土地流拍與房地產市場硬著陸風險

房地產市場的變化總是出人意料。2021年上半年第一批土地集中出讓時，房企熱情高漲，大家還在為很多城市土地的高溢價擔心，并責怪土地集中出讓政策推高了地價。結果下半年風云突變，第二批集中供地時，溢價率顯著降低，基本上是底價成交，20個城市流拍撤牌率達到31.8%（第一批為6.5%）。目前多個城市正在進行第三批集中供地。我在前期的專欄中曾經預測土地集中供應可能會導致“土地溢價和新房價格很難有所作為”（見《中國房地產》2021年5月上旬刊），但我也沒有想到會出現大范圍流拍，這絕對不能簡單歸結于當前的供地條件。學界和業(yè)界已經開始呼吁警惕房地產市場硬著陸風險。

在過去的近20年中，我們并不是第一次看到這種大范圍的流拍情形。2008年全球金融危機外生沖擊期間我們看到過這種情形;2014-2015年我們看到第二次內生的流拍高峰;然后是2018年開始的第三次大范圍流拍。

如果我們看房地產市場的一些行業(yè)統(tǒng)計數據，似乎不應該出現這種情形。國家統(tǒng)計局2021年11月發(fā)布的數據表明，一線城市10月份新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲5%和6.7%，二線城市相應的數據是3.7%和2.5%。從房地產投資來看，1-10月份房地產投資同比增長了7.2%，商品房銷售面積143031萬平方米，同比增長7.3%;比2019年1-10月份增長7.3%，兩年平均增長3.6%。商品房銷售額147185億元，增長11.8%;比2019年1-10月份增長18.3%，兩年平均增長8.8%。這些行業(yè)整體累計數據并不差。

其實，如果只看2021年10月份的數據，全國房地產銷售面積同比降了21.6%，新開工面積同比降低了33.1%。從宏觀調控的大環(huán)境來看，始于2016年10月的這一波房地產調控顯著不同于以往的調控。時間長自不待言，決心和措施都不同以往。中央政府提出了“房住不炒”和“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，即使是面對新冠疫情那樣嚴峻的局面也沒有放松調控;地方政府因城施策祭出了限購、限價、限售、限貸、自持、二手房指導價等嚴厲的行政性調控，并大力加強保障性租賃房建設;央行制定了針對地產商的“三線四檔”和針對商業(yè)銀行的貸款集中度管理等強制去杠桿政策。盡管自然資源部要求一些熱點城市增加供地尤其是增加居住用地供給，但在這種日益緊縮的環(huán)境下，開發(fā)商哪還敢繼續(xù)在土地市場上一擲千金？可以這么說，我們現在見到的投資和銷售數據，除個別城市外，更多的是投資的不可逆性以及開發(fā)商被迫去杠桿加速促銷導致的，并非是真的市場交投活躍。

在消費者和居民這一端，很多人以每到年底觀望情緒濃厚為由解釋，這是不對的。因為傳統(tǒng)的成交旺季九、十兩個月二手房數據也很差，至少在長三角的三個中心城市上海、南京和杭州都是如此。民眾對即將出臺的房地產稅試點疑慮重重。對其他一些行業(yè)的調控都影響到了人們對未來的預期。央行公布的2021年3季度儲戶收入感受指數和收入信心指數已處于收縮狀態(tài)，明顯低于前3個季度?？只徘榫w具有某種傳染性和自我實現性，降低了購房需求。同時，消費者和居民部門對一些開發(fā)商能否按時交樓憂心忡忡，在一些地方，商業(yè)銀行、開發(fā)商和購房者三方為監(jiān)管資金的使用去向問題爭議頻仍。

面對如此嚴峻的環(huán)境，談論房地產市場硬著陸風險并非無稽之談。從2020年9月份開始，恒大集團的問題就引發(fā)全民關注延宕至今，其他如華夏幸福、泰禾、佳兆業(yè)、花樣年、建業(yè)地產等大量上市房企也紛紛遇到流動性危機。那些不知名的或未上市的開發(fā)商倒下的更多。我們確實可以責怪一些企業(yè)咎由自取，忽視了財務的穩(wěn)健性和市場以及政策的變化，包括一些企業(yè)采用的高周轉、高杠桿、高土地儲備的經營策略本身就蘊含著高風險不可持續(xù)。市場經濟優(yōu)勝劣汰，有生有死才是正常的。但是，當整個行業(yè)出現系統(tǒng)性風險，并通過金融加速器機制導致整體信用收縮時，無論這個行業(yè)多么富有爭議性，都應該想辦法施以援手而不是聽之任之，此時的拯救并不違背政府“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的承諾。

本想降低風險避免危機的政策反而導致了危機的爆發(fā)，這是得不償失的。房地產市場硬著陸的風險幾乎等價于經濟硬著陸風險。于今之計，有必要調整過于嚴厲的房貸政策，對經營狀況良好的企業(yè)給與必要的緊急救助，防止出現流動性危機蔓延;對地方政府來說，有必要放開新房限價，慎重出臺二手房指導價，更不要出什么“限跌令”;同時，調整土地出讓的底價以及供地條件;對于疑慮重重的房地產稅，在市場下行期擴圍試點可能并不是一個好時機。不過，靴子盡快落地可能也有助于穩(wěn)定預期，打消各種顧慮，并為取消各種行政性限制措施創(chuàng)造空間。

作者簡介：趙奉軍，杭州師范大學阿里巴巴商學院。