土地市場“招拍掛”機(jī)制運(yùn)行中存在的問題及對策

摘 要：《物權(quán)法》第一百三十七條中提出，凡是被用來進(jìn)行工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性建設(shè)的土地，以及同一塊土地由兩個及其以上用地意向者的土地，最終開發(fā)權(quán)的出讓方式應(yīng)當(dāng)是正當(dāng)?shù)恼袠?biāo)或拍賣等，而且必須是公開競價(jià)。由此我們可以看出，我國國內(nèi)目前土地出讓的方式以招標(biāo)、拍賣為主，此外還有協(xié)議和掛牌等，其中招標(biāo)、拍賣和掛牌這三種出讓方式也被稱之為“招拍掛”。我國對于“招拍掛”機(jī)制有著十分嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹贫?，主要是因?yàn)閲易鳛橥恋氐某鲎尫绞怯兄^對威嚴(yán)的，因此國家一定要制定一個十分嚴(yán)格十分準(zhǔn)確的機(jī)制來保證土地轉(zhuǎn)讓的實(shí)施，本文就土地市場“招拍掛”機(jī)制運(yùn)行中存在的問題做了簡單的探討并提出了相應(yīng)的對策。

關(guān)鍵詞：土地市場;招拍掛機(jī)制;問題;對策

中圖分類號：F23???? 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A????? doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2021.12.058

1 土地市場“招拍掛”機(jī)制的相關(guān)概述

土地市場的“招拍掛”既然指的是招標(biāo)、拍賣以及掛牌這三種土地的出讓方式，下面就這三種方式做重點(diǎn)闡述。

1.1 招標(biāo)

招標(biāo)作為出讓國有土地使用權(quán)最常用的方式之一，主要是通過市縣級的土地管理部門發(fā)布招標(biāo)公告或遞送投標(biāo)邀請函，邀請合法的法人或自然人、其他組織共同來對所出讓土地進(jìn)行使用權(quán)投標(biāo)，再依據(jù)投標(biāo)結(jié)果進(jìn)行土地使用權(quán)確認(rèn)的方式來實(shí)現(xiàn)。

1.2 拍賣

拍賣是指專門從事此業(yè)務(wù)的專門機(jī)構(gòu)在固定的時(shí)間與場所內(nèi)，按照某種章程合規(guī)發(fā)，把參與其中的物品展示出來，再進(jìn)行公開叫價(jià)的一種競購模式，最終的物品所有者往往只需要投入大量資金就可以獲得物品所有權(quán)。國有土地使用權(quán)拍賣由市縣級土地管理部門發(fā)起拍賣通告，告知競拍人時(shí)間、地點(diǎn)，以此來讓土地實(shí)現(xiàn)其更大的利益與價(jià)值。

1.3 掛牌

掛牌國有土地使用權(quán)掛牌，則是指市縣級土地管理部門發(fā)出掛牌公告，在此公告內(nèi)注明獲得土地使用權(quán)的條件，并在規(guī)定期限內(nèi)將此公告掛在土地交易場所，想要獲得此項(xiàng)權(quán)利，競買人需重新報(bào)價(jià)并更換公告內(nèi)容，截止時(shí)價(jià)高者獲權(quán)的方式。

2 “招拍掛”機(jī)制看似復(fù)雜實(shí)則不然

（1）土地使用權(quán)實(shí)行招標(biāo)、拍賣以及掛牌的方式來進(jìn)行權(quán)限轉(zhuǎn)讓，很大程度上防止和避免了腐敗行為的產(chǎn)生。反之，土地使用的情況不面向大眾公開的話，難免會產(chǎn)生一些幕后的交易，掌管土地使用權(quán)的部門難免會用自己的權(quán)利為自己謀取一些私利，讓國家的土地資源流失，使自己得到豐厚的報(bào)酬不利于國家的發(fā)展和管理。

（2）土地使用權(quán)實(shí)行招標(biāo)、拍賣以及掛牌的方式來實(shí)現(xiàn)權(quán)限轉(zhuǎn)讓，極大的優(yōu)化了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的過程，這不僅有利于我國房地產(chǎn)行業(yè)的改革與發(fā)展，也有利于實(shí)時(shí)向大眾公開我國的國有土地資源現(xiàn)狀，減小濫用或倒賣土地的犯罪行為的發(fā)生。

（3）土地使用權(quán)實(shí)行招標(biāo)、拍賣或掛牌的方式轉(zhuǎn)讓，能充分實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)分離，提高我國土地開發(fā)利用的效率。一方面，也有利于我國土地的利用與規(guī)整。另一方面，設(shè)計(jì)好合理的開發(fā)方案并取得施工許可，開發(fā)商就可以順利開工，這也有利于提高保障工程質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量，縮短工期還能夠促使承包商實(shí)現(xiàn)利益最大化，因此“招拍掛”的轉(zhuǎn)讓方式也讓房地產(chǎn)的土地開發(fā)率變得更高。

（4）土地使用權(quán)實(shí)行招標(biāo)、拍賣以及掛牌的方式出讓，還能提高土地市場的公平性與競爭性。因?yàn)槿绻恋啬軌驅(qū)崿F(xiàn)公開拍賣、招標(biāo)等，那么有資歷的房地產(chǎn)商便都能靠自身實(shí)力通過競買的方式來為自己爭取合法權(quán)益，取得土地使用權(quán)，不論是國內(nèi)企業(yè)還是外企，不論企業(yè)的規(guī)模是大是小，大家站在同一起跑線上，只是通過真正的實(shí)力競爭來取得土地的使用權(quán)，優(yōu)勝劣汰的市場生存法則盡顯無疑。

（5）土地使用權(quán)實(shí)行招標(biāo)、拍賣和掛牌的轉(zhuǎn)讓方式，對于實(shí)現(xiàn)開發(fā)商綜合實(shí)力的提升意義顯著。從“招拍掛”的定義中不難發(fā)現(xiàn)，這樣的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓辦法給每一個房地產(chǎn)開發(fā)商的機(jī)會都是一樣的，都是均等的，只需要有足夠的資金，有雄厚的實(shí)力，通過公司真正積累下來的經(jīng)驗(yàn)來贏得土地使用權(quán)。讓更有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商脫穎而出，也更能促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的深化與創(chuàng)新。

（6）土地使用權(quán)實(shí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌的轉(zhuǎn)讓方式，能夠更加充分的體現(xiàn)土地使用價(jià)值。要想使土地能夠?qū)崿F(xiàn)其最大的價(jià)值，政府就必須對其進(jìn)行正確的價(jià)值鑒定，再通過真實(shí)合理的招標(biāo)辦法，公平公正的投選中標(biāo)單位，使得未來開發(fā)建造出來的建筑能夠達(dá)到市場最優(yōu)。讓每個開發(fā)商甚至是每個人都能意識到土地的重要性，并能夠愛惜我們的土地。

3 土地市場“招拍掛”機(jī)制運(yùn)行存在下的問題

土地市場“招拍掛”運(yùn)行機(jī)制雖然有很多的優(yōu)點(diǎn)，也促進(jìn)了我國的土地開發(fā)甚至是房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃興起，但是仍然存在著一些缺陷。

首先，房地產(chǎn)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓機(jī)制的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)過于單一，評價(jià)過程以及標(biāo)準(zhǔn)都十分的模糊。我們進(jìn)行招拍掛的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)只是價(jià)格，而國外的招拍掛的標(biāo)準(zhǔn)是把價(jià)格放在了最后一位。我們把價(jià)格作為唯一的標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)致，土地價(jià)值實(shí)現(xiàn)其預(yù)期變化，房地產(chǎn)價(jià)格暴漲，開發(fā)商最大程度獲益的時(shí)候，消費(fèi)者卻被迫轉(zhuǎn)變?yōu)樽畲蟮氖芎φ?，而政府干預(yù)以及開發(fā)商與之相對應(yīng)的“舉措”也無法改變現(xiàn)狀，土地的價(jià)值更偏向于單方面，對建筑行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展并不十分有利。

當(dāng)然，土地使用權(quán)招標(biāo)過程中還存在評價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)并不科學(xué)規(guī)范的現(xiàn)象，這就致使招、投標(biāo)流程中競標(biāo)人的權(quán)益得不到強(qiáng)有力保障，投標(biāo)缺乏嚴(yán)格的評標(biāo)程序和標(biāo)準(zhǔn)而停滯不前，如果沒有更嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的話就會讓過多的人為因素對其進(jìn)行操控，從而不利于土地使用權(quán)出讓的公平性。

其次，就是土地的供應(yīng)過程的透明度還不夠應(yīng)該做到更加的公開、公正、公平，土地招拍掛的流程還不是十分的完善，政府就需要根據(jù)我國目前行業(yè)內(nèi)的發(fā)展現(xiàn)狀與問題，進(jìn)一步對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方法與舉措進(jìn)行完善，并合理有效的實(shí)現(xiàn)土地招標(biāo)流程的優(yōu)化，使得招、投標(biāo)流程中的評標(biāo)程序和標(biāo)準(zhǔn)更合理完善，并極大可能的降低人為因素對其造成的影響。

最后，中介服務(wù)配套跟不上。政府競爭制度不足。土地的拍賣不僅僅需要透明的招拍掛措施，還需要中介服務(wù)的配套，中介服務(wù)看起來是十分薄弱的力量實(shí)際上中介的力量在招拍掛過程之中甚至在之后的流程中也起了十分重要的作用。例如我國部分地區(qū)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓文件直接由建筑師接手，這樣，建筑師就能夠充分展示自己的專業(yè)技能與素養(yǎng)，對文件做出更專業(yè)的分析與研究，像賣地限制或環(huán)境評估造成的影響其就可以更準(zhǔn)確的給出意見與建議。同時(shí)還能根據(jù)可能產(chǎn)生的情況做出多個方案連同預(yù)算方案，在之后的推薦過程中就能夠更加全面的向受讓人提供更加詳細(xì)的資料也能夠應(yīng)對可能出現(xiàn)的變故，可以大大提高中小型企業(yè)發(fā)展商參與競爭。但是我國國內(nèi)的土地卻沒有這樣做，建筑師只是負(fù)責(zé)建筑方面，一些其他的關(guān)鍵方面還沒有太多的注意力，工作的中心也不在這些地方，因此政府競爭管理體系效用不夠。

經(jīng)濟(jì)優(yōu)先的發(fā)展政策是在我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)不斷進(jìn)步與發(fā)展的過程中探究和確立的，但是這一政策目前并沒有與之相配套的政府競爭制度，這就導(dǎo)致政府之間的相互競爭毫無章法，地方保護(hù)主義盛行，招商引資政策與招標(biāo)、拍賣以及掛牌制度矛盾沖突不斷，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不及時(shí)不徹底，當(dāng)?shù)卣荒懿粩嗤ㄟ^低地價(jià)、零地價(jià)或副地價(jià)的方式來內(nèi)生動力。上下級信息之間的不對稱性和指標(biāo)純經(jīng)濟(jì)性的基礎(chǔ)上對下級進(jìn)行績效考核，這也與當(dāng)?shù)卣栒俚目茖W(xué)發(fā)展觀念不匹配，因此即便地方政府GDP能夠做大，很多短期政績所帶來的地方優(yōu)惠政策與招標(biāo)、拍賣、掛牌制度也無法融合，因此，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中的虛、假問題便層出不窮，這對于地方政府長遠(yuǎn)進(jìn)步與發(fā)展弊大于利，最終造成土地使用者在政府壟斷市場的土地交易活動中背離等價(jià)交換原則。

4 土地市場“招拍掛”機(jī)制運(yùn)行的對策

4.1 強(qiáng)化政府的廉政建設(shè)

公開、公平、公正不僅是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中招、投標(biāo)過程能夠順利進(jìn)行的前提與保障，也是保障競標(biāo)人合法權(quán)益的關(guān)鍵，因此，地方政府還應(yīng)不斷對土地使用權(quán)招標(biāo)政策進(jìn)行完善與優(yōu)化，并創(chuàng)設(shè)科學(xué)完整的評價(jià)程序和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，盡量減少招標(biāo)成功的干擾性因素。同時(shí)政府部門的有關(guān)工作人員也要完全按照規(guī)則辦事，不能徇私枉法，為了一己之力或者是所謂的面子而走一些非法的道路，鼓了自己的腰包損害了國家的利益，到最后也會為自己的所作所為付出應(yīng)有的代價(jià)。政府也應(yīng)該加強(qiáng)這方面的檢查，有專門的部門對其進(jìn)行審查，同時(shí)要一環(huán)扣一環(huán)把每個環(huán)節(jié)都要做到清廉遵守制度，這樣才能避免相關(guān)事情的出現(xiàn)損害國家利益以及政府的聲譽(yù)。對于違反規(guī)章的政府工作人員，政府一定要嚴(yán)厲懲戒，不僅是對違反的人員的懲罰更是讓其他的工作人員能夠以此得到警示，讓他們能夠更加用心，更加公正公平的去辦理相關(guān)的手續(xù)，完全按照國家的規(guī)定，為了國家的利益著想，促進(jìn)國家的發(fā)展。

4.2 改進(jìn)信息的交流機(jī)制

我國土地轉(zhuǎn)讓方式采用的是傳“招拍掛”的機(jī)制，這一機(jī)制中包含的三種方式就是指招標(biāo)、拍賣、掛牌，我們可以看出這三種方式的信息傳遞機(jī)制都是一種主動傳遞，這種主動傳遞包括單向傳遞也就是提前確定的接受者也包括多向傳遞也就是沒有提前確定接受者。但不論怎樣，這種交流機(jī)制還是不十分的完善，如果只是單向的主動傳遞那么就會帶來很多的問題，有很多的房地產(chǎn)公司甚至都不清楚公告書的發(fā)出，完全失去了機(jī)會，這就說明信息交流機(jī)制還是十分薄弱的，不完善的，我們國家應(yīng)該加強(qiáng)信息交流機(jī)制，不斷的完善信息交流的方式。這樣才能將土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓公告盡可能的讓更多的房地產(chǎn)開發(fā)公司看到，這樣才能在更多更好地開發(fā)公司之中選擇出更適合開發(fā)的房地產(chǎn)公司，讓國家的土地能夠更好的被利用，也能為更多的房地產(chǎn)開發(fā)公司帶來機(jī)會，同時(shí)還能促進(jìn)大家之間的合作交流，讓小型的公司吸取經(jīng)驗(yàn)，讓大型的公司能夠總結(jié)一些不足，促進(jìn)我國房地產(chǎn)開發(fā)公司的全面發(fā)展。

4.3 完善地價(jià)的管理體系

此外，相關(guān)職能部門相互之間的協(xié)調(diào)、配合機(jī)制也應(yīng)該得到進(jìn)一步的完善。土地“招拍掛”機(jī)制總體而言是一個綜合性極強(qiáng)的系統(tǒng)工程，那么，在整個系統(tǒng)運(yùn)行過程中，所有環(huán)節(jié)都要得到充分的重視，從建設(shè)、登記中心、計(jì)劃到物價(jià)、財(cái)政等，都必須及時(shí)得到有關(guān)政府部門的支持和配合?？上攵灰渲腥我徊块T工作停滯不前或脫節(jié)，整個工作過程都將被否定與擱置，想要繼續(xù)完成，將面臨更多矛盾與問題。如設(shè)計(jì)規(guī)劃部分，因?yàn)闂l件不符或不夠及時(shí)明確，相關(guān)部門推諉或不配合，土地就無法及時(shí)轉(zhuǎn)讓其使用權(quán)，也就無法實(shí)現(xiàn)其本身的價(jià)值。因此，想要改變現(xiàn)狀固有的行政運(yùn)行辦法是行不通的，只有政府不斷地去轉(zhuǎn)變觀念與方法，才能夠最大限度的避免土地管理中可能會出現(xiàn)的矛盾，也因此，政府必須在土地管理中嚴(yán)格監(jiān)管土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)劃、立項(xiàng)以及資質(zhì)審批等，并建立和完善與之相關(guān)的配合機(jī)制，使得這一工作更具有可操作性和效率性，并不斷的建立健全相關(guān)法律法規(guī)。

5 結(jié)束語

綜上所述，在開發(fā)土地的時(shí)候不僅要考慮到自身的情況也要全面的為國家考慮，因此國家工作人員一定要嚴(yán)格按照規(guī)章辦事，公平、公正、公開將信息公之于眾，杜絕暗箱操作的行為以及現(xiàn)象，讓更加有實(shí)力，資金更加充足的房地產(chǎn)開發(fā)商接受相關(guān)的任務(wù)，合理地開發(fā)我國的土地，并且能夠物盡其用讓我國的土地資源能夠發(fā)揮更大的用處。

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作者簡介：劉平（1973-），女，漢族，湖南醴陵人，本科，研究方向：國土、不動產(chǎn)登記或房地產(chǎn)相關(guān)。