長租房納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點范圍的可行性研究

李志坤

（重慶國際投資咨詢集團有限公司，重慶 400000）

1 基礎(chǔ)設(shè)施及長租房的定義及特點

1.1 基礎(chǔ)設(shè)施的定義及特點

目前，基礎(chǔ)設(shè)施概念有“權(quán)威”的界定，卻無完全統(tǒng)一的定義?！?994年世界銀行發(fā)展報告》中，將基礎(chǔ)設(shè)施分為“經(jīng)濟基礎(chǔ)設(shè)施”和“社會基礎(chǔ)設(shè)施”兩個類別。其中，經(jīng)濟基礎(chǔ)設(shè)施定義為“永久性的工程構(gòu)筑、設(shè)備、設(shè)施和它們所提供的為居民所用和用于經(jīng)濟生產(chǎn)的服務(wù)。這些基礎(chǔ)設(shè)施包括公用事業(yè)（電力、管道煤氣、電信、供水、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施和排污系統(tǒng)、固體廢棄物的收集和處理系統(tǒng)）、公共工程（大壩、道路、灌溉及排水用渠功能）以及交通設(shè)施（鐵路、城市交通、海港、水運和機場）”。該報告將經(jīng)濟基礎(chǔ)設(shè)施之外的其他基礎(chǔ)設(shè)施定義為“社會基礎(chǔ)設(shè)施”，通常包括文教、醫(yī)療健康等方面。這一界定比較具有權(quán)威性，也被學(xué)術(shù)界、相關(guān)領(lǐng)域人員更普遍地接受和認(rèn)可。

而基礎(chǔ)設(shè)施主要適用領(lǐng)域，通過我國出臺相關(guān)文件可以進(jìn)行囊括?！秶鴦?wù)院辦公廳關(guān)于保持基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域補短板力度的指導(dǎo)意見（國辦發(fā)〔2018〕101號）》提出，保持基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域補短板力度，要重點開展鐵路、公路及水運、機場、水利、能源及社會民生等9個領(lǐng)域重點任務(wù)。其中，社會民生領(lǐng)域明確要加快推進(jìn)保障性安居工程和城鎮(zhèn)公共設(shè)施、城市排水防澇設(shè)施建設(shè)。

基礎(chǔ)設(shè)施是一種公共產(chǎn)品，建設(shè)的目的是為了提供公共服務(wù)，這就決定了它通常是供社會公眾所共享，因而具有典型的公益性、消費的非競爭性和受益的非排他性等特點。

1.2 長租房的定義及分類

長租房又名“長租公寓”，按照商務(wù)部《租賃式公寓經(jīng)營服務(wù)規(guī)范（征求意見稿）》解釋，租賃式公寓是以租賃方式為特定人群提供長期和短期的居住空間和有限服務(wù)的業(yè)態(tài)，具體分為長租公寓和短租公寓。其中，“長租公寓”定義為為特定人群提供一個月（含一個月）以上的居住空間和有限服務(wù)。

根據(jù)長租房的市場化程度分為酒店式公寓、青年公寓等完全市場化模式，以及以公共租賃房為主的具有公益性的不完全市場化模式。

1.3 長租房建設(shè)的重要意義

長租房建設(shè)將進(jìn)一步完善住房制度，明確政府在保障居民住房方面應(yīng)承擔(dān)的公共職能，此前保障房供給只局限于低收入家庭，使大部分達(dá)不到廉租房標(biāo)準(zhǔn)的城市居民成為無力購房、也無從享受保障房的“夾心層”。

同時，長租房的建設(shè)將促進(jìn)城市化進(jìn)程，多樣化增加住房供給，在促進(jìn)社會公平、彌補市場缺損、促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展等方面具有重要積極意義。

1.4 長租房的主要特征

作為以公共租賃房為主要體系的長租房模式，主要呈現(xiàn)以下特征：

（1）服務(wù)的公共性。長租房作為一種保障房，惠及的對象是沒有能力通過市場來解決住房問題的群體，長租房的使用群體只有受益權(quán)，因此不能將長租房轉(zhuǎn)化為私權(quán)，即長租房只能作為集體的所有物品，讓住房困難的群體動態(tài)的享用，而不能轉(zhuǎn)化成具有排他性的個人住房，這就體現(xiàn)長租房的公共服務(wù)載體的特征。

（2）產(chǎn)權(quán)的公有性。長租房所有權(quán)屬于政府或公共機構(gòu)，其承租者只擁有一定時期的使用權(quán)，是解決剛畢業(yè)大學(xué)生、新就業(yè)職工、外來務(wù)工人員以及城市中低等收入者等夾心層人群住房困難的一個房屋衍生品。長租房建設(shè)堅持政府主導(dǎo)，由政府投入資金和給予政策支持，建設(shè)主體為政府國有投資集團，產(chǎn)權(quán)由政府持有，政府統(tǒng)一組織實施建設(shè)管理，確保長租房的“公有”屬性。

（3）供應(yīng)群體的廣泛性。長租房的供應(yīng)對象主要是剛畢業(yè)大學(xué)生、新就業(yè)職工、外來務(wù)工人員以及城市中低等收入者，滿足條件的人群都可以進(jìn)行申請、入住，供應(yīng)群體具有廣泛性。

（4）建設(shè)資金的財政性。為了產(chǎn)權(quán)公有、主導(dǎo)運營，保證長租房政策覆蓋的有效性，長租房建設(shè)應(yīng)由政府來主導(dǎo)。在制定有關(guān)土地和財稅政策基礎(chǔ)上，通過財政投入前期資本金，然后進(jìn)行融資，滿足建設(shè)資金需求。

（5）運營的非營利性。長租房是為了維護(hù)社會穩(wěn)定和解決夾心層的住房保障而推出的，具有社會福利性質(zhì)，不以營利為目的，以非完全市場化的方式運作，其租金低于一般房屋租賃市場價，且不會隨著地理位置、周邊配套、交通條件的不同，以及市場競爭而發(fā)生價格大幅度波動（同一個城市不同區(qū)域的長租房租金會有細(xì)微差別），這與商品住房具有顯著差異。

1.5 長租房屬于社會基礎(chǔ)設(shè)施

符合上述公共服務(wù)、產(chǎn)權(quán)公有、對象廣泛、投資建設(shè)政府主導(dǎo)以及非營利性等特征的長租房，具有較強的社會屬性，提供的基本公共服務(wù)屬于社會公共服務(wù)，因此，此類長租房可以納入社會基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行管理。

長租房建設(shè)用地作為《劃撥用地目錄》（國土資源部令第9號）中非營利性社會福利設(shè)施用地，經(jīng)政府批準(zhǔn)后，方可以劃撥方式獲得土地使用權(quán)。這里非營利性社會福利設(shè)施廣義可以理解為社會基礎(chǔ)設(shè)施。這也證明了長租房應(yīng)屬于社會基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域適用范圍。

《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見（國辦發(fā)〔2016〕39號）》中提出“鼓勵地方政府采取購買服務(wù)或政府和社會資本合作（PPP）模式，將現(xiàn)有政府投資和管理的公租房交由專業(yè)化、社會化企業(yè)運營管理”，這里公租房將作為政府方和社會資本方合作開展PPP模式的資產(chǎn)，而PPP模式主要適用于公共服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施類項目?！秶鴦?wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見（國辦發(fā)〔2011〕45號）》明確，我國將重點發(fā)展長租房；國辦發(fā)〔2018〕101號文重點任務(wù)“（九）社會民生領(lǐng)域。支持教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化、體育、養(yǎng)老、嬰幼兒托育等設(shè)施建設(shè)，進(jìn)一步推進(jìn)基本公共服務(wù)均等化。推進(jìn)保障性安居工程和城鎮(zhèn)公共設(shè)施、城市排水防澇設(shè)施建設(shè)。”長租房屬于保障性安居工程中的第一類“保障性住房建設(shè)”。相關(guān)文件對長租房及保障性安居工程所鼓勵采取的投融資模式和領(lǐng)域劃分等表述，也將進(jìn)一步作為長租房屬于社會基礎(chǔ)設(shè)施的佐證依據(jù)。

2 開展長租房REITs試點的可行性及重要意義

2.1 開展長租房REITs試點的可行性

2.1.1 符合試點項目行業(yè)范圍要求

長租房作為保障性住房，具有較強社會屬性，屬于社會基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目，不屬于酒店、商場、寫字樓、公寓、住宅等完全市場化的房地產(chǎn)項目，滿足《中國證監(jiān)會國家發(fā)展改革委關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知（證監(jiān)發(fā)〔2020〕40號）》《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知（發(fā)改辦投資〔2020〕586號）》的試點項目行業(yè)范圍要求。

2.1.2 權(quán)屬清晰、資產(chǎn)范圍明確

根據(jù)《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》要求，公租房建設(shè)實行“誰投資、誰所有”的原則，長租房投資建設(shè)由政府主導(dǎo)，即長租房所有權(quán)和運營收費權(quán)作為國有資產(chǎn)都?xì)w政府所有。長租房權(quán)屬清晰、資產(chǎn)范圍明確，符合項目試點文件要求。

2.1.3 現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定，滿足收益要求

從我國的情況來看，“十四五”時期常住人口城鎮(zhèn)化率將提至65%，“新城市人口”對長租房的需求是遞增的。另外，租房者一旦沒有按時繳交租金，就可能面臨失去租賃長租房的資格，因此出現(xiàn)資金斷層的可能性小。長租房現(xiàn)金流除了租金收入以外，還包括配套商業(yè)用房租金和停車收費等。

2.1.4 稅收政策環(huán)境良好

與商業(yè)地產(chǎn)相比，長租房作為公共屬性的保障性住房，國家在建設(shè)和運營過程中實施稅收優(yōu)惠：建設(shè)期間和建成后的長租房用地免征土地增值稅；對于建設(shè)、管理中涉及的印花稅，經(jīng)營管理單位不需要進(jìn)行繳納；對長租房和租賃所得的租金收入也不征收房地產(chǎn)稅和所得稅，這些為開展長租房REITs創(chuàng)造良好的稅收政策環(huán)境。

綜合以上4個方面，從國內(nèi)首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目獲滬深交易所審核通過情況及長租房預(yù)期的現(xiàn)金來看，我國開展長租房REITs試點，是具備條件的、是可行的。

2.2 開展長租房REITs試點的重要意義

2.2.1 有利于促進(jìn)我國保障性住房體系進(jìn)一步完善

十九大報告對住房提出了相應(yīng)的政策，對房子的問題給與明確的指導(dǎo)。租購并舉、大力發(fā)展住房租賃?；A(chǔ)設(shè)施REITs作為創(chuàng)新金融工具和長效商業(yè)模式，將有效地服務(wù)保障性住房建設(shè)大局，建立起有效的資本循環(huán)和全面資產(chǎn)管理體系，進(jìn)一步完善我國保障性住房體系。

2.2.2 有利于構(gòu)建租購并舉，實施房地產(chǎn)長效機制

長租房REITs是推動建立租購并舉住房制度的重要工具，通過發(fā)行REITs，可以充分利用社會資金，促進(jìn)資本進(jìn)入租賃市場，多渠道增加長租房房源供應(yīng)。REITs能夠打通房地產(chǎn)投融資鏈條、降低融資成本以及促進(jìn)房企市場化競爭，是房地產(chǎn)長效機制的重要組成。

2.2.3 有利于盤活存量資產(chǎn)，并以存量帶動增量

開展長租房REITs，將持續(xù)穩(wěn)定收益的長租房經(jīng)營收費權(quán)，轉(zhuǎn)化為流動性較強的、可上市交易的標(biāo)準(zhǔn)化、權(quán)益型金融產(chǎn)品，在證券交易所公開發(fā)行募集資金從而盤活存量資產(chǎn)，并以存量帶動增量，增加新建長租房的融資通道。

2.2.4 有利于提升長租房物業(yè)管理服務(wù)水平，提升資管能力

REITs的宗旨是持續(xù)提高分紅，在此驅(qū)動下，基金管理人有足夠的動力做到精細(xì)化經(jīng)營，建立有效激勵機制，培養(yǎng)各項資產(chǎn)管理水平，提升長租房資管能力，包括資產(chǎn)安全維護(hù)、改造提升、招商運營、物業(yè)管理、信息化建設(shè)等，使企業(yè)擁有核心的競爭力。

3 結(jié)語

長租房納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點范圍有多方面的重要意義，因此要做好相應(yīng)的分析，從而更有效地解決這一問題，從而實現(xiàn)試點范圍的可行性。