業(yè)主思維模式下房地產(chǎn)項目監(jiān)理的造價管理研究與探討

劉琰

廣東重工建設監(jiān)理有限公司 廣東 廣州 510670

引言

房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷連續(xù)多年的快速發(fā)展后，國家為了抑制房價過熱出臺了多項房地產(chǎn)調(diào)控措施，行業(yè)逐步進入了平穩(wěn)發(fā)展階段。目前，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的競爭不斷加劇，融資環(huán)境亦不樂觀，開發(fā)商為了尋求更好地發(fā)展，都在不斷提升自身競爭力，加強項目開發(fā)過程中的成本控制，對監(jiān)理的造價管理提出更多工作要求，確保開發(fā)項目的經(jīng)濟效益，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

1 研究意義

1.1 房地產(chǎn)外部環(huán)境的新變化

房地產(chǎn)行業(yè)從原先的低成本低售價→低成本高售價→目前的高成本高售價這個嚴峻的經(jīng)營環(huán)境變化局面，同時還伴隨著生產(chǎn)資料、人工價格不斷大幅上漲的通貨膨脹、消防節(jié)能等規(guī)范標準越來越嚴、客戶對產(chǎn)品質(zhì)量要求越來越高等諸多不利因素。

1.2 監(jiān)理短板及業(yè)主對監(jiān)理造價管理的新要求

監(jiān)理工作內(nèi)容主要是“三控三管一協(xié)調(diào)” ，即質(zhì)量控制、投資控制、進度控制、安全管理、合同管理、信息管理和工作協(xié)調(diào)。從監(jiān)理規(guī)范和監(jiān)理委托合同來看，投資控制即造價控制管理屬于監(jiān)理本職工作。但從國內(nèi)目前監(jiān)理行業(yè)普遍狀況來看，監(jiān)理工作重心大多放在質(zhì)量控制、安全管理和工作協(xié)調(diào)上，造價控制管理工作普遍弱化，即使有造價管理工作，也是放在施工階段的投資控制上。而業(yè)主的精細化管理程度越來越高，成本控制越來越嚴格，要求監(jiān)理進行全過程的造價管理，壓力傳遞導致對監(jiān)理工作要求也越來越高，其中也包括對監(jiān)理造價管理工作的更高要求。

綜上所述，改變思路，突破監(jiān)理造價管理的短板瓶頸、提升監(jiān)理造價管理能力是非常值得研究的課題。

2 監(jiān)理和業(yè)主造價管理模式的差異

2.1 目前監(jiān)理造價管理的實際工作內(nèi)容

目前的監(jiān)理主要是施工過程監(jiān)理，監(jiān)理造價管理實際上是施工階段的投資控制，主要是計量及支付兩個方面。造成這種現(xiàn)狀，跟開發(fā)商授權(quán)有關(guān)，也跟監(jiān)理的造價管理能力欠缺導致業(yè)主信任度降低有關(guān)。目前監(jiān)理造價管理的具體工作內(nèi)容如下：

（1）監(jiān)理嚴格執(zhí)行施工合同中所約定的合同價格、單價或合價、工程量計算規(guī)則及工程內(nèi)容等，及時審核承包人的工程量和價格。（2）監(jiān)理按照施工合同約定的程序和方法進行計量與支付。（3）監(jiān)理公平公正地處理工程變更、違約索賠、材料調(diào)差、價格調(diào)整等申請，并按照合同約定的程序和方法審核相關(guān)費用的增減金額。

2.2 目前監(jiān)理造價管理的短板

從上述目前監(jiān)理造價管理的實際工作內(nèi)容來看，監(jiān)理造價服務沒有覆蓋房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，主要是計量支付、工程新增費用控制、現(xiàn)場工程簽證和工程費用索賠處理等方面。

監(jiān)理從業(yè)人員開發(fā)運作經(jīng)驗少，不了解開房地產(chǎn)發(fā)商企業(yè)的審計制度和流程，監(jiān)理企業(yè)造價管理體制不完善。

很多項目監(jiān)理部沒有專門造價管理人員，不具備造價風險識別能力，不能規(guī)避今后審計過程存在的問題。

2.3 業(yè)主造價管理的特點

（1）全員、全過程、全方位、全要素的成本管控。全員、全過程：業(yè)主造價管理涉及各職能部門、業(yè)務閉門以及各個業(yè)務環(huán)節(jié)，反映公司整體管理水平，成本管控是所有員工的事。全方位、全要素：覆蓋了從立項、規(guī)劃設計、初步設計、施工招標（采購、簽約）、施工圖設計、施工過程（現(xiàn)場簽證、變更、工程進度款）、竣工交付、工程結(jié)算、營銷等階段和環(huán)節(jié)的全過程，包含成本策劃、目標成本、合約規(guī)劃、動態(tài)成本、過程管控、開盤后和結(jié)算后的節(jié)點后復盤評估等多項內(nèi)容。（2）設立專門的成本管理部門和內(nèi)部審計部門。（3）制定完善的成本管理制度。（4）具有完善的成本監(jiān)控系統(tǒng)。在遵守國家法規(guī)及政策的前提下積極落實成本崗位責任制，完善成本管理細則，通過高效的成本監(jiān)控系統(tǒng)，結(jié)合信息化手段做到降本增效。信息系統(tǒng)對成本各項業(yè)務的高效運作、對企業(yè)成本管理的決策起到重要支撐作用。成本監(jiān)控要求表現(xiàn)在成本控制的制度建設、計劃管理、分析檢查、信息交流四個方面。其中分析檢查要點：按開發(fā)階段對地產(chǎn)項目成本的結(jié)構(gòu)、差異及原因、控制措施及效果進行全面分析，及時總結(jié)經(jīng)驗和以往失敗教訓。其中信息交流內(nèi)容：建立企業(yè)級的成本信息庫，各區(qū)域或部門互相交流成本控制經(jīng)驗及教訓。（5）通過精細化的管理梳理快速周轉(zhuǎn)與資金效率、運營風險的關(guān)系，解決粗放管理的低效率、低效益問題。（6）有針對無效成本（即房地產(chǎn)項目實施過程中產(chǎn)生的對形成產(chǎn)品、提升價值、促進營銷沒有作用，屬于費用浪費的成本。）采取專門的管理措施，對各類合同以及非合同性成本進行分析，涉及設計、工程、營銷、財務、成本等各個業(yè)務口。

3 監(jiān)理造價管理的新思維、新模式

3.1 監(jiān)理企業(yè)的改進措施

項目監(jiān)理部造價人員投入有限或能力有限的情況下，加強監(jiān)理企業(yè)的造價管理能力，監(jiān)理企業(yè)作為項目監(jiān)理部的強大后臺作為服務支撐。有的大型監(jiān)理企業(yè)設立造價組、造價部、甚至造價公司，對監(jiān)理項目進行造價審核。

3.2 項目監(jiān)理部的改進措施

3.2.1 做好造價管理策劃工作

從中標或項目進場開始，依托監(jiān)理企業(yè)的資源，由總監(jiān)牽頭組織對造價進行全面策劃，分析影響投資控制的重要風險點及解決辦法。在工程開工前由總監(jiān)理工程師組織專業(yè)工程師編寫造價控制監(jiān)理細則，建立必不可少的管理制度，明確監(jiān)理工作程序：造價控制總流程、工程計量、中期支付的監(jiān)理工作程序、工程變更處理監(jiān)理工作程序、工程索賠處理監(jiān)理工作程序、工程竣工結(jié)算的監(jiān)理工作程序等。

3.2.2 組建合同造價管理組

根據(jù)工程的實際，在項目監(jiān)理部首先成立合同造價管理組，由具有豐富投資經(jīng)驗的造價工程師擔任組長，組員由各個專業(yè)的負責人組成。

3.2.3 強化培訓，提升人員素質(zhì)

從中標或項目進場開始，總監(jiān)牽頭組織造價培訓工作：了解業(yè)主的開發(fā)流程、管理制度、尤其是造價管理方面的制度、流程、指導手冊（例如《產(chǎn)品缺陷手冊》、《無效成本案例庫》、《設計錯誤手冊》等），使得今后開展的工作不偏離業(yè)主的造價管理要求。組織項目監(jiān)理人員學習合同文件，了解合同責任和各種行為的法律后果。制定合同管理的工作要求、工作程序和管理制度。明確各人的工作內(nèi)容和責任，在總監(jiān)理工程師的領(lǐng)導下，有條不紊地開展監(jiān)理工作。強化培訓，不僅是針對造價專業(yè)人員的，還包括有經(jīng)驗的專業(yè)監(jiān)理工程師、沒經(jīng)驗的監(jiān)理員，像業(yè)主那樣做到全員、全方位的素質(zhì)提升。

3.2.4 編制出項目造價控制的重點難點

在收到業(yè)主提交的設計圖紙后，專業(yè)工程師必須先認真審閱圖紙，根據(jù)項目的特點，會同合同造價管理組長，共同編制出項目投資控制的重點難點。

3.2.5 做好協(xié)調(diào)工作

協(xié)助業(yè)主創(chuàng)造良好的施工環(huán)境，做好工程承包各方的協(xié)調(diào)配合工作，減少或杜絕合同各方的相互干擾，盡量避免索賠的產(chǎn)生。

3.2.6 打造綜合專業(yè)能力

造價涉及的專業(yè)較多，土建和機電各個專業(yè)都有需求，在人力資源有限的情況下，培養(yǎng)綜合專業(yè)能力就顯得非常有必要。將造價管理人員從預結(jié)算人員轉(zhuǎn)變成為綜合管理人員，成為多面手、監(jiān)理企業(yè)或項目監(jiān)理部的資源整合者和管理者。

3.2.7 做好業(yè)主參謀，積極提出合理建議

了解市場行情，搜集材料、設備價格信息，當好業(yè)主參謀。

監(jiān)理工程師根據(jù)施工中出現(xiàn)的問題進行歸納匯總，及時報告業(yè)主方與設計單位交換看法、意見，盡量減少不必要的設計變更。

根據(jù)工程變化及時向業(yè)主提出合理化建議，協(xié)調(diào)解決投資、質(zhì)量、工期之間的矛盾。

建議業(yè)主建立定期的參建各方參加的合同履約評審會議制度，回顧工程近期各方履約情況，以便及時解決有關(guān)費用的爭議，避免問題的積累。

3.2.8 全過程管控

（1）做好事前控制。招標等前期準備工作階段，監(jiān)理可協(xié)助業(yè)主編制工程項目各階段資金使用計劃，并控制其執(zhí)行。協(xié)助業(yè)主確定招標文件和合同文件中有關(guān)投資控制的條款。對投資控制目標進行詳細分解，對每個階段的控制項目分析可采取針對性控制措施，實現(xiàn)每個階段的控制目標：設計控制、審查施工組織設計、材料設備采購控制、簽證控制、計量控制、支付控制、工程索賠控制、結(jié)算控制等。

（2）強化過程控制和動態(tài)成本管理。做好工程量的日常統(tǒng)計工作、工程進度款的審核工作、工程變更管理工作、工程簽證管理工作、合同的跟蹤管理工作。加強對現(xiàn)場情況的控制、工程變更的控制、工程索賠管理控制和施工過程中的措施費用審核控制。

（3）做好事后控制。首先審核承包單位提交的工程結(jié)算書，弄清各分部工程的最終價值。其次還要公正地處理承包單位提出的索賠，甚至是業(yè)主的反索賠工作。

3.2.9 抓好廉政工作建設

監(jiān)理涉及簽證、計量支付等容易發(fā)生廉政問題，監(jiān)理企業(yè)應重視監(jiān)理的廉政工作建設，項目監(jiān)理部應切實加強反腐倡廉，落實責任追究。

3.2.10 落實責任成本制

造價管理是全員管理，涉及項目監(jiān)理部或監(jiān)理企業(yè)多人管理，應按管理職責劃分責任并予以落實，考核與個人績效掛鉤。

3.2.11 充分利用信息化手段

信息化是監(jiān)理造價管理的重要手段，利用軟件平臺能有效提升效率、規(guī)范管理、降低成本。通過數(shù)據(jù)指導決策，做到準確、及時、動態(tài)跟蹤調(diào)整糾偏。

4 結(jié)束語

總之，針對房地產(chǎn)開發(fā)特點，監(jiān)理轉(zhuǎn)變思維，改變工作模式，提高監(jiān)理在造價管理中的作用，充分發(fā)揮監(jiān)理的主觀能動性，監(jiān)理全員、全過程、全方位管控，對工程各階段及環(huán)節(jié)對造價實行效控制，避免出現(xiàn)“概算超估算、預算超概算、決算超預算”現(xiàn)象，向管理要利潤，向?qū)I(yè)要效益，提升監(jiān)理服務質(zhì)量，讓監(jiān)理為實現(xiàn)業(yè)主的目標成本控制貢獻自己的力量，最終提高監(jiān)理企業(yè)的競爭力。