城市更新經(jīng)濟(jì)評(píng)估模型研究
——以珠海為例

文｜珠海市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院 陳思寧 趙自力

一、引言

城市更新工作是一項(xiàng)艱巨的、復(fù)雜的系統(tǒng)工程，尤其涉及多個(gè)主體的利益訴求，典型的如政府一般關(guān)注城市整體功能完善與品質(zhì)提升，開發(fā)主體（一般為開發(fā)商）多關(guān)注成本回收、投資收益，而業(yè)主則更多關(guān)注自身物業(yè)價(jià)值保值、增值及利益變現(xiàn)等。為順利推進(jìn)城市更新與改造，需要兼顧各方訴求并制定切實(shí)可行方案，工作核心即在更新規(guī)劃方案編制、審查與審批環(huán)節(jié)。

傳統(tǒng)的城市更新更多關(guān)注規(guī)劃方案或交通影響，對(duì)城市更新項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估研究較少，即缺乏科學(xué)性指導(dǎo)與校核，又不能對(duì)參與主體形成有效監(jiān)管與約束。主要表現(xiàn)包括：各方訴求集中在項(xiàng)目建設(shè)強(qiáng)度指標(biāo)，而項(xiàng)目更新經(jīng)濟(jì)評(píng)估報(bào)告編制由開發(fā)企業(yè)主導(dǎo)，科學(xué)性、合理性支撐不足，且缺少監(jiān)管，導(dǎo)致城市更新項(xiàng)目多超出周邊區(qū)域開發(fā)強(qiáng)度，而與政府提升城市品質(zhì)的初衷相違背（產(chǎn)生的對(duì)應(yīng)問(wèn)題由城市整體、城市居民買單）。因此，本研究從城市更新項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估報(bào)告編制工作入手，嘗試以信息化技術(shù)為依托，開展經(jīng)濟(jì)評(píng)估模型研究并建設(shè)城市更新經(jīng)濟(jì)評(píng)估專題系統(tǒng)以支撐城市更新規(guī)劃科學(xué)編制與審查、審批決策，甚至服務(wù)項(xiàng)目建設(shè)流程監(jiān)管，引導(dǎo)城市更新項(xiàng)目從規(guī)劃環(huán)節(jié)開始的良性運(yùn)作與管理機(jī)制建立，進(jìn)而通過(guò)城市更新推動(dòng)城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、調(diào)整與品質(zhì)提升。

二、城市更新經(jīng)濟(jì)評(píng)估模型研究與系統(tǒng)建設(shè)

結(jié)合城市更新工作實(shí)際，以標(biāo)準(zhǔn)化理念為引領(lǐng)研究建立城市更新經(jīng)濟(jì)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)體系與算法模型，并研發(fā)建立對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)評(píng)估專題系統(tǒng)，從而建立針對(duì)城市更新經(jīng)濟(jì)測(cè)算評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)工作框架。

1.標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)體系

包括基本條目、經(jīng)濟(jì)測(cè)算評(píng)估指標(biāo)條目?jī)蓚€(gè)類別數(shù)十個(gè)指標(biāo)，具體情況如表1、表2：

2.模型算法

基于建立的標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)體系并學(xué)習(xí)、借鑒房地產(chǎn)行業(yè)投資估算方法中經(jīng)典的假設(shè)開發(fā)法，研究建立適用的城市更新經(jīng)濟(jì)評(píng)估模型算法，算法流程及原理如圖1所示。

如圖所示，假設(shè)開發(fā)完成后的項(xiàng)目?jī)r(jià)值為V，開發(fā)及銷售過(guò)程（項(xiàng)目變現(xiàn)）所有支出費(fèi)用（含貨幣或者非貨幣形式的所有費(fèi)用支出，即總成本）為C，則可以計(jì)算項(xiàng)目總預(yù)期收益及成本利潤(rùn)率（PRC，Profit Ratio of Cost），公式為

圖1 經(jīng)濟(jì)評(píng)估模型算法

表1 基本條目標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)表

表2 經(jīng)濟(jì)測(cè)算評(píng)估指標(biāo)條目標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)表

總預(yù)期收益（E）= V- C

成本利潤(rùn)率（PRC）= E/C

其中，項(xiàng)目?jī)r(jià)值一般為假設(shè)項(xiàng)目開發(fā)完成后的變現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值，即預(yù)期總銷售額，具體計(jì)算方式為物業(yè)市場(chǎng)單價(jià)與可售面積（對(duì)應(yīng)融資開發(fā)規(guī)模）的乘積；所有支出費(fèi)用則包括了項(xiàng)目拓展、建設(shè)及銷售過(guò)程（至價(jià)值變現(xiàn)）等過(guò)程中的所有類目，具體到本次研究，如土地成本支出、前期費(fèi)用支出、建設(shè)成本（建安裝修等費(fèi)用）支出、銷管費(fèi)用支出、投資利息與銷售稅費(fèi)等。

為簡(jiǎn)化計(jì)算及方便應(yīng)用，建設(shè)成本一般取建安、裝修單價(jià)與項(xiàng)目建筑面積（對(duì)應(yīng)融資開發(fā)規(guī)模）乘積，銷售稅費(fèi)取銷售總額與相應(yīng)費(fèi)率的乘積。

3.城市更新經(jīng)濟(jì)評(píng)估專題系統(tǒng)

在指標(biāo)體系及算法研究基礎(chǔ)上，基于GIS 技術(shù)、數(shù)據(jù)庫(kù)技術(shù)研發(fā)，搭建了城市更新經(jīng)濟(jì)評(píng)估專題系統(tǒng)，以支持城市更新數(shù)據(jù)資產(chǎn)化管理、復(fù)用，并為企業(yè)信用信息管理提供輔助和抓手。城市更新經(jīng)濟(jì)評(píng)估專題系統(tǒng)主要包括項(xiàng)目申報(bào)子系統(tǒng)、經(jīng)濟(jì)評(píng)估子系統(tǒng)、微信端公眾參與子系統(tǒng)等，詳細(xì)情況如下：

（1）項(xiàng)目申報(bào)子系統(tǒng)：申報(bào)單位基于該子系統(tǒng)完成資料填報(bào)與項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估報(bào)告申報(bào)，同時(shí)可輔助申報(bào)單位開展項(xiàng)目數(shù)據(jù)管理與項(xiàng)目數(shù)據(jù)檔案保管等，具體包括項(xiàng)目申請(qǐng)模塊、項(xiàng)目更改模塊、項(xiàng)目查詢模塊、數(shù)據(jù)導(dǎo)出模塊、幫助模塊。

（2）經(jīng)濟(jì)評(píng)估子系統(tǒng)：城市更新主管部門基于該子系統(tǒng)受理和審核申報(bào)單位提交的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估報(bào)告，系統(tǒng)支持按項(xiàng)目的申報(bào)數(shù)據(jù)導(dǎo)入、項(xiàng)目數(shù)據(jù)管理、項(xiàng)目數(shù)據(jù)查詢檢索、項(xiàng)目數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析、計(jì)算分析等。

圖2 項(xiàng)目申報(bào)子系統(tǒng)信息填報(bào)示例

圖3 經(jīng)濟(jì)評(píng)估子系統(tǒng)示例

圖4 公眾參與子系統(tǒng)

（3）微信端公眾參與子系統(tǒng)：以公眾參與為基礎(chǔ)的城市更新微信公眾平臺(tái)，為城市更新信息發(fā)布、公眾參與調(diào)查和互動(dòng)提供路徑，用于城市更新的數(shù)據(jù)管理和發(fā)布，能夠?yàn)槌鞘懈绿峁└行У膶?shí)時(shí)信息來(lái)源。

三、案例應(yīng)用分析

為了最大程度驗(yàn)證指標(biāo)體系、模型算法及系統(tǒng)的可用性、合理性，選擇較常見(jiàn)的工業(yè)建筑、舊城鎮(zhèn)（區(qū)域）拆建更新項(xiàng)目實(shí)例（各一個(gè)）進(jìn)行了應(yīng)用測(cè)試。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)評(píng)估測(cè)算結(jié)果與申報(bào)方案對(duì)比如表3、表4。

可以看出，不考慮其他因素條件，在既定經(jīng)濟(jì)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)框架下，兩個(gè)項(xiàng)目評(píng)估預(yù)期收益情況遠(yuǎn)好于申報(bào)方案（對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目申報(bào)的建設(shè)強(qiáng)度指標(biāo)有較大彈性控制空間）。

項(xiàng)目實(shí)施環(huán)節(jié)，各區(qū)城市更新主管部門應(yīng)用回訪情況也證實(shí)，本次研究建立的城市更新經(jīng)濟(jì)評(píng)估系統(tǒng)能夠輔助對(duì)城市更新項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行全生命周期管理與標(biāo)記、單項(xiàng)目方案評(píng)估預(yù)警、項(xiàng)目間（多個(gè)項(xiàng)目）經(jīng)濟(jì)評(píng)估交叉檢核等，在項(xiàng)目申報(bào)、審查和信用信息管理環(huán)節(jié)為城市更新主管部門提供流程化、標(biāo)準(zhǔn)化的工具支撐，提升了工作效率和科學(xué)化水平。

四、總結(jié)

本文以珠海城市更新工作為例，分析研究了市場(chǎng)化手段條件下較多采用“拆-賠-建”模式推進(jìn)城市更新工作帶來(lái)的城市治理與管理的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，并進(jìn)一步研究了可能的應(yīng)對(duì)策略-以定量分析與信息化技術(shù)為支撐的城市更新經(jīng)濟(jì)評(píng)估模型及系統(tǒng)研建。有關(guān)結(jié)論如下：

表3 工業(yè)建筑拆建更新項(xiàng)目案例實(shí)際測(cè)算與申報(bào)方案結(jié)果對(duì)比

表4 城鎮(zhèn)建筑拆建更新項(xiàng)目案例實(shí)際測(cè)算與申報(bào)方案結(jié)果對(duì)比

第一，以標(biāo)準(zhǔn)化理念為指導(dǎo)，在國(guó)家規(guī)范框架下，通過(guò)制訂城市更新經(jīng)濟(jì)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)體系，研究、建立城市更新經(jīng)濟(jì)評(píng)估專題模型及系統(tǒng)能夠?qū)Τ鞘懈陆?jīng)濟(jì)評(píng)估工作流程化、規(guī)范化開展提供保障和支撐，且能夠?qū)Τ鞘懈马?xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行全生命周期管理與標(biāo)記、單項(xiàng)目方案評(píng)估預(yù)警、項(xiàng)目間（多個(gè)項(xiàng)目）經(jīng)濟(jì)評(píng)估交叉檢核等。

第二，在系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫(kù)支持下，能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)企業(yè)規(guī)劃申報(bào)、建設(shè)管理、運(yùn)營(yíng)維護(hù)等數(shù)據(jù)資料的保存、管理，進(jìn)而支持對(duì)城市更新企業(yè)的信用信息管理，從而達(dá)到基于項(xiàng)目的企業(yè)監(jiān)管，保障城市更新工作良性運(yùn)轉(zhuǎn)。

第三，城市更新數(shù)據(jù)資源的標(biāo)準(zhǔn)化采集與管理，能夠促進(jìn)城市更新數(shù)據(jù)資源的共享及應(yīng)用，推動(dòng)城市更新領(lǐng)域管理水平進(jìn)步，有利于當(dāng)前以大數(shù)據(jù)和人工智能（人工智能技術(shù)應(yīng)用的基礎(chǔ)即是數(shù)據(jù)資源）為代表的智慧城市建設(shè)。