房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制措施探究

錢逢君

（亳州金駿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，安徽亳州 236800）

0 引言

隨著近年來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的逐步規(guī)范化以及國(guó)家對(duì)該行業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)空間逐步回歸到正?；剑找婕ち业男袠I(yè)競(jìng)爭(zhēng)迫使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得不注重成本控制，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升。那么，如何才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的成本高效控制，各學(xué)者深入實(shí)際，做了大量研究。賴志軍[1]認(rèn)為，在日益規(guī)范的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，為提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的成本控制應(yīng)從土地取得階段、項(xiàng)目決策階段、項(xiàng)目施工階段實(shí)施全過(guò)程成本控制。在取得土地階段，要實(shí)施公開化競(jìng)標(biāo)方式，切不可惡意競(jìng)爭(zhēng)；在項(xiàng)目決策階段，一定要制定合理的決策方案，只有決策合理，方能優(yōu)選最佳投資方案，才能以最小的資源投入獲取最大產(chǎn)出；在施工階段，首先要積極開展工程量清單招標(biāo)，其次則是嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，并加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理，減少客觀因素對(duì)項(xiàng)目總體成本帶來(lái)的影響，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本合理控制。本文就結(jié)合筆者多年工作實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，在梳理相關(guān)文獻(xiàn)資料基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的有效策略談幾點(diǎn)看法，希望能對(duì)相關(guān)企業(yè)有所啟發(fā)。

1 實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的重要意義

1.1 保障企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)踐當(dāng)中進(jìn)行科學(xué)合理的成本管理，可幫助施工企業(yè)降低不必要的成本浪費(fèi)，實(shí)現(xiàn)資源的合理利用。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程施工過(guò)程中都會(huì)進(jìn)行相應(yīng)的工程預(yù)算，對(duì)施工過(guò)程中各類資源的實(shí)際應(yīng)用情況進(jìn)行準(zhǔn)確的統(tǒng)計(jì)與計(jì)算，了解工程成本消耗情況。值得注意的是，這一過(guò)程中必須對(duì)建筑材料、人工成本、機(jī)械設(shè)備故障維修保養(yǎng)成本等影響因素進(jìn)行綜合考量，對(duì)工程利潤(rùn)空間進(jìn)行確認(rèn)，從某種意義上說(shuō)，成本控制還會(huì)影響到施工決策的制定，所以，在項(xiàng)目招投標(biāo)階段，就應(yīng)該加大工程成本控制工作，只有科學(xué)有效的成本控制，才能降低設(shè)計(jì)變更頻率變更，保障企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益。

1.2 協(xié)調(diào)各施工環(huán)節(jié)有序進(jìn)行

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中，所涉及環(huán)節(jié)較多，且各環(huán)節(jié)聯(lián)系緊密，任何一個(gè)施工環(huán)節(jié)出現(xiàn)紕漏，都會(huì)對(duì)其他施工環(huán)節(jié)造成影響，進(jìn)而影響工程總體質(zhì)量，還會(huì)造成施工進(jìn)展緩慢，為施工企業(yè)帶來(lái)不必要的經(jīng)濟(jì)損失。而基于高效成本控制的工程施工，可實(shí)現(xiàn)各施工環(huán)節(jié)的有序協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)各環(huán)節(jié)間的完美銜接。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，任何一個(gè)施工環(huán)節(jié)的竣工，都需要傾注大量資金成本，因此，針對(duì)不同施工環(huán)節(jié)進(jìn)行合理的成本控制，可為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體造價(jià)水平的良好控制奠定基礎(chǔ)[2]。

1.3 提升施工效率，保障資源利用率

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工過(guò)程中，不可控因素眾多，突發(fā)狀況頻繁發(fā)生，最容易受到氣候條件變化及工程施工風(fēng)險(xiǎn)的影響，輕則影響施工進(jìn)度，重則使企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益飽受損失，甚至還會(huì)使現(xiàn)場(chǎng)施工人員人身安全得不到保障。因此，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)在工程施工中注重成本控制工作，預(yù)防這些不利影響的發(fā)生，做到提前應(yīng)對(duì)、及時(shí)調(diào)整、從而制定出更加高效的施工方案；同時(shí)，還可以進(jìn)一步加大材料成本控制、機(jī)械設(shè)備成本控制及人力勞動(dòng)成本控制等方式達(dá)到施工效率提升之目標(biāo)。

2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制常見問(wèn)題分析

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，各實(shí)施階段中存在的各種問(wèn)題都會(huì)造成項(xiàng)目成本管理目標(biāo)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，因此，必須深刻意識(shí)到這些問(wèn)題的嚴(yán)重性，并認(rèn)真分析各階段的問(wèn)題，從而為更好地實(shí)行項(xiàng)目成本管理提供基礎(chǔ)。

2.1 項(xiàng)目決策階段問(wèn)題

2.1.1 投資立項(xiàng)隨意性強(qiáng)

有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資立項(xiàng)階段，只注重項(xiàng)目資源的調(diào)查，而忽視項(xiàng)目可行性研究工作，完全忽略了決策方案、工藝技術(shù)選擇、材料采購(gòu)計(jì)劃對(duì)項(xiàng)目整體造價(jià)帶來(lái)的而影響，致使后期項(xiàng)目建設(shè)價(jià)管理失控[5]。

2.1.2 造價(jià)管理力量薄弱

近年來(lái)隨著房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，建筑規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，往往需要眾多專業(yè)的人員參與造價(jià)管理，然而，在現(xiàn)實(shí)生活中，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目投資決策階段所配置的造價(jià)人員嚴(yán)重不足，再加上高素質(zhì)的管理人員欠缺，使造價(jià)工作任務(wù)繁重。一些有經(jīng)驗(yàn)的老一輩造價(jià)人員就避而遠(yuǎn)之，僅安排一些新入職的人員擔(dān)任造價(jià)預(yù)算，這些人因?yàn)槿鄙賹?shí)地工作經(jīng)驗(yàn)，無(wú)法保障投資估算的準(zhǔn)確性。

2.2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段問(wèn)題

2.2.1 設(shè)計(jì)任務(wù)過(guò)度飽和

①由于設(shè)計(jì)單位因人才的匱乏，為了不耽誤工期，很多設(shè)計(jì)人員在前期地質(zhì)勘察工作中，不愿意深入實(shí)際進(jìn)行準(zhǔn)確勘測(cè)，只憑經(jīng)驗(yàn)下結(jié)論，導(dǎo)致后期施工過(guò)程中，出現(xiàn)開挖后的地質(zhì)與設(shè)計(jì)基礎(chǔ)地質(zhì)不相符，變更索賠不斷出現(xiàn)；②由于設(shè)計(jì)任務(wù)重，有些設(shè)計(jì)人員在制定設(shè)計(jì)方案時(shí)，不通過(guò)必選就倉(cāng)促出方案，致使造價(jià)偏大。

2.2.2 忽視項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本管理

由于設(shè)計(jì)階段的造價(jià)管理對(duì)項(xiàng)目成本控制、造價(jià)管理起不了多大的決定性作用，所以，在具體工作實(shí)踐當(dāng)中，就忽視了該階段的成本管理，缺少設(shè)計(jì)成果經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的考核機(jī)制，究其原因主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：①盡管政府部門對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)提出了規(guī)范性要求，然而，在落實(shí)各項(xiàng)工作時(shí)，對(duì)于項(xiàng)目?jī)?yōu)化、材料選擇、降低施工風(fēng)險(xiǎn)和成本途徑等方面沒(méi)有明確的制度；②建設(shè)單位沒(méi)有在設(shè)計(jì)成果考核時(shí)，往往只注重項(xiàng)目功能是否能夠滿足客觀要求，對(duì)于設(shè)計(jì)質(zhì)量的高低及經(jīng)濟(jì)性置若罔聞，沒(méi)能找出衡量標(biāo)準(zhǔn)；③設(shè)計(jì)單位往往是根據(jù)投資決策書進(jìn)行開展相關(guān)施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，很少涉及造價(jià)控制，無(wú)法衡量自己設(shè)計(jì)方案的優(yōu)劣程度[3]。

2.3 項(xiàng)目施工階段問(wèn)題

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及施工單位一般較少，各施工單位間矛盾問(wèn)題較少，因此房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工成本造價(jià)問(wèn)題主要集中在建設(shè)單位本身，主要問(wèn)題體現(xiàn)如下：

2.3.1 人力資源管理未到位

①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理人員本身就嚴(yán)重不足，尤其在專業(yè)造價(jià)管理人才配備上，更是捉襟見肘，造成工作任務(wù)繁重，對(duì)于施工階段的成本管理工作只是被動(dòng)接受狀態(tài)，缺乏主動(dòng)探究的動(dòng)力；②在進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)管理人員績(jī)效考核時(shí)，缺乏完善的考核制度，只對(duì)施工質(zhì)量、安全、工期、經(jīng)濟(jì)設(shè)定總體目標(biāo)，但并沒(méi)有細(xì)化，致使考核制度可操作性差；③建設(shè)單位不注重技術(shù)經(jīng)濟(jì)人才的培養(yǎng)與儲(chǔ)備，很多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理班子都是因項(xiàng)目需要臨時(shí)組建的，管理隊(duì)伍整體素質(zhì)參差不齊，因而很難保證管理質(zhì)量。

2.3.2 沒(méi)有實(shí)施動(dòng)態(tài)管控

當(dāng)前，很多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在選擇造價(jià)咨詢單位時(shí)，基本沒(méi)有主動(dòng)權(quán)，一般都是集團(tuán)公司以打捆招標(biāo)方式獲得，咨詢單位并不在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，在工程設(shè)計(jì)、施工階段，咨詢單位并不在場(chǎng)，一般都是在審核結(jié)算時(shí)出現(xiàn)。在成本計(jì)算時(shí)往往根據(jù)施工單位、建設(shè)單位及監(jiān)理單位所提供的資料進(jìn)行，缺乏動(dòng)態(tài)性管控，從而無(wú)法達(dá)成工程造價(jià)管理的真正目標(biāo)。

3 高效控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本的有效措施

3.1 制定科學(xué)合理的工程造價(jià)管理方案

在開展房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工進(jìn)程中，施工設(shè)計(jì)是最為重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，雖然工程設(shè)計(jì)中所需的資金消耗較少，但是，一旦工程設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)出現(xiàn)紕漏，就需要在施工過(guò)程中進(jìn)行一系列的變更，致使項(xiàng)目結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，進(jìn)而導(dǎo)致工程總量、工程進(jìn)度等都相應(yīng)發(fā)生改變。因此，相關(guān)管理人員應(yīng)在工程設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)就加大重視力度，科學(xué)合理地進(jìn)行工程造價(jià)管理方案的編制[3]。例如，安排專業(yè)人員對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘察，使設(shè)計(jì)方案更具科學(xué)性與合理性，保障工程施工有序進(jìn)行。同時(shí)，還要在工程設(shè)計(jì)過(guò)程中加強(qiáng)監(jiān)督與管理，及時(shí)找出設(shè)計(jì)方案中的不足與缺陷，在與其他設(shè)計(jì)人員進(jìn)行綜合分析后，提出具體解決方案，從而最大限度地保障工程成本控制的合理性，達(dá)到節(jié)約資金投入的目的。

3.2 實(shí)施全過(guò)程造價(jià)控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理不應(yīng)該是某一時(shí)段中的管理任務(wù)，而應(yīng)該貫穿于項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程中。首先，在項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)，及對(duì)預(yù)測(cè)整體造價(jià)情況，并制定科學(xué)的造價(jià)控制標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)加強(qiáng)施工圖紙審核，避免后期施工中因頻繁出現(xiàn)圖紙變更引起的造價(jià)困難問(wèn)題；其次，需實(shí)施動(dòng)態(tài)化監(jiān)測(cè)，了解項(xiàng)目施工進(jìn)展情況，并嚴(yán)格按照既定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，及時(shí)找出陳本管理問(wèn)題及原因，并進(jìn)行有針對(duì)的處理，確保建筑總體成本在有效控制范圍內(nèi)[4]。

3.3 合理運(yùn)用信息化技術(shù)

隨著近年來(lái)網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)水平的進(jìn)一步提升，受到各行業(yè)的廣泛運(yùn)用，且為各行業(yè)管理帶來(lái)了便利。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，同樣可以將此技術(shù)運(yùn)用于項(xiàng)目成本管理之中，利用信息化技術(shù)手段全面開展工作造價(jià)控制工作。一方面，應(yīng)加大研究力度，開發(fā)出專門適用于工程成本控制的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，通過(guò)對(duì)所存儲(chǔ)的數(shù)據(jù)信息分析處理，自動(dòng)生成易于管控的工程造價(jià)信息；另一方面，注重BIM技術(shù)的應(yīng)用，充分運(yùn)用BIM可視化、模擬性特征實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目施工模擬，然后生成直觀成本控制模型，以便篩選出最佳控制方案。

4 結(jié)語(yǔ)

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工中，科學(xué)有效的成本控制是衡量企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益的重要標(biāo)志，因此，必須在工程設(shè)計(jì)、施工、工程量計(jì)算等環(huán)節(jié)就加強(qiáng)造價(jià)控制工作，并通過(guò)全過(guò)程成本控制實(shí)施及信息化技術(shù)的科學(xué)應(yīng)用，使項(xiàng)目成本管理更具時(shí)效性，進(jìn)而有效促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。