一線城市收緊樓市“銀根”

陳惟杉

“很多人買房子不是為了居住，而是為了投資或者投機(jī)，這是很危險的，因為持有那么多房產(chǎn)，將來這個市場要是下來的話，個人財產(chǎn)就會有很大的損失，貸款還不上，銀行也收不回貸款本金和利息，經(jīng)濟(jì)生活就發(fā)生很大的混亂。”3月2日，中國銀保監(jiān)會主席郭樹清表示，房地產(chǎn)金融化、泡沫化傾向還比較強(qiáng)。

這一表態(tài)正值各地房地產(chǎn)調(diào)控政策頻出之際，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉統(tǒng)計，截至3月初，年內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策已發(fā)布97次。

背后是上漲明顯的房價，特別是一線城市二手房房價，而二手房價格往往被視為樓市的晴雨表。今年1月，國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，深圳、廣州、上海二手房價格環(huán)比漲幅位列前三，北京位列第八。去年年底，一線城市的二手房市場已然升溫。

“近期熱點二線城市房價也明顯上漲?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴《中國新聞周刊》，這一輪房價上漲的形勢與2015年頗為相似，“2015年下半年深圳樓市率先升溫，年底輪到上海，2016年傳導(dǎo)到北京、廣州，并在當(dāng)年下半年蔓延至熱點二線城市。兩次都是在貨幣寬松的背景下，樓市熱度從深圳傳導(dǎo)至其他城市?！?/p>

在一線城市出臺的調(diào)控政策中，多項指向收緊“銀根”，尤以深圳最為嚴(yán)厲。2020年，深圳二手房價漲幅達(dá)12.9%。

一線城市收緊房貸

距離深圳市住建局發(fā)布二手房成交參考價格過去一個月，在鏈家、安居客等中介平臺，在售房源單價全部調(diào)整為官方參考價格，此前曾一度無法看到在售房源單價與總價。

2月8日，深圳市住建局發(fā)布全市3595個住宅小區(qū)的參考價格，定價以二手房網(wǎng)簽價格為基礎(chǔ)，并參考周邊一手住房價格。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會（下稱“深房中協(xié)”）提示，各房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、中介人員在線上、線下發(fā)布房源廣告時應(yīng)以參考價格為重要依據(jù)、合理發(fā)布。2月下旬，深圳市住建局甚至開展專項檢查，內(nèi)容有兩項：一是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在門店、網(wǎng)站及相關(guān)網(wǎng)絡(luò)平臺發(fā)布的掛牌價是否超出參考價，二是經(jīng)紀(jì)人通過微信、QQ等發(fā)布的價格是否超出參考價。

以官方發(fā)布的參考價剛性約束二手房掛牌價，在調(diào)控政策中可謂罕見。

李宇嘉認(rèn)為，新房調(diào)控，有賣地限價、預(yù)售定價、批售控制、開發(fā)商“窗口指導(dǎo)”等抓手，但二手房市場調(diào)控沒有抓手，交易量價由千千萬萬的交易者驅(qū)動，政府連最基本的價格都不掌握。他告訴《中國新聞周刊》，不控制住二手房價格，新房價格就難以控制。“前者倒逼后者上漲，反過來新房價格上漲再次推動二手房價格上漲，形成循環(huán)?！?/p>

深房中協(xié)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，深圳二手房網(wǎng)簽量在參考價發(fā)布后斷崖式下跌，以2月最后一周為例，周網(wǎng)簽量為834套，而參考價發(fā)布前的周網(wǎng)簽量約為2500套，下降幅度約七成。但參考價真的能限住真實成交價嗎？

參考價“定價”機(jī)構(gòu)深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心主任王鋒在接受采訪時表示，62%的樓盤參考價格與成交價格基本一致。《中國新聞周刊》隨機(jī)抽取深圳多個住宅小區(qū)發(fā)現(xiàn)，參考價與此前成交價背離較多的情況并不鮮見，如位于深圳市南山區(qū)的寶珠花園與南國麗城的參考價分別為6.9萬元/平方米和7.14萬元/平方米，但是此前的成交單價均在9.5萬元到10萬元區(qū)間。

《中國新聞周刊》從深圳多個房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)了解到，掛牌價嚴(yán)格依照參考價發(fā)布，但真實成交價格并不受影響?！凹词购贤瑑r格高于參考價，也不會對過戶造成影響?！庇蟹慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，“真正受影響的是貸款額度，銀行已經(jīng)按參考價發(fā)放貸款。”

2月下旬，已有光大銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等多家銀行明確表態(tài)，將參考價作為銀行按揭貸款的參考依據(jù)、重要依據(jù)。

據(jù)了解，目前深圳二手房買賣雙方除了簽署“房產(chǎn)買賣合同”，還會簽署一份“補(bǔ)充協(xié)議”，約定因參考價限制無法獲取足額貸款而違約后的解決方式。

李宇嘉認(rèn)為，銀行依據(jù)參考價放貸對于加杠桿的購房者來講比較難受。一套房產(chǎn)突然漲價50萬元，如果是首付增加50萬元，這對于大多數(shù)人來說不是一個小數(shù)目。但如果只需要多貸款50萬元，對應(yīng)的月供只是2000多元。這就是過去深圳房價能夠任性上漲的主要原因。最大程度加杠桿，將月供壓力攤薄，并通過房價上漲一次性覆蓋。

深圳的一次房博會。掛牌價嚴(yán)格依照參考價發(fā)布后，受影響主要是貸款額度，銀行已經(jīng)按參考價發(fā)放貸款。圖/視覺中國

正在收緊房貸的一線城市不只是深圳，典型的還有廣州。

1月中旬，人民銀行廣州分行對廣州本地銀行進(jìn)行窗口指導(dǎo)，要求新增個人住房貸款占比不能超過12.6%，每個月新增個人住房貸款額度不能超過2020年10月、11月、12月三個月的平均放款額度。

這被廣州大源按揭代理服務(wù)有限公司總經(jīng)理鄭大源稱為“兩道紅線”，他告訴《中國新聞周刊》，“一般而言，第四季度銀行按揭貸款發(fā)放額度較小，很多銀行為了博得‘開門紅會在1月增加放款額度。但是今年1月由于房地產(chǎn)貸款集中管理制度，即‘五檔分類落地，導(dǎo)致很多銀行1月初貸款額度緊張，‘兩道紅線雪上加霜?，F(xiàn)在銀行房貸額度普遍緊張，一些去年積壓的貸款申請還沒有放款?！?/p>

“一些銀行的房貸放款純粹‘靠天吃飯，比如需要有存量房貸提前還款，才能釋放一些額度，目前已經(jīng)不再受理新的按揭貸款申請。”鄭大源告訴記者，多數(shù)銀行仍然受理按揭貸款申請，只不過放款時間難以保證。“銀行會要求申請者簽署一份聲明，大意是知曉銀行額度緊張導(dǎo)致放款時間難以保證。此前，在符合條件的情況下，一周內(nèi)就能放款，現(xiàn)在最快的放款時間也要兩個月?！?/p>

盡管北京、上海的按揭貸款申請、放款尚未有明顯變化，但是京滬兩地主管部門已經(jīng)發(fā)出通知，防止消費貸、經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，亦是在資金端收緊的信號。

“甚至一些非一線城市，如佛山也在收緊房貸，只不過不像一線城市那樣受到關(guān)注，因為這一輪房價上漲的原因在很大程度上指向去年相對寬松的資金面。”李宇嘉說。

樓市寬松資金面難再現(xiàn)？

2020年，一線城市較低的房貸利率，以及更低的經(jīng)營貸利率為資金流入一線城市樓市提供便利，目前這一形勢正在被逆轉(zhuǎn)。

額度收緊后，按揭貸款利率一定會上升，這是受訪者的共識，廣州的房貸利率已經(jīng)在一線城市中率先提升。

“廣州房貸利率2020年下半年開始下降，今年各個銀行房貸利率逐步提升?！编嵈笤锤嬖V《中國新聞周刊》，去年廣州當(dāng)?shù)劂y行首套房貸利率最低時曾低至在LPR基礎(chǔ)上不加點，即4.65%，而主流首套房貸利率是加30到40個基點，今年則要加55個基點，達(dá)到5.2%，二套房利率基本上加75到80個基點，達(dá)到5.4%到5.45%，相比去年高了很多?！?/p>

“在銀行眼里，房貸是優(yōu)質(zhì)貸款，不良率只有實體貸款的一半。一線樓市房價高，但對銀行來說，這是最安全的區(qū)域。因此一線城市的房貸競爭非常激烈，為了份額就得犧牲利潤，導(dǎo)致一線城市房貸利率比較低?！崩钣罴胃嬖V《中國新聞周刊》。

有銀行業(yè)人士提到，一線城市有銀行的房貸利率在去年甚至比LPR還要低。

以2020年12月為例，四座一線城市首套房貸利率均低于全國平均水平5.23%，其中深圳為4.98%。李宇嘉直言，深圳樓市的問題，就是銀根問題、杠桿問題。

“為什么深圳房地產(chǎn)市場過去一年熱度很高，部分原因是此前深圳限購政策有漏洞，比如外地人與深圳人結(jié)婚后，可以單獨申請貸款、購房，深圳出現(xiàn)‘婚票，即找到深圳人結(jié)婚，購房后再離婚。”鄭大源認(rèn)為，另一個重要原因便是深圳此前在金融政策上比較寬松，對按揭貸款申請人還款能力，如銀行流水、資產(chǎn)等方面的要求都比較低。

1月下旬，住建部副部長倪虹曾帶隊赴深圳等地調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)市場情況。隨后，深圳首次要求房企和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)會同商業(yè)銀行驗明購房人的收入證明、征信報告、購房款來源以及近一年及以上的銀行流水單。

“在深圳房價已然高企的情況下，真正全款買房的購房者極少，通過參考價降低杠桿率，可以說是釜底抽薪?！编嵈笤凑f，一些所謂“全款購房”也并非真正意義上的“全款”，只是沒有使用按揭貸款，“很多人借用親戚朋友的資金，包括使用過橋資金，買房后再將其抵押從銀行獲取貸款還錢，利用的便是抵押貸款較低的利率?！?/p>

如果說去年一線城市房貸利率是一個“洼地”，另一個“洼地”便是針對小微企業(yè)的經(jīng)營貸，其利率可以低至4%以下。

經(jīng)營貸進(jìn)入樓市的路徑一般是購房者全款買房，再通過空殼公司將房產(chǎn)抵押，套取貸款，歸還全款買房時使用的過橋資金。如北京在1月底開啟的防止經(jīng)營貸進(jìn)入樓市的核查中，主要針對全款購房的購房人和直系親屬近期申請使用經(jīng)營貸的行為。

其實，周期性的收緊銀根在過往的調(diào)控政策中并不鮮見。“但在過去，周期性‘融資關(guān)閘后，各界的預(yù)期是未來一定會放松，但在‘五檔分類落地后房地產(chǎn)貸款就不會出現(xiàn)周期性波動?！崩钣罴握f。

“五檔分類”指將銀行分為五檔，分檔對房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比采取額度管控，這一房地產(chǎn)貸款集中度管理制度自今年起實施。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄告訴《中國新聞周刊》，整體來看，對于大部分銀行來說達(dá)標(biāo)壓力不是很大，大部分銀行未觸及上限。部分地區(qū)調(diào)高了一些類別貸款集中度上限，如廣州、海南等省份分別不同程度地提高了對小型銀行、農(nóng)合機(jī)構(gòu)的房貸占比上限。但是整體來看上浮比例不大，并且這些小型銀行業(yè)務(wù)規(guī)模有限，并不代表房貸調(diào)控力度的放松，主要是結(jié)合地方實際情況的適度彈性調(diào)整。

“哪些銀行可以增加房地產(chǎn)貸款其實一目了然，如果銀行‘踩線，不收回原有的房地產(chǎn)貸款，減少分子，就要增加分母，即增加實體經(jīng)濟(jì)貸款，這樣才能有新的房地產(chǎn)貸款的釋放空間。”李宇嘉認(rèn)為，第一二檔銀行其實房地產(chǎn)貸款的投放規(guī)模比較大，最充分享受到了房地產(chǎn)上漲的紅利，金融加速器的效應(yīng)會帶動更多的杠桿投放，最終體現(xiàn)在銀行利潤增長。但是對于第三四檔銀行，主要是地方的小銀行，更多服務(wù)于縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房產(chǎn)貸款對他們業(yè)務(wù)發(fā)展和質(zhì)量提升有幫助，也有助于區(qū)域的開發(fā)，這可以解釋為何一些地區(qū)調(diào)高了三四檔銀行的貸款集中度上限。

“2010年出現(xiàn)‘限購概念，此后調(diào)控政策主要在購房資格、貸款資格上做文章，調(diào)控效果在逐漸被消化?，F(xiàn)在逐步調(diào)整了調(diào)控方向，在房價高企的情況下，買房離不開銀行貸款，調(diào)控政策逐漸轉(zhuǎn)向控制銀行貸款?！睒I(yè)內(nèi)人士如此感慨。

房地產(chǎn)貸款集中度管理要求