定位。在這之后，需要結合政府的建設周期、公司的現(xiàn)金流等指標，根據(jù)實際情況，制定切實可行的開發(fā)周期。

2.2 道路系統(tǒng)規(guī)劃

在城市發(fā)展中，路網(wǎng)是十分重要的，其在城市發(fā)展中發(fā)揮著骨架作用，因此科學合理的設計路網(wǎng)是必要的，這樣才可以使城市的品質(zhì)感和通暢感有所提升，而在對居住小區(qū)進行設計的過程中，也應該遵循這一理論。在項目規(guī)劃設計中，設置便捷的路網(wǎng)系統(tǒng)是其重要的組成部分。目前，私家車的數(shù)量在不斷增加，一家一部車基本已經(jīng)成為現(xiàn)實，甚至出現(xiàn)了一家?guī)撞寇嚨那闆r，由于車輛的增加，不僅使城市道路具有更大的壓力，同時也使房地產(chǎn)項目開發(fā)具有更大的壓力，對其提出了更高的要求。在小區(qū)內(nèi)部，為了使行人可以安全的行走，行車不會干擾行人，在對路網(wǎng)進行規(guī)劃設計時，應該使道路人車分流，即將人行道路和車行道路相分離。汽車在駛入小區(qū)之后，可以到停車位或者地下停車庫，盡可能少或者不在小區(qū)道路上行駛。隨著汽車數(shù)量的不斷增加，不僅需要小區(qū)更加科學合理的設計道路系統(tǒng)，而且也需要小區(qū)的停車位數(shù)量與汽車的增長量相符。

2.3 配套公共服務設施系統(tǒng)規(guī)劃

在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，項目配套公共服務系統(tǒng)尤為關鍵，因此應該對其進行科學合理的規(guī)劃設計。在對其進行設計的過程中，首先應該對項目居住人口的數(shù)量進行充分的考量，然后再對公共配套服務設施進行合理的配置，一定要使其數(shù)量與居住的人口數(shù)量相適應，并且其在小區(qū)中的分布情況具有合理性，進而可以為小區(qū)的每位居民提供便利，同時在規(guī)劃設計的過程中，應該具備長遠眼光，需要對后期管理和經(jīng)營的一系列問題進行充分考慮[2]。

2.4 綜合管網(wǎng)的規(guī)劃

綜合管線的規(guī)劃主要是指綜合設計小區(qū)的各種管線，在這一過程中，如果規(guī)劃不當，或者出現(xiàn)問題，那么將會對小區(qū)產(chǎn)生極大的影響，使小區(qū)出現(xiàn)停電停水的情況，無法居住。由此可見，綜合管網(wǎng)的規(guī)劃是十分重要的。小區(qū)的管線涉及的內(nèi)容較多，其既與強電有關，也與污水、雨水等有關。在對管線的接口等進行位置規(guī)劃的過程中，其中涉及各種各樣的問題。因此設計師應該根據(jù)實際情況對其進行合理的規(guī)劃，這樣不僅能降低項目開發(fā)成本，而且也有利于后期管線驗收成功，使小區(qū)可以順利交房。

2.5 綠化與景觀系統(tǒng)規(guī)劃

隨著社會的不斷發(fā)展，人們已經(jīng)不存在溫飽問題，因此其具有更高的生活要求，對居住環(huán)境具有更高的要求。在對小區(qū)進行評判的過程，優(yōu)美宜人的園林景觀是重要的評價標準。因此，在對居住區(qū)項目進行規(guī)劃設計的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商應該明確建設目標，明確重要內(nèi)容，有所取舍，可以基于人們的實際需求，適當?shù)脑黾咏ㄔ斐杀荆瑴p少建筑量，增加綠地面積。而且在同一地塊容積率一樣的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商可以增加建筑物的高度，從而使建筑物的占地面積有所減少，通過這一方式，可以增加小區(qū)的綠化面積，使小區(qū)具有更好的景觀環(huán)境。同時在對建筑進行設計的過程中，應該將景觀設計師的想法融入其中，從而為后期的景觀設計留有足夠的空間。

2.6 生態(tài)與節(jié)能規(guī)劃

國家鼓勵節(jié)能減排，因此房地產(chǎn)開發(fā)商也應該響應國家政策，在滿足居民的生活質(zhì)量需求的基礎上，將生態(tài)節(jié)能設計規(guī)劃融入房地產(chǎn)規(guī)劃設計中。在對項目進行規(guī)劃設計的過程中，應該在其中融入節(jié)能減排的因素，比如科技、生態(tài)等。同時也應該盡可能多地使用新技術和新能源，達到節(jié)能減排的目的，這樣也可以使居民的舒適度有所提升，使開發(fā)商的開發(fā)成本有所降低，一舉三得[3]。

3 結束語

就我國目前房地產(chǎn)行業(yè)的具體發(fā)展情況來看，其與發(fā)達國家仍然具有一定的差距。因此在對房地產(chǎn)進行策劃與規(guī)劃設計中，應當充分考慮各種各樣的因素，基于目標群體的需求，然后再對房地產(chǎn)進行規(guī)劃和策劃和設計，這樣才可以使房地產(chǎn)項目更加滿足市場的需求，更受目標群體的歡迎。除此之外，在這一過程中，也應該對目標群體的潛在需求予以重視，重視小區(qū)的綠化，響應國家的節(jié)能減排政策，大力采用新技術、新能源，為居民提供更加舒適的居住環(huán)境，降低開發(fā)商的開發(fā)成本，促進我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的進一步發(fā)展。