房地產(chǎn)企業(yè)住宅商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)成本控制研究

張 益

(上海豐鑫置業(yè)有限公司 ，上海 200062)

0 引 言

在現(xiàn)代社會(huì)的不斷發(fā)展過(guò)程中，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)，可能存在國(guó)家對(duì)整個(gè)行業(yè)的宏觀調(diào)控，以及人性人口結(jié)構(gòu)對(duì)于整個(gè)行業(yè)的剛性需求，在未來(lái)或許可能呈現(xiàn)出一定的下降趨勢(shì)。基于整個(gè)社會(huì)結(jié)構(gòu)的變化來(lái)說(shuō)，可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的住宅商品房成本價(jià)格產(chǎn)生抑制性，使得整個(gè)住宅商品房開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和當(dāng)前的社會(huì)平均水平相當(dāng)。為了促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，應(yīng)當(dāng)有目的性地降低房地產(chǎn)行業(yè)的成本，因此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的住宅商品房的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本進(jìn)行良好的控制，是目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中的重要目標(biāo)。

1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成

針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其成本構(gòu)成主要包括以下幾個(gè)方面。

(1) 土地費(fèi)用，包括城鎮(zhèn)土地出讓、土地征用費(fèi)以及拆遷安置補(bǔ)償金。在目前我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)取得土地的方式主要有招標(biāo)出讓以及拍賣出讓。在整個(gè)城鎮(zhèn)商品房住宅的價(jià)格組成中，土地費(fèi)用占到總成本的比重大致為40%，并且在目前的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中逐年上升。也就是說(shuō)，土地費(fèi)用是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的重要組成部分。

(2) 前期工程費(fèi)，主要是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在前期的相關(guān)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、三通一平、監(jiān)測(cè)檢測(cè)費(fèi)等開(kāi)發(fā)費(fèi)用，這部分費(fèi)用在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中所占的比重大致為5%。

(3) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。

(4) 建筑安裝工程費(fèi)，這項(xiàng)費(fèi)用主要指的是在房地產(chǎn)建造房屋的過(guò)程中發(fā)生的各種費(fèi)用，主要包括建筑工程、設(shè)備及安裝工程費(fèi)等。

(5) 公共建設(shè)配套設(shè)施費(fèi)，主要指的是在建設(shè)房屋的過(guò)程中發(fā)生的和居民建設(shè)相關(guān)的配套服務(wù)及非盈利性的公用設(shè)施,具體包括學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、商店、銀行等發(fā)生的成本費(fèi)用。

(6) 銷售費(fèi)用，指的是房地產(chǎn)企業(yè)銷售部門在銷售房地產(chǎn)的過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。

(7) 管理費(fèi)用，指的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了更好地開(kāi)發(fā)和組織管理其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。

(8) 財(cái)務(wù)費(fèi)用，指的是在開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金而支付給金融機(jī)構(gòu)的利息等。

(9) 相關(guān)稅費(fèi)，除了各項(xiàng)營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育附加稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅之外，還包括一部分由政府和行政部門收取的費(fèi)用[1]。

2 房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本的影響因素

(1) 城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的供應(yīng)價(jià)格持續(xù)上升。目前來(lái)看，許多地區(qū)的土地價(jià)格仍然保持著上升的趨勢(shì)，這對(duì)于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本來(lái)說(shuō)，造成了土地費(fèi)用的相關(guān)成本不斷上升，導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本一直保持在較高的水平。

(2) 市政公共設(shè)施費(fèi)用由開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)。這也就是說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中不但要承擔(dān)房屋的建設(shè)方面的成本，還需要承擔(dān)關(guān)于在土地劃分內(nèi)的道路、自來(lái)水、電力、燃?xì)?、通信、綠化等方面的建設(shè)成本。另外，還受到學(xué)校、幼兒園、公園等公共設(shè)施的建設(shè)影響，對(duì)于企業(yè)的成本來(lái)說(shuō)，加大了企業(yè)的成本負(fù)擔(dān)。

(3) 房地產(chǎn)企開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)較重。體現(xiàn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要繳納的各種稅額較為復(fù)雜。綜合來(lái)說(shuō)，稅點(diǎn)達(dá)到15%左右。另外，房地產(chǎn)企業(yè)采取的還是預(yù)征的政策，進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金壓力。

(4) 建安費(fèi)用難以控制。其一，建材價(jià)格浮動(dòng)較大。主要是在建筑中的鋼材、水泥、木材等原材料，在這些年來(lái)的價(jià)格存在上漲的趨勢(shì)，會(huì)直接影響到房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)成本的增加。其二，由于設(shè)計(jì)、現(xiàn)場(chǎng)施工等原因引發(fā)的工程變更、簽證等，該部分變化一方面會(huì)增加不必要建安成本和返工費(fèi)用，另一方面也會(huì)造成工期延后，隨之影響整個(gè)財(cái)務(wù)費(fèi)用和稅費(fèi)支出。

3 當(dāng)?shù)禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本控制方式

3.1 應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)政府對(duì)于土地供應(yīng)方面的宏觀調(diào)控

具體來(lái)說(shuō)，要求政府根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際需求來(lái)對(duì)土地供應(yīng)量進(jìn)行充分的預(yù)測(cè)，并提供合適的土地量，從而使土地量保持在較為平衡的狀態(tài)，使土地價(jià)格保持平衡的水平，防止由于土地供應(yīng)量不足而導(dǎo)致各地的炒地之風(fēng)盛行，有效地減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)的相關(guān)成本負(fù)擔(dān)。另外，還需要發(fā)揮政府宏觀調(diào)控的機(jī)制，對(duì)各種利率以及貨幣發(fā)行量進(jìn)行控制，防止貨幣的運(yùn)行的過(guò)程中產(chǎn)生通貨膨脹現(xiàn)象。與此同時(shí)，還需要通過(guò)市場(chǎng)的手段來(lái)對(duì)建材市場(chǎng)的各個(gè)部分進(jìn)行良好的產(chǎn)業(yè)配置，特別是對(duì)鋼鐵以及水泥行業(yè)重點(diǎn)關(guān)注，防止這些建材在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的過(guò)程中，價(jià)格浮動(dòng)水平太大，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)的成本控制產(chǎn)生障礙。

3.2 要樹(shù)立全面控制成本的觀念

將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本控制責(zé)任真正貫徹并落實(shí)到每一位員工。目前，仍然有一部分企業(yè)認(rèn)為成本控制和管理的重點(diǎn)在于住宅商品房的設(shè)計(jì)階段(當(dāng)然這個(gè)是首當(dāng)其沖，可以作為重點(diǎn)把控)，而對(duì)其他階段的成本管理沒(méi)有進(jìn)行良好的控制，普遍將成本管理視為成本管理部門的事，而和企業(yè)的其他部門關(guān)系不大。還有一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)認(rèn)為，在成本管理的構(gòu)成中，最重要的元素是相關(guān)的材料和設(shè)備，而且它的成本費(fèi)用不重要，實(shí)際上，這些觀念在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制中存在一定的偏見(jiàn)性。具體來(lái)說(shuō)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的任何所有成本都屬于成本管理的范疇。要對(duì)企業(yè)的成本管理進(jìn)行控制，就要對(duì)企業(yè)中所有的費(fèi)用進(jìn)行全面的控制。

3.3 嚴(yán)格控制建造成本，有效減少整個(gè)建筑建設(shè)工程的造價(jià)

在房地產(chǎn)企業(yè)的住宅商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)中，成本控制就是需要對(duì)招投標(biāo)階段，施工階段以及竣工階段的所有成本進(jìn)行有效地控制。在招投標(biāo)階段對(duì)工程成本進(jìn)行控制，主要是通過(guò)選擇最佳的施工單位和材料、設(shè)備供應(yīng)商，要求對(duì)施工單位的施工資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格的審查，防止施工單位的質(zhì)量影響到整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的順利進(jìn)行。在施工階段進(jìn)行的成本控制主要是通過(guò)對(duì)施工合同進(jìn)行良好的管理，防止在合同變更時(shí)出現(xiàn)一些工程費(fèi)用，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本失控。還需要針對(duì)竣工階段的成本控制進(jìn)行考證，使整個(gè)建筑工程按照施工圖紙及相關(guān)規(guī)則來(lái)施工，保證施工成果準(zhǔn)確性和有效性，涉及到工程簽證以及增減項(xiàng)的處理問(wèn)題，需要在施工中做好材料差價(jià)以及竣工調(diào)價(jià)等方面各個(gè)環(huán)節(jié)的確認(rèn)工作，嚴(yán)格地控制整個(gè)建筑工程的施工成本。

3.4 財(cái)務(wù)成本的控制

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)住宅商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程的財(cái)務(wù)成本控制中，需要嚴(yán)格控制投入資金以及與項(xiàng)目預(yù)收回售資金的用途。在整個(gè)工程的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，針對(duì)整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金收支情況來(lái)說(shuō)，要在項(xiàng)目開(kāi)始前對(duì)其進(jìn)行動(dòng)態(tài)預(yù)算，結(jié)合工程的施工及銷售進(jìn)度進(jìn)行調(diào)整。盡量做到設(shè)計(jì)方案報(bào)政府職能部門審批通過(guò)后加快推進(jìn)前期施工許可證的辦理，盡早開(kāi)工。開(kāi)工后按招投標(biāo)的工期要求嚴(yán)格工期管理，盡早達(dá)到預(yù)售條件。銷售后加快回籠速率，對(duì)資金統(tǒng)籌安排。最后科學(xué)管理竣工時(shí)間和交付時(shí)間，做好項(xiàng)目清算，從而有效地控制財(cái)務(wù)成本。

4 結(jié)束語(yǔ)

總體來(lái)說(shuō)，目前我國(guó)房地產(chǎn)住宅商品房的開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，成本控制仍然存在較大的問(wèn)題，但是為了房地產(chǎn)行業(yè)更加快速地發(fā)展，對(duì)其進(jìn)行成本控制，需要充分結(jié)合住宅商品房的各個(gè)方面，從而實(shí)現(xiàn)成本開(kāi)發(fā)建設(shè)成本的有效控制。