城市住宅小區(qū)停車矛盾成因及解決思路

劉福棟

（中國建筑第二工程局有限公司華東分公司，上海 200135）

0 引言

停車位是當(dāng)前我國城市住宅小區(qū)最重要的設(shè)施，人民生活水平的提高以及國內(nèi)汽車數(shù)量的激增，引發(fā)了我國城市住宅小區(qū)的停車矛盾日益突出，加之目前我國住宅小區(qū)建設(shè)相關(guān)配套設(shè)施不健全，規(guī)劃停車位遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上小區(qū)居民的需求。為此，本文對城市住宅小區(qū)停車矛盾及其給人們正常生活造成的困擾進(jìn)行分析，并探討相應(yīng)的解決措施。

1 城市住宅小區(qū)的停車矛盾

隨著我國汽車數(shù)量持續(xù)上升，在城市住宅小區(qū)內(nèi)方便的停車越來越難。由于住宅小區(qū)內(nèi)停車位普遍較少，居民不得不將汽車停放在小區(qū)內(nèi)的樓門周圍、綠化帶以及小區(qū)外的馬路邊，給居民的日常生活和通行造成嚴(yán)重的影響。當(dāng)小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)危重病例、火災(zāi)等緊急情況時，由于通行不便導(dǎo)致救護(hù)車和消防車無法及時進(jìn)入住宅小區(qū)內(nèi)，從而危及病人的生命安全，或者給消防滅火帶來巨大的影響。與此同時，在住宅小區(qū)周圍尤其是在較為繁華地段上班的人們，想在公司周圍找到一個停車位更是“難于上青天”。有人想在住宅小區(qū)周圍臨時處理一些事情時，常常圍繞著辦事地點(diǎn)轉(zhuǎn)好多圈后才勉強(qiáng)尋找到停車位，有時這個停車位離自己辦事的地點(diǎn)還很遠(yuǎn)。部分心急的車主會把車直接停靠在人行道旁邊或者消防通道內(nèi)，而這極易給人們的人身和財產(chǎn)造成隱患。

2 城市住宅小區(qū)停車矛盾的成因

城市住宅小區(qū)停車矛盾成因主要包括以下4個方面。

1）城市住宅小區(qū)內(nèi)車位規(guī)劃指標(biāo)太低 我國1999年以前建設(shè)的城市住宅小區(qū)幾乎都未將停車位納入建設(shè)前期規(guī)劃，目前這些住宅小區(qū)周圍都停放著大量的汽車。2000—2006年我國住宅小區(qū)停車位規(guī)劃比例為1∶0.4；2007—2011年我國新建小區(qū)停車位規(guī)劃比例為1∶0.8；2012年至今新建住宅小區(qū)停車位規(guī)劃比例為1∶1。

2）已建成停車位未全部投入使用 國內(nèi)一些房地產(chǎn)開發(fā)商過于追逐經(jīng)濟(jì)利益，將部分已經(jīng)銷售并使用的住宅小區(qū)內(nèi)停車位牢牢地控制在手中，或者采取只售不租和一次性買斷等不良租售方式，導(dǎo)致這些住宅小區(qū)內(nèi)的停車位長時間閑置；有的住宅小區(qū)開發(fā)商把地下車庫改為其他用途，如改成商業(yè)性廣場或者商場等；有的住宅小區(qū)地下車庫由于存在諸如人防方面的問題，不能交付住宅居民使用等。

3）停車位價格過高 當(dāng)前我國城市住宅小區(qū)內(nèi)的停車位售價普遍較高，一些具備產(chǎn)權(quán)的停車位或者繁華地段的停車位價格更是高得離譜，使居民難以承受。

4）相關(guān)的政策制度欠缺 ①我國城市住宅小區(qū)內(nèi)部交通管理尚未納入國家道路交通安全的相關(guān)法律法規(guī)的范圍，從而使交通管理部門不能對住宅小區(qū)內(nèi)的交通實(shí)施管理；②對于住宅小區(qū)內(nèi)違章停車的行為，我國相關(guān)的物業(yè)管理政策法規(guī)來進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)定，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)公司在管理停車方面缺乏規(guī)范性標(biāo)準(zhǔn)；③我國針對住宅小區(qū)地下人防工程權(quán)屬問題尚未作出明確的規(guī)定，導(dǎo)致住宅小區(qū)地下停車位的收益矛盾長期存在。

3 解決住宅小區(qū)停車矛盾的原則

3.1 以居民為中心兼顧各方利益

對于已經(jīng)入住的城市住宅小區(qū)，小區(qū)的物業(yè)服務(wù)商應(yīng)將滿足小區(qū)居民規(guī)范化停車作為原則，不斷規(guī)范小區(qū)內(nèi)的停車秩序?？梢园压餐＼囄坏氖召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)稍微提高，所獲得的收益用在小區(qū)內(nèi)設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)等方面，兼顧沒有汽車的居民的利益。

3.2 建設(shè)和管理雙管齊下

我國房地產(chǎn)管理相關(guān)部門存在著“重建設(shè)、輕管理”的現(xiàn)象，這是一些城市住宅小區(qū)出現(xiàn)“停車難、亂停車”現(xiàn)象的主要原因之一，尤其是住宅小區(qū)地下車庫最為突出。由于房地產(chǎn)開發(fā)商是住宅小區(qū)的投資開發(fā)者，所以其掌握著住宅小區(qū)地下車庫的使用權(quán)，并由于種種原因使地下車庫長期處于閑置狀態(tài)。因此，必須嚴(yán)格規(guī)范住宅小區(qū)的建設(shè)與使用，建設(shè)與管理齊抓，以管理促進(jìn)建設(shè)，才能制止亂停車現(xiàn)象，同時有效避免資源浪費(fèi)。

3.3 組建由部門、業(yè)主、社區(qū)和街道參與的四級聯(lián)動工作機(jī)制

首先由住宅小區(qū)業(yè)主委員會對本住宅小區(qū)內(nèi)停車位進(jìn)行統(tǒng)計，制定相應(yīng)的解決方案與資金籌措方案。社區(qū)負(fù)責(zé)對本社區(qū)內(nèi)的道路及公共停車位進(jìn)行統(tǒng)計，并交由街道辦負(fù)責(zé)公布及上報住宅小區(qū)及社區(qū)的停車位短缺數(shù)量，交由交通管理部門評價實(shí)時性的動態(tài)交通情況，將便民利民、透明公開、能停盡停作為前提，制訂轄區(qū)內(nèi)規(guī)范化停車方案。最后，交由城管部門以及社區(qū)街道協(xié)同實(shí)施。

3.4 資源整合、補(bǔ)建增建

當(dāng)前，我國很多老舊和次新住宅小區(qū)即便把小區(qū)內(nèi)外的路面或空地全部投入使用也很難滿足停車位的需求量。如果規(guī)范化停車真正實(shí)施的話，必將會使部分車主被擠出。因此，必須針對當(dāng)前所有的停車資源進(jìn)行整合，并結(jié)合現(xiàn)代化的科學(xué)技術(shù)與先進(jìn)的停車管理理念，補(bǔ)建增建立體式的現(xiàn)代化停車位。

4 城市住宅小區(qū)停車矛盾的解決思路

4.1 科學(xué)合理地規(guī)劃住宅小區(qū)的停車位配套建設(shè)

在住宅小區(qū)建設(shè)前期規(guī)劃時，就應(yīng)當(dāng)考慮小區(qū)停車位的配套指標(biāo)。以小區(qū)所能容納的居民數(shù)量作為依據(jù)，科學(xué)合理地規(guī)劃相應(yīng)的停車位。目前，我國一些居民家庭不只有1輛汽車，有2輛甚至更多，使小區(qū)內(nèi)停車位更為緊張，對小區(qū)建設(shè)提出了更高的要求。所以，在住宅小區(qū)建設(shè)中，配套的停車位設(shè)置指標(biāo)必須對投入使用后的幾十年內(nèi)小區(qū)居民汽車增長的趨勢進(jìn)行充分的研究，所制定的停車位配套指標(biāo)必須為以后的發(fā)展留有余地，絕不能只滿足住宅小區(qū)目前的停車需求。

4.2 采用有效方法增加住宅小區(qū)停車位數(shù)量

我國部分住宅小區(qū)的停車位被一些部門挪作其他用途，一些地下車庫被出租給企業(yè)作為廠房、倉庫或商超，還有部分停車位被改建成為出租房屋等。這些亂象導(dǎo)致住宅小區(qū)內(nèi)的停車位不能提供給業(yè)主停放車輛，從而使業(yè)主不得不將車輛停放到別處，造成亂停亂放的現(xiàn)象。所以，監(jiān)管部門必須嚴(yán)格查處停車位（庫）挪作他用的不法行為，以有效避免亂停亂放現(xiàn)象。另外，相關(guān)部門可以對住宅小區(qū)周邊地區(qū)進(jìn)行考察，考慮在不影響交通的情況下為居民提供夜間停車服務(wù)，這種方法更適用于老舊住宅小區(qū)和次新住宅小區(qū)。開放住宅小區(qū)周邊單位的空置場所或停車位，提高使用率，例如住宅小區(qū)周邊的學(xué)校停車位、大型工廠的停車位等都可以投放使用，既可使資源得到有效利用，又可以很好地解決周邊住宅小區(qū)的停車矛盾。政府早已頒布了相關(guān)規(guī)定，禁止所有公車夜晚停放在居民住宅小區(qū)內(nèi)，這一防腐措施在一定程度上緩解了小區(qū)停車位緊張狀況。

4.3 加快現(xiàn)代化公共停車場和立體多層式停車場建設(shè)

對住宅小區(qū)內(nèi)外及周邊地域進(jìn)行考察，尋找適合的空間建設(shè)公共停車場或立體多層式停車場。社會基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)際上也包括了公共停車場。在建設(shè)停車場前，必須制定科學(xué)合理的規(guī)劃，從而使停車場具備最大的輻射范圍；必須可以涵蓋周邊的住宅小區(qū)和商業(yè)用房等；公共停車場最好建成立體多層的形式，以使停車場占用面積少，實(shí)現(xiàn)場地利用率最大化，從而能夠更好地解決住宅小區(qū)的停車矛盾。

5 結(jié)語

城市住宅小區(qū)的停車矛盾對城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與交通產(chǎn)生影響，必須引起各方的高度重視。對于城市來說，停車場是最主要的基礎(chǔ)性設(shè)施，必須具備公益性。政府應(yīng)該針對公共停車場的建設(shè)制定相應(yīng)的優(yōu)惠政策，增加對道路、公共建筑配套的財政投入，吸取國內(nèi)外相關(guān)領(lǐng)域的先進(jìn)經(jīng)驗，制定合理的城市中心區(qū)車輛擁堵費(fèi)的規(guī)范，作為建設(shè)公共停車場的補(bǔ)償性資金。城市住宅小區(qū)停車矛盾解決的關(guān)鍵在于政府重視、政策配套、體制完善、規(guī)劃合理、管理嚴(yán)格，能從根本上使城市住宅小區(qū)的停車矛盾得到有效解決。