關(guān)于社會(huì)保障性住房建設(shè)運(yùn)營一體化管理的探討

王新榮

廈門安居建設(shè)有限公司（361000）

0 引言

近年來， 政府大力推進(jìn)社會(huì)保障性住房建設(shè)，有效解決了低收入困難家庭的住房問題；采取建設(shè)人才安居住房等方式積極引進(jìn)高端人才，為企事業(yè)單位快速發(fā)展壯大提供保障。 但目前，多數(shù)保障性住房存在空間布局不合理、使用空間小、家具家電預(yù)留安裝尺寸不足等問題， 且施工質(zhì)量通病多，使得住戶滿意度與社會(huì)期望值相差較大。 因此，在保障性住房建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、 施工及竣工驗(yàn)收階段，提前引入運(yùn)營管理單位， 實(shí)現(xiàn)建設(shè)運(yùn)營一體化管理，對(duì)提升保障性住房建設(shè)質(zhì)量具有重要意義。

1 保障性住房的社會(huì)屬性

保障性住房是社會(huì)保障性公共租賃房、人才安居房，是實(shí)現(xiàn)社會(huì)穩(wěn)定和人才發(fā)展戰(zhàn)略的重要保障性舉措。 對(duì)于政府而言，保障性住房是一種既有一般商品經(jīng)濟(jì)屬性，又有一般商品沒有的政治性和社會(huì)性的特殊商品。保障性住房與普通商品房在建設(shè)資金來源、需求對(duì)象、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)等方面有本質(zhì)上的區(qū)別， 不僅能夠促進(jìn)我國可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，還有利于建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)。加快建設(shè)保障性安居工程，是促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的順時(shí)應(yīng)勢(shì)之舉，對(duì)改善民生、引進(jìn)人才，對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的帶動(dòng)效應(yīng)。

2 保障性住房建設(shè)現(xiàn)狀

保障性住房主要有以下幾種形式:①通過政府租金補(bǔ)貼或通過實(shí)物配租等方式提供給低收入或住房困難的人群，保障其最基本的住房需求；②向不符合低收入申請(qǐng)條件但又無房的家庭提供保障性商品房；③向教育、衛(wèi)生系統(tǒng)等事業(yè)行政單位的住房困難職工提供過渡性住房及為企事業(yè)單位的特殊人才提供住房。保障性住房主要以30 m2單身公寓、45 m2一房型、60 m2兩房型為主。 當(dāng)前，社會(huì)對(duì)保障性住房的期望值較高，但實(shí)際入住滿意度較低，主要存在以下問題:

2.1 設(shè)計(jì)不合理

保障性住房通常建設(shè)面積較小，設(shè)計(jì)者既要考慮戶型面積控制，又要合理布設(shè)使用空間，常常顧此失彼，沒有全面考慮住戶的舒適感、安全感等。 例如部分保障性住房的衛(wèi)生間、淋浴間的寬度僅60 cm，無法滿足體格稍胖人員的使用需求，住戶體驗(yàn)感較差；廚房雖預(yù)留了冰箱安放位置，但預(yù)留空間小，只能放置微型冰箱，無法滿足一個(gè)家庭的正常使用需求等。

保障性住房的面積雖然都較小， 但不代表其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較低，其每平米造價(jià)甚至高于部分商品房，設(shè)計(jì)者應(yīng)通過優(yōu)化設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)等方式提升保障性住房的適用性。

2.2 施工質(zhì)量監(jiān)管不到位

保障性住房主要存在衛(wèi)生間滲漏、瓷磚空鼓、入戶門變形、墻面粉刷層開裂等常見質(zhì)量通病。某保障性住房業(yè)主在驗(yàn)房后提出了40 個(gè)質(zhì)量問題，這足以說明項(xiàng)目管理人員質(zhì)量意識(shí)較差及施工質(zhì)量管控體系不完善、質(zhì)量監(jiān)管薄弱、成品保護(hù)不足。

2.3 建設(shè)端與運(yùn)營端脫節(jié)

目前， 保障性住房的建設(shè)與運(yùn)營管理一般是相互獨(dú)立的體系，建設(shè)方負(fù)責(zé)保障性住房建設(shè)管理，待項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、 備案后移交給運(yùn)營管理單位進(jìn)行配租或銷售， 常常出現(xiàn)建設(shè)方案與運(yùn)營需求相矛盾的情況。例如，某小區(qū)大門車輛出入口采用無人值守智能化閘道，已通過竣工驗(yàn)收，但因設(shè)計(jì)時(shí)未考慮后期運(yùn)營時(shí)的道路行車動(dòng)線方向， 導(dǎo)致攝像頭無法捕捉到車輛進(jìn)入小區(qū)時(shí)的車牌信息（如圖1 所示），道閘系統(tǒng)既無法自動(dòng)起桿，也無法手動(dòng)起桿，運(yùn)營單位只能自行破除路口，重新施工智能化攝像頭，造成一定的資源浪費(fèi)。建設(shè)端與運(yùn)營端脫節(jié)，部分使用需求無法在設(shè)計(jì)中實(shí)現(xiàn)， 也是當(dāng)前保障性住房建設(shè)存在的主要問題。

圖1 車輛左拐進(jìn)小區(qū)時(shí)車牌信息無法被捕捉

3 保障性住房建設(shè)與運(yùn)營一體化管理

針對(duì)當(dāng)前保障性住房建設(shè)中存在的問題，可以采用在建設(shè)階段引入運(yùn)營管理單位的方式加以解決。 一方面，讓運(yùn)營管理單位參與項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理工作，采取項(xiàng)目設(shè)計(jì)端服務(wù)于運(yùn)營端客戶的管理思路來優(yōu)化保障性住房設(shè)計(jì)方案，使設(shè)計(jì)能夠滿足運(yùn)營單位的使用需求；另一方面，讓運(yùn)營管理單位參與項(xiàng)目的施工管理及竣工驗(yàn)收工作，與建設(shè)單位形成合力，強(qiáng)化施工過程中的質(zhì)量管控，最大限度減少施工質(zhì)量通病，勢(shì)必可以取得良好的效果，提升老百姓對(duì)保障房建設(shè)工作的滿意度。

3.1 設(shè)計(jì)階段的一體化管理

設(shè)計(jì)階段的一體化管理主要是指將運(yùn)營管理單位或定向供給客戶的使用需求考慮到設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化、比選中，設(shè)計(jì)者將社會(huì)民俗風(fēng)情、戶型布局需求、使用群體生活習(xí)性等融入到設(shè)計(jì)方案中。 例如， 對(duì)于定向醫(yī)療體系人員保障性公租房而言，設(shè)計(jì)者需要考慮同一個(gè)房間不同人員的夜班情況，采用柔和燈光效果、靜音門鎖、靜音窗簾等特殊設(shè)計(jì)；保障性住房的外墻顏色及屋頂造型等方面的設(shè)計(jì)，應(yīng)盡可能地呼應(yīng)當(dāng)?shù)孛袼罪L(fēng)情，更好地將住戶的需求和社會(huì)民俗風(fēng)情表達(dá)在設(shè)計(jì)圖紙上。

3.2 施工階段的一體化管理

施工階段的一體化管理主要是指由運(yùn)營管理單位與建設(shè)單位共同對(duì)項(xiàng)目施工階段進(jìn)行 “打包”管理，建設(shè)單位、運(yùn)營管理單位定期或不定期到現(xiàn)場查看，對(duì)施工質(zhì)量、電源插座布設(shè)點(diǎn)位、預(yù)埋件埋設(shè)位置等在設(shè)計(jì)圖紙上不能直觀體現(xiàn)的部位提出運(yùn)營方的意見和需求， 在施工過程中進(jìn)行優(yōu)化、改進(jìn)，避免施工后的改動(dòng)。 例如某項(xiàng)目在竣工驗(yàn)收后，運(yùn)營單位在安裝空調(diào)時(shí)發(fā)現(xiàn)預(yù)留的空調(diào)冷凝管穿墻孔位太高，無法滿足冷凝水的排水高差需求。

3.3 竣工驗(yàn)收階段的一體化管理

竣工驗(yàn)收階段的一體化管理是指運(yùn)營管理單位作為建設(shè)單位的一個(gè)驗(yàn)收分組參與項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收工作，與建設(shè)單位、監(jiān)理單位形成監(jiān)管合力，強(qiáng)化施工質(zhì)量問題整改力度。

3.4 維保階段的一體化管理

維保階段的一體化管理是指隨著項(xiàng)目裝修收尾和分戶驗(yàn)收工作的開展，建設(shè)單位、運(yùn)營管理單位、物業(yè)公司成立維保小組，施工單位同時(shí)組建維?？煨扌〗M，對(duì)物業(yè)驗(yàn)房或業(yè)主收房過程中提出的整改意見迅速做出反應(yīng)。 通過前期設(shè)計(jì)、施工階段的一體化管理，運(yùn)營管理單位對(duì)項(xiàng)目戶型、水電點(diǎn)位及裝修細(xì)節(jié)的熟悉程度較高，項(xiàng)目交付后，可以快速判定質(zhì)量問題的責(zé)任單位，并要求其在約定的時(shí)間內(nèi)完成維修整改，提升業(yè)主的滿意度。

4 結(jié)語

保障性住房建設(shè)是一項(xiàng)重大社會(huì)民生事業(yè)。 建設(shè)運(yùn)營一體化管理的關(guān)鍵在于提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，建設(shè)端提供住宅產(chǎn)品給運(yùn)營端，運(yùn)營端提供運(yùn)營管理服務(wù)給客戶，所以建設(shè)單位與運(yùn)營管理單位的最終目標(biāo)是一致的。 實(shí)施保障性住房建設(shè)運(yùn)營一體化管理， 能夠有效提高保障性住房的設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量， 將保障性住房工程建設(shè)成民生精品工程，從而提升社會(huì)滿意度。