養(yǎng)老地產(chǎn)選址影響因素分析與評價

陳捷

摘要：在養(yǎng)老地產(chǎn)選址時，需要考慮多種因素，不僅僅只是養(yǎng)老和房地產(chǎn)的簡單相加，還要兼顧到多種因素，這才能成功地將養(yǎng)老地產(chǎn)選址工作順利開展，更有利于社會的進步和人們生活水平的提高。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老;地產(chǎn)選址;影響因素

前言

養(yǎng)老房地產(chǎn)項目作為解決老齡化問題的一個主要項目，成為各房地產(chǎn)企業(yè)追逐的目標，自2005年開始，國內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)已陸續(xù)進入養(yǎng)老房地產(chǎn)。項目選址是房地產(chǎn)開發(fā)項目成敗的關(guān)鍵，養(yǎng)老房地產(chǎn)由于服務對象的特殊性，選址條件有更多的要求。

1影響?zhàn)B老地產(chǎn)選址的因素

1.1政治因素

（1）政策扶持。養(yǎng)老問題漸漸成為我國重要的社會保障問題，國家和地方政府對健康的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展越來越重視，并相繼出臺了相關(guān)的扶持政策、規(guī)劃和制度，加大對社會資本進駐養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的扶持力度。（2）建設規(guī)劃。養(yǎng)老地產(chǎn)不僅要符合政府的城市建設規(guī)劃，更應該要適宜老年人居住。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)應該是一個綠色環(huán)保的社區(qū)，選擇在有一定城市配套及交通條件的近郊地區(qū)，或者綜合生活配套較完善的大型旅游度假區(qū)。（3）配套醫(yī)療。養(yǎng)老地產(chǎn)的消費者主要是老年人，對醫(yī)療保健要求為重，考慮養(yǎng)老地產(chǎn)選址時，需要考慮的配套醫(yī)療是指項目區(qū)位周邊的配套醫(yī)療現(xiàn)狀與政府未來規(guī)劃中有關(guān)配套醫(yī)療的規(guī)劃和實施計劃。（4）政企合作。政府與企業(yè)合作建設好合格高品質(zhì)的養(yǎng)老地產(chǎn)。政府廣泛動員社會多方力量參與的同時，探索政企協(xié)力合作、委托管理、合資合作、購買服務等多種興辦養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的方式，為未來養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展指明了方向。

1.2經(jīng)濟因素

（1）土地價格。直接影響到投資者的購買能力，如果所選區(qū)域的土地價格過高，會對投資者的購買能力產(chǎn)生一定影響，將會降低養(yǎng)老地產(chǎn)的投資開發(fā)力度。同時，也會打擊到社會企業(yè)考慮選擇投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的熱情度。（2）競爭力度。養(yǎng)老地產(chǎn)選址時應避免與其他競爭者在同一區(qū)域開發(fā)建設養(yǎng)老地產(chǎn)項目，以免形成競爭關(guān)系影響經(jīng)濟效益。（3）設施成本。設施成本是建設養(yǎng)老地產(chǎn)所用材料的成本，它會影響各方面價格的高低。（4）護理成本。根據(jù)老年人群體的文化層次、收入層次不同，老年人需要不同程度的護理服務，由老年人所需考慮條件、選擇護理等級決定。

1.3環(huán)境因素

（1）空氣質(zhì)量。良好的空氣環(huán)境對于老年人的出行、鍛煉身體是非常有利的，因此空氣質(zhì)量對養(yǎng)老地產(chǎn)的選址具有一定程度的影響。（2）噪聲干擾。噪音是影響人們正常生活工作的主要因素之一，周邊的環(huán)境太過嘈雜會影響到老年人的正常休息，給老年人的身心健康造成負面狀況，因此養(yǎng)老地產(chǎn)項目要避開該地。（3）環(huán)境景觀。地產(chǎn)周邊若有山、水、林等人造或自然資源時，有利于節(jié)省投資成本，方便營造舒適的地產(chǎn)生活。（4）綠化設施。綠化是養(yǎng)老地產(chǎn)建設不可缺少的一部分，它關(guān)系到老年人的健康生活問題，綠化設施在環(huán)境因素中起著重要作用。

1.4生活因素

（1）消費水平。養(yǎng)老地產(chǎn)選址周邊的消費水平會對養(yǎng)老項目建成后的相關(guān)設施定價標準有所影響，進而影響項目的盈利水平。（2）交通條件。養(yǎng)老地產(chǎn)附近的交通狀況對項目的建設運營有較大的影響，良好的交通條件也有利于老人的出行和子女、親屬的看望。（3）服務設施。養(yǎng)老地產(chǎn)的設施不僅能為老人生活帶來便利，也增加了項目的靈活性。（4）服務人員。服務人員與老人直接接觸，影響尤為明顯。人員選拔依據(jù)行業(yè)標準篩選并引入合作院校適合的高素質(zhì)、高技能人員。

2 ISM和MICMAC模型構(gòu)建

ISM是用影響目標問題的因素之間的二元關(guān)系建立鄰接關(guān)系矩陣，通過矩陣運算得到可達矩陣，并對可達矩陣進行結(jié)構(gòu)分析，最終得到層次分明的影響因素體系，從而清晰地為決策者提供解決問題的思路。

2.1 ISM的結(jié)構(gòu)優(yōu)化

通過對影響因素的可達矩陣M進行可達集R（Si）和前因集A（Aj）的層層分析比較，最終將S0-S15等16個因素分成了6個層次，第一層為本次研究的主要目標即養(yǎng)老房地產(chǎn)的選址（S0）;第二層為直接影響?zhàn)B老房地產(chǎn)選址的三個因素，分別為城市經(jīng)濟條件（S1）、老齡化狀況（S4）、消費者意愿（S5）;第三層為養(yǎng)老地產(chǎn)的項目預計項目成本（S14）、競爭環(huán)境（S15）;第四、五層為意向宗地的各類條件如宗地位置（S6）、宗地面積（S7）、醫(yī)療配套（S8）、外部基礎配套（S9）、商業(yè)配套（S10）、環(huán)境景觀（S11）、交通條件（S12）及項目預計規(guī)模（S13）;第六層為城市規(guī)劃（S2）和養(yǎng)老政策（S3）。

2.2 MICMAC驅(qū)動力-依賴性分析

通過對可達矩陣M進行MICMAC模型分析的可以將影響?zhàn)B老房地產(chǎn)選址的15個因素分為三類，自發(fā)性因素（即高驅(qū)動力-低依賴性）包括S2（城市規(guī)劃）、S3（養(yǎng)老政策）、S6（宗地位置）;獨立性因素（即低驅(qū)動力-低依賴性）包括S4（老齡化狀況）、S7（宗地面積）、S8（醫(yī)療配套）、S9（外部基礎設施）、S10（商業(yè)配套）、S11（環(huán)境景觀）、S12（交通條件）、S13（項目規(guī)模）;依賴性因素（即低驅(qū)動力-高依賴性）包括S1（城市經(jīng)濟水平）、S5（消費者意愿）、S14（項目開發(fā)成本）、S15（競爭環(huán)境）。

2.3結(jié)果分析

綜合兩個模型的分析結(jié)果可以得出：MICMAC模型分析出的影響因素中具有自發(fā)狀態(tài)（即高驅(qū)動力低依賴性）的因素S2（城市規(guī)劃）、S3（養(yǎng)老政策）、S6（宗地位置）等三個因素在ISM模型分析中位于第五層和第六層;MICMAC模型中的S1（城市經(jīng)濟水平）、S5（消費者意愿）、S14（項目開發(fā)成本）和S15（項目競爭環(huán)境）等低驅(qū)動力高依賴性因素，位于ISM模型中的第二和第三層;處于ISM模型中間層的宗地各實物因素則為MICMAC模型中的低依賴低驅(qū)動因素，這些因素主要由宗地位置和城市規(guī)劃決定，又可以因養(yǎng)老政策和城市規(guī)劃的傾斜而有所變動。綜合分析，在決策時應按照ISM模型所得的因素結(jié)構(gòu)層次，由近及遠進行決策。

3結(jié)論

ISM和MICMAC的分析結(jié)果表明，影響?zhàn)B老房地產(chǎn)項目選址的15個因素是一個相互聯(lián)系的有機整體，在選址決策時無須一次性將因素全部搜集，根據(jù)兩種模型的分析，建議開發(fā)商在進行養(yǎng)老房地產(chǎn)投資選址時根據(jù)因素間的結(jié)構(gòu)關(guān)系，按照投資區(qū)域的可進入性、意向宗地的現(xiàn)狀及未來條件的適合性、區(qū)域養(yǎng)老政策的補充性三步進行層層分析和決策

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