提升辦公物業(yè)品牌和效益之我見(jiàn)

趙偉

【摘要】辦公物業(yè)管理是因辦公物業(yè)存在而產(chǎn)生的一種特定管理服務(wù)交易，包括辦公物業(yè)管理和政府機(jī)關(guān)辦公物業(yè)管理。隨著市場(chǎng)細(xì)分日益精確化，辦公服務(wù)的專業(yè)化已經(jīng)成為必然的趨勢(shì)，頂尖的辦公樓都有一個(gè)共同的特點(diǎn)，就是配備了專業(yè)的物業(yè)管理公司。我國(guó)辦公物業(yè)服務(wù)起步稍晚，但隨著眾多物企積極拓展非住宅業(yè)態(tài)，現(xiàn)階段已經(jīng)出現(xiàn)不少優(yōu)質(zhì)的辦公物業(yè)服務(wù)商。

物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)品牌建設(shè)來(lái)促進(jìn)自身的生存與發(fā)展。論文圍繞品牌建設(shè)視域下物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展展開了討論。

1國(guó)內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)階段建設(shè)情況

1.1辦公樓存量走高驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)快速增長(zhǎng)

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2000年以后，我國(guó)辦公樓竣工面積規(guī)?？傮w呈上升趨勢(shì)，2020年全國(guó)辦公樓竣工面積為3041.59萬(wàn)平方米。2016-2020年五年間辦公樓竣工面積1.85億平方米。持續(xù)竣工的新增面積提供了源源不斷的辦公樓管理面積，增速近兩年有所放緩，但辦公物管市場(chǎng)已經(jīng)形成較大規(guī)模存量，為辦公物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供廣闊的市場(chǎng)空間。

根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，在主要一、二線城市，辦公樓存量走高，同時(shí)，主要一、二線城市2019-2021年增量供應(yīng)快速上升，北、上、廣、深四大城市以接近5%的速率增長(zhǎng)，一些二線城市增長(zhǎng)更加迅猛，如杭州、武漢等，一、二線城市增量物業(yè)面積為優(yōu)質(zhì)企業(yè)拓展新項(xiàng)目提供機(jī)遇。2001-2020年，辦公樓累計(jì)竣工面積達(dá)4.54億平方米，不斷增加的竣工面積將為辦公物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)提供更加廣闊的市場(chǎng)空間。

1.2辦公物業(yè)管理規(guī)模分析

2020年，500強(qiáng)企業(yè)中有445家企業(yè)布局辦公物業(yè)服務(wù)，占比89.00%。500強(qiáng)企業(yè)辦公物業(yè)總管理面積達(dá)14.36億平方米。辦公物業(yè)總面積占500強(qiáng)企業(yè)總管理面積比例為9.83%，占行業(yè)總管理面積的比例為4.35%。從業(yè)務(wù)來(lái)源看，500強(qiáng)企業(yè)辦公物業(yè)管理面積中，有43.35%承接自所屬或者合作開發(fā)商，有56.65%來(lái)自外拓第三方項(xiàng)目;其中寫字樓物業(yè)管理面積兩種來(lái)源占比相當(dāng)，而政府機(jī)關(guān)辦公物業(yè)來(lái)自外拓第三方的占比明顯較多，500強(qiáng)企業(yè)政府機(jī)關(guān)辦公物業(yè)的市場(chǎng)化拓展力度較大，并取得了明顯的效果。從企業(yè)角度看，辦公物業(yè)服務(wù)企業(yè)的平均管理面積為322.72萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.37%;其中布局寫字樓物業(yè)的企業(yè)平均管理面積為231.41萬(wàn)平方米，布局政府機(jī)構(gòu)辦公物業(yè)的企業(yè)平均管理面積為174.41萬(wàn)平方米。管理規(guī)模在100萬(wàn)平方米以下的企業(yè)占多數(shù)。

2影響物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)建自身品牌的因素分析

2.1服務(wù)品質(zhì)

首先，國(guó)內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)的起步晚，沒(méi)有形成完善的法律法規(guī)體系，相關(guān)部門也缺乏針對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的有效監(jiān)督與管理。其次，物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的交接缺乏完善性，對(duì)于雙方的權(quán)利、義務(wù)，開發(fā)商和物業(yè)管理公司都缺乏清晰的認(rèn)識(shí)。有些開發(fā)商在樓盤建設(shè)完成后，在物業(yè)管理企業(yè)未入駐的情況下，立刻開盤，業(yè)主入駐之后，出現(xiàn)問(wèn)題無(wú)人接管。還有一些開發(fā)商實(shí)施業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)同頻入駐，這在很大程度上導(dǎo)致了物業(yè)管理服務(wù)缺乏完善性的問(wèn)題。最后，有些物業(yè)管理企業(yè)的管理工作人員，服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，專業(yè)化能力不高。物業(yè)管理行業(yè)在我國(guó)起步晚，屬于一個(gè)新興行業(yè)，現(xiàn)階段還沒(méi)有制定出針對(duì)物業(yè)從業(yè)人員的具體、完善的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和管理體系。

2.2企業(yè)文化

企業(yè)文化屬于是高級(jí)的文化管理，具有一定經(jīng)驗(yàn)及規(guī)模的企業(yè)，根據(jù)自身的實(shí)際情況，整合公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展的理念，形成促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)管理模式。我國(guó)政府部門要發(fā)揮出引導(dǎo)和規(guī)劃的作用。政府部門要對(duì)企業(yè)文化進(jìn)行全面的了解，分析企業(yè)未來(lái)文化建設(shè)的方向，對(duì)企業(yè)文化建設(shè)的方向進(jìn)行引導(dǎo)，同時(shí)認(rèn)真分析國(guó)家、企業(yè)、社會(huì)對(duì)于企業(yè)文化建設(shè)所應(yīng)發(fā)揮出的作用。

2.3人力資源

2.3.1物業(yè)管理人才不足國(guó)內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)起步晚，屬于一種新興的行業(yè)，現(xiàn)階段從事物業(yè)管理的大部分工作人員，都沒(méi)有接受過(guò)專業(yè)化的學(xué)習(xí)，所以，物業(yè)管理行業(yè)十分缺乏專業(yè)化人才。

2.3.2培養(yǎng)輸送物業(yè)管理專業(yè)人才的渠道非常少

現(xiàn)階段從事物業(yè)管理工作的人員，主要來(lái)自于房地產(chǎn)行業(yè)、家政服務(wù)行業(yè)。國(guó)內(nèi)高?；旧隙紱](méi)設(shè)置物業(yè)管理專業(yè)，而開設(shè)物業(yè)管理專業(yè)的高校，也存在理論脫離實(shí)際的問(wèn)題。

2.3.3薪資待遇水平不高，缺乏行業(yè)吸引力

從事物業(yè)管理工作的人員，其收入來(lái)源具有單一化的特點(diǎn)，通常情況下，很難遇到合適的投資機(jī)構(gòu)來(lái)支持自身的發(fā)展。物業(yè)管理企業(yè)擁有的凈利潤(rùn)值非常少，直接決定了物業(yè)管理行業(yè)整體薪資待遇水平的低下。

2.3.4缺乏較高的社會(huì)認(rèn)可度

長(zhǎng)期以來(lái)，服務(wù)行業(yè)一直受到民眾的另眼看待，服務(wù)行業(yè)常常被看作是各種工作類型中處于最末端的一個(gè)行業(yè)，所以物業(yè)管理行業(yè)得到的社會(huì)認(rèn)可度不高，且工作吸引度不高。

3品牌建設(shè)視域下物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的策略

4.1服務(wù)品質(zhì)

提供個(gè)性化服務(wù)、精細(xì)化服務(wù)國(guó)內(nèi)的物業(yè)管理企業(yè)要在提供基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)的基礎(chǔ)上，積極開展個(gè)性化服務(wù)、精細(xì)化服務(wù)，差異化服務(wù)的提供，可以有效提高物業(yè)管理企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大。物業(yè)管理企業(yè)要結(jié)合自身的實(shí)際發(fā)展情況，對(duì)現(xiàn)有服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行改革創(chuàng)新，為業(yè)主提供更多具有特色的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，對(duì)服務(wù)產(chǎn)品進(jìn)行不斷創(chuàng)新，對(duì)服務(wù)產(chǎn)品進(jìn)行更新，重視服務(wù)質(zhì)量的提升，全面強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展實(shí)力。

4.2創(chuàng)建完善的招聘機(jī)制

物業(yè)管理行業(yè)一直存在人員流動(dòng)性大的問(wèn)題，這就需要物業(yè)管理企業(yè)必須要?jiǎng)?chuàng)建完善的招聘機(jī)制。完善的招聘機(jī)制能夠?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)補(bǔ)充源源不斷的員工，保證工作開展的連貫度，實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)在實(shí)力的提升。

4.3加大員工培訓(xùn)的力度

物業(yè)管理企業(yè)要重視新入職員工的崗前培訓(xùn)工作，按照相關(guān)政策要求標(biāo)準(zhǔn)來(lái)開展具體的培訓(xùn)工作，同時(shí)還要重視員工學(xué)歷水平的提升，為物業(yè)管理企業(yè)培養(yǎng)更多的專業(yè)管理人才。

五、辦公物業(yè)管理的發(fā)展前景和趨勢(shì)

（一）標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)加強(qiáng)，提升服務(wù)品質(zhì)

目前以辦公物業(yè)為主要業(yè)態(tài)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)占比較小，住宅物業(yè)規(guī)模大于辦公物業(yè)的占多數(shù)，專業(yè)從事辦公物業(yè)管理的企業(yè)數(shù)量有限。而在辦公物業(yè)領(lǐng)域中，不同物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)深度差異大，物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一度低，因此辦公物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的標(biāo)準(zhǔn)化程度還需要進(jìn)一步加深。

（二）科技賦能，加快智慧化服務(wù)布局

由于應(yīng)用場(chǎng)景的不斷更新和復(fù)雜性，現(xiàn)階段僅少部分大型物企對(duì)智慧科技在辦公領(lǐng)域的應(yīng)用進(jìn)行探索。隨著5G技術(shù)的產(chǎn)生，人工智能、物聯(lián)網(wǎng)的進(jìn)一步發(fā)展和變革，越來(lái)越多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)識(shí)到科技對(duì)于物業(yè)服務(wù)能力的巨大影響力，辦公物業(yè)管理領(lǐng)域的智慧服務(wù)布局將進(jìn)一步加深。

（三）增值服務(wù)多元化，加強(qiáng)客戶黏性

相對(duì)于住宅物業(yè)，辦公物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象較復(fù)雜：首先，面對(duì)企業(yè)客戶，企業(yè)來(lái)自不同行業(yè)、規(guī)模大小不同，具有多樣的辦公場(chǎng)景需求;其次還要面對(duì)業(yè)主、員工、訪客等個(gè)人客戶。因此辦公除了基礎(chǔ)的保潔、保安、設(shè)備管理等服務(wù)，還要滿足客戶大量的多樣化服務(wù)需求，給物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來(lái)大量的增值服務(wù)和創(chuàng)新機(jī)會(huì)。

加大服務(wù)創(chuàng)新力度，提供多樣化的增值服務(wù)，能夠滿足客戶復(fù)雜的、個(gè)性化的服務(wù)訴求，可以為客戶提供更加便捷的服務(wù)，優(yōu)化客戶的服務(wù)體驗(yàn)，增加客戶的黏性。同時(shí)也能進(jìn)一步挖掘更多的物業(yè)服務(wù)價(jià)值，完善服務(wù)能力，提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

5結(jié)語(yǔ)

加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的品牌建設(shè)，需要學(xué)習(xí)和借鑒其他知名管理品牌的成功經(jīng)驗(yàn)，物業(yè)管理企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，只有強(qiáng)化自身品牌建設(shè)，提高自身管理服務(wù)的質(zhì)量，發(fā)揮企業(yè)管理服務(wù)的優(yōu)勢(shì)，才能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中利于不敗之地。

【參考文獻(xiàn)】

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