淺論房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本控制的重點(diǎn)與措施

劉巍

近年來我國大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，這也使得房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展的過程中實(shí)現(xiàn)了促進(jìn)我國的國民經(jīng)濟(jì)獲得了有效提升，而且隨著我國房地產(chǎn)企業(yè)整體數(shù)量的激增，這也使得房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭壓力也存在著逐漸向上的發(fā)展趨勢。對此，在開展房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)工作的過程中，企業(yè)必須要實(shí)現(xiàn)將成本控制工作落實(shí)到位，這樣才能保證通過有效措施的應(yīng)用來降低自身的成本，并獲取更高的利潤，這樣才能保障自身的長久發(fā)展。

我國房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過程中經(jīng)歷了一個變化時期，這也使得我國宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)行業(yè)的影響帶來了阻滯的作用，這就使房地產(chǎn)企業(yè)在競爭的過程中，越來越難實(shí)現(xiàn)提高自身的經(jīng)營利潤。當(dāng)前，很多房地產(chǎn)企業(yè)自身在成本控制上還不完善，在管理的過程中也缺乏了科學(xué)的管理體系，因此很多房地產(chǎn)企業(yè)無法根據(jù)市場的變化進(jìn)行調(diào)整，所以為保障房地產(chǎn)企業(yè)的有效發(fā)展，并在新形勢下實(shí)現(xiàn)提升其企業(yè)利潤，則必須要實(shí)現(xiàn)對成本的有效控制，這樣才能在降低成本的同時，提高其的經(jīng)濟(jì)效益。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本控制的現(xiàn)狀與問題

（一）當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本控制的現(xiàn)狀

在很長一段時間內(nèi)，受計劃經(jīng)濟(jì)體制的影響，企業(yè)在發(fā)展的過程中受到了抑制，但是在那時房地產(chǎn)企業(yè)也獲得了豐富的經(jīng)驗(yàn)，并在后續(xù)階段中克服了自身的不足之處，這就使得在借鑒了西方的成本控制模式后，使得房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)成本控制上得到了快速的發(fā)展[1]。同時，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在觀念上已經(jīng)有了變化，而且對成本控制工作的開展也有了全面地了解，在明確到成本控制工作開展的意義后，各企業(yè)也紛紛借鑒學(xué)習(xí)有效的管理方法和已成功的經(jīng)驗(yàn)，而且當(dāng)前我國政府對房地產(chǎn)企業(yè)也做了相應(yīng)的扶持工作，所以與本國國情相結(jié)合，并實(shí)現(xiàn)對外來技術(shù)和方法的有效吸收、應(yīng)用，就能保證成本管理的理念可以向技術(shù)領(lǐng)域進(jìn)一步發(fā)展，并保證成本控制工作能夠落實(shí)到成本管理的每一個環(huán)節(jié)當(dāng)中。經(jīng)過幾十年的發(fā)展探索，我國房地產(chǎn)企業(yè)在開展成本控制工作上已經(jīng)形成了一套系統(tǒng)的理論，而且在日常工作開展上，也實(shí)現(xiàn)了將成本控制工作落實(shí)到位，但是當(dāng)前在運(yùn)轉(zhuǎn)的過程中仍存有許多問題，這也使得房地產(chǎn)企業(yè)必須要實(shí)現(xiàn)根據(jù)市場實(shí)際需要來進(jìn)行制度的調(diào)整和完善，這樣才能保證對成本進(jìn)行控制，并真正提高自身的利潤。

（二）當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)開展成本控制的問題

1.當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)在進(jìn)行成本控制工作開展時缺乏了科學(xué)性，這導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本開發(fā)時，往往就缺乏了對經(jīng)營管理理念的應(yīng)用，而且也忽視了作為決策服務(wù)而開展的管理決策工作，這就導(dǎo)致在進(jìn)行成本核算時，只有在項(xiàng)目結(jié)束后才能進(jìn)行結(jié)算，因此這也使得財務(wù)管理工作的開展就存在著滯后性[2]。并且，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其整體經(jīng)營活動呈現(xiàn)著動態(tài)性，所以如果只在事后進(jìn)行總結(jié)，則必然會導(dǎo)致無法真實(shí)反映企業(yè)管理工作中存在的一些問題，尤其是對于一些大規(guī)模的企業(yè)而言，這就很難實(shí)現(xiàn)對于其開發(fā)項(xiàng)目的成本進(jìn)行真實(shí)反映。

2.當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目成本開發(fā)時，往往也存在著成本管理認(rèn)識不清且思維落后的現(xiàn)象。在長期的發(fā)展過程中，很多企業(yè)在進(jìn)行發(fā)展時更加重視自身的經(jīng)濟(jì)效益和發(fā)展規(guī)模，這就導(dǎo)致在進(jìn)行實(shí)際項(xiàng)目開發(fā)時，就忽視了開發(fā)過程當(dāng)中決策工作開展的重要性，而且不少房地產(chǎn)企業(yè)在開展項(xiàng)目開發(fā)時，比較重視自身項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模的導(dǎo)向，這也導(dǎo)致企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者會以業(yè)績考核為主而實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)工作的落實(shí)，這就忽略了生產(chǎn)效益的規(guī)模。同時，企業(yè)在進(jìn)行各項(xiàng)工作開展時，也會以非市場途徑進(jìn)行劃分領(lǐng)域的獲取，這就導(dǎo)致成本在進(jìn)行控制時無法實(shí)現(xiàn)將管理工作落實(shí)到位，也無法通過成本管理思維的應(yīng)用來保證降低自身的成本浪費(fèi)問題。

3.房地產(chǎn)企業(yè)在開展成本管理控制工作上仍有缺漏，且在制度應(yīng)用上也缺乏了制度應(yīng)用的完整性。當(dāng)前成本管理制度的應(yīng)用僅局限于內(nèi)部流程，而且在進(jìn)行激勵制度和監(jiān)督制度應(yīng)用的過程中，也會由于其自身開發(fā)周期較長而使各項(xiàng)工作的開展存在著范圍較廣的問題。同時，在成本控制制度執(zhí)行的過程中，由于其工程項(xiàng)目規(guī)模過大，這也導(dǎo)致存在著暗箱操作的問題，這就使成本管理制度的應(yīng)用只變成了徒有其表的形式。此外，很多企業(yè)在現(xiàn)行成本管理制度的應(yīng)用上也存在著監(jiān)督工作無法落實(shí)的問題，這就使參與者往往無法通過外部監(jiān)督來約束自身的行為，這也使成本管理工作的開展無法落到實(shí)處。

4.在成本管理系統(tǒng)建設(shè)上，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)也缺乏了系統(tǒng)建設(shè)的全面性。很多房地產(chǎn)企業(yè)只把項(xiàng)目開發(fā)的成本管理看成是普通的單項(xiàng)成本控制工作，比如在開發(fā)時實(shí)現(xiàn)對土地成本的控制，或是對配套設(shè)施以及設(shè)計費(fèi)用的控制，這就使管理人員往往在進(jìn)行每一筆費(fèi)用的撥款時進(jìn)行成本縮減，但這樣做的最終結(jié)果卻是表面上看似成本被有效地控制，卻在實(shí)際進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計的過程中，存在著很多問題，并且會在后續(xù)的質(zhì)量檢驗(yàn)和施工上被暴露出來。對此，這種工作開展的模式，就使開發(fā)成本控制變成了單純的成本控制，進(jìn)而就無法保障企業(yè)的有效運(yùn)轉(zhuǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本控制的原則

首先，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目成本開發(fā)控制的過程中，必須要落實(shí)全面性原則的應(yīng)用。全面性原則的應(yīng)用可以保證全方位控制各項(xiàng)工作的開展，這也使得房地產(chǎn)企業(yè)可以從前期準(zhǔn)備到中期開展和后期檢驗(yàn)的過程中，都能夠?qū)崿F(xiàn)將成本控制工作落實(shí)到各個環(huán)節(jié)內(nèi)，并且也可以保證在與其它單位共同參與控制的過程中，使成本控制始終都有監(jiān)督管理工作和激勵工作的保障來確保各項(xiàng)工作的落實(shí)。

其次，由于房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)時存有一次性的特點(diǎn)，所以在進(jìn)行成本控制工作開展時，則必須要保證將成本控制工作開展的實(shí)施性原則進(jìn)行應(yīng)用。在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的初期中，必須要通過成本控制工作來實(shí)現(xiàn)對成本預(yù)算的有效落實(shí)，這樣才能保證在成本控制工作開展時，為其提供有效的數(shù)據(jù)參考[3]。同時，在項(xiàng)目成本控制的后期，也需要通過監(jiān)督職能的應(yīng)用來對項(xiàng)目偏差問題進(jìn)行修正，這樣才能保證通過實(shí)施性原則的有效使用來將成本控制工作落實(shí)到位。

最后，為保證在成本控制的過程中實(shí)現(xiàn)將開發(fā)成本進(jìn)行有效控制，并提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，則必須要保證將最小化原則落實(shí)到位。畢竟，只有在合理基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目開發(fā)花費(fèi)的降低，才能在各項(xiàng)成本控制工作開展中降低成本，并真正依據(jù)實(shí)際情況來進(jìn)行調(diào)整，以此才能制定出最適用于該項(xiàng)目的成本控制工作方式，并以最小化原則為基礎(chǔ)來降低成本對于整體項(xiàng)目開發(fā)帶來的影響。

三、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本控制的措施

（一）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本控制的要點(diǎn)

1.為保證前期工作能夠?qū)崿F(xiàn)對成本控制工作的有效保障，則必須要實(shí)現(xiàn)對市場未來發(fā)展的整體情況進(jìn)行預(yù)測，而且要選擇有利于自身的開發(fā)項(xiàng)目，這樣才能通過定價目標(biāo)的設(shè)置來保證對整體價格的策劃進(jìn)行工作的落實(shí)。同時，由于土地成本在開發(fā)過程中所占比例較大，這時則必須要保證選擇多種方案來進(jìn)行探討，這樣才能在開發(fā)的過程中可以使最終的開發(fā)結(jié)果滿足預(yù)期的回報率。

2.在建設(shè)階段，招標(biāo)、合同簽署、工程落實(shí)和結(jié)算都會影響到成本的支出，因此只有在此階段內(nèi)實(shí)現(xiàn)將各項(xiàng)工作進(jìn)行強(qiáng)化，并通過預(yù)算審查工作的落實(shí)，才能保證各項(xiàng)工作的開展更加貼合實(shí)際需要。

3.在進(jìn)行財務(wù)費(fèi)用控制的過程中，必須要實(shí)現(xiàn)對其資金應(yīng)用量和時間的有效控制，因?yàn)樵谶M(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時，房地產(chǎn)企業(yè)往往需要通過借貸的方式來進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，這就需要對時間進(jìn)行合理規(guī)劃，這樣才能保證為自身的工作開展?fàn)幦『侠肀芏?，并有效降低稅?fù)對自身帶來的負(fù)擔(dān)問題。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本控制的措施

1.對于項(xiàng)目開發(fā)的成本管理而言，財務(wù)人員自身是成本管理的主體，所以在進(jìn)行項(xiàng)目工作開展時，必須要保證將核算工作落實(shí)到位，這樣才能在管理過程中發(fā)揮財務(wù)人員的職能。同時，在日常工作時，財務(wù)人員也必須要將成本管理工作貫穿于各項(xiàng)工作的環(huán)節(jié)內(nèi)，還要通過審核工作的開展來確保各項(xiàng)工作的落實(shí)能夠真正起到對成本的有效控制。

2.對于財務(wù)管理工作的開展而言，必須要在進(jìn)行資金預(yù)算體系控制的過程中實(shí)現(xiàn)對體系的不斷完善，這樣才能根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際的資金預(yù)算情況來進(jìn)行各項(xiàng)工作的開展，并確保在進(jìn)行開發(fā)的過程中，實(shí)現(xiàn)全面監(jiān)控，這樣才能在預(yù)算工作和資金編制工作上，通過財務(wù)人員職能的發(fā)揮來降低開發(fā)成本，這樣才能提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

3.由于工程部門與財務(wù)部門沒有直接性的聯(lián)系，而且財務(wù)部門也不能直接管理工程部門，所以這就會導(dǎo)致在進(jìn)行相關(guān)工作落實(shí)時，往往無法真正確保財務(wù)人員能夠發(fā)揮自身的職能。對此，這就需要實(shí)現(xiàn)協(xié)同機(jī)制的有效建設(shè)，并確保給予財務(wù)人員更多的權(quán)利，這樣才能通過其自我職責(zé)的落實(shí)來保證將管理工作落實(shí)到位，以此才能在工程部門進(jìn)行采購、支出時，利用財務(wù)人員的有效管理來降低對成本的浪費(fèi)，并真正做到通過項(xiàng)目開發(fā)成本控制來提高后期的經(jīng)濟(jì)收益。

4.為有效提高成本管理工作的效率，并真正實(shí)現(xiàn)確保各部門都能利用自我職能的發(fā)揮來實(shí)現(xiàn)全成本控制，則必須要在項(xiàng)目開發(fā)時實(shí)現(xiàn)信息溝通機(jī)制的有效建設(shè)，這樣才能加快各部門之間的聯(lián)系，并確保在第一時間內(nèi)反饋?zhàn)陨淼呢攧?wù)信息，以此才能在管理的過程中，利用制度建設(shè)來實(shí)現(xiàn)確保各項(xiàng)工作的開展都能體現(xiàn)出實(shí)時性原則，這樣才能有效通過問題調(diào)整來降低前期成本。

四、結(jié)語

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，為保證自身的長期發(fā)展，則必須要實(shí)現(xiàn)在開發(fā)項(xiàng)目過程中，對成本進(jìn)行有效控制，這樣才能通過前期控制來保證自身的經(jīng)濟(jì)效益可以獲得提升。在這一過程中，房地產(chǎn)企業(yè)必須要針對其重點(diǎn)控制內(nèi)容進(jìn)行有效確認(rèn)，以此才能真正做到查缺補(bǔ)漏，并通過完善體系、制度來實(shí)現(xiàn)推進(jìn)各項(xiàng)工作的落實(shí)能夠真正為房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展做好保障。

（作者單位：西安天地源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）