全過程管理在商辦綜合體項目開發(fā)建設中的應用

孟利民

（上海萬坤實業(yè)發(fā)展有限公司，上海 200082）

0 引言

城市商辦綜合體項目，屬于大型群體性建設工程，具有系統(tǒng)、復雜、群體、大型等特點。參建方眾多，各自目標存在差異，過程管控面比較廣，信息點多，協(xié)調(diào)工作量大，容易滋生各種矛盾，因此需要采用總體管理的思路，通過全過程管理方式，進行動態(tài)控制，達成最終目標。

全過程項目管理，主要包括：項目建設的立項和實施策劃、項目的整體規(guī)劃和設計、項目施工前的準備、施工過程的各項目標管控、項目竣工驗收、項目交付等多個階段。每個階段都不是孤立存在而是相輔相成，如何將以上階段在全過程管理中有機地結(jié)合起來，讓管理的信息流更加順暢，讓整個項目建設有序開展，達成最終的目標，是本文需要解決的問題。

下面針對每個階段開展的主要工作、重點難點問題、解決措施等進行論述。

1 項目概況

陸家嘴世紀大都會（2-3地塊）項目，由陸家嘴集團和百聯(lián)集團投資，陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)聯(lián)合發(fā)展有限公司開發(fā)，功能定位為辦公和商業(yè)綜合體。位于世紀大道、張楊路、福山路交匯處，占地面積37898 m2，地上建筑面積162234m2，包括1#～4#樓甲級寫字樓，5#樓百聯(lián)世紀購物中心，一座35kV變電站；地下室共4層，建筑面積116130m2。地塊與地鐵世紀大道站之間圍護墻零距離相接，地下一層開設連通通道與地鐵世紀大道站廳連為整體。地鐵6#線在地下二層從地塊內(nèi)穿過，將地塊切割為北部A區(qū)和南部為B區(qū)兩部分，在地下二、三、四層共開設5個通道將A、B區(qū)溝通。該項目2006年12月項目立項，2008年8月現(xiàn)場施工正式開始，2013年4月正負零結(jié)構(gòu)施工完成，2014年10月結(jié)構(gòu)封頂完成，2015年11月30日取得竣工備案證；商業(yè)部分世紀百聯(lián)于2016年7月投入運營。項目從立項開始建設開發(fā)周期歷時10年之久，參建單位包括甲方、項目管理、監(jiān)理、設計、顧問、承包商、供應商以及其他關聯(lián)方等約30幾家單位。

2 立項和實施策劃階段

本階段主要開展工作：取得立項批復；項目實施策劃、編制和確立項目建設大綱。

2.1 項目立項

首先要基于城市遠景規(guī)劃基礎上編制可行性研究報告，報告得到論證和批復后，取得立項批復文件。

項目立項是項目啟動前的結(jié)果性文件，它確定了項目的投資主體、項目性質(zhì)、建設規(guī)模、經(jīng)濟效益、資金來源等，是項目后續(xù)所有工作的依據(jù)性文件。

2.2 項目實施策劃和項目建設

如何保證整個建設工作有章可循，有據(jù)可依，需要對項目策劃和規(guī)劃以確定項目管理的模式、管理團隊及組織架構(gòu)、承發(fā)包及采購模式、項目程碑節(jié)點、各項管理制度、文件檔案及信息處理流程、進度質(zhì)量投資等的目標。

通過策劃和規(guī)劃，最終形成項目建設管理大綱，該大綱重點闡明了組織機構(gòu)、管理方式、相關制度、工作流程、信息檔案處理方式等工作。其重要性在于，是貫穿于項目建設全過程，涵蓋每個階段的綱領性指導文件，對于各參建單位而言，有了此綱領性文件，就有了開展項目建設的中心思想。

3 項目規(guī)劃和設計階段

本階段主要開展工作：設計任務委托書的編制及定稿；規(guī)劃方案的報審報批；初步設計；施工圖設計；專業(yè)深化設計。取得工程規(guī)劃許可證。

設計階段可以說是整個建設周期內(nèi)最重要的階段，貫穿于項目建設的始終，設計文件決定了項目使用功能、結(jié)構(gòu)的安全可靠、經(jīng)濟合理、項目與環(huán)境相適宜等；也是是投資測算與控制、施工方案編制等的基礎，由于設計圖紙引用的標準規(guī)范等決定了其材料的選用、設備選型、施工工藝方案的選擇等，對項目投資控制起決定作用?？梢哉f，設計文件完美與否決定了項目的成敗。所以需要從以下方面加強設計階段各項工作的管控：

設計任務委托書及附件表述完整，內(nèi)容詳盡尤。其需要燃氣、給排水、電力、通信、公共交通、電梯、設備設施、幕墻、鋼構(gòu)、精裝修等配合資源的提資工作經(jīng)過反復論證比選。

加強設計自身的進度管理、質(zhì)量管理、投資測算管理、設備選型管理，專業(yè)深化管理等工作。制訂詳細的整體設計計劃和質(zhì)量控制措施，以專題會和郵件形式加強設計信息的交流溝通。尤其在設計文件中反映出項目的重點和難點工作及建議采取技術(shù)措施等。

加強專業(yè)深化設計的管理，尤其是幕墻、鋼結(jié)構(gòu)、精裝修等方面，需要由專業(yè)承包單位就是深化設計后，交由原綜合設計院審核確認才能作為施工文件。

加強設計變更的管理，建立變更臺賬清單，及時進行圖紙發(fā)放和現(xiàn)場交底，做好竣工圖紙的審核和出圖工作。

4 項目施工前的準備階段

正式施工生產(chǎn)需要有承包單位，需要具備完整批復手續(xù)；需要滿足施工的機械設備和機具；需要場地具備施工條件，需要專業(yè)的管理團隊，需要成熟的勞務班組，需要合格的材料供應渠道；管理制度管控措施已制訂；相應的規(guī)范和技術(shù)標準已準備；施工工藝方案清單已審批；一級二級三級節(jié)點計劃已核準等。

這些工作都集中于施工前的準備階段，如何縮短參建人員、協(xié)作單位、周邊環(huán)境、工藝方案、機械設備就位、材料采購等的“磨合期”，如何在實施生產(chǎn)中不要出現(xiàn)漏洞百出造成很多阻礙，就需要準備階段工作考慮得更全面更充分。

其中施工組織設計是準備前的重要工作，它涵蓋了場地總平布置、組織架構(gòu)、進度計劃、勞動力機械設備等資源配置計劃及管理措施、臨時水電需求及方案、質(zhì)量計劃及控制措施、安全文明控制措施等。所以，做好施工組織設計是保障施工生產(chǎn)順利開啟的不可或缺的工作，也是施工前準備階段工作重中之重。

5 項目施工生產(chǎn)階段

城市商業(yè)綜合體多位于比較繁華的城市中心或者副中心，居民生活和商業(yè)活動集中，施工場地和施工環(huán)境都受到很大的制約和限制，尤其是主體結(jié)構(gòu)快完成前，相關專業(yè)分包單位集中進場施工，交叉作業(yè)界面多，協(xié)調(diào)工作量非常大。

本階段重點開展工作：進度、質(zhì)量、投資、安全文明、合同管理、檔案信息管理等。采用主要管理手段是訂立目標、制訂計劃、設立制度管理、建立控制體現(xiàn)。通過信息的搜集、加工、整理、及時傳遞，利用溝通、協(xié)調(diào)、管控等手段；保證問題及時解決，矛盾消滅在萌芽狀態(tài)。尤其加強預判和糾偏工作開展。

重點強調(diào)信息暢通，管控和協(xié)調(diào)。

本階段重點難點工作比較多，在此列舉深基坑支護，土方開挖，群塔施工。

（1）深基坑支護：方案進行專家論證。由于地下室深度達到27m左右，底板厚度平均1.8m，周邊地鐵運行，道路交通繁忙，圍護結(jié)構(gòu)采用了地下鋼筋混凝土連續(xù)墻形深基坑支護方案，深度達到50m左右。結(jié)構(gòu)施工過程中重點加強圍護墻的變形監(jiān)測工作，接縫處滲漏水工作等。

（2）土方開挖：方案進行專家論證。地鐵沿線土方開挖緊鄰圍護墻劃分十幾個小基坑，采用間隔開挖的方式，加強圍檁和縱向支護，每個小基坑土方開挖24h連續(xù)作業(yè)，待結(jié)構(gòu)回筑到負二層時，開始旁邊小基坑的土方開挖工作。開挖過程加強監(jiān)測，加強排水等工作。

（3）群塔施工：場地可利用空間非常有限，部分地下室尚未完成，部分樓棟已開始正負零以上結(jié)構(gòu)施工。對于塔吊的布置和使用，既要覆蓋范圍全面，又要經(jīng)濟合理，還要考慮到鋼構(gòu)、幕墻安裝施工，設備吊裝就位需要等。因此對于塔吊選型是一項重要的工作，決定了垂直和水平運輸?shù)男?，對整個施工階段生產(chǎn)起到非常關鍵的作用。

本項目采用了5臺塔吊，組成群塔，以滿足整個施工階段生產(chǎn)需要。

6 項目竣工驗收

驗收是對已完成工作的檢查和核驗，檢驗其是否滿足使用功能，符合設計文件、報批報建時批復的文件、相應的施工標準和規(guī)范等。驗收結(jié)果為項目投入使用提供證明文件。

竣工驗收分為專項驗收、專業(yè)驗收、單機調(diào)試、聯(lián)機調(diào)試、竣工備案、綜合驗收等。

首先成立驗收小組，由建設方項目負責人為組長，監(jiān)理和總包單位為副組長，其他參建方為組員，明確各參建方職責分工。其次，對驗收工作進行策劃，分門別類，列出對應的工作事項清單，制訂驗收工作計劃，并明確該項工作前后置工作及邏輯關系。

無論是專項驗收還是竣工備案，過程資料及驗收評定報告，以及驗收通過文件等的搜集整理，是驗收工作的重要環(huán)節(jié)，因此各參建方需要專人搜集整理檔案資料，驗收組安排專人統(tǒng)一進行指導，并對結(jié)果性文件及時搜集歸檔，以備最后檔案資料順利移交檔案管理部門。

為保證驗收工作順利進行，每周召開驗收工作進度專題會和檔案資料搜集整理專題會議。

7 項目交付及結(jié)算

7.1 項目交付

項目取得竣工備案證明和綜合驗收證明文件后，意味著項目開發(fā)建設的基本結(jié)束，接下來工作是辦理移交，商辦綜合體項目一般是向物業(yè)管理單位進行移交，包括工程實體移交和檔案資料等的移交。

為了便于移交工作順利進行，該項目物業(yè)管理工作在項目建設之初就已參與進來，根據(jù)以往工作經(jīng)驗，對設計、施工、調(diào)試等提出合理化建議，尤其是在各項驗收階段，參與專項專業(yè)驗收，參與單機調(diào)試和聯(lián)動調(diào)試工作，對于接收后物業(yè)工作開展費用有利，這是其他項目值得借鑒的地方。

7.2 項目結(jié)算

是對項目投資執(zhí)行情況的總結(jié)。首先需要厘清結(jié)算項目清單，制訂相應的結(jié)算計劃，并安排專人跟蹤。重點強調(diào)結(jié)算依據(jù)的提供，通過項目實施經(jīng)驗，在施工過程中尤其要重視承攬合同、設計文件、設計變更、施工方案及相應措施、政策性文件等搜集整理，特別是人工、材料等隨因時間變化的調(diào)整依據(jù)。

項目結(jié)算完成后，經(jīng)過審核批轉(zhuǎn)，審計單位需要出具結(jié)算證書，并經(jīng)業(yè)主方簽字蓋章確認，交由合同各方留存。

8 項目后評價

陸家嘴世紀大都會商辦綜合體建設項目，運用全過程管理的理念，信息通暢，指揮協(xié)調(diào)，通過參與各方的共同努力，2015年9月底驗收通過，取得了竣工備案證；2016年10月世紀百聯(lián)購物中心開始營業(yè)。項目最終投資控制在預算范圍內(nèi)，沒有發(fā)生一例安全生產(chǎn)事故，其他各項目標皆達成。

9 結(jié)論

陸家嘴世紀大都會城市商業(yè)綜合體項目建設，采用了全過程管理的思路和理念，運用科學的管理方法和手段，并在豐富管理經(jīng)驗團隊通力協(xié)作下，各個階段有機結(jié)合，相對于一般項目管理，項目各個部門配合的更加和諧，信息流更加順暢，經(jīng)濟效益和社會效益都得到極大提升，項目達到預期的目標。隨著新工藝新技術(shù)不斷創(chuàng)新發(fā)展，尤其是BIM技術(shù)的成熟運用，項目全過程管理理念，必將在類似的群體、大型、復雜性的城市商業(yè)綜合體項目建設中得到廣泛應用。