房子贈(zèng)予他人后，老人的居住權(quán)如何保障

楊學(xué)友

案例：2012年5月，年近七旬的陳老伯與老伴居住的平房被拆遷改造，考慮自己與老伴都已是年近七旬的人了，兩人去世后房子也得歸唯一的兒子，所以，在選擇安置房時(shí)，兩位老人決定將安置房直接登記到兒子陳某與兒媳婦劉某名下。他們口頭說好，安置房繼續(xù)由兩位老人居住，一直到他們?nèi)ナ馈?/p>

2016年秋，陳某與劉某因感情問題經(jīng)法院調(diào)解離婚，雙方約定他們的孩子小陳隨母親劉某生活，同時(shí)將房屋贈(zèng)予當(dāng)時(shí)14歲的小陳，在他年滿18周歲時(shí)辦理不動(dòng)產(chǎn)變更登記。2020年6月，小陳年滿18周歲時(shí)，劉某找到陳某，要求他配合辦理房屋過戶手續(xù)。陳某認(rèn)為，房子是父母親贈(zèng)予的，現(xiàn)在兩位老人都健在，辦理過戶影響老人的居住生活，對(duì)外人影響也不好，需等兩位老人去世后再辦理變更手續(xù)?？蓜⒛痴J(rèn)為，雙方離婚約定非常明確，陳某應(yīng)當(dāng)信守承諾，且即便變更登記也不影響兩位老人的生活。盡管如此，陳某還是覺得對(duì)不住父母，堅(jiān)決不同意去辦理變更登記。無奈之下，在劉某的協(xié)助下，小陳將自己的父母親訴至法院，要求兩人協(xié)助辦理不動(dòng)產(chǎn)變更登記。

法院立案后，辦案法官綜合考量房子確系兩位老人唯一住房后，在主持案前調(diào)解時(shí)，特向一家三代人提出調(diào)解意見：房屋變更登記到小陳名下，同時(shí)從法律上保障陳老伯夫婦的居住權(quán)，即在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的同時(shí)，對(duì)陳老伯夫婦的居住權(quán)一并進(jìn)行登記，這樣既解決了按離婚約定的變更登記問題，也消除了兩位老人無房居住的擔(dān)憂。對(duì)辦案法官的建議，雙方當(dāng)事人都表示同意接受。

說法：《中華人民共和國(guó)民法典》第三百六十六條、第三百六十八條規(guī)定：“居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。居住權(quán)無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。”“設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。”居住權(quán)是指居住權(quán)人對(duì)他人所有房屋的全部或部分所享有的占有、使用的權(quán)利，主要是為了贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)等生活需要而設(shè)立，解決特定的家庭成員和家庭服務(wù)人員之間的居住困難問題，目的是保障弱勢(shì)群體的利益。本案中，房屋原系陳老伯與老伴共有的唯一住房，其贈(zèng)予兒子時(shí)，雙方也口頭約定房屋由兩老居住到去世，這種約定可視為附條件贈(zèng)予，即便受贈(zèng)予人陳某、劉某日后處置該房產(chǎn)，也必須遵守兩位老人的居住權(quán)這一所附的條件。因此，法院調(diào)解意見是有法律依據(jù)的，也體現(xiàn)了公序良俗與公平原則。